Terme'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Samsun genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Terme'nin nemli ve çok yağışlı iklimi çatı, cephe ve su tahliyesi giderlerini yönetim bütçesinin önemli bir kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ile resmi kayıt işlemlerini Terme koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Terme'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticiliği kabul ettiğiniz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidat ve gider payını zamanında toplamak (KMK m.20), ortak alanları işletmek ve bakımını sağlamak, her yıl kat maliklerine hesap vermek. Bu dört başlık kulağa sade gelir; ancak pratikte onlarca alt kalem içerir.
Terme'nin yapı stoğu Samsun'un Karadeniz kıyısına yakın konumunun getirdiği çeşitliliği yansıtır: ilçe merkezinde çok katlı apartmanlar bulunurken kıyı ve kırsal kesimlerde daha küçük ölçekli bina grupları yaygındır. Bu çeşitlilik, yönetim sorununun da binalara göre farklılaştığı anlamına gelir. Küçük bir apartmanı tek başınıza gönüllü olarak yönetiyor olabilirsiniz ya da birden fazla bloklu daha büyük bir yapıda yönetim kurulunun başı olabilirsiniz.
Her iki durumda da başlangıç noktası aynıdır: elinizde hangi belgeler var, binanın mali durumu nedir, kat maliklerinin beklentileri ne? Bu soruların cevabı olmadan alacağınız her karar sağlıksız bir zemine oturur. İlk 30 günün amacı tam da bu zemini sağlamlaştırmaktır.
İlk 30 Gün: Terme'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği önceki yöneticiden ya da yönetim kurulundan tüm belgeleri tutanakla teslim almaktır. Devir-teslim tutanağına şunların girmesi gerekir: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı veya hesap dökümü, kasa mevcudu, imzalı sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, vb.), kat malikleri iletişim listesi, borç-alacak özeti ve binanın teknik belgeler klasörü.
Tutanaksız teslim alma ileride ihtilafa kapı aralar. Eski yönetici belgelerden herhangi birini teslim etmez ya da eksik teslim ederse bu durumu tutanakta not düşün ve kat maliklerine bildirin. Alacağınız belgeler eksiksiz olduğunda binanın nerede durduğunu anlamak çok daha kolaylaşır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada binanın finansal durumunu netleştirin. Banka hesabı henüz site adına değilse veya sadece eski yöneticinin imzasına bağlıysa bir an önce düzeltin; aidat ödemelerinin site hesabına gelmesi zorunludur. Aidat borçlusu kat maliklerinin listesini çıkarın ve kimin kaç aylık borçlu olduğunu belgeleyin.
Terme'nin yağışlı iklimi binada biriken sorunları hızla büyütebilir. Bu nedenle ödenmemiş faturalar arasında özellikle çatı onarımı, su tahliyesi ya da cephe bakımı gibi kalemler varsa bunları erkenden tespit edin; ertelenmiş bakım genellikle ileride daha yüksek masrafa dönüşür.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyurular için bir iletişim kanalı belirleyin: bina panosu, WhatsApp grubu ya da dijital duyuru sistemi. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin; defterle de yürütülebilir, ancak kayıtların silinmez ve tarihli olması şarttır.
Bu haftada site yönetim yazılımı kullanmayı düşünüyorsanız, devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kayıt modülünü ilk gün hazır bulursunuz; ilk ayın karmaşasını önemli ölçüde azaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje, binanın tüm gider kalemlerini ve tahmini tutarlarını içerir; kat maliklerine sunulur ve onaylanır. Terme için bakım takvimini oluştururken sonbaharı öne alın: çatı kontrolü, yağmur oluğu temizliği ve nemli mekânların havalandırma denetimi yağış mevsimi başlamadan tamamlanmalıdır. Kasım'a bırakılan çatı onarımı sezonu geçene kadar sürünebilir.
Terme'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Terme'ye özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Samsun genelinde aylık aidat ortalama ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Terme'deki bina tipine — yeni bir site mi, eski bir apartman mı; asansörlü mü, güvenlikli mi — göre bu aralığın farklı bir noktasına düşebilirsiniz.
Aidatı belirleyen asıl etken yıllık işletme projesidir. Proje şu kalemleri içerir: ortak alan elektriği, asansör bakımı, temizlik hizmetleri, site çalışanı varsa bordro, sigorta, bakım-onarım fonu ve diğer giderler. Bu toplamın daire sayısına bölünmesi her dairenin aylık payını verir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre gider paylaşımında arsa payı esas alınır; ancak yönetim planında eşit pay yöntemi de belirlenebilir.
Terme'nin nemli iklimi çatı ve cephe bakım maliyetlerini diğer bölgelere kıyasla daha sık gündeme getirir. Su tahliyesi arızaları, nem kaynaklı duvar hasarları ve mantolama ihtiyacı bütçenizin sabit kalemleri arasına girebilir; bunları işletme projesine gerçekçi biçimde yansıtmak, ilerleyen aylarda ani aidat artışlarının önüne geçer.
Daire başı aidatı hesaplamak için gider kalemlerini aidat hesaplama aracına girebilir, sonucu genel kurula sunmadan önce kontrol edebilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatları her zaman banka havalesi ya da EFT yoluyla toplayın; elden para kabul etmek hem kayıt dışılığa hem de ileride söz dalaşına zemin hazırlar. Site adına açık banka hesabının numarasını tüm kat maliklerine bildirin ve her ödemenin dekontunu saklamalarını isteyin.
Aidat ödemesini geciktiren kat malikine Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Önce yazılı hatırlatma, ardından iadeli taahhütlü ihtarname en yerinde yoldur. Bu adımlar işe yaramazsa icra takibi başlatılabilir; mahkeme kararına gerek yoktur. Takibi başlatmadan önce borç miktarının belgelenmiş ve karar defterine işlenmiş olması süreci hızlandırır.
Ödemeleri takip etmek, gecikenlere hatırlatma göndermek ve tahsilat raporunu güncel tutmak için aidat takip programı kullanmak bu süreci önemli ölçüde kolaylaştırır; hatırlatmalar otomatik gider ve tahsilat durumunu anlık görebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Terme İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketlerine başvurmak büyük ve karmaşık yapılarda zaman ve enerji kazandırır. Ancak Terme ve Samsun'un ilçe ölçeğindeki apartmanlarında bu şirketlere erişim büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır ve hizmet maliyeti küçük binalar için ağır gelebilir.
| Ölçüt | Kendi kendinize yönetim | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 20 daire altı | 50 daire ve üzeri |
| Yöneticinin serbest zamanı | Sınırlı ama idare edilebilir | Çok kısıtlı |
| Aylık yönetim gideri | Yazılım aboneliği düzeyi | Daire başı ₺200–₺600 arası değişken |
| Şeffaflık | Doğrudan hesap verebilirlik | Sözleşmeye bağlı raporlama |
Terme'deki pek çok apartmanda en işe yarayan çözüm üçüncü bir yoldur: gönüllü yönetici olarak siz yönetirsiniz, tekrar eden ve ağır işleri ise yazılıma devredersiniz. Bu yol hem maliyeti aşağıda tutar hem de kat maliklerine doğrudan hesap verebilirliği korur. Bu yaklaşımı detaylıca incelemek için okumaya devam edin.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu banka yönetim adına düzenlenmiş bir vergi numarası talep eder. Terme Vergi Dairesi'ne başvururken yanınıza genel kurul karar tutanağı, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı karar defteri örneği almanız genellikle yeterli gelir; ancak belge listesi büroya göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden önceden telefonla teyit etmenizi öneririm.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına hesabı açın. Tüm aidat ödemeleri, tahsilatlar ve ödemeler bu hesap üzerinden yürütülmeli; kişisel hesabınızla kesinlikle karıştırılmamalıdır. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin güvenini ciddi biçimde zedeler.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanınız varsa SGK kaydı zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da Terme Sosyal Güvenlik Merkezi aracılığıyla teyit etmenizi tavsiye ederim.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Toplantı çağrısının en az on beş gün önceden yapılması ve gündemin çağrıya eklenmesi zorunludur. Gündemsiz çağrı, sonradan alınan kararların iptali için zemin hazırlayabilir.
KMK m.30 gereği ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğunu (nisap) sağlamak gerekir. Bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; ancak ikinci toplantı tarihinin çağrı metninde belirtilmesi gerekir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır (KMK m.32).
Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata şunlardır:
- Çağrıyı gündemsiz yapmak — gündemsiz toplantıda alınan kararlar itirazla iptal ettirilebilir.
- Birinci toplantıda çift çoğunluk sağlanmadan karar almaya çalışmak — bu kararlar geçersiz sayılabilir.
- Karar defterini toplantı sonrası imzalatmamak — imzasız karar defteri sonradan itirazlara karşı dayanaksız kalır.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yapmak ve kararları dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımı kullanmak tüm bu adımları sistematik hale getirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölümde Terme'de yeni devralan bir yöneticinin ilk yılında karşılaştığı somut dertleri SiteYönetim'in nasıl karşıladığını anlatacağız. Reklam dili kullanmayacağız; her özelliği gerçek bir sorunun cevabı olarak göreceğiz.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Göndermez
Aidatlar her ay aynı süreci gerektirir: kimin ödediğini kontrol et, ödemeyenleri belirle, hatırlatma gönder, yanıt bekle. Bu döngü bir bina yöneticisinin zamanının önemli bir bölümünü yer. AI Operatör bu süreci şöyle işler: "Bu ayki aidat ödemelerini kontrol et, geciken altı daireye nazik bir hatırlatma hazırla" yazarsınız. AI borçlu listesini çıkarır, her daireye kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez.
Terme'nin nemli iklimine özgü bir senaryo düşünün: kış yağışları sonrası çatı drenajında arıza bildirimi geldi. AI Operatör'e "Bina girişine çatı arızası duyurusu yaz, anlaşmalı tesisatçıya iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI hem duyuru metnini hem iş emrini hazırlıyor; her ikisi de sizin onayınızla gönderiliyor. Cephe nemi ya da su tahliyesi sorunlarında da aynı akış işliyor. Bu özelliğin değeri sadece zaman kazanmakla sınırlı değil; her adımın kayıt altında olması ilerideki ihtilafları da önlüyor.
Genel kurul sürecini de AI Operatör destekler. "15 gün önceden çağrı hazırla, gündem ekle, vekâlet dilekçesi taslağı oluştur" komutuna hazır, düzenlenebilir belgeler gelir. Yazılım 15 günlük yasal süreyi de hatırlatır; çağrı zamanı geçtiği için iptal riski taşıyan bir toplantıyla karşılaşmazsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
Yeni yöneticiler sık sık şu soruyla kalır: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Ya da: "Ortak alan tadilat kararı için kaç oy gerekiyor?" Bu soruların cevabı mevzuatta var; ama doğru maddeyi bulmak zaman alır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu sorulara yanıt verir.
Önemli bir not: AI Danışman size hukuki yol gösterir, olası riskleri anlatır ve ilgili mevzuat maddelerini açıklar. Dava aşamasında ya da karmaşık hukuki süreçlerde bir avukatın yerini tutmaz; bunun farkında olmak hem sizi hem de kat maliklerini korur. Bu dürüst sınır, danışmanın güvenilirliğini artırır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
Yönetimi devraldığınız günkü tabloyu kaydeden ve her ay güncel tutan bir performans panosu hayal edin. SiteYönetim'deki Karne özelliği tam bunu yapar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve ortak alan bakım sıklığı gibi kriterlerden 100 üzerinden bir puan hesaplanır. Devir günü karneniz 54 olabilir; altı ay sonra 81'e yükseldiğinde genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Terme'deki kat maliklerine hesap verme bu şekilde somut bir zemine oturur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer paydaşların her biri kendi portaliyle sisteme girer. Yeni yöneticinin bu özelliği neden önemsemesi gerekiyor? Terme'de ya da Samsun'da oturan bir mülk sahibi başka şehirde yaşıyorsa borcunu kendi portaliyle görür, ödeyebilir; sizi aramaz. Denetçi portali bağımsız bir şeffaflık katmanı oluşturur; hesap tartışmaları azalır. Sakin portali arıza bildirimi ve duyuru kanalı olarak çalışır; mesajların kaybolduğundan yakınan kat maliğiyle aranızdaki sürtüşme biter.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, yerel sunucu ihtiyacı yoktur. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk ayın kaosu tam da deneme süresine denk geliyor; en iyi test ortamı bu.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yıl boyunca yöneticilerin önemli bölümü aynı döngüde çalışır: para topla, fatura öde, arızayı gider, toplantı yap. SiteYönetim bu döngünün her halkasını bir modülle karşılar. Aşağıda bu modülleri yeni bir yöneticinin takvim sırasıyla ele alıyoruz.
Para işleri: Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi ve SMS/e-posta hatırlatmaları birlikte çalışır. Muhasebe ve e-Fatura modülü giderleri ve tahsilatları kayıt altına alır; apartman muhasebe programı yıllık hesap tablosunu otomatik oluşturur. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü elektrik, su veya doğalgaz gibi sayaca dayalı kalemleri dairelere adil biçimde dağıtır; bu özellik ortak tüketimden doğan tartışmaları büyük ölçüde azaltır. İşletme defteri ve yıllık bütçe raporu yasal yükümlülükleri otomatik olarak karşılar. Aidat takip programı bu akışı kapanış çemberine alır; tahsilat durumunu anlık görebilirsiniz.
Operasyon: Arıza bildirimi, bakım takvimi ve teknik işletme modülleri birbirine bağlıdır. Terme'de yağmur sonrası çatı drenajı arızaları, cephe nemi bildirimleri ya da asansör bakım hatırlatmaları bu modüller üzerinden yönetilir. Duyuru, SMS ve push bildirim sistemi kat maliklerine anında ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum planı ve belge arşivi de aynı panel üzerinden erişilebilir.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Terme'de çatı yalıtımı, su tahliyesi veya asansör bakımı için ihaleye çıkmanız gerektiğinde İhale Portalı'nı kullanabilirsiniz. Kapalı zarf yöntemi yerine kayıtlı, şeffaf ve karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız; üç teklifi genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu özellik benzer ölçekteki rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Site içi Mahalle Pazaryeri ise kat maliklerinin birbiriyle esnaf ilanı, kiralık eşya ya da hizmet teklifleri paylaşabildiği bir kanal sunar; sosyal bağı güçlendirir.
Sıra sizi devralan bir sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu tek tıkla hazırlanır. Sistemin başında kurulan düzen, çıkışı da aynı şekilde kolaylaştırır; H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir senaryo yaşarsınız.
Terme'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Terme, Karadeniz'in en yağışlı ilçelerinden biri olarak bilinir. Bu iklim koşulu apartman yöneticisi için soyut bir coğrafya bilgisi değil; bütçe kalemi ve bakım takvimi demektir.
Çatı, Cephe ve Nem: Terme Yöneticisinin Önceliği
Yoğun ve sürekli yağış çatı kaplama hasarını, yağmur oluğu tıkanmalarını ve cephe nemini hızlandırır. İhmal edildiğinde nem iç duvarlara sızar; küflenme, boya dökülmesi ve ısı yalıtımı zararları art arda gelir. Bu nedenle çatı ve drenaj kontrolünü yıllık değil; tercihen yağmur sezonu öncesi sonbahar ile yağışlı kış ortasını kapsayan iki dönemde yapmanız önerilir. Bakım takvimini yıllık işletme projesine yazın ve genel kurulda onaylayın; sonradan "kim yaptıracaktı" tartışması yaşanmasın.
Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi
Terme'nin topoğrafyası bazı bölgelerde eğimli araziden gelen su birikintisi ve drenaj sorunlarını gündeme getirir. Bodrum kat su baskını ya da otopark drenajı gibi riskler için bina ortak alan sigortasının kapsamını kontrol etmenizi ve gerekli yerlerde teknik inceleme yaptırmanızı öneririm. Acil durum planı modülü bu senaryoları sisteme kaydetmenizi ve ilgili kat maliklerini hızla bilgilendirmenizi sağlar.
Bakım Bütçesini Doğru Boyutlandırın
Terme'deki binaların yıllık bakım giderleri, kuru iklimli bölgelere kıyasla daha yüksek seyredebilir. Bu gerçeği aidat tespitinde göz ardı etmeyin; düşük tutulan aidat ileride ani toplu ödemelere yol açar. Gider paylaşımı modülü, bakım fonunu aylık düzenli birikimle inşa etmenizi sağlar; büyük bir harcama geldiğinde kat malikleri sürprizle karşılaşmaz.
Terme ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlantı
Terme, Samsun iline bağlı kıyı ilçelerinden biridir ve benzer sorunları paylaşan bir bina yöneticisi ağının ortasında yer alır. Yakakent ve Alacam gibi batı komşularında kıyı yapılaşması benzer nem ve deniz tuzu sorunlarıyla boğuşur. Bafra ise tarımsal doku içindeki kentsel büyümesiyle hem kırsal hem kentsel bina tipini bir arada barındırır.
Kıyı hattından iç kesimlere doğru geçerken tablo değişir. Salipazari, Ayvacik ve Asarcik gibi daha küçük ölçekli ilçelerde az daireli apartmanlar baskındır; gönüllü yönetici ve basit defter düzeni ağırlıktadır. Terme yöneticisi olarak bu ilçelerden birine taşınan ya da orada mülkü bulunan kat malikleriyle ilişkiyi yönetmek zorunda kalabilirsiniz.
İlkadim ve Canik, Atakum gibi Samsun'un merkez ilçeleri çok bloklu site yönetimi ve profesyonelleşme baskısıyla karşı karşıyadır. Kavak, Havza, Vezirkopru, Ladik ve Tekkeköy farklı iklim ve ölçek koşullarıyla Samsun'un bina yönetimi haritasını tamamlar. Terme ile tüm bu ilçeler benzer yasal çerçeve içinde faaliyet gösterir; temel mevzuat değişmez.
Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Terme'deki binanızı yönetirken başka bir ilçedeki mülkünüzü de aynı panelden takip edebilirsiniz; kurulum ya da konum kısıtı yoktur. Samsun geneli site yönetimi rehberimizde tüm ilçelere yönelik genel çerçeveyi bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Bina yöneticisinin yasal sorumluluklarından habersiz olmak "bilmiyordum" savunmasını geçerli kılmaz; ama bu sorumlulukların büyük çoğunluğu bilindiğinde oldukça yönetilebilirdir.
Binada güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında kat maliklerini ve sakinleri aydınlatma metniyle bilgilendirmeniz zorunludur. Bu metin kayıt amacını, saklama süresini ve ilgili kişilerin haklarını içermelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri sayılır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.
Binada çalışan varsa iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan için SGK kaydı zorunludur; işçi sağlığı ve iş güvenliği kuralları uygulanır. Güncel yükümlülükler değişebildiği için mali müşavir ya da Terme Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü'nden teyit almanızı öneririm.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; yetkisini aşan işlemlerden doğan zararları ödemekle yükümlü tutulabilir. Bu nedenle büyük harcamalar ya da sözleşme imzalama gibi kritik kararları her zaman genel kurul onayına dayandırın. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, KVKK politikalarını ve belge arşivini hazır tutar; ilerleyen bir denetime girildiğinde belgelerinizin hazır olduğunu bilmek ciddi bir güven verir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hataları tekrarlıyor. Bu listeyi okuyarak en azından öngörülebilir tuzaklardan kaçınabilirsiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hesaplar birbirine karışınca hem güven zarar görür hem de olası bir hesap denetiminde yöneticiyi zor duruma düşürür.
- Elden para kabul etmek. Makbuz verilse bile ihtilaf anında banka kaydı gibi güçlü delil sunulamaz; tahsilatların tamamını bankadan yapın.
- Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararlar sonradan inkâr edilebilir; her karar defteri kaydı imzayla kapanmalıdır.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündemsiz ya da yasal süreye uymayan çağrıyla toplantı yapılırsa alınan kararlar itirazla iptal ettirilebilir.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. İşletme projesi olmayan binanın aidatı keyfi görünür; genel kurulda sorgulanır, olası davaDA hukuki zemini zayıflar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. KMK m.20 kapsamındaki gecikme tazminatını uygulamayan yönetici aslında zamanında ödeyen kat maliklerini cezalandırmış olur; tahsilatı güçleştirir.
- Terme'de çatı ve drenaj bakımını sonbahara ertelemek. Yağmur mevsimi sürpriz yapmasın diye çatı kontrolünü en geç Eylül-Ekim'e alın; Kasım'da başlayan yoğun yağışlar sırasında fark edilen hasar hem onarımı güçleştirir hem de ilkbahara kadar sürebilir.
Terme'de apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız elinizde artık bir çerçeve var: ilk 30 günün adım adım planı, aidat belirleme yöntemi, genel kurul kuralları ve Terme'nin nemli iklimine özgü bakım öncelikleri. Bir sonraki adım bu planı uygulamaya koymak.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Aidat hesabını netleştirmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.