Sogutlu'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Sakarya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte; Sogutlu'deki bina tipine — il merkezine yakın yeni konut siteleri mi, eski apartman stoku mu — göre bu aralık içinde konumlanmaktadır. Deprem riskinin yüksek olduğu Sakarya'da DASK zorunluluğu ve ortak alan sigortası da gündemin ilk sıralarına girmektedir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sogutlu koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Sogutlu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, yasal bir vekâlet üstlenmek anlamına gelir. KMK m.35'e göre yöneticinin dört temel yükümlülüğü vardır: defterleri usulüne uygun tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımda tutmak ve yıllık olarak kat maliklerine hesap vermek. Bu yükümlülükler küçük bir apartman için de büyük bir toplu yapı için de aynıdır; ölçek değişir, öz değişmez.
Sogutlu, Sakarya iline bağlı, il merkezine görece yakın bir ilçedir. Konut dokusu hem çok katlı apartmanları hem de yeni dönem konut sitelerini kapsamaktadır. Bu karma yapı, yönetim gereksinimlerinin de farklılaşmasına yol açar: eski apartmanlarda daha çok bireysel hesap ve kişisel ilişki yönetimi öne çıkarken, yeni sitelerde toplu yapı hükümleri ve profesyonel süreçler daha belirleyici olur. Sakarya'nın deprem riski taşıyan bir il olması ise sigorta ve yapısal güvenlik gündemini her ölçekteki yönetim için öncelikli hale getirmektedir.
Tüm bu sorumluluklarla tek başınıza yüzleşmenize gerek yok. Sakarya genelinde binlerce yönetici her yıl aynı süreci yaşıyor; çözümler hem mevzuatta hem de bugün erişilebilir araçlarda hazır bekliyor. Aşağıdaki bölümlerde bu süreci adım adım ele alacağız.
İlk 30 Gün: Sogutlu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay kaotik geçmek zorunda değil. Dört haftayı net odaklarla böldüğünüzde teslim aldığınız yönetimi hem hukuki hem mali açıdan sağlam bir zemine oturtmuş olursunuz.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Önce belgeleri alın. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan hiçbir sorumluluk resmi olarak size geçmemiş sayılmaz. Eski yöneticiden alınması gerekenler: karar defteri, işletme defteri, kasa ve banka hesap ekstresi, bekleyen fatura ve sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik), borçlu kat malikleri listesi ve binadaki teknik ekipmanın envanteri. Bu listeyi madde madde işaretleyerek tutanağa ekleyin; eksik belgeler için yazılı bildirim gönderin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının site adına düzenlenip düzenlenmediğini kontrol edin. Sitenin parası kişisel hesapta duruyorsa hem hukuki sorun hem güven riski doğar; hesabı mümkün olan en kısa sürede site adına açın veya devirin. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaların tutarını tespit edin. Sakarya genelinde yüksek deprem riskinden dolayı DASK poliçesinin varlığı ve güncelliği de bu haftaki kontrol listesine girmelidir; süresi dolmuşsa yenileme sürecini başlatın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK gereğince yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyurular için bir kanal belirleyin — ortak alan ilan panosu, toplu SMS veya uygulama üzerinden iletişim. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem seçin; bu noktada site yönetim yazılımı devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk gün hazır sunar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesini hazırlamak yöneticinin yasal görevidir. Sogutlu'deki konuma göre bina yaşı ve tipi bu bütçenin yapısını doğrudan etkiler: yeni sitelerde peyzaj, güvenlik ve ortak alan bakımı ön sıradayken eski apartmanlarda çatı yalıtımı, boya-badana ve asansör giderleri öne çıkar. Ayrıca deprem bölgesinde olmanın getirdiği ortak alan sigortası kalemini de bütçeye dahil etmeyi unutmayın.
Sogutlu'de Aidat Ne Kadar? Sakarya Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Sakarya il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu il geneli ortalamasıdır, bina bazında önemli farklılıklar görülür. Sogutlu'deki eski ve nispeten küçük ölçekli apartmanlarda aralığın alt-orta bandı geçerliyken, asansörlü, güvenlik görevlisi ve ortak peyzaj alanı bulunan yeni konut projelerinde üst banda yaklaşılabilir.
Aidatın nasıl belirlendiğini bilmek, her anlaşmazlığın önünü keser. KMK m.20'ye göre aidat miktarı arsa payı veya eşit paylaşım esasına göre hesaplanır; ancak kesin yöntem yönetim planında yazılı olana göre uygulanır. Yıllık işletme projesinin gider tahminleri dairelere bölünür ve genel kurulun onayıyla kesinleşir. Onay olmadan yönetici tek başına aidat belirleyemez.
Sogutlu ve çevresinde son yıllarda artan inşaat faaliyeti, ortak alan giderlerini de yeniden şekillendirmektedir: yeni binalarda asansör bakım sözleşmesi ve güvenlik sistemi aidatın sabit kalemlerini oluştururken, eski apartmanlarda boya-badana ve çatı onarımı dönemsel olarak bütçeye yük bindirmektedir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem güvensizdir hem de hesap şeffaflığını zedeler. Tahsilatı her zaman banka havalesi veya online ödeme üzerinden yürütün; bu sayede her işlem belgelenmiş olur ve ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda eliniz güçlü olur.
Aidat ödemesini geciktiren kat malikine ilk adım olarak yazılı hatırlatma yapılmalıdır; bu adımı atlamak hem ilişkileri gereksiz gerdirir hem de ileride gereken prosedürel bir zorunluluktur. KMK m.20 gereğince geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa noter ihtarı çekilir; sonuç alınamazsa icra takibi başlatılır. Sürecin tamamı kayıt altında yürütülmelidir; hiçbir aşamayı sözlü bırakmayın. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesaplamaları yazılım tarafından tutulur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sogutlu İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketlerinin en çok tercih edildiği yapılar, çok bloklu büyük toplu konut projeleridir. Sakarya'nın büyükşehir statüsüyle birlikte artan konut yoğunluğu bu eğilimi güçlendiriyor; ancak Sogutlu ölçeğindeki mahallelerde küçük-orta ölçekli apartmanlar hâlâ ağırlıkta olup buralarda profesyonel yönetim şirketi bulmak her zaman kolaylaşmıyor.
Kendiniz yönetmeyi tercih ettiğinizde birkaç faktörü önceden netleştirin: kaç daireyi yönetiyorsunuz, ortak alan karmaşıklığı nedir, bütçe ve teknik işlemler ne kadar yoğun? Daire sayısı 20'nin altında, asansör ve güvenlik personeli yoksa gönüllü yönetici modeli makul bir seçenektir. Daire sayısı ve ortak alan giderleri arttıkça yönetim zamanı da katlanarak artar ve bu noktada üçüncü bir yol ortaya çıkar: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçeneği bir sonraki bölümde ayrıntılı ele alacağız.
KMK'nın toplu yapı hükümleri çerçevesinde birden fazla bloğun ortak yönetiminde ise karar alma süreçleri daha karmaşık bir yapıya girer; bu durumda profesyonel yönetim desteği veya en azından iyi yapılandırılmış bir yazılım altyapısı ciddi fark yaratır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: son genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve yöneticilik kararını gösteren tutanak. Belgeler hazır olduğunda Sakarya'daki bağlı vergi dairesine başvurarak numarayı alabilirsiniz; numara elinize geçtikten sonra bankanızda site adına hesap açtırın.
Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu durum hem yasal açıdan sorun yaratır hem de kat maliklerinin size duyduğu güveni zedeler; en küçük anlaşmazlıkta aleyhte delil olarak kullanılabilir. Site hesabından yapılan her ödeme, banka ekstresine yansır ve denetçi ya da genel kurul incelemesine her an açıktır; bu şeffaflık sizin de lehinizedir.
Sitede kapıcı veya güvenlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi zorunludur; ayrıca iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Vergi dairesi belge listesi uygulamada küçük farklar gösterebilir; Sakarya Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit edin ve mali müşavirinizle süreci birlikte yürütün.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurulun çerçevesini çizer: yılda en az bir kez toplanmak zorunludur; toplantıdan en az 15 gün önce gündemli ve imzalı ya da taahhütlü posta ile çağrı yapılmalıdır. Gündemsiz yapılan çağrı, alınan kararların iptaline zemin hazırlayabilir.
Toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) şu şekildedir: ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğunun sağlanması gerekir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılır. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilir ve katılanlar tarafından imzalanır; bu imzalar kararın geçerliliğinin kanıtıdır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (karar iptali riski), toplantı tutanağını zamanında imzalatmamak ve vekâleten oy kullanacak kat maliklerinin yazılı vekâletnamesini toplantı başında talep etmemek. Bu üç noktaya dikkat etmek genel kurul sürecinin büyük bölümünü sorunsuz geçirmenizi sağlar. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız sürecin her adımında — devir-teslim, aidat tahsilatı, genel kurul, yasal uyum — tekrar eden ve zaman alan işlemler var. SiteYönetim bunları sizin onayınızla otomatiğe bağlar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez, değiştirilmez.
AI Operatör: Yazmak ya da Söylemek Yeterli
Somut bir senaryo: Şubat aidatlarını tahsil etmeniz gerekiyor; bir kısım daire gecikmiş. "Bu ayın geciken aidatlarını takibe al, ilgili dairelere nazik hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çıkarır, her daireye özel hatırlatma metni hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay verirseniz gönderilir; onay vermezseniz hiçbir şey olmaz. Süreç tamamen sizin kontrolünüzde kalır.
Sakarya genelinde sık yaşanan bir senaryo daha: ortak alanda elektrik ya da su arızası bildirimi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla iletir. Yönetim planınızda belirlenmiş eşiklerin üzerindeyse genel kurul gündemine not düşer. Sogutlu'deki yeni konut sitelerinde güvenlik sistemleri ve asansör bakımı bu tür anlık müdahalelere sıkça konu olur; AI Operatör bu tekrarlayan operasyonların sizi geceleri meşgul etmesini önler.
Genel kurul sezonunda da süreç aynı mantıkla yürür: "Mayıs genel kurulu için çağrı metnini hazırla, vekâleti olanlara hatırlat" komutu yeterlidir. Yazılım 15 günlük yasal süreyi takip eder, çağrı taslağını oluşturur, sizin gözden geçirmenize sunar. Onaylarsanız gönderir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Bir Soruda
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla yargı kararına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı ve icra takibine geçiş sürecini adım adım anlatır. Şunu açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilinçli yazıyoruz çünkü size gerçekten işe yarayacak bir araç sunmak istiyoruz.
Sogutlu'de deprem riski bağlamında sıkça sorulan bir başka soru: "Güçlendirme kararı almak için genel kurulda hangi çoğunluk gerekli?" AI Danışman bu soruya da KMK'nın toplu yapı hükümleri çerçevesinde yanıt verir ve hangi durumlarda oy birliği, hangi durumlarda nitelikli çoğunluk arandığını açıklar.
Sitenin Karnesi: Rakam Konuşur
SiteYönetim, sitenizi 100 üzerinden puanlayan bir yönetim performans karnesi çıkarır. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği ve yasal uyum gibi ölçütleri bir araya getirir. Yönetimi devraldığınız gün karnenin nerede durduğunu görürsünüz; altı ay sonra aynı karne genel kurulda bir önceki dönemle karşılaştırılır. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Bu, özellikle gönüllü yöneticiler için hem motivasyon kaynağı hem de güven belgesidir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Sisteme yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portal üzerinden bağlanır. Bu yapının yöneticiye faydası somuttur: Sogutlu'deki bir mülkün sahibi İstanbul'da ya da yurt dışında ikamet ediyorsa borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı sayesinde denetim kurulu hesap sorma toplantısı yerine panodan anlık takip yapar; bu şeffaflık tartışmaları azaltır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bir yazılım kurmak, sunucu kiralamak ya da IT desteği almak gerekmez. Tek apartmandan geniş konut projelerine kadar aynı sistem çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 gününüzde tam olarak ne işe yaradığını bizzat görmüş olursunuz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılın kronolojisine göre modülleri sıralarsak, her aşamada hangi aracın devreye girdiğini daha net görebilirsiniz.
Para işleri: Online aidat tahsilatı modülü, sakinlerin banka havalesi ya da dijital ödeme yöntemiyle doğrudan sisteme ödeme yapmasını sağlar. Geciken ödemeler otomatik takibe alınır; aidat takip programı üzerinden her dairenin ödeme geçmişi tek ekranda görülür. Muhasebe modülü gider faturalarını kaydeder, e-Fatura düzenlenmesini destekler ve yıl sonunda işletme defterini hazır çıkarır. Apartman muhasebe programı bu işlemleri ayrı bir muhasebe yazılımına gerek bırakmayacak şekilde entegre yürütür.
Operasyon: Arıza ve bakım modülüne sakinler fotoğrafla talep açar; yönetici işi ilgili firmaya yönlendirir, süreç kapatılana kadar takip eder. Duyuru ve bildirim modülü SMS, push veya uygulama içi mesajlaşmayla çalışır; Sogutlu'deki siteniz için yapılacak planlı su kesintisi duyurusunu tek tıkla tüm sakinlere iletebilirsiniz. Otopark yönetimi, güvenlik ve ziyaretçi kaydı, personel ile tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi bu operasyonel kümenin diğer modülleridir.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Sogutlu'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakım ya da bahçe düzenleme için teklif toplamak istediğinizde kapalı zarf usulü yerine İhale Portalı üzerinden şeffaf ve kayıtlı bir süreç yürütürsünüz. Üç farklı firmadan gelen teklifleri sistemde karşılaştırır, seçtiğiniz teklifi genel kurula belgeleyerek sunarsunuz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve çevre esnafın birbiriyle ticaret yapabileceği bir iç platformdur; bu iki özellik piyasadaki diğer yönetim yazılımlarında bulunmayan ayırt edici unsurlardır.
Yılın sonuna ya da görev bitimine geldiğinizde devir-teslim modülü devreye girer. Tüm belgeler, hesaplar ve kayıtlar dijital olarak derlenmiş olduğundan bir sonraki yöneticiye geçiş bir öğleden sonra sürer; H2-2'deki devir kaosunu yaşamak zorunda kalmaz.
Sogutlu'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sogutlu ve Sakarya'yı ülke genelinden ayıran en belirleyici yerel faktör deprem riskidir. Bu risk, yönetim planınızda somut karşılıklar bulmalıdır.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), Türkiye'de her konut için yasal olarak zorunludur. Yönetici olarak bağımsız bölümlerin DASK poliçesinin varlığını kontrol etemezsiniz — bu yükümlülük kat maliklerine aittir — ancak devraldığınız sitenin ortak alanlarına ait sigorta poliçesinin güncelliğini kontrol etmek ve gerekiyorsa yenilemek sorumluluğunuz dahilindedir. Ortak alan yangın ve sorumluluk sigortası bütçe kaleminde ayrı bir satır oluşturur.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Sakarya'da binanızın mevcut depreme dayanıklılık düzeyinin yetersiz bulunduğu durumda güçlendirme kararı genel kurulda alınmak zorundadır. KMK'nın toplu yapıya ilişkin hükümleri, güçlendirme gibi ağır kararların hangi çoğunlukla alınacağını belirler; basit çoğunlukla geçemeyen kararlar için nitelikli çoğunluk ya da oybirliği aranabilir. Bu süreci başlatmadan önce bir yapı mühendisi raporuyla mevcut durumu belgelemeniz hem hukuki hem pratik açıdan zorunludur.
Yeni Site mi, Eski Apartman mı?
Sogutlu'deki konut dokusu homojen değil. Son dönem yapılaşmayla ortaya çıkan yeni sitelerde bina karnesi ve depreme dayanıklılık sertifikası çoğunlukla mevcut; ancak eski apartman stokunda bu belgeler eksik olabiliyor. Yönetimi devraldığınız binanın yapı ruhsatı, iskan belgesi ve varsa zemin etüdü raporunu arşivinize ekleyin. Sigorta ve acil durum planı modülü bu belgeleri dijital olarak saklayarak acil bir durumda hızla erişilebilir kılar.
Sogutlu ve Çevresinde Site Yönetimi: Sakarya İlçeleri
Sogutlu, Sakarya'nın il merkezine yakın konumuyla diğer ilçelerden farklı bir dinamiğe sahiptir. Bu dinamiği daha iyi anlamak için çevre ilçeleri iki kümeyle değerlendirmek yararlı olur.
Kentsel küme: Adapazarı, Arifiye, Erenler ve Serdivan, Sakarya'nın en yoğun konut stoğunu barındırır. Bu ilçelerde çok bloklu siteler ve KMK'nın toplu yapı hükümleri kapsamındaki projeler yaygındır; profesyonel yönetim şirketlerine olan talep de burada en yüksek düzeydedir. Sogutlu da bu kentsel alana yakınlığı nedeniyle benzer yönetim gereksinimlerini taşıyan yapılara ev sahipliği yapmaktadır.
Orta ve kırsal küme: Sapanca, Hendek, Akyazi, Geyve ve Pamukova gibi ilçelerde konut dokusu daha seyrek; apartman ölçeği daha küçüktür. Karapurcek, Tarakli, Ferizli ve Kaynarca'da ise gönüllü yönetici modelinin ağırlık taşıdığı, küçük ölçekli yapılar öne çıkar. Karasu ve Kocaali kıyı konumlarıyla mevsimlik nüfus hareketliliğine sahiptir; bu da aidat takvimi ve uzaktan iletişim yönetimini öne çıkarır.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Akyazi'daki bir apartmanla Erenler'deki büyük bir site aynı panel üzerinden, hiçbir kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Sakarya'nın tüm ilçelerine yönelik genel bilgi için Sakarya geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olmak bazı yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir. Bunları önceden bilmek, büyük sorunların önüne geçer.
KVKK: Güvenlik kamerası kullanıyorsanız ortak alanlarda aydınlatma metni asılı olmalıdır; sakinlerin görüntülerinin neden kaydedildiğini bilme hakkı vardır. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü şahıslarla paylaşmayın. Veri ihlali durumunda yöneticinin sorumluluğu doğabilir.
Çalışan istihdamı: Kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve aylık prim ödemeleri zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de (risk değerlendirmesi, periyodik sağlık takibi) devreye girer. Mali müşavirinizle bu süreci birlikte yürütmenizi öneririz; düzenlemeler değişkendir.
Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla işlem yapar ve bu sıfatla üçüncü kişilere karşı sorumludur. Kasıt veya ihmal durumunda yönetici şahsen sorumlu tutulabilir; bu nedenle tüm kararları karar defterine işlemek, tüm ödemeleri banka kanalıyla yürütmek ve yazılı iletişimden vazgeçmemek kritik önem taşır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Sakarya Pratiğiyle
Bu hataların her biri daha önce başka yöneticiler tarafından yapılmış ve sonuçları belgelenmiştir. Liste, öğütlerden değil gözlemlerden oluşuyor.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirleri ve giderleri, sitenin kendi hesabında akmalıdır. Karışık hesap hem muhasebe hatalarına hem de güven krizlerine zemin hazırlar.
- Elden para toplamak. Nakit tahsilat belgesiz kalır, makbuz verilmezse ispat edilemez. Banka veya online ödeme zorunlu; tek istisna olmaz.
- Karar defterini işlememek. Toplantı kararları imzalanmadan karar defterine geçirilmezse hukuki geçerliliği tartışmaya açılır. Her karar, aynı toplantı gününde deftere girilmelidir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yoksa alınan kararlar iptale açık hale gelir. Hem dürüst hem de zorunlu: gündem maddeleri önceden yazılmalı ve tüm maliklerle paylaşılmalıdır.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 gereği bu yükümlülük zorunludur. Proje olmadan aidat miktarları hukuki dayanaktan yoksun kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Geciktirenlere tazminat uygulamak cezalandırma değil, düzenli ödeyenleri korumaktır. Tazminat uygulanmayan sitede vaktinde ödeme yapmanın teşviki kalmaz.
- Deprem riskini sigorta tarafında göz ardı etmek. Sakarya'da ortak alan sigortasının süresi dolmuşsa ya da hiç yapılmamışsa olası bir afet sonrası yönetici şahsen sorumlu tutulabilir. Poliçe yenilemeyi takvime bağlayın, başkasına bırakmayın.
İlk 30 Günlük Plan Hazır — Şimdi Uygulamaya Geçin
Sogutlu'de yönetimi devraldınız; ilk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, hangi hataların nelere yol açtığını da gördünüz. Bir sonraki adım bu bilgiyi harekete geçirmek. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin; devir-teslim raporundan aidat takibine, genel kurul yazılımından AI danışmana kadar ihtiyacınız olan her modül ilk günden erişilebilir durumda. Sitenizin aidat kalemlerini önceden hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.