Kaynarca'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyrediyor; Kaynarca'daki bina tipine ve konumuna göre bu aralığın içinde farklı bir değerle karşılaşabilirsiniz. Sakarya'nın deprem riski yüksek bir ilde yer alması ise ortak alan sigortası ve DASK gibi konuları yönetim gündeminin vazgeçilmez parçası haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kaynarca koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Kaynarca'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) m.35 kapsamında dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık kulağa sade gelse de her birinin arkasında belge düzeni, yasal süre ve mali sorumluluk bulunuyor.
Kaynarca, Sakarya iline bağlı, il merkezine görece yakın bir ilçedir. Bölgede hem eskiden kalma orta ölçekli apartmanlar hem de son yıllarda artan yapılaşmayla birlikte ortaya çıkan yeni konut siteleri bir arada bulunmaktadır. Bu karma doku, yönetim profilini de çeşitlendiriyor: eski bir apartmanın gönüllü yöneticisinin sorunları ile yeni bir sitenin profesyonel yönetim baskısı birbirinden farklı.
Sakarya genelinde yüzlerce apartman ve site yönetimi, sizinle aynı süreci aynı anda yaşıyor. Hukuki çerçeve herkese eşit uygulanıyor; aradaki fark, işi sistematik kuranlarda ortaya çıkıyor. Bu rehber o sistematik kurmanın haritasıdır.
İlk 30 Gün: Kaynarca'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi, önceki yöneticiden her şeyi yazılı olarak teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, yürürlükteki sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi ve tüm kat maliklerine ait iletişim bilgileri devir-teslim tutanağına eklenmelidir. Tutanağı iki nüsha imzalayın; bir nüsha sitenin arşivine girsin, bir nüsha sizde kalsın.
Devir teslimi yaparken özellikle şu soruları sorun: Banka hesabında çek bağlantısı var mı? Herhangi bir icra takibi ya da dava sürecinde misiniz? Bakımı gecikmiş sözleşmeli hizmet var mı? Bu soruların cevapları ilk haftanın eylem listesini belirler.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Site banka hesabı, kişisel hesabınızda değil sitenin kendi adına açılmış bir hesap olmalıdır. Eğer önceki yönetim hesabı site adına açmamışsa ikinci hafta bu işlemi önceliklendirin; vergi numarası gerekmiyorsa bile site adına ortak bir hesap açılmasını kat malikleri genel kurulda kararlaştırabilir.
Aidat borçlusu listesini banka dekontları ve karar defteriyle karşılaştırarak çıkarın. Sakarya'da deprem riski göz önünde bulundurulduğunda bina sigortası ve DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını da bu hafta kontrol edin; poliçe bitim tarihleri yakınsa yenileme gündeme alınmalıdır. Bekleyen faturaları (elektrik, su, doğalgaz/yakıt, asansör bakım) tek tek listeleyin.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncel tutun; bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, ortak WhatsApp grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem seçin; bunları bir not defterinde değil, tarihli ve imzalı biçimde kaydedilecekleri bir ortamda tutun. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı sisteme ilk gün yüklenerek hazır gelir; bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereğince yönetici, her yıl için işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu projeyi dört kalemde düşünün: sabit giderler (temizlik, asansör, güvenlik), değişken giderler (elektrik, su, ısıtma), bakım-onarım fonu ve beklenmedik gider rezervi. Sakarya ilinde deprem riski yüksek olduğundan ortak alan sigortası ve DASK yenileme tutarlarını bütçeye mutlaka ekleyin.
Kaynarca'nın bina yaşı ve yalıtım durumuna göre kış ısıtma maliyetleri değişkenlik gösterebilir; yıllık bütçeye ısıtma kalemini gerçekçi biçimde yansıtmak, ilerleyen aylarda sürpriz aidat artışı tartışmalarını önler. Bu taslak, birkaç hafta içinde yapacağınız genel kurulun ana gündem maddesini oluşturacaktır.
Kaynarca'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sakarya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır; Kaynarca'daki eski ve asansörsüz bir apartmanda alt bant geçerli olabilirken güvenlik sistemi ve sosyal alanı bulunan yeni bir konut sitesinde üst banda yakın değerler ortaya çıkabilir. Rakamı "komşu söyledi" değil, aşağıda açıklanan yöntemle belirleyin.
Aidat belirlenirken KMK m.20 iki paylaşım esasına izin verir: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım. Uygulamada daireler farklı büyüklükteyse arsa payı yöntemi daha adil kabul edilir; eşit bölüşüm ise basit hesap açısından tercih edilir. Hangi yöntemi seçerseniz seçin, yıllık işletme projesindeki toplam gider tutarını daire sayısına ya da arsa payına bölerek aylık aidatı hesaplarsınız.
Kaynarca'da yaşlı konut stoku varsa çatı, su tesisatı ve dış cephe onarımları için ayrıca birikim fonu kalemi oluşturmanız önerilir; bu kalem aidatın içine eklenirse acil onarımlarda ek toplamaya gerek kalmaz. Sakarya'nın deprem kuşağında yer alması nedeniyle olası güçlendirme kararı ve bina sigortası yenileme maliyetleri de orta vadeli bütçeye dahil edilmelidir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hızlıca görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Genel kurul, işletme projesini ve dolayısıyla aidat miktarını onaylar. Kat maliklerinden herhangi birinin itirazı ya da önerisi varsa bu aşamada dile getirilmesi gerekir; genel kurul kararı alındıktan sonra bireysel ret mümkün olmaz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem güvensiz hem de ispat edilemez bir yöntemdir; her tahsilat banka kanalıyla yapılmalı, dekont arşivi düzenli tutulmalıdır. Banka havalesi, EFT ya da online ödeme sistemi üzerinden gelen her ödeme otomatik olarak kayıt altına alınır ve olası bir uyuşmazlıkta belge olarak kullanılabilir.
Ödemeyen kat malikine yönelik yasal adımlar şu sırayla işler: Önce yazılı hatırlatma (tarih ve konu belirtilmiş), ardından taahhütlü mektup ya da noter ihtarı, son aşamada icra takibi. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir; ancak bu oranın genel kurul kararıyla belirlenmesi ve karar defterine işlenmesi gerekir.
Uzun süredir ödeme yapmayan malik için KMK bağımsız bölüme haciz dahil çeşitli icra yollarına olanak tanır. İcra aşamasına geçmeden önce mutlaka bir hukuk danışmanından görüş alın; süreç doğru yürütülmezse alacak hakkınız zaman aşımına uğrayabilir. Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı hatırlatmaları otomatik gönderir, sizi kovalamacadan kurtarır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kaynarca İçin Karar Rehberi
Bu kararı vermeden önce şu üç soruyu yanıtlayın: Kaç bağımsız bölümünüz var? Yönetim için ne kadar zaman ayırabilirsiniz? Sitenin yıllık bütçesi bir şirkete ödeme yapmayı ekonomik kılıyor mu?
Kaynarca'daki küçük ve orta büyüklükteki apartmanlarda profesyonel yönetim şirketi talebi her zaman arzı karşılamıyor. Sakarya genelinde bu şirketlerin hizmet bedeli bağımsız bölüm sayısına göre değişmekte, ancak küçük yapılarda maliyet-fayda dengesi her zaman lehte çıkmamaktadır. Özellikle 20 dairenin altındaki yapılarda gönüllü yönetici modeli hâlâ en yaygın çözümdür.
Büyük, çok bloklu yapılarda ya da ortak alanların kapsamlı yönetimi gerektirdiği sitelerde profesyonel şirket değerlendirilebilir. Bu durumda şirketi seçerken referans listesi, sözleşme kapsamı, muhasebe şeffaflığı ve iletişim kanallarına dikkat edin. Üçüncü bir yol da mevcuttur: yönetimi siz üstlenirsiniz, ancak tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredersiniz. Bu yaklaşım özellikle Kaynarca gibi orta ölçekli ilçelerde hem maliyeti kontrol altında tutar hem de yönetimi profesyonelleştirir.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman adına vergi numarası almak için Sakarya Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: yönetici atama kararının noter tasdikli örneği veya karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Belge listesi uygulamada küçük farklılıklar gösterebilir; Kaynarca'ya hizmet veren vergi dairesini telefonla arayarak güncel liste isteyin.
Bu vergi numarasıyla bankalarda site adına kurumsal hesap açılabilir. Hesabı kendi adınıza açmayın; kişisel hesapta site parasını tutmak hem sizi kişisel olarak sorumlu kılar hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Banka hesabına erişim yetkisi karar defterinde belirtilmeli, imzaya yetkili kişi net biçimde tanımlanmalıdır.
Sitede kapıcı, güvenlik personeli ya da temizlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. Bu kişilerin prim bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri için bir mali müşavir ile çalışmanız önerilir. Güncel uygulamayı SGK İl Müdürlüğü'nden teyit edin; mevzuat değişkenlik gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 gereğince genel kurul, yılda en az bir kez yapılmalıdır. Olağan toplantı için tüm kat maliklerine toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı çağrı gönderilmesi zorunludur. Çağrıda gündem, yer ve saat açıkça belirtilmelidir; gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar hukuken itirazı açık hale gelir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) koşulu şudur: kat maliklerinin hem sayı olarak hem de arsa payı bakımından yarıdan fazlasının bir arada bulunması gerekir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanların sayısı ne olursa olsun gerçekleşir. Kararlar karar defterine tarihli ve imzalı biçimde geçirilmelidir; imzasız kararlar geçerli kabul edilmeyebilir.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı hatalar şunlardır: çağrıda gündem maddesi yazmamak, vekâlet belgelerini toplamadan oylamaya geçmek, kararları aynı gün deftere işlememek. Bu üç hatadan herhangi biri genel kurul kararlarının iptali için gerekçe oluşturabilir. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini düzenlemek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci büyük ölçüde kolaylaştırır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Bu rehberin önceki bölümlerinde devir teslim kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizlikleri tek tek anlattık. SiteYönetim bu dertlerin her birini tek platformda, çalışma şeklinizi değiştirmeden çözmek için tasarlanmıştır.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, AI Yürütür
AI Operatör, size yazılı ya da sözlü komutla iş yaptırabileceğiniz bir asistan gibi çalışır. Somut bir örnek: "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemeyen 4 daireye nazik hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş hatırlatma metnini oluşturur ve sizin onayınıza sunar; onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Gönderme yetkisi her zaman sizdedir.
Kaynarca'nın yaşlı konut stoğu olan bölgelerinde bina bakım arızaları öngörülemez anlarda ortaya çıkabilir. Örnek: asansör arızası bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Bakım geçmişi, açık-kapalı arıza sayısı ve sözleşme bilgileri tek ekranda izlenebilir hale gelir.
Deprem riski yüksek Sakarya'da ortak alan sigortası ve DASK poliçe yenileme tarihleri de sistem tarafından izlenebilir; yaklaşan bitiş tarihlerini AI Operatör size hatırlatır. Genel kurul hazırlığı için ise şu senaryo geçerlidir: "15 gün önceden çağrı mektuplarını hazırla, gündem taslağını oluştur, vekâlet takip listesini kur" komutu gelir; AI hazırlar, siz onaylarsınız. Tek adım bile onaysız geçmez.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt
Hukuki konularda "acaba doğru mu yapıyorum?" sorusu yeni yöneticinin en sık yaşadığı stres kaynağıdır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde yanıt verir. Örneğin: "Aidatını 9 aydır ödemeyen malike hangi yolu izleyebilirim?" sorusuna, benzer davalarda mahkemelerin nasıl karar verdiğini referans göstererek somut ve anlaşılır bir yol haritası sunar.
Önemli uyarı: AI Danışman yol gösterir, bilgilendirir, seçeneklerini önünüze koyar. Dava sürecine girecekseniz ya da resmi ihtar aşamasına geçecekseniz bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük çerçevesi bilinçli olarak konulmuştur; asıl güven de buradan gelir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim'in Karne özelliği, 100 üzerinden bir yönetim performans puanı üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum başlıkları, genel kurul zamanlaması gibi ölçütler birleşerek nesnel bir tablo oluşturur. Yeni bir yönetici için bunun değeri çok açıktır: Devraldığınız günkü karneyi, altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönetim yaptım" demek yerine kanıtlarsınız.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller SiteYönetim'e ayrı giriş kapılarıyla bağlanır. Bu yapının yeni yöneticiye somut faydası şudur: Başka şehirde oturan bir malik, borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz, siz de peşinden koşmazsınız. Denetçi portalı ise muhasebe kayıtlarına ve karar defterine şeffaf erişim sağlar, bu da olası anlaşmazlıkları toplantı öncesinde çözer.
Başlamak İçin 14 Gün Yeterli
SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum gerekmez, tek bir apartmandan yüzlerce bağımsız bölüme kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneme süresi, kredi kartı bilgisi girmeden başlar. İlk 30 günlük yönetim yükünün tam ortasında denerseniz kararınız en sağlam veriye dayanmış olur. Apartman yönetim programı için başvurmak yeterli.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı boyunca hangi modüllere ne zaman ihtiyaç duyacağınızı kronolojik olarak anlatalım; çünkü özellik listesi okumak yerine "bu ne zaman işime yarar?" sorusunun cevabı çok daha anlamlıdır.
Para işleri: Göreve başladığınız ilk ayda aidat tahsilatını ve borç takibini otomatiğe bağlamak isteyeceksiniz. Online ödeme, otomatik borç hatırlatması ve aidat takip programı bu ihtiyacı karşılar. Birkaç ay sonra muhasebe kayıtlarını ve apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura düzenini kurmak gündem maddesi olacak. Ortak sayaç okumaları ve gider paylaşımı da bu kümenin içinde; Kaynarca'da merkezi ısıtma sistemine sahip bir siteyseniz kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en pratik yolu budur.
Operasyon: Arıza kayıt ve bakım takibi, duyuru/SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi — bunların her biri ilk yılın farklı dönemlerinde devreye girer. Sakarya gibi deprem riski olan bir ilde acil durum planı ve sigorta belge arşivini güncel tutmak yasal bir zorunluluk olmaktan öte, sizi ve kat maliklerini koruyan pratik bir önlemdir.
Rakiplerde olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Kaynarca'daki tedarikçilerin hizmet kalitesini ve fiyatlarını önceden bilmek her zaman kolay değildir. İhale Portalı ile çatı onarımı, asansör bakım sözleşmesi yenilemesi ya da boya-badana gibi ihalelerinizi şeffaf ve kayıtlı biçimde yürütürsünüz: en az üç teklif toplayabilir, karşılaştırabilir, seçiminizi genel kurulda belgeleyerek sunabilirsiniz. Kapalı zarf yerine kayıtlı süreç hem sizi hukuki riskten korur hem de kat maliklerine hesap verebilirliği somutlaştırır. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcılarını bir araya getirir. Bu iki modül piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmamaktadır.
Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle kapatalım: Yönetim göreviniz sona erdiğinde ya da bir sonraki yöneticiye bıraktığınızda tüm geçmiş kayıtlar, muhasebe ve arıza tarihi sistem üzerinde hazır olacak. O zaman devir-teslim gerçekten bir öğleden sonra sürer; bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosunun tam tersidir.
Kaynarca'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kaynarca, Sakarya iline bağlı olması nedeniyle Türkiye'nin deprem açısından riskli bölgelerinden birinde yer almaktadır. Bu gerçek, bölgedeki site ve apartman yönetimini bazı konularda ülke ortalamasından farklı bir hassasiyete taşımaktadır.
DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası
Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) poliçesi, bağımsız bölüm bazında zorunlu olup her malikten ayrı ayrı talep edilebilir; ancak yönetici olarak poliçelerin güncel olup olmadığını takip etmeniz hem hukuki hem de pratik bir sorumluluktur. Buna ek olarak ortak alanlar (merdivenler, otopark, tesisat odaları, çatı) için ayrıca ortak alan sigortası yapılması şiddetle önerilir. Bu sigorta zorunlu değildir ama depremin ardından ortak hasarın karşılanmasında belirleyici olur.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Binanın depreme karşı güçlendirilmesi gündeme geldiğinde karar alma süreci KMK'nın özel hükümlerine tabidir. Güçlendirme kararı, olağan yönetim kararlarından farklı bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirilebilir; kat malikleri kurulunun bu konudaki kararını almadan müteahhit ya da proje firmasıyla sözleşme yapılmamalıdır. Bu aşamada bir avukattan ya da yapı denetim uzmanından görüş almanız önerilir.
Bina Yaşı ve Bakım Takvimi
Kaynarca'da eski konut stoğu söz konusuysa çatı, su tesisatı ve dış cephe bakımlarını yılın belirli dönemlerine bağlayan bir takvim oluşturun. Yaz sonu, kış koşullarına hazırlık için çatı kontrolü ve olası su yalıtımı onarımları açısından kritik bir dönemdir. Gider paylaşımı ve bakım fonu modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın ve yıl içi onarım maliyetlerini daire başı şeffaf biçimde dağıtmanın en kısa yoludur.
Kaynarca ve Çevresinde Site Yönetimi
Sakarya, oldukça geniş bir il coğrafyasına yayılmış onlarca ilçeden oluşur ve her ilçenin konut dokusu bir diğerinden belirli ölçüde ayrışır. Kaynarca, bu mozaiğin il merkezine yakın, kentsel-kırsal geçiş özelliği taşıyan ilçelerinden biridir.
İl merkezine yakın ilçelerde — Adapazarı, Arifiye, Erenler ve Serdivan — çok katlı apartman ve site sayısı yüksektir; bu ilçelerde profesyonel yönetim talebi de görece daha belirgindir. Blok sayısının fazla olduğu toplu yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümlerine dikkat etmek gerekmektedir; bu hükümler ortak alanlara ilişkin karar alma süreçlerinde bazı farklılıklar doğurur.
Sapanca ve Karasu sahil ve göl kıyısı özelliğiyle ayrışır; bu bölgelerde yazlık kullanımı nedeniyle sezonluk doluluk ve uzaktan malik yönetimi ön plana çıkar. Geyve, Taraklı, Pamukova ve Söğütlü gibi ilçelerde ise konut stoku daha seyrek ve daha küçük ölçeklidir; gönüllü yönetici modeli buralarda daha uzun süre geçerliliğini koruyacaktır. Hendek, Akyazı ve Ferizli'de sanayi yakınlığından kaynaklanan konut talebinin şekillendirdiği yapılar bulunmakta; Karapürçek ile Ferizli daha sakin, homojen bir doku sergilemektedir.
Kaynarca yöneticisi olarak komşu ilçelerdeki bir apartmanı da yönetmeniz ya da danışman tutarsanız farklı bir coğrafyaya geçiş yapıyorsunuz demektir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Kaynarca'daki apartmanla Adapazarı'ndaki siteyi aynı panelden, kurulum olmadan yönetmenize olanak tanır. Sakarya genelinde site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgiye Sakarya geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi, KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin vekili sıfatını taşır ve bu sıfatla üçüncü kişilere karşı sorumlu olabilir. Bu sorumluluk, "gönüllülük" gerekçesiyle ortadan kalkmaz; bilmemek mazeret değildir.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız Kişisel Verileri Koruma Kanunu (KVKK) kapsamında ortak alanlara aydınlatma metni asmanız zorunludur. Bu metin, hangi amaca yönelik kayıt yapıldığını ve kayıtların kaç gün saklandığını içermelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri sayılır; bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kıdem ve ihbar hakları da dahil olmak üzere tüm iş hukuku yükümlülükleri için bir mali müşavir ya da iş hukuku danışmanıyla çalışmanız önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metin şablonlarını ve belge arşivini hazır tutarak bu süreci sistematik hale getirir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem sizi hukuki riske sokar hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına ayrı bir hesap açın.
- Elden para toplamak. İspat edilemez, güvensiz ve tartışmaya açıktır. Her tahsilat banka kanalıyla yapılmalı, dekont arşivlenmelidir.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararlar aynı gün tarih ve imzayla deftere geçirilmezse hukuken geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. KMK m.29'a göre çağrıda gündem maddeleri açıkça yer almalıdır; eksik çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılıyor; yapmayanlar hem yasal yükümlülüğü ihlal eder hem de bütçe hedefsiz yürür.
- Gecikme tazminatı uygulamamak. Bir kısmına uygulamayıp diğerlerine uygulamak kat maliklerinin itirazına zemin hazırlar. Kuralı genel kurul kararıyla net belirleyin ve tutarlı uygulayın.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Sakarya'da özellikle eski binalarda birikmiş borç ya da bakım gecikmeleri sürpriz olarak çıkabilir. Tutanaksız devraldığınızda önceki sorunları siz üstlenmiş olursunuz; bu, hem hukuki hem maddi bir risktir.
Kaynarca'da yönetim yolculuğunuza başlamak için ilk 30 günlük planınız, yasal çerçeveniz ve bölgeye özgü rehberiniz bu makalede hazır. Bir sonraki adım uygulamak: SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmeden deneyin ve devir-teslimden aidat takibine, genel kuruldan ihale süreçlerine kadar her şeyin tek platformda nasıl çalıştığını görün. Site yönetim yazılımına başvurmak için yeterli. Bütçenizi önceden hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracını da ücretsiz kullanabilirsiniz.