Artova, Tokat'ta site & apartman yönetim sistemi

Artova'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tokat il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Artova'nın nemli ve yağışlı iklimi çatı, cephe ve su tahliyesi bakımını yönetim bütçesinin kalıcı bir kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Artova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devraldığınız andan itibaren dört temel yükümlülükle karşı karşıyasınız. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticiye şu görevleri yükler: işletme ve karar defterlerini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yasal gerekliliklere uygun biçimde korumak ve yıllık hesapları genel kurula sunmak. Bu dört başlık basit görünebilir; uygulamada ise her biri kendi içinde bir süreç zinciri barındırır.

Artova, Tokat iline bağlı, il merkezine görece yakın konumuyla hem kentsel hem kırsal konut dokusunu bir arada barındıran bir ilçedir. Bölgedeki apartman stoğu büyük çoğunlukla eski yapılardan oluşur; bu durum çatı yalıtımı, nem ve boru arızaları gibi bakım başlıklarını yönetim gündeminin sürekli konusu yapar. Tokat genelinde yüzlerce apartman aynı hukuki çerçevede yönetiliyor; sorularınız ve zorluklarınız büyük ölçüde ortak. Paniklemek yerine süreci adım adım yürütmek hem yasal riskleri azaltır hem de komşularla ilişkileri sağlam tutar.

Yöneticilik unvanı sizi hem yönetim hem de temsil makamına oturtur. Bina adına sözleşme imzalayabilir, icra takibi başlatabilir, devlet kurumlarıyla yazışabilirsiniz. Bu yetkiyle birlikte gelen sorumluluk da aynı oranda büyür; bu rehber o sorumluluğu yönetilebilir parçalara bölmek için yazıldı.

İlk 30 Gün: Artova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği vardır: elinizde belge olmadan sorumluluğu kabul etmeyin. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa bakiyesi, yürürlükteki tüm hizmet sözleşmeleri (asansör, yangın tüpü, bahçe, güvenlik), aidat borçluları listesi ve birikmiş faturalar. Devir-teslim tutanağı iki nüsha düzenlenmeli ve karşılıklı imzalanmalıdır. Tutanakta teslim tarihi, kasadaki nakit miktarı ve borç-alacak özeti yer almalıdır. Bu belge ileride ortaya çıkacak her anlaşmazlıkta temel başvurunuz olacak.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Elinizdeki defterleri ve banka dökümleri inceleyerek gerçek mali tabloyu ortaya çıkarın. Site hesabını kendi adınıza değil, site yönetimi adına tutun; kişisel hesap kullanan yöneticiler hem hukuki hem güven riski taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve kaç ay gecikmiş olduklarına bakın. Bekleyen faturalar arasında özellikle Artova'nın nemli iklimine bağlı periyodik işlere dikkat edin: çatı su yalıtımı kontrolü, yağmur suyu tahliye kanalları ve drenaj bakımı bu bölgede düzenli bir gider kalemi oluşturur. Borç miktarı büyükse önceliklendirme yapın ve acil ödenmesi gerekenleri belirleyin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim bilgilerini (isim, telefon, e-posta) güncel tutun. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişindeki ilan panosu temel iletişim noktasıdır; SMS ya da mesajlaşma grubu buna ek olarak kullanılabilir. Arıza ve talep kayıt yönteminizi kurun; sözlü alınan işler kolaylıkla kaybolur, yazılı kayıt hem izi tutar hem sizi korur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk gün hazır gelir; bu üç işi manuel kurmakla harcayacağınız zamanı başka önceliklere ayırabilirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, gelecek yıla ait tahmini gelir ve giderleri gösteren bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu belge bir bütçe taslağıdır ve genel kurulun onayına sunulur. Artova'nın nemli iklim koşullarını dikkate alarak bakım takviminizi oluşturun: çatı ve cephe kontrolü sonbahar öncesinde, yağmur oluğu ve drenaj temizliği ise kış yağışları başlamadan yapılmalıdır. Bölgenin eğimli arazi yapısı bina çevresindeki zemin suyunun yönetimini de gündeme getirir; temel nem sorunlarını bütçede görünür kılın. Taslak ne kadar gerçekçi olursa genel kurulda o kadar güçlü durursunuz.

Artova'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Artova'da aylık aidat için ilan edilmiş bir ilçe ortalaması bulunmamaktadır. Tokat il genelinde aylık aidat ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve binanın özelliklerine göre önemli ölçüde farklılaşır. Asansörsüz, bekçisiz küçük bir apartmanla güvenlik sistemli ve kalorifer dairesine sahip bir sitenin aidat yükü aynı olmaz.

Artova'daki konut stoğunun büyük bölümü yıllar içinde oluşmuş, yoğun bakım gerektiren yapılardan oluşur. Bu durum aidat belirleme sürecinde bakım ve onarım payını öne çıkarır. Nemli iklim nedeniyle çatı, dış cephe ve su yalıtımı için yıllık bütçe ayırmak, öngörülemeyen büyük harcamaların önüne geçer. Kısa dönemde "düşük aidat" cazip görünse de birikmiş bakım açığı ileride çok daha büyük masraf getirir.

Aidatın nasıl belirlendiğine gelince: KMK m.20 uyarınca her kat maliki, arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit pay esasına göre giderlere katılmak zorundadır. Yönetici, tahmini yıllık giderleri işletme projesinde listeler; genel kurul bu projeyi onaylar ve aylık daire başı aidat ortaya çıkar. Dışarıdan belirlenen ya da "komşu ne veriyorsa o kadar" mantığıyla saptanan aidat hukuki dayanaktan yoksundur. Sitenizin gerçek gider kalemlerini girip daire başı tutarı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında elden para alma yöntemini hiçbir zaman tercih etmeyin: makbuz riski, kayıp parası ve güven erozyonu yaratır. Banka havalesi ya da online ödeme sistemleri hem izlenebilir hem tartışmasız kanıt sağlar. Her ödeme için makbuz düzenleyin ve kayıt altına alın.

Ödeme yapmayan kat malikine uygulanacak adımlar sıralıdır. Önce yazılı hatırlatma: e-posta, SMS ya da kapı notu yeterlidir. Sonuç alınamazsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir; bu oran karar defterine ya da yönetim planına açıkça yazılmalıdır. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir; bu noktada apartman yönetimi alacaklı sıfatıyla hareket eder ve avukat desteği almak süreci hızlandırır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak gider; kimin ne zaman ödediği tek ekrandan izlenir.

Sık yapılan bir hata, gecikme tazminatını uygulamanın "komşuyla ilişkiyi bozmak" olarak görülmesidir. Oysa tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık yapmış olur. Kural herkese eşit uygulandığında itiraz zemini daralır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Artova İçin Karar Rehberi

Hangi yolu seçeceğiniz büyük ölçüde sitenizin büyüklüğüne ve Artova'daki profesyonel hizmet arzına bağlıdır.

Artova gibi küçük ve orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi bulmak büyükşehirlere kıyasla daha güçtür. Bu gerçek, gönüllü yöneticiler için "kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin" yaklaşımını en yaygın ve işlevsel seçenek haline getiriyor. Üçüncü bir yol budur; ilerleyen bölümlerde bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ayrıntıyla bulacaksınız.

Profesyonel şirket tercih ediyorsanız sözleşmeye şunları yazdırın: hangi hizmetlerin kapsama dahil olduğu, ihbar süreleri, aylık raporlama yükümlülüğü ve hesap şeffaflığı. Şirkete geniş vekaletname vermeden önce karar defteri ve banka hesabı kontrolünü kendinizde tutun.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetiminin kendi adına banka hesabı açabilmesi için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alması gerekir. Tokat Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenir: genel kurul ya da kat malikleri kararıyla yönetici atandığına dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi, yönetici atama kararının noter ya da imzalı örneği. Belge listesi uygulamada küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Tokat Vergi Dairesi'ni arayıp güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarası alındıktan sonra istediğiniz bankada site adına vadesiz hesap açabilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu yalnızca hukuki bir önlem değil, kat maliklerinin güvenini korumanın da en sağlam yoludur. Hesap hareketlerini aylık olarak kayıt altına alın ve işletme defterine işleyin.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışanınız varsa SGK bildirimi ve işyeri tescili gerekir. Bu noktada iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Çalışan kaydı ve bordro konularında güncel durumu bir mali müşavire danışarak netleştirin; mevzuat değişkendir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı tarihini, yerini ve gündemini içeren çağrının toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalatılarak ya da taahhütlü posta ile gönderilmesi gerekir. Gündem çağrıda açıkça belirtilmeli; gündemde yer almayan konularda bağlayıcı karar alınamaz.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için nisabın (toplantı yeter sayısı) sağlanması gerekir: kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı şarttır. Bu nisap sağlanamazsa en az üç gün sonraya ikinci toplantı çağrılır; ikinci toplantıda katılanlarla kararlar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve katılanlar tarafından imzalanır; bu imzasız karar geçersiz sayılabilir.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şöyledir: çağrıda gündem yazmamak (karar daha sonra iptal edilebilir), toplantıyı 15 günden kısa süre önce haber vermek ve kararları toplantı sonrasında karar defterine işlemeyi ertelemek. Vekalet takibi, çağrı metni şablonu ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar gördüğünüz her başlık — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokratik gereklilikleri, hukuki belirsizlik — birbirine bağlı bir sorunlar zinciri oluşturur. SiteYönetim bu zincirin halkalarını tek bir çatıda, yeni yöneticinin öğrenme eğrisini düşürecek biçimde çözmek üzere tasarlandı.

AI Operatör

Artova'da şubat sonunda aidatlarını ödememiş beş daire olduğunu düşünün. "Bu beş daireye nazik bir hatırlatma mesajı hazırla" yazdığınızda AI Operatör borçlu listesini çıkarır, uyarı metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Onayladığınızda mesajlar iletilir, sistem kaydı oluşturur. Aynı mantık diğer rutin işlerde de geçerlidir: "Mayıs faturasını dairelere dağıt" ya da "asansör sözleşme yenileme tarihini hatırlat" gibi komutlar onayınızla hayata geçer.

Artova'nın nemli iklimini ve sık görülen bina sorunlarını düşündüğünüzde operasyonel senaryo netleşir. "Giriş katında tavan akıntısı var, sözleşmeli ustaya iş emri aç" dediğinizde AI Operatör arıza kaydını oluşturur, ilgili hizmet sağlayıcıya iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızı bekler. Onayladığınızda iş emri gönderilir; kayıt, tarih ve işlem geçmişiyle arşivlenir. Dış cephe çatlakları, yağmur oluk tıkanması ya da zemin nem sorunu gibi Artova'da sık rastlanan bakım işleri de aynı akışla yürür. Hiçbir sözlü talimat kaybolmaz, hiçbir iş "ben söyledim, o unuttu" tartışmasına dönmez.

Genel kurul öncesi dönem de AI Operatör ile hızlanır. Toplantı çağrısını hazırla, gündem maddesini ekle, vekalet takibini başlat komutları sisteme verilir; çıktılar onayınızla hazır hale gelir. KMK'nın 15 günlük çağrı kuralını sistem hatırlatır; siz unutsanız bile süreç aksamamış olur.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yol haritası alırsınız: yazılı uyarı, noter ihtarnamesi, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi. Hukuki sürecin hangi aşamasında hangi belgenin gerektiğini görmek sizi hazırlıklı kılar. Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde ya da karmaşık hukuki durumlarla karşılaşıldığında bir avukatın desteği alınmalıdır. Bu dürüstlük çerçevesi AI Danışman'ın güvenilirliğini koruyan bilinçli bir tasarım tercihidir.

Sitenin Karnesi

Yönetimi devraldığınız günkü fotoğraf çoğu zaman karmaşıktır: birikmiş borçlar, eksik belgeler, ertelenmiş bakımlar. SiteYönetim'in Karne özelliği tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve bütçe sapması gibi göstergeleri 100 üzerinden bir yönetim performans puanına dönüştürür. Devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demekle yetinmezsiniz; kanıtlarsınız. Bu şeffaflık kat maliklerinin güvenini kalıcı kılar.

7 Rol Bazlı Portal

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik personel ve diğer roller kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendini ilgilendiren bilgiye ulaşır. Artova'da mülkü olan ama başka şehirde yaşayan bir malik borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar; sizi aramaz, kapınıza gelmez. Denetçi portalı hesapları gerçek zamanlı izler; bu şeffaflık olası itirazları ve kavgaları başlamadan bitirir. Sakin portalı ise arıza bildiriminden duyuru takibine kadar günlük iletişimi tek bir yerden yürütür.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, bilgisayarınıza bir şey yüklemenize gerek yoktur. Tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden apartman yönetim programını deneyebilirsiniz. Artova'daki ilk yönetim ayınız bu deneme süresiyle örtüşür; hiç ek yük taşımadan tüm özellikleri gerçek koşullarda test edebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modülleri yeni yöneticinin ilk yılını üç ana kümeye göre karşılar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatmalar tahsilat sürecinin elle yürütülmesini ortadan kaldırır. Apartman muhasebe programı kapsamında e-Fatura, gider paylaşımı ve sayaç okuma modülleri bina giderlerini daireye otomatik olarak dağıtır. Artova'daki binaların bir bölümünde merkezi ısıtma sistemleri bulunmaktadır; kalorimetre verilerinin dairelere bölüştürülmesi elle yapıldığında hata ve tartışma kaynağı olur. Sayaç paylaşım modülü bu hesabı tartışmasız kapatır. İşletme defteri modülü KMK m.37 kapsamındaki kayıt yükümlülüğünü dijital ortamda karşılar. Aidat takip programı üzerinden aylık tahsilat durumu tek bakışta görülür.

Operasyon

Arıza, bakım ve teknik işletme modülü her onarım talebini kayıt altına alır; tarih, yetkili kişi ve sonuç bilgileri arşivlenir. Duyuru, SMS ve anlık bildirim modülü kat maliklerine ulaşmanın tüm kanallarını tek noktadan yönetir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi modülleri ilerledikçe devreye alınabilir. Artova'nın nem ve yağış koşulları nedeniyle oluşan çatı akıntısı, boru patlaması gibi acil arızaların geçmişini ve çözüm sürecini belgelemek, hem tekrar eden sorunları tespit etmenizi sağlar hem de gerektiğinde sigorta başvurusunu kolaylaştırır.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki özellik piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. İhale Portalı, büyük bakım ve onarım işleri için tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplamanızı sağlar. Artova'da çatı yalıtımı yaptıracaksanız üç farklı ustayla "elden teklif" alıp karşılaştırmak hem zahmetli hem belirsizdir. İhale Portalı'nda teklifler yazılı, karşılaştırılabilir ve tarihli olarak gelir; genel kurula hangi teklifin neden seçildiğini belgeleyerek sunabilirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise bina sakinlerinin birbiriyle ve esnafla ticaret yapabileceği site içi bir kanal sunar; ortak alanlar için gerekli küçük alımlar buradan kolayca karşılanır.

Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü tüm belgeleri, borç-alacak özetini ve arıza geçmişini tek raporda hazır kılar. Bir sonraki yöneticiye geçiş "öğleden sonra" sürer; siz görevi teslim ederken yıllar önce yaşadığınız o ilk haftanın kaosunu kimseye bırakmamış olursunuz.

Artova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Artova'nın Karadeniz etkisindeki nemli ve yağışlı iklimi, site yönetimi gündemini doğrudan belirleyen fiziksel bir gerçektir. Bu iklim koşulunu görmezden gelerek kurulan bütçeler yıl içinde çöker; planlı yaklaşanlar ise hem maliyeti hem stresi düşürür.

Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi

Artova'da yıllık yağış miktarı ve nem oranı, binalarda su hasarı riskini sürekli yüksek tutar. Çatı su yalıtımı kontrolünü yılda en az bir kez — tercihen sonbahar yağmurları başlamadan önce — yaptırın. Dış cephedeki çatlaklar ve derz bozulmaları nem girişini hızlandırır; rutin fotoğraf arşivi tutmak hasar ilerlediğinde hem ustaya hem sigortacıya belge sağlar. Bina çevresindeki zemin drenajı özellikle eğimli arsalarda ihmal edilmez: yağmur suyunun bina temelinden uzaklaşması için drenaj kanalları ve çevre tahliyesi yılda bir gözden geçirilmelidir.

Dere ve Su Tahliyesi Riski

Artova'da bazı konut alanları dere yatakları ya da eğimli yamaçlarla komşudur. Bu konumdaki binalarda yoğun yağış dönemlerinde bodrum katı su baskını ya da toprak kayması riski gündeme gelebilir. Yönetici olarak sigorta kapsamını kontrol edin; DASK konut sigortası zorunlu olmakla birlikte ortak alanlar için ek sigorta düzenlenip düzenlenmediğini denetleyin. Acil durum müdahalesi için yerel belediyenin ve ilçe jandarmasının iletişim bilgilerini binanın ilan panosuna asın.

Aidat ve Bakım Bütçesi Planlama

Nemli iklim koşullarında bakım ve onarım giderleri diğer bölgelere kıyasla daha sık ve öngörülemeyen zamanlarda ortaya çıkabilir. Bu nedenle yıllık işletme projesinde bir "olağandışı bakım fonu" kalemi oluşturun; kat maliklerinin bu kalemi genel kurulda onaylaması, ani masraflar karşısında aidat artışı tartışmasını önler. Gider paylaşımı ve sayaç modülü, bu ek kalemin daireye dağıtımını tartışmasız biçimde hesaplar.

Artova ve Çevresinde Site Yönetimi: Almus, Basciftlik, Erbaa ve Diğer İlçeler

Artova, Tokat ilinin ilçe mozaiğinin bir parçasıdır. Site yönetimine ilişkin sorular il genelinde ortak bir mevzuat çerçevesinde yanıtlanır; ancak her ilçenin konut dokusu ve ölçeği yönetim pratiğini farklılaştırır.

Erbaa ve Niksar gibi nüfusu görece yoğun ilçelerde çok katlı apartman sayısı fazladır; bu yapılarda asansör bakımı, güvenlik sistemi ve ortak alan işletmesi daha kapsamlı bir yönetim yapısı gerektirir. Turhal'da sanayiye yakın konumuyla oluşmuş karma bir konut dokusu bulunur; buradaki yöneticiler hem eski hem yeni yapıları bir arada yönetmek durumundadır. Merkez ilçe ise Tokat genelinin en yoğun ve en çeşitli konut stoğuna ev sahipliği yapar; Tokat geneli site yönetimi rehberi bu çeşitlilik için ayrı bir kaynak sunar.

Almus, Pazar, Sulusaray ve Basciftlik gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; gönüllü yönetici ile basit defter düzeni genellikle yeterli gelir. Resadiye ve Yesilyurt orta ölçekte konumlanır; Zile ise tarihsel olarak güçlü bir konut geleneğiyle özgün bir yönetim pratiği sunar. SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Artova'daki bir apartmanla Niksar'daki bir siteyi aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmek mümkündür; ilçeler arası mesafe pratikte anlamsızlaşır.

• Kentsel / çok katlı ilçeler: Erbaa, Niksar, Turhal, Merkez — asansör, güvenlik, büyük ölçekli ortak alan yönetimi ön planda
• Orta ölçek: Artova, Resadiye, Yesilyurt, Zile — gönüllü yönetici ve yazılım kombinasyonu en uygun çözüm
• Küçük / kırsal ilçeler: Almus, Basciftlik, Pazar, Sulusaray — basit defter ve temel aidat takibi çoğu ihtiyacı karşılar

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı birtakım yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir. Bu yükümlülükler ürkütücü değil; önceden bilindiğinde yönetilebilirdir.

Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve bina girişine asmanız zorunludur. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla saklanmalı, belirlenen sürenin ötesinde tutulmamalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliğindedir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan istihdam ediyorsanız bu kişileri SGK'ya bildirmek ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmek zorundasınız. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da iş hukuku uzmanından teyit edin; oranlar ve bildirim süreleri değişebilir. KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla hareket eder ve bu yetkiyle aldığı kararlarda kat maliklerine karşı sorumludur. KVKK uyum belgeleri ve yasal kayıt arşivi için site yönetim yazılımının yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar ilk yöneticilik döneminde tekrar tekrar karşılaşılan sorunlardan derlendi. Her birini bilmek, aynı tuzağa düşmemek için yeterlidir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de hesap hareketleri her zaman şüpheyle karşılanır. Site adına ayrı banka hesabı açın.
2. Elden para toplamak: Makbuz düzenlenmese bile tartışma kapısı aralanır. Tüm tahsilatları banka üzerinden yürütün.
3. Karar defterini işlememek: Her genel kurul kararı ve önemli yönetim kararı tarih ve imzayla karar defterine geçirilmelidir. İmzasız karar, kanıtsız karardır.
4. Gündemsiz ya da eksik çağrı yapmak: Toplantı çağrısında gündem belirtilmezse o toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 yükümlülüğü; bütçesiz yönetim, yıl sonunda hesap veremeyen yönetici demektir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyen kat malikleri, ödemeyen komşusunu tazminatsız taşımamalıdır. Eşit uygulama itirazı azaltır.
7. Artova'nın nemli ikliminde bakımı ertelemek: Çatı ve drenaj kontrolünü sonbahara bırakmak, yoğun yağış sezonunun ortasında acil onarım maliyetiyle karşılaşmak anlamına gelir. Yaz sonu bu kontrollerin zamanıdır.