Ayvacık, Samsun'da site & apartman yönetim sistemi

Ayvacik'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Samsun genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Ayvacik'deki bina tipine — yeni yapı mı, eski apartman mı, merkezi sistemli mi — göre bu aralıkta bir yer belirlemeniz gerekecek. Nemli Karadeniz iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımını, eğimli arazide ise dere tahliyesi ve dış cephe bakımını yönetim gündemine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ayvacik koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Ayvacik'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Bir apartman ya da sitenin yönetimini devraldığınız anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini açıkça tanımlamıştır: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört görev birbirini besler; birinde gecikme diğerlerinde de sorun yaratır.

Ayvacik, Samsun'un ilçelerinden biri olarak hem il merkezine yakınlığının getirdiği kentsel beklentileri hem de Karadeniz kırsalının daha mütevazı bina stoğunu bir arada taşır. Bazı mahallelerde yeni yapı siteleri, bazılarında ise onlarca yıllık apartmanlar hâkim durumdadır. Her iki yapı tipi de aynı yasal çerçeveye tabidir; ancak bakım öncelikleri ve aidat kalemleri farklılaşır. Samsun genelinde binlerce apartman ve site yöneticisi her yıl bu sürecin içinden geçmektedir — yani karşılaştığınız sorular yalnızca size özgü değildir ve çözümleri belgelenmiştir.

İyi haber şu: çerçeveyi öğrendikten sonra yöneticilik, öngörülemeyen bir karmaşa olmaktan çıkıp yönetilebilir bir takvime dönüşür. Bundan sonraki bölümler bu çerçeveyi size adım adım kuracak.

İlk 30 Gün: Ayvacik'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta, eski yöneticiden alacağınız belgeler belirler hem mevcut durumu hem de önünüzdeki zorlukları. Teslim almanız gereken belgeler şunlardır:

• Karar defteri ve işletme defteri (noter tasdikli veya resmi örnekleri)
• Banka hesap cüzdanı ve son ekstre
• Kasa mevcudu ve kasa defteri
• Yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, sigorta vb.)
• Aidat borçluları listesi ve birikmiş alacaklar
• Kat maliklerinin iletişim bilgileri
• Bina demirbaş listesi (pompa, jeneratör, aydınlatma armatürleri vb.)

Tüm bu belgeler için imzalı devir-teslim tutanağı düzenleyin. Tutanaksız devir, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır. Eski yönetici belgelerden bir kısmını veremiyorsa bunu tutanağa yazın; eksik belgeler için ne yapacağınız konusunda kat malikleri genel kurulundan yetki alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada, sitenin gerçek mali durumunu netleştirmeniz gerekir. Banka hesabının hâlâ eski yönetici adına ya da kişisel bir hesapta olması en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Hesabı site yönetimi adına açık tutun ya da yeni hesap açın; kişisel hesabınıza site parasının girmesine izin vermeyin.

Aidat borçlusu listesini oluşturun: hangi daire hangi ayları ödemiş, ne kadar gecikme tazminatı birikmiş? Bu listeyi çıkarmadan ne tahsilat stratejisi kurabilirsiniz ne de genel kurulda gerçekçi bir bütçe sunabilirsiniz. Bekleyen faturaları da bu haftada belgeleyin — asansör bakımı, sigorta yenileme, doğalgaz aboneliği gibi kalemler ne zaman vadesini dolduruyor?

Ayvacik'deki binaların önemli bir bölümünde nem ve su izolasyonu masrafları beklenmedik gider kalemi oluşturabilir. Karadeniz ikliminin getirdiği yoğun yağış ve nemli hava koşulları, çatı ve bodrum katı sorunlarını düzenli olarak gündeme taşır. Bu kalemler için yeterli bir acil durum fonu ayrılıp ayrılmadığını ikinci haftada kontrol edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu mı, apartman panosu mu, SMS mi? Seçim ne olursa olsun, önemli kararları her zaman yazılı tescil edin.

Arıza ve talep kaydı için bir yöntem kurun. "Komşu söyledi" zinciriyle yürütülen yönetimler hem arıza gecikmelerinden hem de "siz yapmadınız" iddialarından sürekli muzdarip olur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu kritik ilk ayı kapsayacak şekilde tasarlanmıştır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, takvim yılı başında bir işletme projesi (yıllık bütçe planı) hazırlamak ve kat maliklerinin bilgisine sunmak zorundadır. Dördüncü haftada bu taslağı oluşturun. Ayvacik'in Karadeniz iklimi nedeniyle bakım takvimini şöyle kurgulamanızı öneririz: çatı ve cephe kontrolünü sonbahar öncesinde (Eylül-Ekim), su tahliye kanallarının temizliğini ise yoğun yağış dönemine (Kasım-Şubat) girmeden yaptırın. Bina yaşına ve tipine göre bu kalemler için bütçede ayrı bir satır açın.

Ayvacik'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Samsun genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır. Ayvacik'te binanın tipine göre bu aralığın farklı noktalarında yer alırsınız: asansörsüz ve güvenliksiz eski bir apartman genellikle alt bantta kalırken, ortak alan hizmetleri yoğun yeni bir site üst bandı zorlayabilir ya da aşabilir.

Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK m.20, gider paylaşımının ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir yöntemle yapılacağını hükme bağlamıştır. Pratikte şu adımlar izlenir: yönetici bir yıllık gider tahmini (işletme projesi) hazırlar, toplam gideri daire sayısına ya da arsa payına böler, genel kurulda kat maliklerine sunar ve çoğunluk onayıyla kesinleşir. Onaylanmayan aidat tutarı yasal dayanaktan yoksun kalır.

Ayvacik'te aidatı belirleyen başlıca kalemler şunlardır: temizlik ve ortak alan bakımı, asansör bakım sözleşmesi (varsa), bina sigortası, su/elektrik faturaları, çatı-cephe nem onarımları ve acil durum fonu. Karadeniz iklimiyle gelen yüksek nem, bu son kalemi —çatı ve nem onarımları— diğer bölgelere kıyasla daha belirgin kılar. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem yöneticiye hem de kat maliklerine hukuki risk yaratır. Tahsilatı her zaman banka havalesi veya EFT yoluyla yapın; sitenin kendi hesabına yatan paranın kaydı hem şeffaflık sağlar hem de olası anlaşmazlıklarda kanıt niteliği taşır.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı izlenecek yol şöyledir: önce yazılı (tercihen noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla) ödeme hatırlatması gönderin. Yanıt gelmezse KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletebilirsiniz. Gecikme devam ederse icra takibi başlatılabilir. Tüm bu aşamalarda yazışma kaydı tutmak, icra sürecinde avukatınızın işini hızlandırır.

Hatırlatmaları elle takip etmek zaman alıcıdır; özellikle birden fazla borçlu daire varsa. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurabilir, hangi dairenin hangi ayı ödediğini anlık olarak görebilirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ayvacik İçin Karar Rehberi

Samsun'un daha büyük ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi seçeneği görece yaygınken, Ayvacik gibi daha küçük ölçekli bir ilçede bu hizmet seçeneği sınırlı kalabilir ya da maliyet açısından küçük-orta büyüklükteki yapılar için cazip olmayabilir. Dolayısıyla Ayvacik'te en yaygın gerçek çözüm şudur: kat maliklerinden biri gönüllü olarak yönetimi üstlenir ve işi kolaylaştıracak araçlarla donanır.

Daire sayısı yüksek, ortak alanları çok ve personel istihdamı olan büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketiyle çalışmak değerlendirilebilir. Bu yola gidecekseniz şirketten beklemeniz gerekenler: aylık mali rapor, açık arıza kaydına erişim, genel kurul öncesi belge paketi ve yönetim planı kapsamında yazılı sözleşme. Şirketin referanslarını ve varsa önceki yönettiği sitelerin değerlendirmelerini mutlaka inceleyin.

Üçüncü bir yol da var: yönetimi bizzat üstlenip ağır ve tekrar eden işi yazılıma devretmek. Bu seçenek hem bütçe dostu hem de yönetim sürecini şeffaf kılar. Aşağıdaki bölümlerde bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetiminin resmi kayıtlarını düzene sokmak, yöneticinin en çok ertelediği adımdır — oysa bu kayıtlar hem yasal zorunluluk hem de kişisel korumanın temelidir.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka bir çalışan varsa vergi dairesine kayıt yaptırmak zorunludur. Vergi dairesine başvururken yanınızda bulundurmanız gereken belgeler genellikle şunlardır: kat maliklerinin yöneticiyi atadığına dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimliği ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Samsun'daki yetkili vergi dairesiyle telefon veya randevu yoluyla teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açılabilir. Bu hesabı kendi kişisel hesabınızdan kesinlikle ayrı tutun. Kişisel hesabınıza akan site parası hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Çalışan istihdamı durumunda SGK bildirimlerini de zamanında yapmak gerekir; bu konuda güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, kat maliklerinin yönetimi denetlediği ve kararların hukuki bağlayıcılık kazandığı toplantıdır. KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez yapılması zorunludur.

Toplantıya çağrı, en az 15 gün öncesinden imzalı davetiye ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem belirtilmelidir. İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem daire sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk (nisap) aranır. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve kararlar geçerli olur. Alınan kararların karar defterine işlenmesi ve tüm kat maliklerine imzalatılması zorunludur.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (bu durum alınan kararların iptaline yol açabilir), çağrıyı 15 günden kısa süreye sıkıştırmak ve toplantı sonrası karar defterini güncellememek. Çağrı metninin hazırlanması, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı kullanmak bu hataların büyük bölümünü ortadan kaldırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda nasıl çözüldüğünü gösterelim.

AI Operatör: Tekrarlayan İşler Sizin Onayınızla Çalışır

Tahsilat sezonunda en çok zaman alan iş, hangi dairenin ödediğini takip etmek ve ödemeyenlere hatırlatma göndermektir. AI Operatör'e şöyle yazabilirsiniz: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder." Sistem borçlu listesini çıkarır, kişiye özel hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; her adımda son söz yöneticiye aittir.

Ayvacik'in nemli ve yağışlı iklimiyle gelen senaryoyu düşünün: çatı tahliye kanalında tıkanma şikâyeti geldi. AI Operatör arıza kaydını otomatik açar, daha önce sisteme eklenmiş çatı-tesisat bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Siz ne ararız ne de not alırsınız; kayıt zaten oluşmuştur.

Genel kurul yaklaşıyorsa çağrı metnini, gündem maddelerini ve vekâlet formunu AI Operatör taslak olarak hazırlar. "15 gün önceden çağrı" kuralını sistem size hatırlatır; takvimi kaçırmazsınız.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karardan Hukuki Yol Gösterici

Aidatını aylardır ödemeyen bir kat malikine karşı ne yapabilirsiniz? Komşunuzun kararını itirazla iptal ettirmesi mümkün mü? Bu tür sorulara AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanarak yanıt verir. Yanıt her zaman hukuki çerçeve içinde kalır ve şu şerhi taşır: Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir — güvenilir bir kaynak, sınırlarını açıkça belirtir.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum ve yasal yükümlülük takibi gibi göstergeler karne puanını belirler. Ayvacik'te yönetimi yeni devraldığınızda başlangıç karneniz belki 50'nin altındadır. Altı ay sonra aynı karne 78'e çıkmışsa bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portaliyle erişir. Yeni yönetici olarak bunun size faydası şudur: Samsun'un başka bir ilçesinde yaşayan bir malik, borcunu ya da hesap özetini kendi portalinden görür — sizi aramaz, sizi meşgul etmez. Denetçi portalı ise genel kurul öncesi mali şeffaflığı artırır ve gereksiz tartışmaları azaltır.

Başlangıç

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur; tek bir apartmanla başlayıp ilerleyen dönemde tüm yapıları aynı panel üzerinden yönetebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek ve deneme başlatmak için ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk genel kuruldan hemen sonra yöneticilik gerçek ritmine girer: her ay aidat takibi, periyodik bakım, duyurular, gider belgeleri. Bu işlerin tamamını ayrı araçlarla yürütmek zaman kaybı yaratır. Şu modül kümesi ilk yılınızı önemli ölçüde hafifletir.

Online aidat tahsilatı modülü, ödeme yapan ve yapmayan daireleri anlık olarak listeler; gecikme tazminatı hesabını otomatik yapar. Apartman muhasebe programı gider girişlerini, e-Fatura entegrasyonunu ve yıllık işletme defterini yönetir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, su ya da elektrik gibi ortak giderlerin her daireye ne kadar düştüğünü hesaplar — elle yapılan bu hesap, çoğu sitede aylık tartışma kaynağıdır. Aidat takip programı üzerinden borçlu listesini düzenli tutmak, icra aşamasına gelmeden çözümü kolaylaştırır.

Arıza ve bakım modülü, her şikâyeti kayıt altına alır, hangi teknik ekibe ya da firmaya iletildiğini gösterir ve çözülüp çözülmediğini takip eder. Duyuru ve bildirim modülüyle kat maliklerine SMS, uygulama bildirimi ya da e-posta yoluyla bilgi verilebilir. Otopark, güvenlik, ziyaretçi kaydı ve sosyal tesis rezervasyonu modülleri, büyük sitelerin günlük operasyonel yükünü azaltır. Personel ve bordro modülü, kapıcı gibi çalışanların SGK ve ücret hesaplarını merkezi olarak tutar.

Bu iki modül, SiteYönetim'i rakip yazılımlardan ayıran unsurlardır. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da cephe boyası gibi büyük işleri Ayvacik'teki ya da Samsun genelindeki tedarikçilere açık bir şeffaf ihale süreciyle verebilirsiniz. Kapalı zarf yerine kayıtlı ve belgelenmiş bir teklif süreci yürütürsünüz; üç teklifle aldığınız karşılaştırmalı tabloyu genel kurulda sunduğunuzda kat maliklerinin güveni yerinde kalır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin esnaf, hizmet sunucusu ve komşudan komşuya alışveriş yapabildiği bir iç ticaret alanıdır — başka bir yönetim yazılımında bu özelliği bulamazsınız.

Raporlama ve denetim modülüyle yıl boyunca tuttuğunuz kayıtlar tek tıkla raporlanır. Bir gün yönetimi devredecekseniz, devir-teslim modülü süreci bir öğleden sonraya sığdırır — H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi.

Ayvacik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ayvacik'in nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi, bina yönetimini bazı açılardan Türkiye'nin iç ya da Akdeniz bölgelerindeki benzer büyüklükteki ilçelerden farklı kılar. Bu farkları görmezden gelen bir bütçe ya da bakım takvimi, ilk ciddi yağışta sizi hazırlıksız bırakır.

Çatı ve Cephe Su Yalıtımı

Yoğun ve uzun süreli yağışlar, çatı membranlarında, saçak aralarında ve bina dış cephesinde hızlı yıpranmaya neden olur. Çatı kontrolünü yılda en az iki kez yapın: ilkbahar yağışları öncesinde (Mart-Nisan) ve sonbahar fırtınalarından önce (Eylül-Ekim). Onarım bütçesi ayırmak yerine önleyici denetim bütçesi ayırmak, orta vadede daha düşük maliyetle sonuçlanır.

Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi

Ayvacik'in topografyasında eğimli araziler bulunduğundan dere ve yüzey suyu tahliyesi bazı binalarda kritik bir konu haline gelebilir. Bodrum katı ve zemin kat drenaj sistemlerinin tıkanmaya karşı kontrol edilmesi, yoğun yağış dönemlerine (Kasım-Ocak) girmeden yapılmalıdır. Aynı nedenle bina çevresindeki zemin eğiminin binaya doğru değil, binadan uzağa olduğunu bir kez kontrol ettirin.

İç Nem ve Havalandırma

Karadeniz neminin yoğun olduğu dönemlerde bodrum katları, merdiven boşlukları ve otopark alanları küf ve rutubet sorununa açık hale gelir. Ortak alan havalandırma sistemlerinin düzenli çalıştığından emin olmak yöneticinin sorumluluğundadır. Bu tip sorunları arıza modülüne kaydetmek ve çözüm sürecini takip etmek, "kimse söylemedi" tartışmalarını engeller. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, havalandırma ve kurutma sistemi giderlerini de şeffaf biçimde dairelere dağıtır.

Ayvacik ve Çevresinde Site Yönetimi: Alacam, Asarcik, Atakum, Bafra, Canik ve Diğer İlçeler

Ayvacik, Samsun'un geniş coğrafyasında hem birbirine yakın hem de farklı yönetim dinamiklerine sahip ilçelerle komşudur. Samsun geneli site yönetimi sayfasında il çapındaki genel bilgilere ulaşabilirsiniz; burada ise ilçe bazlı tabloya bakalım.

Atakum, İlkadim ve Canik gibi Samsun'un merkezi ilçelerinde çok katlı site ve toplu yapı yoğunluğu yüksektir. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi talebi daha fazla ve arzı daha zengindir; yönetici adayları hem gönüllü hem de ücretli seçenekleri değerlendirebilir. Öte yandan Kavak, Asarcik, Salipazari ve Ladik gibi ilçelerde apartman stoğu çok daha azdır; birkaç daireli binalar gönüllü yöneticilerle yürütülür ve basit defter düzeni çoğu durumda yeterli gelir.

Bafra, Terme, Yakakent ve Alacam kıyı şeridinde ise farklı bir dinamik söz konusudur: kıyı konumundan gelen nem sorunları Ayvacik ile benzerlik gösterir; bazı yapılarda yazlık kullanım veya mevsimlik sakin değişimi yönetim takvimini etkiler. Havza, Vezirkopru ve Tekkeköy'de ise karma kentsel-kırsal doku, yöneticilerin hem küçük ölçek pratikliğini hem de büyüyen yapıların ihtiyaçlarını karşılaması gerektiğini gösterir.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Ayvacik'teki sitenizi, Bafra'daki ya da Terme'deki apartmanınızla aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetebilirsiniz. İlçeler arasındaki mesafe, yönetim kalitesini etkilemez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin vekili sıfatını taşır. Bu sıfat yalnızca para ve bakım sorumluluğu değil, veri koruma ve çalışan yükümlülüklerini de kapsar.

Binalarda güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve ortak alanlara görünür şekilde asmanız zorunludur. Kamera kayıtları, yalnızca güvenlik amaçlı kullanılabilir ve saklama süresine uyulmalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi üçüncü taraflarla paylaşmak KVKK'ya aykırıdır.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimlerini zamanında yapmak, iş güvenliği eğitimlerini sağlamak ve asgari ücret güncellemelerini takip etmek yöneticinin sorumluluğundadır. Bu konularda güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Ayvacik Pratiğinden)

Aşağıdaki hatalar Samsun genelinde binlerce yöneticinin deneyimiyle şekillenmiş yaygın tuzaklardır. Bunları önceden bilmek büyük zaman ve para tasarrufu sağlar.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem yasal hem güven riski yaratır. Site adına ayrı banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden para toplamak: Kayıt dışı kalan tahsilat, hem sizi hem de borçlunun itiraz etmesi durumunda kat malikini korumasız bırakır.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararların hukuki geçerliliği, karar defterine yazılıp imzalanmasına bağlıdır. Genel kurulda karar alınıp defteri ihmal etmek en sık yapılan hatalardan biridir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu olabilir ve mahkemece iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37'ye göre zorunlu olan yıllık işletme projesi yapılmadan aidat belirleme hukuki zemine oturtulamamış olur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan kat maliklerine karşı mevzuatın size tanıdığı gecikme tazminatı hakkını kullanmamak, diğer kat maliklerine karşı adil davranma yükümlülüğünü ihlal edebilir.
7. Çatı ve nem bakımını ılıman aylara bırakmak: Ayvacik'te çatı kontrolü ve drenaj temizliğini kasıma bırakmak, yoğun yağış döneminde arıza kuyruğuyla karşılaşmak anlamına gelir. Eylül-Ekim en doğru penceredir.