Asarcik'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Samsun il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyretmekte; Asarcik'in yağışlı ve nemli iklimi çatı bakımını, su tahliyesini ve cephe yalıtımını yönetim bütçesinin sürekli gündemine taşımaktadır. Bu rehberde Asarcik koşullarına göre ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Asarcik'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yeni atandığınız anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açıkça belirler: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları işletmek ve yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu dört başlık kulağa basit gelse de pratikte onlarca alt işleme yayılır.
Samsun'da yönetimi teslim alan her yönetici benzer süreçlerden geçmektedir. Asarcik, Samsun iline bağlı bir ilçe olarak özellikle son yıllarda konut stoğunu artırmış; hem site düzeninde yeni yapılar hem de eski sokak apartmanları iç içe geçmiş bir dokuya sahiptir. Bu karma yapı, yöneticiye çeşitli beklentilerle gelen farklı kat maliki profillerini de beraberinde getirir.
Asarcik'in nemli ve yağışlı Karadeniz iklimine özel bir not: çatı muayenesi, su tahliye kanallarının temizliği ve cephe yalıtımı kontrolü burada sezonluk bir rutin değil, yıl boyu sürdürülmesi gereken bir önceliktir. Yeni yönetici olarak bu bakım kalemlerini bütçenizin başına almanız, ilerideki büyük onarım masraflarını önemli ölçüde azaltır.
İlk 30 Gün: Asarcik'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek bir amaca odaklanır: eski yöneticiden her şeyi belgeleyerek teslim almak. Aşağıdaki listeden eksik olan her belge, ilerleyen günlerde size zaman ve para kaybettirecektir.
- İmzalı devir-teslim tutanağı
- Karar defteri (tüm sayfalar taranmış ya da mühürlü)
- İşletme defteri ve muhasebe kayıtları
- Site banka hesabı ve kasa bakiyesi belgesi
- Aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta, tedarikçi)
- Borç-alacak listesi (aidatını ödemeyen kat malikleri dahil)
- Ortak alan anahtarları ve teknik ekipman envanteri
Eski yöneticinin bu belgeleri teslim etmediği durumlarda yazılı ihtar göndermek hakkınızdır. Tutanağa imzalatamıyorsanız teslim tarihini ve eksik belgeleri noter aracılığıyla bildirin; ilerideki anlaşmazlıklarda bu belge sizi korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına tesis etmeniz ya da mevcut hesabın yetkisini size geçirtmeniz bu haftanın önceliğidir. Kat malikleri adına açılmış ortak hesap, şeffaflığın ve yasal güvenliğin temelidir; kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın, gecikme sürelerini ve tutarlarını kayıt altına alın. Asarcik'in nemli ikliminde acil onarım masrafları öngörülenden daha hızlı birikebileceğinden, bekleyen fatura ve teklif dosyalarını da bu hafta gözden geçirin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve sakinlerin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında işlenir; yalnızca yönetim amacıyla kullanın ve üçüncü kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu mesaj, e-posta ya da ilan panosu. Arıza ve talep kayıtlarını tutacağınız bir yöntem oluşturun; bu kayıtlar hem kat malikleriyle yaşanacak anlaşmazlıklarda hem de yıl sonu raporlarında kanıt işlevi görür. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün kullanıma hazır gelir; 14 gün ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu taslak; beklenen gelirler, gider kalemleri ve aidat tutarlarını kapsamalıdır. Asarcik koşullarında takvimi buna göre ayarlayın: sonbahar başında çatı ve drenaj kanalı denetimi, yoğun yağış dönemlerine girmeden cephe derz kontrolü, kış aylarında ise olası su kaçağı ve nem sorunu müdahale planı. Bu bakım takvimine bütçede ayrı bir kalem açmanız, ani onarım harcamalarının önüne geçer.
Asarcik'te Aidat Ne Kadar? Samsun Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Asarcik için yayımlanmış resmi bir aidat ortalaması bulunmamaktadır. Samsun il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanın özelliklerine göre önemli ölçüde değişir. Asansörsüz, küçük ölçekli eski bir apartman bu aralığın alt bandına yakın kalırken, güvenlik sistemi, otomasyonlu giriş ve yeşil alan içeren yeni bir site projesi üst bandı aşabilir.
Aidat miktarı keyfi değil, yasal bir çerçeveye dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre ortak giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir ölçüte göre kat malikleri arasında paylaşılır. Belirleme süreci şu adımları izler: yönetici yıllık işletme projesi hazırlar, tahmini gider kalemlerini listeler ve daire başına düşen payı hesaplar; bu tablo genel kurulda oy çokluğuyla onaylanır ve ancak onayın ardından aidat yürürlüğe girer.
Asarcik'in nemli ikliminde aidat kalemlerini oluştururken çatı bakım fonu, ortak alan boya-badana giderleri ve drenaj sistemi temizliğini düzenli kalemler olarak ekleyin; bu giderler ülkemizin kuru iklimli ilçelerine kıyasla daha sık döner. Sitenizin tüm gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatın en sağlıklı yöntemi banka havalesi ya da online ödeme platformlarıdır; elden para toplamak hem şeffaflığı zedeler hem de anlaşmazlık halinde kanıtlanması güç durumlar yaratır. Kat maliklerine IBAN bildirim yazısı hazırlayın ve ödeme günü ile hesap bilgilerini açıkça paylaşın.
Bir kat maliki aidatını ödemezse şu sırayı izleyin: önce yazılı hatırlatma gönderin ve kayıt altına alın. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa ihtarname çekin. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca gecikilen her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Tazminat uyguladıktan sonra da sonuç alınamazsa icra takibi başlatma hakkınız doğar. Süreç uzun görünse de yazılı izin kaydının tutulması çok önemlidir; belgesi olmayan alacak, icrada zorlanır. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik giderek bu süreci takip kolaylaşır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Asarcik İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi almak her durumda doğru tercih değildir. Aşağıdaki tablo karar vermenizi kolaylaştırır.
| Ölçüt | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Bina ölçeği | 20 daire altı apartman | 50 daire üstü ya da çok bloklu site |
| Yönetici zamanı | Haftada 2-5 saat ayırabiliyorsunuz | Zaman yoksa ya da yönetici çok sık değişiyorsa |
| Bütçe | Küçük ölçekte tasarruf sağlar | Şirket ücreti aylık bütçeye ek kalem |
| Uzmanlık | Yazılım destekle öğrenilebilir | Karmaşık teknik/hukuki durumlarda avantajlı |
Asarcik'te gönüllü yönetici modeli yaygın pratiktir; özellikle birkaç bloklu küçük sitelerde ve eski apartmanlarda yöneticilik genellikle bir kat maliki tarafından gönüllülük esasıyla yürütülür. Profesyonel yönetim şirketi tercih edildiğinde ise hizmet sözleşmesini ve şirketin referanslarını genel kurulda sunması önerilir. Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman yönetiminin adına banka hesabı açabilmek için çoğu durumda vergi numarası almanız gerekir. Samsun Vergi Dairesi'ne şu belgelerle başvurabilirsiniz: yöneticinin seçildiğini gösteren genel kurul karar tutanağı (ya da kat malikleri imzalı karar defteri örneği) ve yöneticinin kimlik fotokopisi. Belge listesi vergi dairesi uygulamalarına göre küçük farklar gösterebileceğinden, gitmeden önce Samsun Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp teyit etmeniz zaman kazandırır.
Vergi numarasını aldıktan sonra banka şubesine giderek site adına vadesiz hesap açın; hesabın tek imzalı mı yoksa çift imzalı mı yönetileceğini yönetim planına veya genel kurul kararına göre belirleyin. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın; bu uygulama hem yasal risklere hem de kat malikleriyle yaşanabilecek ciddi güven sorunlarına yol açar.
Sitede çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) istihdam ediliyorsa SGK yükümlülükleri de devreye girer. İş güvenliği zorunlulukları ve sigorta primleri konusunda güncel uygulamayı bir mali müşavir ile teyit edin; bu alandaki mevzuat değişime açıktır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29-32. maddeleri genel kurulu düzenler: olağan toplantı yılda en az bir kez yapılır. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine gündemin yazılı olarak bildirilmesi zorunludur; bu bildirim elden imzalatılarak ya da taahhütlü posta yoluyla yapılır. Gündem toplantı davetine eklenmezse alınan kararlar ileride itirazlara konu olabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk (nisap) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan kararların gecikmeksizin karar defterine yazılması ve tüm katılımcılara imzalatılması zorunludur; imzasız tutanaklar sonradan sorun yaratır.
Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı (karar iptal edilebilir), ilk toplantı nisabını sağlamadan oy sayımına geçmek ve tutanağı toplantı sonrası günlerce açık bırakmak. Bu süreci kolaylaştırmak için genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekalet takibini ve dijital karar defterini tek çatıda sunar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Devir kaosunu atlattınız, aidat listesini çıkardınız, genel kurul tarihi belli oldu. Şimdi asıl soru şu: bütün bu döngüseli hafta hafta kendiniz mi takip edeceksiniz? SiteYönetim, yeni yöneticinin bu yükü omuzlamasına yardımcı olmak için tasarlanmıştır.
AI Operatör: Kararlar Size Ait, Rutin İşler Otomatiğe Bağlı
AI Operatör'ü anlamanın en iyi yolu somut bir örnekle başlamaktır. Şubat aidatlarını tahsil etme zamanı geldi; 6 dairenin ödemesi hala eksik. Operatör'e şunu yazıyorsunuz: "Eksik aidatları kontrol et, geciken dairelere nazik bir hatırlatma hazırla." Sistem borçlu listesini çıkarır, her bir malike ayrı kişiselleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj iletilmez. Bu onay adımı hem yasal yükümlülük açısından doğru hem de kat malikleriyle ilişkide güvenilirlik sağlar.
Asarcik'in yağışlı iklimine özel bir senaryo: Kasım ayında ortak alan çatısından su sızıntısı bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını anında açar, eğer sözleşmeli bir çatı ustanız varsa iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla iletir; olayı karar defterinde takip edilebilir kılar. Siz sahaya odaklanırsınız, sistem belge üretir.
Genel kurul yaklaşıyor ve çağrı metnini yazmak, gündem eklemek, vekalet takibini yönetmek üst üste geliyor. AI Operatör çağrı metnini taslak halinde hazırlar, 15 günlük yasal süreyi takviminize ekler ve vekalet formlarını listeler; yine sizin onayınızla süreci başlatır. Devir tesliminden sonra ilk genel kurulunuza kadar geçen bu süreçte operatör, H2-2'de anlattığımız dört haftalık yol haritasının dijital hafızası gibi çalışır.
AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Kararla Yanınızda
Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabilirsiniz? Önce ihtar mı, doğrudan icra mı, gecikme tazminatını nasıl hesaplarsınız? AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde size yol gösterir. Bu hukuki bir danışma hizmetidir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz, ancak hangi adımı hangi sırayla atmanız gerektiğini net biçimde ortaya koyar.
Özellikle yeni yöneticiler için bu ayrım önemlidir: mevzuatı öğrenmek için avukat saatine para harcamak yerine, AI Danışman'dan aldığınız genel çerçeveyle konuya hazırlıklı girersiniz; avukatınızı yalnızca gerçekten avukata ihtiyaç duyulan noktalarda kullanırsınız.
Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Hesap Verme
SiteYönetim'in Karne modülü, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliği ve yasal uyum kriterleri birleştirilerek tek bir gösterge oluşturur. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karne puanını kaydedin; altı ay sonra genel kurulda ikisini yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Bu özellikle kat malikleri arasında güven sorunu yaşanan ya da önceki yönetimden hasarlı bir tablo devralan yöneticiler için çok değerlidir.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portalından erişir. Yeni yöneticinin açısından bunun en pratik anlamı şudur: başka şehirde oturan bir malik aidatını ya da borcunu kendi portalından görebilir ve sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider kayıtlarına şeffaf erişim sağlar; şeffaflık, yönetici ile kat malikleri arasındaki olası çatışmaları başlamadan azaltır.
Denemeye Başlamak İçin Doğru Zaman
14 gün ücretsiz deneme süresi, kredi kartı bilgisi girmeden başlar. Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerektirmez; tek apartmandan çok bloklu sitelere, AVM'lere kadar ölçeklenir. Deneme süresinde gerçek verilerinizle çalışabilir, aidat listesi ve arıza kaydını canlı olarak test edebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyin ve ilk ayınızı planlı geçirin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine bakıldığında üç farklı iş kümesi öne çıkar. SiteYönetim bu üç kümenin tamamını kapsar; üstelik bazı modüller rakip platformlarda bulunmaz.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile birlikte işletme defteri, muhasebe ve e-Fatura modülleri, gider paylaşımı ve sayaç okuma işlemlerini kapsar. Asarcik'in çok yağışlı iklimine bağlı senaryo: su tahliye sistemi ya da çatı onarımı için yüklü bir gider yapıldığında, bu tutarı dairelere arsa payına göre otomatik dağıtan modül sayesinde "kim ne kadar öder" tartışması biter. Apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura düzeni ve gider arşivi aynı panelden yönetilir; aidat takip programı ise ödeme günü otomatik hatırlatma göndererek tahsilat oranınızı artırır.
Operasyon: Arıza ve bakım bildirimleri, teknik işletme kayıtları, duyuru, SMS ve push bildirimler, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum planı, belge arşivi bu kümede yer alır. Asarcik'teki tipik bir yönetici için kış başında gelen "merdiven ışığı arızası" bildirimiyle yaz ortasındaki "çatı derz bakımı" talebi aynı sistem üzerinden hem kayıt altına alınır hem de ilgili kişiye iletilir.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül piyasada benzeri bulunmayan bir çözüm sunar. İhale Portalı ile örneğin çatı yalıtımı ya da dış cephe onarımı için Samsun ve Asarcik'teki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz; açık artırma yerine kapalı zarf mantığıyla üç teklifi kıyaslayıp genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içindeki esnaf ve hizmet sağlayıcılar ile sakinleri bir araya getirir. Her iki modül de ticari ilişkileri kayıt altına alarak yöneticinin şeffaflık yükümlülüğüne katkı sağlar.
Son olarak raporlama, denetim ve devir-teslim modülü: yöneticilik göreviniz sona erdiğinde devir-teslim işlemi bir öğleden sonra tamamlanır. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosuyla karşılaşmak yerine, siz sistemi düzgün tutan yönetici olarak adınızı bırakırsınız.
Asarcik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Asarcik'in nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi, yönetim planını üç temel noktada doğrudan etkiler.
Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi
Yılın büyük bölümünde yüksek yağış alan Asarcik'te çatı su yalıtımı, oluk ve drenaj kanalı temizliği mevsimlik değil yıl boyu sürdürülen bir bakım kalemidir. Sonbahar yağmurları başlamadan önce çatı ve drenaj kanallarını denetleyin; kış başında birikmesi muhtemel olan su bir mevsim boyunca cepheye ve apartmana zarar verebilir. Bütçede bu bakıma yılın dört dönemine yayılmış bir kalem açın; acil onarım masrafı her zaman önleyici bakımdan daha pahalıdır.
Cephe Yalıtımı ve Nem Yönetimi
Sürekli nem, dış cephe derz ve sıva sorunlarını hızlandırır. Özellikle eski yapılarda dış cephe kontrolünü yılda en az bir kez tekrarlayın; ortak alanlarda görünür nem lekesi ya da küf varsa bu bir bakım kalemi değil, acil müdahale gerektiren bir arıza olarak değerlendirin. Gider paylaşımı modülü, bu tür beklenmedik onarımların bina sakinleri arasında arsa payına göre adil dağılımını kolaylaştırır.
Eğimli Arazi ve Zemin Sorunları
Asarcik çevresinde eğimli arazi üzerine kurulu yapılar, su sızıntısına bağlı zemin sorunlarıyla karşılaşabilir. Bodrum kat varsa nem kontrolünü dönemsel olarak yapın. Büyük bir yatırım gerektiren güçlendirme ya da zemin onarımı kararlarında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü nisaba dikkat edin ve karar defterine eksiksiz kaydedin. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, iklime bağlı bu tür değişken maliyetleri yıl içinde takip etmenin en kısa yoludur.
Asarcik ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Asarcik, Samsun'un kentsel çekirdeğine yakın konumuyla hem büyükşehir dinamiklerinden hem de kırsal ilçe pratiklerinden beslenen bir yönetim dokusu sunar. Komşu ilçelerle birlikte ele alındığında Samsun'un site yönetimi tablosu iki farklı kümeye ayrılır.
Birinci küme — kentsel yoğunluklu ilçeler: Ilkadim ve Canik, Samsun'un en yoğun konut stoğuna sahip ilçeleridir; çok bloklu ve profesyonelleşmiş site yönetimi bu ilçelerde daha yaygındır. Atakum ise sahil hattındaki konut gelişimiyle hem yüksek aidat bantlarına hem de güvenlik ve peyzaj gibi ek gider kalemlerine ev sahipliği yapar.
İkinci küme — kırsal ve yarı kentsel ilçeler: Bafra, Terme ve Vezirkopru başta olmak üzere Alacam, Ayvacik, Yakakent ve Tekkekoy çevresindeki küçük ölçekli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli öne çıkar. Havza ve Ladik gibi iç kesimlerde konut sayısı görece sınırlıdır; basit defter düzeni ve az karmaşıklı aidat yapısı bu ilçelerde yeterlidir. Kavak ve Salipazari'nde karma doku görülür. Dağlık konumuyla Ilkadim ve Kavak'a sınır olan bazı kesimlerde yağış ve soğuk hava koşulları Asarcik'e benzer yönetim öncelikleri doğurur.
Tüm bu ilçelerdeki apartmanlar için ortak bir çözüm mümkündür: bulut tabanlı platform, Asarcik'teki binanızla Bafra'daki sitenizi aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetmenizi sağlar. Samsun geneli site yönetimi rehberinde il çapındaki tablonun tamamını bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak başa çıkmanız gereken yasal yükümlülükler iki ana başlıkta toplanır: kişisel verilerin korunması ve çalışan istihdamından doğan zorunluluklar.
Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgileri, KVKK kapsamında kişisel veri sayılır. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın; reklam, üçüncü kişi paylaşımı ya da site dışı bir amaçla işlemek yasal ihlal oluşturur. Ortak alanlara kamera kurduysanız ya da kuruyorsanız aydınlatma metni hazırlayarak sakinlere bildirin ve kameraya görünür bir etiket ekleyin. KVKK ve yasal uyum modülü bu metinleri ve belge arşivini hazır tutar; denetimlerde güncel tutanakları sunabilirsiniz.
Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticinin kat malikleri kuruluna karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu hüküm altına alır; bu sorumluluğun sınırlarını ve çalışan istihdamının güncel pratik gerekliliklerini bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları tekrarlar. Aşağıdaki listeyi devir aldığınız ilk haftada bir kez okumanız pek çok sorunu başlamadan kapatır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Bu hem yasal risk hem de kat malikleriyle ciddi güven sorunu yaratır. Site adına ayrı bir banka hesabı açın.
- Elden para toplamak. Banka ya da online ödeme dışındaki tahsilat, "ben vermedim" tartışmalarını beraberinde getirir ve kanıtlanması güçtür.
- Karar defterini işlememek. Her karar, oy dağılımıyla birlikte defterine yazılmazsa o karar hukuken tartışmaya açık kalır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem toplantı çağrısına eklenmezse alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi bunu zorunlu kılar; yokluğu hem yasal açık hem de bütçe kargaşası anlamına gelir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenleri cezalandırmak demektir; düzenli ödeyenler neden geciktirenlerle eşit muamele görüyor diye itiraz eder.
- Devir-teslim tutanağı almadan başlamak. Asarcik gibi nem ve yağışın yoğun olduğu bir ilçede, hangi arızaların size devredildiğini bilmeden işe başlamak ilk yağmurda sürprizle karşılaşmanıza neden olabilir. Tutanaksız devir aldıysanız ilk bir haftada mevcut durumu fotoğrafla ve yazılı raporla belgeleyin.
İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız elinizde, Asarcik'in iklim koşullarına göre bakım takviminiz kurulu. Geriye tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak kalıyor. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, ilk aidat döngüsünüzde farkı görürsünüz. Sitenizin gider kalemlerini girecek ve daire başı aidatı hesaplayacaksanız aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.