Kavak, Samsun'da site & apartman yönetim sistemi

Kavak'ta bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve kasayı almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Samsun il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Kavak özelinde bu rakam binanın yaşına, konumuna ve ortak alan kapsamına göre bu band içinde şekilleniyor. Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimiyle eğimli arazi, çatı bakımını ve drenaj yönetimini yönetim ajandanızın başına taşıyor. Bu rehberde her adımı Kavak koşullarına göre bulacaksınız; işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Kavak'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, gönüllü ya da seçimle gelsin, hukuki sorumluluk doğuran bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık, yeni yöneticinin önündeki tüm işlerin iskeletini oluşturur.

Kavak, il merkezine görece yakın konumuyla hem kentsel dokunun yoğunlaştığı mahallelerden hem de kırsal dokulu yapılaşmalardan oluşan karma bir ilçedir. İlçede hem yeni inşa edilmiş, asansörlü ve güvenlikli siteler hem de eski yapı stoğundan apartmanlar bulunmaktadır. Her iki bina tipinde de yönetim süreci Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürütülür; ancak tabi olunan bütçe kalemleri ve bakım öncelikleri farklılık gösterir. Samsun'un tamamında yüzlerce yönetici bu süreci sizinle aynı ay içinde yaşıyor; yalnız değilsiniz ve doğru adımları atmanın yerleşik bir yolu var.

Karadeniz iklimiyle şekillenen nem, yağış ve eğimli arazi, Kavak'ta yöneticiliğin kendine özgü bir boyutunu oluşturur. Çatı yalıtımı, cephe bakımı ve dere-drenaj yönetimi burada soyut değil, birinci yıl gündemine girmesi gereken somut başlıklardır. Tüm bunları bilinçli yönetmek hem bina değerini korur hem de kat malikleriyle anlaşmazlıkları önceden önler.

İlk 30 Gün: Kavak'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 günü doğru planlarsanız sonraki on bir ay çok daha az çalkantılı geçer. Aşağıdaki dört haftalık plan, Kavak ve Samsun genelinde yöneticilerin en çok tökezlediği noktalara göre kurulmuştur.

1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter

Önceliğiniz eski yöneticiden karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa, tüm aktif sözleşmeler ve borç-alacak listesini resmi bir tutanakla teslim almaktır. Tutanaksız devir, ilerideki her anlaşmazlıkta sizi zayıf bırakır. Binanın ortak alanlarını ve teknik donanımını (asansör, pompa, kazan, çatı, dış cephe) bu hafta yerinde gözlemlemenizi öneririz; Kavak'ın nemli ikliminde çatı ve cephe sorunları çoğunlukla görsel incelemeyle fark edilir. Drenaj ve su tahliye kanallarının durumunu da kayıt altına alın.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Site banka hesabını kendi adınıza değil, yönetim adına düzene sokun ya da yeni hesap açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin kaç aylık borcu olduğunu baştan bilmek, tahsilat planı yapmanızı kolaylaştırır. Bekleyen faturaları ve kısa vadeli yükümlülükleri (sigorta yenileme, asansör sözleşmesi, temizlik firması gibi) tespit edin. Karadeniz'in yağışlı dönemine giren aylarsa nem ve çatı kaynaklı acil giderlere ayrı bir bütçe kalemine yer açmak yerinde olur.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlarıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşılmaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu SMS ya da bir grup mesajlaşma platformu — tutarlı olması önemli. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almanın yöntemini de bu haftadan oturtun. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk girişte hazır biçimde karşınıza çıkar; bu haftalık işlerin büyük bölümü tek platform üzerinden yürür.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu taslakta bütçe kalemlerinizi gerçekçi biçimde çıkarın: temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği ve Kavak'a özgü çatı-cephe bakım giderleri. Samsun'un sonbahar başı, çatı kontrolü ve drenaj temizliği için ideal zamandır; bunu bakım takvimine işleyin. Bütçe taslağı hazır olmadan aidat belirlemeye çalışmak, ya açık ya da tartışmalı bir işletme bütçesiyle yılı kapatmanıza yol açar.

Kavak'ta Aidat Ne Kadar? Samsun Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Samsun il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu bir il geneli ortalamadır ve Kavak'taki her bina bu bandın farklı bir noktasına denk düşebilir. Asansörsüz, güvenlik hizmeti olmayan küçük apartmanlarda rakam alt banda yakın seyrederken, kapalı site yapısında güvenlik, çevre düzenlemesi ve sosyal alanları bulunan yapılarda üst bandın üzerine çıkması olağandır.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir: giderler arsa payına göre ya da eşit pay esasıyla dairelere dağıtılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir ya da genel kurulda karara bağlanır. Süreç şu sırayla işler: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, gider kalemleri daire sayısına bölünür, ortaya çıkan rakam genel kurulda oylanır ve onaylanan tutar aylık aidat olarak uygulamaya girer.

Kavak'ta yöneticilerin dikkat etmesi gereken yerel maliyet unsuru, Karadeniz iklimiyle doğrudan ilişkilidir. Yoğun yağış ve nem, çatı bakımı, oluk temizliği ve drenaj sistemlerinin yıllık bakım kalemlerini diğer bölgelere kıyasla daha belirgin kılar. Bu kalemleri işletme projesine gerçekçi biçimde yansıtmak, yıl ortasında ek aidat tartışmalarının önüne geçer. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı banka transferi ya da online ödeme sistemi üzerinden yürütmek hem sizi hem de kat maliklerini korur. Elden nakit toplamak, hem kasa riskini hem de hesap verilemezlik iddialarını beraberinde getirir; bu yöntemden uzak durun.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanır. Uygulamada izlenecek sıra şöyledir: önce ödemeyi kaçıran malike yazılı hatırlatma gönderin; bu yazışmaları kayıt altında tutun. Yazılı ihtara karşın ödeme yapılmazsa noter kanalıyla ihtarname çekilebilir. Sonuç alınamazsa icra takibi başlatılabilir. Sürecin her aşamasını belgelemek, hem itiraz durumunda hem de ileride başvuracağınız hukuki süreçte güçlü bir temel oluşturur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik düzenlenir, ödeme geçmişi tek ekrandan izlenir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kavak İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak her zaman mümkün değildir ve her bina için uygun da olmayabilir. Kavak gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel şirket arzı büyükşehirlerle kıyaslandığında sınırlı kalabilir; mevcut şirketler ise ağırlıklı olarak Samsun merkez ilçelerde faaliyet gösterir.

Genel bir kılavuz olarak şunlar söylenebilir: beş daireden az olan küçük apartmanlarda gönüllü yönetici en yaygın ve işlevsel çözümdür. On beş ila yirmi dairenin üzerindeki ya da birden fazla bloktan oluşan sitelerde profesyonel destek almak veya en azından muhasebeyi dışarıdan yönetmek, yöneticinin üzerindeki yükü azaltır. Yönetim planı ve genel kurul kararı, hangi modelin benimseneceğini belirler.

Ancak hem bütçeyi hem de zamanı dengelemenin üçüncü bir yolu vardır: yönetimi kendiniz üstlenin, tekrar eden ve zaman alan işleri ise yazılıma devredin. Bu yaklaşım özellikle Kavak gibi orta ölçekli ilçelerde, ekip kuracak kadar büyük olmayan ama gönüllü yöneticinin tek başına taşıyacağından ağır hale gelen yapılar için giderek daha yaygın bir tercih haline geliyor.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına bir vergi numarası almanız gerekir. Bu numara kişisel verginizle ilişkili değildir; site yönetiminin tüzel kişiliksiz de olsa hesap açabilmesini sağlayan idari bir kimlik numarasıdır.

Başvuru için gereken belgeler vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; ancak genel olarak şunlar istenir: genel kurul kararı ya da karar defteri örneği, yönetici seçim kararı, yöneticinin nüfus cüzdanı fotokopisi. Bu listeyi Kavak bölgesine bağlı vergi dairesine önceden telefonla teyit etmenizi öneririz; belgede eksiklik olursa süreci baştan başlatmak zaman kaybettirir.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açılır; tüm tahsilat ve ödemeler bu hesap üzerinden yürütülür. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmaktan kesinlikle kaçının; hem hukuki sorumluluk açısından hem de kat maliklerinin güveni açısından bu durum ciddi risk yaratır. Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK yükümlülükleri de devreye girer; bu konuyu bir mali müşavire teyit ettirmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre (m.29) olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır. Toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü bir çağrı mektubu tüm kat maliklerine ulaştırılmalıdır; çağrıda gündem maddelerinin açıkça belirtilmesi zorunludur. Gündemi belirtmeyen çağrılar, toplantıda alınan kararları tartışmalı hale getirebilir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı), kat maliklerinin sayısı bakımından salt çoğunluk ve arsa payları bakımından salt çoğunluk olarak ikili şarttır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla geçerli biçimde yapılabilir (m.30-31). Genel kurulda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; imzasız kararlar geçerli sayılmaz.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı yapmak, vekâletleri toplantı öncesinde doğrulamamak ve kararları toplantı sonrasında deftere geçirmeyi ertelemek. Bunların her biri ileride hukuki itirazların kapısını aralar. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizliği ele aldık. SiteYönetim bu dertlerin her birine somut bir karşılık sunuyor; aşağıda her birini gerçek senaryo üzerinden gösteriyoruz.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

AI Operatör, yazılı ya da sesli komutlarla çalışan bir yönetim asistanıdır. Örneğin "Bu aydaki aidat borçlularını listele ve nazik bir hatırlatma hazırla" dediğinizde AI borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş bir hatırlatma taslağı hazırlar ve size sunar. Sizin onayınız olmadan hiçbir şey gönderilmez. Onayladığınızda mesajlar iletilir; onaylamazsanız taslak beklemede kalır.

Kavak'ın Karadeniz iklimine bağlı bir senaryo: Yoğun yağış sonrasında çatıda sızıntı şikayeti geldi. "Çatı sızıntısı arıza kaydını aç, sözleşmeli çatı ustasına iş emri taslağı hazırla" dediğinizde AI kaydı açar, iş emrini düzenler ve sizin onayınızla ustaya iletir. Arıza takibi, gider kaydı ve fotoğraf arşivi otomatik olarak düzenlenir. Nem ve su sorunlarının sık yaşandığı Karadeniz binalarında bu akış, sizi hem zaman hem de belgeleme yükünden kurtarır.

Bir başka örnek: Genel kurul için çağrı metni ve gündem taslağı hazırlanması. "15 gün sonraki genel kurul için standart çağrı ve gündem hazırla" komutunuzla AI, KMK'ya uygun süreyi hesaplar, çağrı metnini oluşturur, gündem kalemlerini sıralar ve onayınızı bekler. Vekâlet formlarını da aynı adımda hazırlayabilirsiniz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme

Yöneticilik sürecinde hukuki sorularla karşılaşmak kaçınılmazdır. "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" gibi bir soruyu AI Danışmana sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak adım adım yol haritası sunar. Gecikme tazminatı hesabı, ihtarname sürecinin sırası ve icra takibine geçiş koşulları bu yanıtta net biçimde yer alır.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, olası adımları sıralar; ancak dava açılması gereken durumlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, hem güvenilirliğin hem de doğru yönlendirmenin gereğidir.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Vermek

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge eksiği gibi ölçülebilir göstergelerden üretilir. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanını altı ay sonraki puanla yan yana genel kurulda sunabilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine, bunu verilerle kanıtlamış olursunuz.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özelleştirilmiş portallarından erişir. Yeni yönetici için bu özelliğin pratik anlamı şudur: Başka şehirde oturan bir malik, aidat borcunu kendi portalından görüp ödeyebilir — sizi aramaz. Denetçi, gider dökümleri ve banka mutabakatlarına doğrudan ulaşabildiğinden denetim toplantıları daha az tartışmalı geçer. Şeffaflık arttıkça yöneticiye yönelik şikayetler azalır.

Başlamak İçin 14 Gün Yeter

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, sunucu yoktur. Tek bir apartmandan yönetmek isteyenlerden çok bloklu sitelere kadar aynı platform çalışır. 14 gün ücretsiz deneme süresi, kredi kartı bilgisi gerektirmez. Devraldığınız ilk ayda platformu açın, devir-teslim verilerini girin ve sistemin size kazandırdığı zamanı hissedin. Apartman yönetim programını bu hafta ücretsiz başlatabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılı üç farklı iş kümesiyle geçer: para işleri, operasyon ve şeffaflık. SiteYönetim'in modülleri bu üç kümeye karşılık gelecek biçimde tasarlanmıştır.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, aidat hatırlatmaları, gider paylaşımı ve sayaç okuma, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, işletme defteri. Apartman muhasebe programı modülüyle fatura girişinden bilanço özetine kadar her mali hareket kayıt altına alınır. Samsun genelinde merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda kalorimetre veya sayaç verileri platforma aktarıldığında, kış ısıtma faturası daire bazında otomatik paylaştırılır; bu kalemin yarattığı tartışmalar büyük ölçüde ortadan kalkar. Aidat takip programı aynı modül içinde çalışır; gecikme takibi ve tazminat hesabı ayrı bir işlem gerektirmez.

Operasyon: Arıza bildirimi, bakım ve teknik işletme modülü, SMS/push/e-posta duyuru sistemi, otopark ve güvenlik yönetimi, ziyaretçi takibi, personel-bordro ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgesi arşivi. Kavak'ta sonbahar ve kış aylarında sıklaşan çatı sızıntısı, oluk tıkanması ve nem şikayetleri bu modül üzerinden kaydedilir, takip edilir ve gider olarak işlenir; hiçbir arıza kaydı not defterinde kaybolmaz.

Rakiplerde bulunmayan özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Bu iki modül, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında yer almayan özgün farklılaştırıcılardır. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boyama gibi büyük işler için kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Kavak ve çevresindeki tedarikçilerden gelen üç teklifi yan yana karşılaştırır, genel kurula belgeleriyle sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ile yerel esnaf arasında güvenli bir alışveriş ve hizmet platformu oluşturur.

Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapatmak gerekirse: yönetimi bir sonraki kişiye devretme zamanı geldiğinde, tüm belgeler, mali tablolar, arıza geçmişi ve karar defteri tek sistemde hazır olduğundan devir-teslim işlemi bir öğleden sonraya sığar. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunu yaşayan değil, yaratan taraf olmak bu kadar kolaydır.

Kavak'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Samsun'un Karadeniz iklimi, Kavak'ta yönetim gündemini doğrudan şekillendirir. Yüksek yağış ve nem oranları, eğimli arazi yapısıyla birleşince birkaç bakım önceliği öne çıkar.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı

Kavak'ta çatı bakımı mevsimlik değil, yıllık düzenli bir yükümlülüktür. Sonbahar başında olukların temizlenmesi ve çatı örtüsünün kontrol edilmesi, kış yağmurlarında ortaya çıkabilecek sızıntı hasarını önler. Cephe çatlakları ve dış duvar nemi ise uzun vadede bina strüktürünü etkiler; erken tespitte küçük bir bakım maliyeti, yıllara yayılan büyük bir onarım giderinin önüne geçer. Bu bakım kalemlerini yıllık işletme projesine düzenli satır olarak ekleyin; sürpriz gider değil, öngörülen bütçe kalemi olarak taşıyın.

Drenaj ve Su Tahliyesi

Eğimli arazideki binaların bodrum katı ve otopark girişleri, yoğun yağışlarda su baskınına karşı savunmasızdır. Drenaj kanallarının açık olduğunu düzenli aralıklarla kontrol ettirin; kapasitesi yetersiz olan kanalların güçlendirilmesi için ihale portalı üzerinden şeffaf teklif toplayabilirsiniz. Bu tür kararlar, genel kurulda belgelenerek alınmalıdır.

Bakım Takvimi ve Aidat Farklılaştırması

Karadeniz'in yağışlı mevsimi belirli olduğundan bakım takvimini ona göre kurmak mümkündür. Ağustos-Eylül'de çatı-cephe kontrolü, Ekim'de oluk temizliği ve drenaj denetimi, ilkbaharda da boya-cephe onarım değerlendirmesi yapılabilir. Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda mevsimlik aidat farklılaştırması — kış aylarında enerji payının daha yüksek belirlenmesi — genel kurul kararıyla hayata geçirilebilir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bu tür sezonluk hesaplamaları tartışmasız biçimde dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.

Kavak ve Çevresinde Site Yönetimi: Alacam, Asarcik, Atakum ve Diğer İlçeler

Kavak, Samsun'un doğu-iç kesimine konumlanmış bir ilçe olarak hem il merkezindeki büyük sitelere hem de kırsal dokudaki küçük apartmanlara yakın bir konumda bulunur. Aynı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri Samsun'un tüm ilçelerinde geçerli olmakla birlikte, bina ölçeği ve yönetim ihtiyaçları ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır.

Yoğun kentsel ilçeler: Ilkadim ve Canik, çok katlı ve çok bloklu yapılar açısından Samsun'un en yüksek yoğunluklu ilçeleridir. Buradaki site yöneticileri, çok sayıda daireyi ve bazen birden fazla bloğu aynı anda yönetmek durumundadır; profesyonel destek ya da yazılım kullanımı bu ilçelerde özellikle kritik hale gelir. Atakum ise hem yoğun kentsel yapısıyla hem de sahil kesimindeki villa ve site projelerini barındırmasıyla farklı bir profil çizer.

Orta ölçekli ve karma ilçeler: Bafra ve Terme, kentsel merkez ile kırsal dokuyu bir arada taşıyan ilçelerdir; buradaki apartmanlarda gönüllü yönetici modeli ağırlıklı olmaya devam etmektedir. Alacam, Asarcik, Ayvacik ve Salipazari daha küçük bina ölçeklerine ev sahipliği yapar; bu ilçelerde basit defter düzeni ve online tahsilat, yönetimi büyük ölçüde karşılamaktadır. Havza, Ladik ve Vezirkopru'da yönetim işlemleri iç kentlere kıyasla daha az kademeli yapıda yürütülür.

Çevre ilçeler ve uzaktan yönetim: Tekkeky ve Yakakent ile Kavak arasında mülkü olup başka şehirde yaşayan malik sayısı artmaktadır. Bu durumda yazılım platformunun bulut tabanlı olması belirleyici fark yaratır; Kavak'taki apartmana ait tüm işlemler, Ilkadim ya da Terme'deki mülkle aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetilir. Samsun'un tüm ilçelerinde geçerli olan hukuki çerçeve ve ortak uygulama pratikleri için Samsun geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilerin zaman zaman göz ardı ettiği yasal yükümlülüklerin başında kişisel veri güvenliği gelir. Güvenlik kamerası kullanan binalarda, sakinlerin ve ziyaretçilerin kamerayla izlendiğine dair aydınlatma metni asılması zorunludur. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi yönetim amacının dışında kullanmak ya da üçüncü taraflarla paylaşmak Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında sorumluluk doğurabilir.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimleri ve ilgili iş güvenliği yükümlülükleri yöneticiye aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, yöneticinin kat malikleri kurulunun vekili sıfatıyla görevden doğan sorumluluklarını düzenler; bu vekâlet ilişkisi hem yetkileri hem de hesap verme yükümlülüğünü kapsar. Bu konuların ayrıntısı için mali müşavir desteği almanızı öneririz; yazılım platformundaki KVKK uyum modülü ise aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Deneyimli yöneticilerle konuşunca aynı hatalar tekrar tekrar öne çıkıyor. Bunları önceden bilirseniz büyük bölümünden kaçınabilirsiniz.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelir ve giderleri her zaman ayrı bir site hesabında yürütülmeli; karışık hesap hem hukuki sorumluluk hem de güven kaybı yaratır.
2. Elden nakit toplamak. Tahsilat her zaman banka transferi ya da online ödeme üzerinden yapılmalıdır; makbuz olmayan tahsilat ileride ispat edilemez.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan kararlar, toplantı günü ya da ertesinde karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Ertelendikçe hem hafıza hem de hukuki geçerlilik zayıflar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddesi belirtilmeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar itiraz yoluyla geçersiz sayılabilir.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği hazırlanması zorunlu olan bu belge, aidat itirazlarında yöneticinin en güçlü savunma aracıdır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamak caydırıcıdır; uygulamak yöneticinin tercihine bırakılmış olsa da zamanında ödeyen kat maliklerine karşı bir haksızlık olduğu unutulmamalıdır.
7. Kavak koşuluna özel hata: Çatı ve drenaj bakımını sonbahara bırakmak. Karadeniz'in erken başlayan yağışlı dönemi, Ağustos sonunda çatı-oluk kontrolü yaptırmayan yöneticiyi Eylül'ün ilk haftasında sızıntı ihbarlarıyla baş başa bırakır. Bakım takvimini yaz başına çekin.