Tekkeky, Samsun'da site & apartman yönetim sistemi

Tekkeky'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Samsun'un il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Tekkeky'nin nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi ise çatı, cephe ve su tahliyesi bakımlarını yönetim bütçesinin sabit bir kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Tekkeky koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Tekkeky'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz ilk gün, hem hukuki bir sorumluluk üstlendiniz hem de pratik bir koordinasyon merkezine oturdunuz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin temel görevlerini net biçimde sıralar: işletme ve karar defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük kağıt üzerinde sade görünür; ancak devir sürecinde eksik belgeler, birikmiş borçlar ya da bakımı gecikmiş ortak alanlar, yöneticinin ilk haftasını öngörülenden çok daha yoğun kılabilir.

Tekkeky, Samsun iline bağlı ve il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem de sakin bir konut dokusuna sahip. İlçede yeni inşaat siteleri kadar eski apartman stoku da var; dolayısıyla hem "yeni site yönetim planı sıfırdan kurma" hem de "eski birikimi çözme" senaryolarının ikisiyle de karşılaşabilirsiniz. Samsun genelinde yüzlerce apartman ve site, sizinle aynı anda aynı devir sürecini yaşıyor; bu yaygın deneyim, mevzuatın ve pratiklerin iyi belgelenmiş olduğu anlamına geliyor. Hangi ölçekte başlarsanız başlayın, hukuki çerçeve aynı; fark yalnızca ölçeğin getirdiği iş yükünde.

İlk 30 Gün: Tekkeky'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği belgeli bir devir-teslim tutanağı imzalamak. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri (baştan sona, ciltli halde), banka hesap ekstresi ve kasa sayımı, varsa site hesabına ait çek-senet-kredi kartı bilgileri, tüm servis ve bakım sözleşmeleri, kat malikleri iletişim listesi, mevcut açık arıza kayıtları ve bekleyen fatura dökümü. Bu belgelerin tamamı tutanakta tek tek sayılmalı ve imzalanmalıdır. Tutanaksız bir devir, ilerleyen aylarda "o borç benden önce vardı" tartışmalarını kaçınılmaz kılar.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabı kişisel hesabınız değil, site adına açılmış ayrı bir hesap olmalıdır. Hesap henüz yönetim adına geçirilmemişse bu haftanın acil işi budur. Ardından aidat borçlusu listesi çıkarılır: kimlerin kaç aylık borcu var, toplam alacak ne kadar? Bekleyen faturalar tek tek gözden geçirilir. Tekkeky'de binaların önemli bir bölümü Karadeniz iklimine özgü nem ve yağış koşullarına maruz kalır; bu nedenle varsa çatı-cephe onarımı için bekleyen teklifler ya da yenileme önerileri de bu hafta tespit edilmelidir. Mali fotoğraf net olmadan bütçe taslağı yapmak mümkün değildir.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncel tutmak hem pratik hem de hukuki bir zorunluluk. KVKK hatırlatması: Bu liste kişisel veri sayılır; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. İletişim kanalını bu hafta netleştirin: duyurular toplu mesajla mı, kapı ilanıyla mı, yoksa her ikisiyle mi yapılacak? Arıza ve taleplerin nasıl iletileceğini de belirleyin; telefonla gelen taleplerin kaybolması, ilerleyen aylarda "bildirdim ama gereği yapılmadı" şikayetlerinin başlıca sebebidir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu hafta hazır hale gelir; elle yürütüyorsanız aynı mantığı Excel klasörleriyle kurun.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticiye yıllık işletme projesi hazırlama zorunluluğu getirir. Bu taslak, beklenen giderlerin (temizlik, elektrik, asansör bakımı, sigorta, ortak alan onarımı) aya ve daireye bölünmesiyle oluşur. Tekkeky ve Samsun genelinde Karadeniz ikliminin getirdiği yüksek nem, çatı akıntısı ve dış cephe boyası gibi bakım kalemlerini bütçeye yerleştirirken yıl içinde hangi aylarda daha fazla harcama öngörüldüğünü not edin. Sonbahar başı (Eylül-Ekim), su yalıtımı ve dış cephe kontrolü için doğru zamandır; bu bakımı Aralık'a bırakmak hem daha pahalıya hem de daha uzun süreye mal olur.

Tekkeky'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Tekkeky'ye özgü yayımlanmış bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; Samsun genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu aralık geniş görünür; çünkü farklı yapı tiplerini kapsıyor. Asansörsüz, küçük ve eski bir apartmanda temizlik ile elektrik dışında gider kalemi azdır ve aidat alt banda yaklaşır. Güvenlik, asansör, merkezi sistem ya da kapalı otopark gibi hizmetler devreye girdiğinde üst banda yaklaşılır ya da üzeri aşılır. Tekkeky'deki binalarda yapı tipine (merkezi mi, site mi, eski apartman mı) göre bu aralık içinde ciddi farklılıklar olabilir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler ya arsa payıyla orantılı ya da eşit paylaşım esasına göre dağıtılır; yönetim planı hangi yöntemi öngörüyorsa ona uyulur. Belirleme süreci şu adımları izler: yıllık gider tahmini yapılır, gider aylara bölünür, daire sayısına ya da arsa payına göre paylaştırılır ve sonuç genel kurulda onaylanır. Genel kurulun onaylamadığı bir aidat artışı yürürlüğe girmez.

Tekkeky'de nemli iklim, çatı-cephe bakımı ve su tahliyesi gibi kalemleri gündeme getirdiğinden bu giderlerin işletme projesinde ayrı bir satır olarak yer alması önerilir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında banka havalesi ya da online ödeme tercih edin; elden nakit toplamak hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de ilerleyen aylarda ihtilaf çıkması halinde ispat yükünü ağırlaştırır. Tahsilatın düzenli yürümesi için her ayın başında ödeme tarihi ve banka bilgisini içeren bir hatırlatma mesajı gönderilmesi, gecikmeden önce iletişimi başlatır.

Ödemeyen kat malikine uygulanacak yol KMK m.20'de belirtilmiştir: önce yazılı ihtarname gönderilir; ihtara rağmen ödeme yapılmazsa aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir ve icra takibine geçilebilir. Gecikme tazminatını uygulamamak hem kaynağınızı boşa harcıyor hem de geç ödeyen maliki teşvik ediyor; oran yüksek tutulsa da tutanmasa da kanuni eşiği bilmek zorundasınız. Otomatik borç hatırlatması ve gecikme takibi için aidat takip programı hatırlatmaları sizin adınıza hazırlar, siz onaylarsınız ve gönderilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tekkeky İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle büyük ve çok bloklu yapılarda anlam kazanır: onlarca bağımsız bölümü olan, tam zamanlı personel gerektiren, muhasebe ve teknik işletmenin ağırlık taşıdığı siteler için harici bir şirkete devretmek mantıklı olabilir. Samsun genelinde orta ölçekli siteler ve az daireli apartmanlar için profesyonel şirket arzı sınırlıdır; bu nedenle Tekkeky'de de en yaygın çözüm, gönüllü yönetici ile iyi belge düzeninin kombinasyonudur.

Profesyonel şirket tercih edecekseniz aylık sabit ücret, sözleşmenin kapsamı (muhasebe dahil mi, teknik servis dahil mi?) ve fesih koşulları dikkatle incelenmelidir. Şirket yerine kendiniz yönetmeye karar verdiyseniz işin yoğun tarafını omuzlamak zorunda değilsiniz; tekrar eden ve zaman alıcı adımları yazılıma devredip stratejik kararlarla ilgilenebilirsiniz. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına banka hesabı açabilmek için çoğunlukla vergi numarası gerekmektedir. Vergi numarası almak için Samsun Vergi Dairesi'ne gidilir; gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi (yönetici seçimini gösteren sayfa), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyanı. Belge listesi zaman zaman küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce telefon ya da e-posta ile teyit almanızı öneririz.

Vergi numarası alındıktan sonra bu numara üzerinden site adına bir banka hesabı açılır. Önemli uyarı: site paralarını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi bir risk oluşturur. Genel kurul denetiminde hesap şeffaflığı, ayrı hesap olmadan sağlanamaz.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka bir personel çalışıyorsa SGK bildirimi zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel yükümlülükleri bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, belirlenen tarihten en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır; e-posta veya mesaj uygulamaları tek başına yeterli değildir. Çağrıda gündem yer almalıdır; gündemi olmayan bir toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda hem katılımcı sayısı (maliklerin salt çoğunluğu) hem de arsa payı çoğunluğu birlikte sağlanmalıdır; bu çift nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı en az 3 gün sonra yapılır ve katılanlarla karar alınır. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilip toplantıya katılan maliklere imzalatılır; imzasız karar defteri ileride sorun çıkarır.

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç genel kurul hatası şunlardır:

• Çağrıda gündem maddesi yazmamak — gündeme alınmayan konuda karar alınamaz.
• Tebligatı sözlü yapmak — elden teslim bile tutanak gerektiriyor; e-posta ya da mesaj yeterli değil.
• Karar defterini toplantıdan günler sonra yazmak — defteri toplantı anında ya da hemen sonrasında tutun.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet belgelerini takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu sürecin bürokratik yükünü hafifletir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde şimdiye kadar ele aldığımız her sorunun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — ortak bir özelliği var: hepsini tek başınıza, her defasında yeniden çözmenize gerek yok. SiteYönetim bu sorunları tek bir platformda karşılamak için tasarlandı.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Dijital Asistan

Somut bir senaryoyla başlayalım: "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; incelediğinizde gönderin, değiştirmek isterseniz düzenleyin.

Tekkeky'nin Karadeniz ikliminde sık karşılaşılan bir başka senaryo: çatı akıntısı ihbarı geldi. "Çatı katındaki su sızıntısını kayıt al ve sözleşmeli çatı ustasına iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla ustaya iletir. Arıza takibi tek tıkla belgelenir; ileride "yönetici ihbarı görmezden geldi" tartışması olmaz.

Genel kurul yaklaşırken de aynı mantık geçerli: toplantı tarihi belirlendi mi? AI Operatör çağrı metnini, gündem taslağını ve 15 günlük bildirim takviminizi hazırlar; siz onaylarsınız, tebligat çıkar. Her senaryoda kontrolü sizden almadan, tekrar eden işlerin yükünü sırtınızdan kaldırır.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Karara Dayalı Hukuk Rehberi

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal kararı ve KMK çerçevesinde size yol gösterir: gecikme tazminatı, ihtarname süreci ve icra takibine geçiş adımları net biçimde önünüze gelir. Dürüst şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmek, size yanlış yönlendirmek yerine doğru adımı atmanızı sağlar.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Demeyin, Kanıtlayın

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden değerlendirir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum adımlarının tamamlanma durumu ve genel kurul düzenliliği bu puanı belirler. Yönetimi devraldığınız günkü karne 54 puansa ve altı ay sonra 81'e çıkmışsa, genel kurulda "çok çalıştım" demenize gerek yok; rakamlar konuşur. Denetçi için de şeffaflık sağlar; "nerede ne harcandı" sorusunun cevabı panelde hazır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma farklı kapılardan erişir ve yalnızca kendi alanlarındaki bilgiyi görür. Yeni yöneticinin en büyük kazanımı şudur: Samsun'un başka bir ilçesinde ya da şehrinde oturan bir malik, borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz, merak etmez. Denetçi portala girdiğinde muhasebe kayıtlarını doğrudan inceler; sizi hesap sormak için toplantı düzenlemesine gerek kalmaz. Daha az telefon, daha az kavga.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, sunucu yönetimi yok. Tek bir apartmandan yönetim, AVM düzeyinde büyük site yönetimine kadar aynı platform kullanılır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Bu 14 gün, devir-teslim, borçlu listesi ve ilk tahsilat döngüsünü kapsayacak uzunluktadır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılı dört ana iş akışından oluşur: para işleri, operasyon, iletişim ve denetim. SiteYönetim'in modülleri bu iş akışlarını karşılayacak biçimde gruplandırılmıştır.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı, sayaç okuma dağıtımı ve işletme defteri modülleri bu grubu oluşturur. Tekkeky'deki binalarda merkezi ısıtma ya da ortak sayaç varsa gider paylaşımı modülü, dönem faturasını dairelere otomatik dağıtır; "benim daireden bu kadar gitmez" tartışmaları belgeye dayanır ve kapanır. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura akışı tek ekranda yürütülür; aidat takip programı gecikme takibini otomatikleştirir.

Operasyon: Arıza-bakım ve teknik işletme modülü her ihbarı kayıt altına alır, iş emrini takip eder ve kapanışta belgelendirir. Duyuru-SMS-push bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi modülleri günlük operasyonun yükünü paylaşır. Karadeniz iklimine özgü çatı ve cephe bakımları belirli aralıklarla tekrarlanır; arıza kaydı sistemi bu tekrarları hatırlatma takvimle yönetir.

Rakip yazılımlarda bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Tekkeky'deki tedarikçilerden su yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi için teklif toplamak istediğinizde kapalı zarfla uğraşmanıza gerek yok. İhale Portalı'nda teklifleri şeffaf ve kayıtlı biçimde toplarsınız; üç teklifin yan yana karşılaştırmasını genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbirine ya da yerel esnafa ulaşmasını sağlar — yalnızca bu iki modül rakip platformlarda yer almıyor.

Devir-teslim modülü çalışmalarını kapat: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, bir öğleden sonra içinde tüm belgeleri düzenli teslim edebilirsiniz. H2-2'deki devir kaosunu yaşatmamak, yöneticiliğin en değer katan mirasıdır.

Tekkeky'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Tekkeky, Karadeniz kıyısının nemli ve yağışlı iklimine göre konumlanmış bir ilçedir. Bu iklim, apartman ve site yönetimi açısından birkaç konuyu öne çıkarır.

Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi

Karadeniz yağışları, bakımsız çatılarda ve pis su kanallarında hızla soruna yol açar. Çatı akıntısı, dış cephe mantolama hasarı ve bodrum nemi, Samsun genelinde yöneticilerin en sık bildirdiği arızalar arasındadır. Bu nedenle yıllık işletme projesine çatı kontrol (sonbahar başı, Eylül) ve pis su kanalı temizliği (ilkbahar, Mart-Nisan) bakımlarını ayrı satırlar olarak ekleyin; bakımı Ocak'a ya da Kasım'a bırakmak hem daha pahalı hem de daha zorlayıcı hale gelir.

Nem Yalıtımı ve Eğimli Arazi Yapıları

Tekkeky çevresindeki bazı yapılar, Karadeniz kıyısına özgü eğimli arazilerde konumlanmıştır. Bu yapılarda zemin kat rutubeti ve istinat duvarı sızıntısı ek bir risk faktörüdür. Bina denetim ve sigorta konularında DASK poliçesinin kapsamı gözden geçirilmeli; yapının yalıtım durumu tespit edilmeden yüksek bakım bütçesi oluşturmak gereksiz bir öngörüden kaynaklanabilir. Yöneticinin buradaki rolü uzman tespit etmek ve genel kurula rapor sunmaktır; onarım kararı kat malikleri kuruluna aittir.

Aidat Sezonlaması ve Bütçe Dalgalanması

Isıtma sistemi bireysel ise aidat sabit kalabilir; ancak ortak alanların kış döneminde ek bakım gerektirmesi nedeniyle bütçe dalgalanması yaşanabilir. Özellikle çatı ve dış cephe onarım kalemlerini birikimli fon olarak değil, yıllık işletme projesine sermaye gideri olarak eklemek, ani borçlanma riskini azaltır. Gider paylaşımı modülü dönem değişimlerini dairelere otomatik dağıtır; bu da yönetici-malik tartışmalarının önüne geçer.

Tekkeky ve Çevresinde Site Yönetimi: Alacam, Asarcik, Atakum ve Diğer İlçeler

Tekkeky, Samsun iline bağlı ilçelerle çevrilidir ve bu ilçelerin tamamında site yönetimi benzer mevzuat çerçevesinde yürütülür; ancak yapı yoğunluğu ve ölçeği ilçeden ilçeye değişir.

Kentsel ağırlıklı ilçeler arasında Atakum ve Ilkadim, Samsun il merkezine en yakın ve en yoğun yapılaşmaya sahip bölgeler olarak çok katlı site yönetimi ihtiyacını en fazla hisseden yerlerdir. Canik de kentsel doku açısından benzer niteliktedir. Bu ilçelerde bina sayısı ve daire yoğunluğu arttıkça profesyonelleşme baskısı da artar.

Kıyı ve ovalık ilçeler arasında Bafra, Terme ve Yakakent tarım alanları ile konut alanlarının iç içe geçtiği bir yapıya sahiptir. Bu ilçelerde küçük apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetim ve basit defter düzeni çoğu durumda yeterli gelir. Alacam ve Ayvacik da benzer şekilde küçük ölçekli konut stoğuyla öne çıkar.

İç kesimler ve dağlık ilçeler arasında Havza, Ladik, Vezirkopru, Kavak ve Salipazari, Samsun'a daha uzak ve konut yoğunluğu daha düşük ilçelerdir; Asarcik ise küçük ölçekte ama düzenli aile apartmanlarına ev sahipliği yapar. Bu ilçelerde yönetim çoğunlukla gönüllü kat maliki tarafından yürütülür.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Alacam'daki küçük bir apartmanla Atakum'daki çok bloklu site aynı panel üzerinden kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Tekkeky'den komşu ilçelerdeki mülkleri de aynı hesapla takip etmek mümkündür. Tüm Samsun ilçelerini kapsayan geniş bir değerlendirme için Samsun geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik yalnızca aidat toplamak ve arıza çözmekten ibaret değildir; bazı yasal yükümlülükler de doğrudan yöneticiye aittir. Bunları bilmek, büyük kısmının pratikte karmaşık olmadığını görmenizi sağlar.

KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir. Ortak alanlarda güvenlik kamerası varsa kapı başına ya da girişe aydınlatma metni asılmalıdır; "burada kamera kaydı yapılmaktadır" uyarısı zorunludur. Bu metin, büyük hukuki süreçleri değil basit bir bilgilendirme yükümlülüğünü karşılar.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer; çalışan sayısına göre değişen kurallar için mali müşavir ya da iş güvenliği uzmanına danışmanız önerilir.

KMK m.38 kapsamı: Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; bu sorumluluk bir ihmal ya da usulsüz işlem olduğunda yöneticiye yönelir. Kararları karar defterine işlemek, harcamaları belgeli tutmak ve genel kurula düzenli hesap vermek bu sorumluluğun en pratik güvencesidir. KVKK ve yasal uyum belgelerini düzenli arşivlemek için platformun belge yönetimi modülü aydınlatma metinlerini ve kayıtları hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Tekkeky Deneyimiyle

Samsun genelinde ve Tekkeky'de yöneticilerin ilk yılında en sık düştüğü hatalar şu yedi maddede toplanıyor:

1. Site parasını kişisel hesapta tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınızda tutmak hem hesap şeffaflığını ortadan kaldırır hem de ileride olası bir denetimde ya da tartışmada sizi zor duruma sokar.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmemiş nakit ödemelerin kaydı tutulmaz; borçlu ya da alacaklı kimin ne ödediği belirsizleşir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantı gününde karar defterine işlenmeli ve imzalanmalıdır. "Bunu konuştuk, hatırlıyoruz" yaklaşımı hukuki geçerlilik taşımaz.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem içermeyen toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; çağrı metnine gündem maddelerini mutlaka ekleyin.
5. Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; taslak bile olsa yapılmış bir işletme projesi, yıl içi gider tartışmalarını önler.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme geciktiren kat malikine herhangi bir yaptırım uygulanmadığında, zamanında ödeyen diğer malikler haksız bir avantajsızlığa katlanır.
7. Karadeniz iklimine hazırlıksız yakalanmak. Tekkeky ve Samsun'un nemli iklimine rağmen çatı kontrolünü Kasım'a bırakmak, hem maliyeti hem de bekleme süresini artırır. Eylül başı çatı ve oluk denetimi, kış yağışları öncesinde acil arızaların önündeki en etkili kalkan.