Sulusaray, Tokat'ta site & apartman yönetim sistemi

Sulusaray'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tokat genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Sulusaray'ın bina tipine ve sunulan hizmetlere göre bu aralığın neresinde konumlanacağını belirlemek de sizin ilk göreviniz. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimiyle şekillenen bu ilçede çatı, cephe ve nem yalıtımı, yönetim gündemini yılın büyük bölümünde meşgul ediyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Sulusaray koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Sulusaray'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda dört temel yasal yükümlülük omuzlarınıza iner. KMK m.35, bu yükümlülükleri açıkça sıralar: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek.

Sulusaray, Tokat'ın il merkezine coğrafi olarak görece yakın bir ilçesidir. İlçede konut stoğu ağırlıklı olarak eski apartmanlardan ve az katlı yapılardan oluşmakla birlikte yeni inşaatlar da zaman içinde bu dokuya eklenmiştir. Tokat genelinde pek çok apartman sizinle aynı anda aynı süreçlerden geçiyor; yani ilk günlerde hissedebileceğiniz kafa karışıklığı son derece yaygın ve aşılabilir.

Yöneticilik görevini gönüllü olarak üstlenmiş biri olarak en çok zaman harcayacağınız konular şunlar olacak: aidat tahsilatı, ortak alan arızaları, yasal bildirimler ve zaman zaman çıkabilecek kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar. İlk adımda paniğe kapılmak yerine işleri öncelik sırasına koymak, sizi birkaç hafta içinde rahat bir rutine taşır.

İlk 30 Gün: Sulusaray'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, sonraki yılın temelini belirler. Doğru belgelerle, temiz bir mali tabloyla ve düzenli bir iletişim kanalıyla başlamak, ileride yaşayabileceğiniz anlaşmazlıkların büyük bölümünü önler.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Önceki yöneticiden şunları imzalı devir-teslim tutanağıyla alın: karar defteri, işletme defteri, site adına açılmış banka hesabı bilgileri, kasa ve nakit mevcudu, kat maliklerine ait sözleşmeler ve garantiler, borçlu-alacaklı listesi, tedarikçi ve bakım firmalarıyla yapılmış sözleşmeler. Bu belgeleri teslim almadan göreve fiilen başlamayın; eksik her belge ileride sizin sorumluluğunuzda görünebilir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını inceleyin; hesap hâlâ eski yönetici adındaysa sitenin kendi tüzel varlığı (yönetim adına) üzerine açılmış hesaba geçiş için bankayı ziyaret edin. Aidat borçlusu listesini çıkarın, bekleyen faturaları sıralayın. Sulusaray'ın nemli iklimine bağlı olarak çatı ve cephe bakım faturalarının ya da dere kenarı tahliye sistemlerine ait bakım giderlerinin önceden ödenip ödenmediğini kontrol edin; bu kalemler sıklıkla ertelenir ve yeni yöneticiye birikmiş borç olarak geçer.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca site yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem belirleyin; hatta basit bir defter bile olsa tutarlı bir kayıt sistemi kritik öneme sahiptir. Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmak, devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını tek bir panelde tutmanızı sağlar; ilk ay için özellikle işe yarar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yılın başında işletme projesi hazırlamak zorundasınız. Bu proje, tüm gider kalemlerini listeler ve daire başı aidat miktarını belirler. Sulusaray'da yıllık bakım takviminin mutlaka nemle mücadele, çatı denetimi ve su tahliyesi kalemlerini içermesi gerekir; bu bölgedeki binalarda ihmal edilen çatı ve cephe, bir veya iki mevsim içinde ciddi hasar biriktirebilir. Bütçe taslağını genel kurulda sunmadan önce mevcut gider belgelerini inceleyerek gerçekçi bir aidat teklifi hazırlayın.

Sulusaray'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Tokat genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır ve Sulusaray'daki binanızın konumuna, sunulan hizmetlere ve ortak alan büyüklüğüne göre bu aralığın neresinde yer alacağı değişir. Güvenlik görevlisi çalıştıran veya asansörlü, otoparklı yapılar üst banda yaklaşırken az katlı ve hizmet sayısı sınırlı yapılarda alt bant ya da altı daha gerçekçi olabilir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenir: giderler ya arsa payı oranında ya da kat malikleri arasında eşit biçimde paylaştırılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilmelidir. Bütçe sürecinde şu gider kalemlerini ayrı ayrı hesaplayın: temizlik ve kapıcı giderleri, elektrik (ortak alan aydınlatması, asansör), su, periyodik bakım ve onarım, yönetim giderleri ve acil durum fonu. Sulusaray'da yağışlı iklimlere özgü bir ek kalem olarak çatı, drenaj ve cephe bakımını da bu listeye ekleyin.

Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç yıllık işletme projenizi hazırlarken başlangıç noktası olarak işe yarar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka havalesidir; elden nakit toplamak hem muhasebe karmaşasına yol açar hem de anlaşmazlık durumunda sizi ispat yüküyle baş başa bırakır. Kat maliklerine site hesap numarasını bildirin ve açıklama satırına daire numarasını yazmalarını isteyin; bu küçük alışkanlık, dönem sonunda mutabakatı büyük ölçüde kolaylaştırır.

KMK m.20'ye göre zamanında ödenmeyen aidatlara aylık en fazla yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Tahsilat sürecinin adımları şöyle işler: önce yazılı hatırlatma gönderin, yanıt alınamazsa ihtarname çekin, son aşamada icra takibi başlatabilirsiniz. Aşamaları atlamak ve doğrudan baskı yoluna gitmek, yönetici olarak sizin yasal riskinizi artırır.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı, hatırlatmaları manuel takip etme yükünü ortadan kaldırır; gecikme listesi her zaman güncel ve ulaşılabilir durumda kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sulusaray İçin Karar Rehberi

Bu kararı belirleyen üç değişken vardır: binanızın büyüklüğü, gönüllü yöneticinin harcayabileceği zaman ve yerel profesyonel yönetim şirketlerine erişim kolaylığı. Küçük ve orta ölçekli ilçelerde, Sulusaray dahil, profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; bu nedenle gönüllü yönetici ile iyi bir araç kombinasyonu ilçedeki en yaygın ve en gerçekçi çözüm olarak öne çıkmaktadır.

Profesyonel şirket, özellikle çok bloklu büyük sitelerde zaman ve uzmanlık tasarrufu sağlar; ancak aylık yönetim bedeli aidata ek bir maliyet kalemi oluşturur. Karar verirken şu soruları sormanız yeterlidir: Haftada kaç saat yönetim işlerine ayırabilirsiniz? Bina büyüklüğü ve teknik gereksinimleri kendi kapasitenizdeki bir yöneticiye uygun mu? Profesyonel bir şirketin yapacağı işleri siz de yapabilir misiniz, ancak rutin tekrarlayan görevleri bir yazılımla otomatiğe bağlarsanız?

Üçüncü bir seçenek mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde somut biçimde ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kişisel banka hesabınızda site parası tutmayın; bu hem hukuki bir risk hem de olası anlaşmazlıklarda sizi güç durumda bırakan bir uygulamadır. Site adına hesap açmak için önce vergi dairesine başvurmanız gerekebilir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararı ve karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, apartmanın tapu bilgileri.

Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Tokat Vergi Dairesi'ni aramadan önce yanınıza tüm olası belgeleri alarak gitmeniz zaman kaybını önler.

Kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda aylık bildirimlerin zamanında yapılması gerekir. İş güvenliği yükümlülükleri de işverenin sıfatıyla size aittir. Bu konuların güncel uygulamasını bir mali müşavir aracılığıyla teyit etmeniz önerilir; mevzuat değişiklikleri zaman zaman yasal yükümlülükleri doğrudan etkiler.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecini ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce her kat malikine gündem içeren imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerekir. Günceli yansıtmak adına WhatsApp ya da e-posta yeterli sayılmaz; belgelenebilir bir bildirim yolu kullanılmalıdır.

İlk toplantı için iki tür çoğunluk aranır: kat maliki sayısı ve arsa payı bakımından salt çoğunluk (nisap). Bu nisap sağlanamazsa aynı gündem maddesiyle ikinci toplantı yapılabilir; ikinci toplantı katılanların çoğunluğuyla sonuçlandırılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı hatalar şunlardır: çağrıda gündem maddesini belirtmemek (bu durum alınan kararları itirazlara açık hale getirir), ikinci toplantı için ayrı bir çağrı yapmamak ve karar defterini toplantıdan sonra günlerce imzasız bırakmak. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımların atlanmamasına yardımcı olur.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar ele aldığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bir kestirme çözümü var. SiteYönetim, bu çözümleri tek bir bulut platformunda bir araya getirir. Özellikler salt bir liste değil; her biri somut bir derde yanıt verir.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Hareket Eden Dijital Yardımcı

Şöyle bir senaryo düşünün: "Bu ayın aidatlarını takip et, henüz ödeme yapmayan dairelere nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatmaları hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Operatör, yalnızca size ön hazırlığı yapan bir asistan gibi davranır; son karar her zaman sizindir.

İkinci bir senaryo: Sulusaray'da nemli iklim koşullarına bağlı olarak çatı su tahliyesinde tıkanıklık yaşandığını bir sakin bildiriyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı oluşturur ve onayınızla gönderir. Hem kayıt hem de süreç belgelenmiş olur; ileride "haber verilmedi" itirazına karşı elinizde tutanak vardır.

Genel kurul sürecinde de AI Operatör işe yarar: çağrı tarihini ve 15 günlük yasal süreyi hatırlatır, gündem taslağını hazırlar, vekâlet formlarını düzenler. Siz onayladıkça adımlar ilerler; hiçbir şey arka planda, sizi devre dışı bırakarak çalışmaz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu sormak için avukat kapısı çalmak zorunda değilsiniz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut adımları gösterir: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi aşamaları. Önemli uyarı: Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz ve bu sınırı açıkça belirtir. Bu dürüstlük, danışmanı gerçek bir rehber haline getirir.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, siteniz için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Bu puan; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul düzenini ve yasal uyumu birleştirir. Sulusaray'da yönetimi yeni devralmış biri olarak devraldığınız günün karnesini belgelemek, altı ay ya da bir yıl sonra genel kurulda "iyi yönettim" diyerek geçiştirmek yerine sayılarla hesap vermenizi sağlar. Karne, tartışmayı veriye dayalı bir zemine taşır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özel portalından erişir. Yeni yönetici için bu özelliğin en somut faydası şudur: başka şehirde yaşayan bir malik, borcunu ya da aidat geçmişini kendi portalından görebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise şeffaf bir muhasebe tablosu sunarak olası "hesaplar nerede?" sorularını başlamadan yanıtlar.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan büyük bir toplu yapıya kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günün en yoğun haftalarında sistemi keşfetmek için yeterli süre.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı birkaç ana faaliyet küümesi etrafında şekillenir. SiteYönetim bu kümelerin her birini ayrı modülle karşılar; modüller bir arada çalıştığında veri tekrar girilmez, süreçler arasında boşluk kalmaz.

Para işleri: Online aidat tahsilatı sayesinde kat malikleri ödemeyi kendi cihazlarından yapar; tahsilat anında sisteme düşer. Aidat takip programı gecikmeleri otomatik izler, hatırlatmaları zamanında çıkarır. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini aynı platformda tutar. Sulusaray'da su tahliyesi veya çatı bakımı gibi sezonluk giderlerin yılın belirli dönemlerinde yoğunlaştığını düşündüğünüzde, gider paylaşım modülünün bu dalgalanmaları dairelere şeffaf biçimde yansıtması özellikle değerlidir.

Operasyon: Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, atanır ve takip edilir. Duyurular SMS, push bildirimi ya da sistem içi mesaj olarak iletilir. Ziyaretçi yönetimi, güvenlik kayıtları, personel ve tedarikçi takibi, sigorta ve acil durum belgelerinin arşivi de aynı çatı altında yer alır. Nemli bir iklimde bina bakım takvimini düzenli tutmak, reaktif onarım maliyetlerini önemli ölçüde düşürür; bu modül o takvimi canlı tutar.

Rakipte olmayan iki özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Sulusaray'daki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Örneğin çatı yalıtımı ya da drenaj hattı yenileme ihalenizi üç firma arasında İhale Portalı üzerinden açar, teklifleri karşılaştırır ve sonucu genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcılarını kat malikleriyle buluşturur. Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde ise devir-teslim modülü tüm belgeyi toparlar; kayıt, muhasebe ve tutanak tarihçesiyle birlikte devir bir öğleden sonra tamamlanır — bu rehberin başında tanımladığımız belge kaosunun tam tersi.

Sulusaray'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sulusaray'ın nemli ve yağışlı Karadeniz iklimiyle eğimli arazi koşulları, yönetim gündemini doğrudan etkiler. Bu bölgede yapıların en sık karşılaştığı sorunların başında çatı sızıntısı, cephe nemi ve drenaj yetersizliği gelir; bunlar ihmal edildiğinde onarım maliyeti katlanarak artar.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı

Yıllık bütçenize mutlaka çatı denetimi ve gerekirse yalıtım yenilemesi kalemi ekleyin. Kış mevsimi başlamadan önce, tercihen Ekim ayında, çatı ve drenaj sisteminin profesyonelce gözden geçirilmesi; küçük sorunları büyük su hasarına dönmeden önce yakalamanızı sağlar. Eğimli arazide dere yatağına yakın yapılarda zemin kattaki nem sorunları da yönetim gündemine düzenli olarak girer.

Su Tahliyesi ve Yağmur Oluğu Bakımı

Yağış miktarının yüksek olduğu bölgelerde yağmur olukları ve pis su tahliye hatları tıkandığında hasar hızla büyür. Bu bakım kalemini yılda en az iki kez — ilkbahar ve sonbahar — periyodik denetim listesine alın ve tedarikçiyle önceden sözleşme yapın. Arıza ve bakım takip modülü, bu periyodik görevleri takviminizde canlı tutmanın ve atlanmış bakımları belgelemenin en pratik yoludur.

Eğimli Arazide Otopark ve Ortak Alan Güvenliği

Eğimli arazideki yapılarda yağmurlu ve karlı havalarda otopark girişleri ve yaya yolları kayganlaşır. Bu alanların bakım sorumluluğu yöneticidedir; gerekli önlemlerin alınmaması durumunda oluşacak kazalarda KMK m.38 kapsamındaki yönetici sorumluluğu gündeme gelebilir. Kış ayları öncesinde ortak alan güvenlik denetimine ayrı bir bütçe kalemi açmak, hem sakinlerin güvenliğini hem de sizin hukuki durumunuzu korur.

İklime bağlı gider paylaşımı, özellikle zemin katlarda yoğunlaşan nem hasarının onarım bedelini daireler arasında adil dağıtmayı gerektirdiğinde karmaşıklaşır; gider paylaşım modülü bu hesabı tartışmasız belgeler ve sayılarla kapatır.

Sulusaray ve Çevresinde Site Yönetimi: Almus, Artova, Başçiftlik ve Ötesi

Sulusaray tek başına değil, Tokat'ın geniş ilçe ağıyla bağlantılı bir yerleşim yeridir. İlçe ölçeğinde site yönetimi ihtiyaçları benzer olmakla birlikte her yerleşimin kendi dinamikleri vardır.

Almus ve Artova gibi küçük ilçelerde konut stoğu büyük ölçüde az daireli apartmanlardan oluşur; bu yapılarda gönüllü yönetici ve basit defter düzeni genellikle yeterlidir. Başçiftlik, dağlık konumuyla kış koşullarının Sulusaray'a benzer biçimde zorlu geçtiği bir ilçedir; çatı ve ısıtma bakımı burada da öncelikli gündem maddesi olarak öne çıkar.

Erbaa ve Niksar, Tokat il genelinde görece daha büyük konut stoğuna ve çok katlı yapılara sahip ilçelerdir; bu ölçekte profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgin biçimde ortaya çıkar ve yazılım desteği daha fazla değer taşır. Pazar, Reşadiye ve Yeşilyurt'ta ise kırsal dokudaki az daireli yapılar ağır basar; yönetim süreçleri daha sade tutulabilir.

Turhal ve Zile ilçelerinde ise kentsel yoğunlaşma artmakta ve buna bağlı olarak site yönetimi süreci ile aidat tahsilatı daha karmaşık bir yapı kazanmaktadır. Tokat geneli site yönetimi için hazırladığımız rehberde il geneline ait ayrıntılı bilgilere ulaşabilirsiniz.

Bulut tabanlı bir platform olması nedeniyle Sulusaray'daki bir apartmanla Erbaa'daki bir site aynı yazılım üzerinden, herhangi bir kurulum gerekmeden eş zamanlı yönetilebilir; iki yapıyı tek panelden takip etmek, ayrı araç ve defter sistemleri kullanmaktan çok daha az zaman alır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik görevi yalnızca pratik işlerle değil, yasal yükümlülüklerle de gelir. Bunları önceden bilmek korkutucu değil, aksine sizi koruyan bir avantajdır.

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında dikkat etmeniz gereken iki alan vardır: güvenlik kameraları ve iletişim listeleri. Ortak alanlara kamera kuruyorsanız kat maliklerini ve ziyaretçileri kamera hakkında yazılı olarak bilgilendiren bir aydınlatma metni asmanız gerekir. Kat maliklerinden derlediğiniz iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) yalnızca site yönetim amacıyla kullanın; bu verileri üçüncü taraflarla paylaşmak hem yasal ihlal hem de güven kaybı riskidir.

Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız bu kişileri SGK'ya bildirmek, aylık primlerini ödemek ve iş güvenliği gerekliliklerini yerine getirmek zorundasınız. Yönetici KMK m.38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu nedenle aldığınız her karar karar defterine geçirilmeli ve alınan kararların yetki sınırlarına uygun olduğu belgelenmelidir.

KVKK aydınlatma metinleri ve belge arşivi gibi yasal uyum dokümanlarını düzenli tutmak için yasal uyum modülü, bu sorumluluğun takibini sistematik hale getirir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Sulusaray Deneyimiyle)

Aşağıdaki hatalar ilçe fark etmeksizin yeni yöneticilerin büyük bölümünün düştüğü tuzaklardır. Birini önceden bilmek, onu yaşamamanıza yetebilir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki bir risk hem de olası anlaşmazlıklarda sizi ispat yüküyle baş başa bırakan bir alışkanlıktır. Site adına ayrı banka hesabı açın.
2. Elden nakit toplamak. Her tahsilatı makbuz ve banka kaydıyla belgeleyemeseniz "ödedim" ile "almadım" arasındaki çatışmayı çözmek güçleşir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan tüm kararlar toplantıda ya da hemen ardından karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İmzasız karar kanıt değildir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıya dayanan kararlar itirazlara açık hale gelir ve iptal edilebilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; projesiz bir yönetim, aidat belirsizliği ve gider anlaşmazlıklarıyla baş başa kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödemeyi erteleyenlere karşı bu hakkı kullanmamak, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksız bir durum yaratır ve gecikme kültürünü pekiştirir.
7. Sulusaray'da çatı ve drenaj bakımını mevsim geçtikten sonraya bırakmak. Sonbahar yağmurları başlamadan önce çatı, yağmur oluğu ve su tahliye hatlarını denetletmeyen yönetici, kış ortasında hem hasar hem de şikâyetle mücadele etmek zorunda kalır. Bakım takvimini Eylül-Ekim'e alın, gecikmeyin.