Erbaa, Tokat'ta site & apartman yönetim sistemi

Erbaa'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tokat geneli il ortalamasına göre aylık aidat ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; Erbaa'da nemli ve yağışlı iklim koşullarının getirdiği çatı, cephe ve rutubet sorunları bu bütçeyi şekillendiren temel etkenlerden biri. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Erbaa'nın koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da anlatacağız.

Erbaa'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları koruyup onarmak ve hesabınızı genel kurula vermek. Bu yükümlülüklerin tamamı KMK m.35'te sayılmıştır ve gönüllü ya da profesyonel ayrımı yapmaksızın her yönetici için geçerlidir.

Tokat iline bağlı Erbaa, Yeşilırmak vadisinin verimli ovasında kurulu, ilçe ölçeğinde gelişmiş bir yapı stokuna sahip bir ilçedir. Merkezi konumunda çok katlı apartmanlar ve yeni gelişen konut siteleri yer alırken ilçenin çevre mahallelerinde daha küçük yapı grupları bulunmaktadır. Bu çeşitli yapı dokusunda yüzlerce apartman ve sitenin yöneticileri aynı mevzuat çerçevesinde çalışmaktadır; yani bugün karşılaştığınız soruları Erbaa'daki pek çok kişi sizinle aynı anda yaşıyor.

İlk günlerde kaygı verici görünen bürokratik adımlar, doğru sırayla atıldığında düşündüğünüzden çok daha kısa sürede kapanır. Bu rehber o sırayı, Erbaa'nın koşullarına göre anlatıyor.

İlk 30 Gün: Erbaa'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği önceki yöneticiden belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Elinizde olması gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri, banka hesap cüzdanı ve ekstresi, kasa sayım tutanağı, tüm servis ve tamir sözleşmeleri, tedarikçi faturaları, aidat borçluları listesi, yönetim planı. Devir-teslim tutanağı her iki tarafça imzalanmadan teslim almayı tamamlamış saymayın; bu tutanak ileride doğabilecek mali anlaşmazlıklarda tek geçerli kanıtınızdır.

Tutanakta özellikle şu kalemleri kontrol edin: geçmiş dönem aidatından biriken borç toplamı, açık fatura ve icra takibi var mı, ortak alanlarda devir günü itibarıyla mevcut arıza ve eksikler. Nemli bir iklimde konumlanan Erbaa'da çatı, dış cephe ve bodrum kat su yalıtımına ilişkin mevcut hasar ya da açık iş emirleri varsa bunların tutanağa yazılması kritiktir; aksi hâlde sorumluluk size geçmiş olur.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına açın ya da mevcut hesabı imza yetkilisi olarak düzenleyin. Hiçbir zaman site gelirlerini kendi kişisel hesabınızda tutmayın; bu hem hukuki sorun yaratır hem kat maliklerinin güvenini zedeler. Aidat borçluları listesini çıkarın ve bekleyen tedarikçi faturalarını sıralayın.

Erbaa'nın nemli ikliminde bina dışından sızan rutubet, çatı hasarı ve drenaj sorunları genellikle ertelenmiş bakım faturaları olarak karşınıza çıkar. Bu faturaları ödeme tarihlerine göre önceliklendirin; gecikmeli ödeme sözleşme cezası doğurabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamında korunmalı; yönetim işleri dışında kullanılmamalıdır. Arıza ve talepleri kayıt altına alacak bir yöntem belirleyin: kâğıt defter, ortak mesajlaşma grubu ya da dijital platform. Kayıt tutmayan yönetici, ileride "bana hiç bildirilmedi" itirazlarına karşı savunmasız kalır.

Bu noktada site yönetim yazılımı devreye girer: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün kullanıma hazır gelir; ilk 14 günü ücretsiz deneyebilirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak, yıl boyunca tahmin edilen gider kalemlerini ve bunların dairelere nasıl paylaştırılacağını gösterir. Erbaa'da bakım takviminizi oluştururken şu tarihlere dikkat edin: ilkbahar yağmurları öncesinde (Mart-Nisan) çatı ve yağmursuyu olukları, yaz sonunda (Ağustos-Eylül) cephe ve dış sıva kontrolü, kış öncesinde (Ekim) ısıtma sistemi ve tesisat denetimi. Eğimli arazide yer alan binalarda zemin katta taban-suyu ve yol suyu tahliyesi de yıllık bakım takviminin içinde olmalıdır.

Erbaa'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Erbaa için kamuya açık ve doğrulanmış bir aidat ortalaması bulunmamaktadır; bu nedenle referans olarak Tokat ili geneli ortalamasını kullanmak en dürüst yaklaşımdır. Tokat genelinde aylık aidat, il geneli ortalama olarak ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu aralığın alt bandı, küçük ve doğalgaz ya da asansör gibi ortak tesisi sınırlı olan apartmanlara; üst bandı ise güvenlikli, asansörlü ve sosyal tesisli sitelere karşılık gelir.

Erbaa'da bu aralık içinde hangi noktaya düşeceğiniz birkaç etkenle belirlenir. Nemli ve yağışlı iklim koşulları, çatı ve cephe bakım maliyetlerini diğer illere kıyasla görece yüksek tutar; dolayısıyla bu bakım giderlerini işletme projesine gerçekçi biçimde yansıtmak zorundasınız. Merkezi ısıtma sistemleri varsa yakıt-enerji kalemi de bütçeyi doğrudan etkiler.

Aidatın hukuki dayanağı KMK m.20'dir: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı ya da yönetim planında belirlenen eşit paylaşım esasına göre katılmakla yükümlüdür. Rakamın meşruiyeti için mutlaka genel kurul kararı alınmalı ve işletme projesine dayandırılmalıdır; keyfi belirlenen aidat itirazlara açık olur.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en sağlıklı yöntem banka havalesi veya dijital ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de yönetici olarak sizi gereksiz sorumluluk altına sokar. Her ödemeyi banka ekstresinde tutun; makbuz kesmek zorunda değilsiniz ama belge izini koruyun.

Aidat ödemelerine gecikme olduğunda KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz. Hukuki süreç şu sırayla işler: yazılı ihtarname gönderin, yanıt alınamazsa noter kanalıyla tebligat yapın, ardından icra takibi başlatın. Komşuluk ilişkisini zedelememek için ilk adımda nazik ve yazılı bir hatırlatma tercih edilir; yasal yaptırıma geçmeden önce çoğu durumda bu yeterli olur.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; manuel takip yükü ortadan kalkar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Erbaa İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle büyükşehirlerde yoğunlaşır. Erbaa gibi ilçe ölçeğindeki yerleşimlerde bu şirketlerin varlığı sınırlıdır; dolayısıyla gönüllü yönetici seçimi çoğu apartman için en gerçekçi ve yaygın çözümdür. Bu durum bir zorunluluk değil, aynı zamanda bir avantajdır: binayı en iyi tanıyan kişi, çoğu zaman içinde yaşayan kat malikidir.

Erbaa'nın mevcut konut dokusunda çoğu bina orta ölçeklidir. Gönüllü yönetici + doğru araç kombinasyonu, bu ölçekte profesyonel şirketle rekabet edebilecek bir verimlilik sunar. Üçüncü bir yol da mümkün: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bunun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: kat malikleri kurulu toplantı kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetim planı. Ancak belge listesi vergi dairesine göre farklılık gösterebilir; Erbaa Vergi Dairesi'ne başvurmadan önce telefonla teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açın. Hesap imza yetkilisi yönetici olsa da hesap kişisel değil, sitenin tüzel varlığına aittir. Kat maliklerinin aidatları doğrudan bu hesaba yatırması hem şeffaflığı artırır hem de sizi kişisel hesap karışıklığından korur.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar varsa SGK bildirimi zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi şiddetle öneririz; oranlar ve prosedürler değişkenlik gösterebilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantıya çağrı, gündem ile birlikte toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Gündem toplantı çağrısında yer almıyorsa sonradan alınan kararlar itirazlara açık hâle gelir; bu nedenle çağrıya gündem eklemek zorunludur.

İlk toplantı için çift çoğunluk aranır: hem kat maliki sayısı bakımından hem de arsa payı bakımından katılım yeter sayısına ulaşılması gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararların karar defterine geçirilip katılımcılarca imzalanması şarttır; deftersiz toplantı hukuki geçerliliği olmayan bir toplantıdır.

Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı göndermek (karar iptal riski), nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanmadan karar almak ve kararları deftere geçirmemek. Bu üçünden kaçınmak, genel kurulunuzu hukuken sağlam kılar.

Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini yönetmek için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız tüm adımlar — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'de tek bir çatı altında çözüme kavuşur. Reklam dili kullanmak yerine somut senaryolarla anlatmayı tercih ediyoruz.

AI Operatör: Siz Onaylayın, AI Yapsın

Bir yönetici olarak en çok zaman harcadığınız iş, aynı rutin işlemleri tekrar tekrar yapmaktır: aidatı banka hesabına gelen ödemelerle karşılaştırmak, ödemeyen malike hatırlatma mesajı yazmak, servis firmalarını aramak. AI Operatör bu döngüyü kırıyor.

Örnek bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödemeyen altı daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz — ya da sesli olarak iletiyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden tek mesaj gönderilmez. Bu onay adımı, platformun temel tasarım ilkesidir; kontrol her zaman sizdedir.

Erbaa'nın nemli iklimine özgü bir senaryo: kış aylarında binanın drenaj sistemi tıkandı, bodrumdaki tesisat arızası ihbar edildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisat firmasına iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Telefon açmak, mesaj yazmak, takip etmek — bunların tamamı tek akışa iner.

Çatı hasarı ihbarını takip eden senaryo da benzer şekilde işler: AI arıza kaydını öncelik sırasına koyar, yalıtım firmasından teklif istemek için taslak oluşturur, onayladığınızda gönderir. Erbaa'daki yağış koşullarında bir kış boyunca birkaç böyle arıza birikilebilir; her birini ayrı ayrı yönetmek yerine tek panelden onaylamak yeterli olur.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" — Bu soru her yöneticinin er ya da geç sorduğu sorulardan biridir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı, yazılı ihtar, icra süreci.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve hukuki çerçeveyi anlatır; avukatınızın ya da hukuk danışmanınızın yerini tutmaz. Dava aşamasına gelindiğinde bir avukat ile çalışmanız gereklidir. Bu dürüstlük sınırı bilinçli olarak korunmaktadır.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönetim performansını 100 puan üzerinden ölçen bir karne sistemi sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı uyumu ve yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi gibi göstergeleri birleştirerek tek bir skor üretir.

Yeni yönetici için bu skorun anlamı şudur: devraldığınız gün karne 54 olabilir. Altı ay sonra 81'e taşıdığınızda bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin sizi güvenle yeniden seçmesi için söz yeterli değildir; belge gerekir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalından platforma erişir. Erbaa'da pek çok mülk sahibi apartmanında oturmaz; başka bir şehirden ya da yurt dışından maliklik sürdürür. Bu malik, borcunu ya da ödeme geçmişini kendi portalından görür ve sizi aramak yerine kendisi takip eder. Denetçi portalı da şeffaflık katmanı ekler: denetçi tüm belge ve raporlara anında erişebilir, bu da toplantı öncesi gereksiz gerginliği azaltır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, sunucu gerekmez. Tek daireli apartmandan çok bloklu siteye, alışveriş merkezine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; ücretlendirme yalnızca deneme süreniz dolduktan sonra ve siz tercih ederseniz başlar.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı üç temel iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyon ve raporlama. SiteYönetim bu üç kümeyi de karşılar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı, işletme defteri — bu modüller bir arada çalıştığında tüm nakit akışı tek ekranda görünür hâle gelir. Apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura kesilebilir; gelir-gider dengesi her an takip edilebilir. Merkezi ısıtma ya da sayaçla ölçülen giderler varsa sayaç paylaşımı modülü kalorimetre dönemini tartışmasız kapatır; kış aylarındaki fatura hesaplaşması otomatikleşir. Aidat takip programı ise gecikmiş ödemeleri otomatik hatırlatmalarla takip eder.

Operasyon

Arıza ve bakım kaydı, teknik işletme, duyuru-SMS-push bildirimi, otopark ve güvenlik takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve belge arşivi modülleri yöneticinin günlük operasyon yükünü taşır. Erbaa'nın yağışlı dönemlerinde bodrum su tahliyesi gibi acil arızalar sisteme girdiğinde öncelik sırası otomatik atanır; ilgili firmaya iş emri tek tıkla ulaşır.

Rakiplerde Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül rakip yazılımlarda bulunmamaktadır. İhale Portalı, çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da dış cephe onarımı gibi büyük işleri şeffaf bir süreçte yönetmenizi sağlar: Erbaa'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplayabilir, üç teklifle ihaleyi sonuçlandırabilir ve tüm süreci genel kurula belgeleyebilirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve esnaf arasında güvenli ticaret alanı oluşturur; ikinci el eşya alışverişinden hizmet teklifine kadar her tür site içi iletişimi kapsar.

Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapanış: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim süreci dijital belgelerle tek bir öğleden sonraya sığar. Birinci haftanın kaosunu yaşamak zorunda kalmazlar.

Erbaa'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Erbaa, Karadeniz'in iç bölgesine özgü nemli ve yağışlı bir iklim kuşağında yer alır. Bu iklim, yönetim planınızı diğer illerdeki apartmanlardan farklı kılan birkaç somut başlığı öne çıkarır.

Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi

Yıllık yağış miktarının yüksek olduğu Erbaa'da çatı örtüsü ve dış cephe kaplamalarının düzenli denetimi zorunludur. Çatı drenaj boruları ve oluklar yılda en az iki kez temizlenmezse taşan su dış duvarlardan içeri sızmaya başlar; bu nem zamanla iç duvar ve tavan sıvalarına hasar verir. Bina yaşı arttıkça bu risk katlanır.

İşletme projenize çatı ve cephe bakımı için ayrı bir bütçe kalemi açın. "Olursa bakalım" yaklaşımı, uzun vadede tek seferlik yapılan büyük onarım maliyetlerini çok aşar.

Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi

İlçenin topografyasına göre kısmen eğimli arazide konumlanan bazı binalarda yüzey suyu yönetimi kritik bir sorun olabilir. Bodrum kat ve zemin katlarda su baskını riski yüksekse, yağmursuyu tahliye sisteminin kapasitesini ve yönlendirmesini uzman bir teknikere yılda bir kez denetletmek önleyici bir yatırımdır.

İklime Bağlı Aidat Farklılaştırması

Yüksek bakım giderleri olan dönemler (ağırlıklı olarak ilkbahar ve sonbahar) ile görece düşük gider dönemleri arasında yıllık bütçeyi eşit dağıtmak için işletme projesi en sağlıklı araçtır. Bazı siteler yaz aylarında düşük, kış öncesi ve sonrası dönemlerde yüksek aidat uygular; ancak bu farklılaştırmanın genel kurul kararına dayanması gereklidir.

Gider paylaşımı modülü, mevsimsel bakım giderlerini dairelere otomatik dağıtmanın en kısa yoludur; hesaplama hataları ve itirazlar en aza iner.

Erbaa ve Çevresinde Site Yönetimi: Almus, Niksar, Turhal ve Diğer İlçeler

Erbaa, Tokat iline bağlı ilçeler arasında konut stoğu ve nüfus açısından öne çıkan merkezlerden biridir. Tokat geneli site yönetimi rehberinde il bütününe ilişkin bilgilere ulaşabilirsiniz; bu bölümde ise Erbaa'nın komşu ilçeleriyle birlikte oluşturduğu bölgesel tabloyu ele alıyoruz.

İlçeleri iki kümeye ayırmak gerçekçi bir çerçeve sunar. Birinci küme, görece kentsel dokuya sahip ve yönetim ihtiyaçları karmaşıklaşan ilçelerdir: Niksar ve Turhal bu kümededir. Bu ilçelerde çok katlı apartman sayısı fazladır, bazı sitelerde profesyonel yönetim arayışı başlamıştır ve muhasebe ile tahsilat süreçleri daha sistematik bir yapı ister. Resadiye ve Pazar da belirli bir konut yoğunluğuna sahip ilçeler arasındadır.

İkinci küme, daha küçük ölçekli ve kırsal dokusu ağır basan ilçelerdir: Almus, Artova, Basciftlik, Sulusaray ve Yesilyurt bu gruba girer. Bu ilçelerdeki apartmanlarda daire sayısı azdır; karar defteri ve basit aidat takibi çoğu durumda yönetimi karşılar. Merkez ilçe ise il merkezinin koşullarını taşır ve yönetim gereksinimleri ilin en çeşitlisi olarak Erbaa ile benzerlik gösterir. Zile de büyüklüğü itibarıyla yapısal çeşitlilik sunan ilçeler arasında sayılabilir.

SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Erbaa'daki apartmanla Niksar'daki siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmek mümkündür. Birden fazla mülk veya farklı ilçelerde gayrimenkulü olan mülk sahipleri için bu tek-panel yaklaşımı özellikle değerli olur.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici sıfatı bazı yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinden aldığı vekâletle hareket eder ve bu vekâletin sınırları içinde kalmalıdır. Bu çerçevede üç başlık özellikle dikkat ister.

KVKK kapsamında: kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerini içeren listeler kişisel veri sayılır. Bu listeyi yönetim dışı amaçlarla kullanmak, paylaşmak ya da yeterli güvenlik önlemi almadan depolamak yasal sorumluluk doğurur. Güvenlik kamerası kaydı yapıyorsanız binalara KVKK aydınlatma metni asmanız zorunludur; metinsiz kamera kaydı denetim riskidir.

Çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş sözleşmesi zorunludur. Asgari ücret, fazla mesai ve yıllık izin kuralları aynen geçerlidir. Ayrıca işverenin iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer; ortak alanlarda yaşanabilecek iş kazaları bu kapsamda değerlendirilir.

Bu konularda güncel uygulamayı mali müşavirinizle ya da ilgili kurumlarla teyit etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülükleri takip etmenizi kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Erbaa Deneyimiyle)

Aşağıdaki hatalar yeni yöneticilerin büyük çoğunluğunun ilk yılda yaptığı ve önlenebilir olan hatalar listesidir:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven riski yaratır; site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt dışı nakit hem yöneticiyi hem sakinleri korumaz; banka havalesi tek sağlıklı yöntemdir.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan ama deftere geçirilip imzalanmayan kararlar hukuken geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz çağrı göndermek. Gündem içermeyen çağrıyla toplanan genel kurulda alınan kararlar itirazlara açık olur.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlamak yasal bir yükümlülüktür; yapılmaması mali tartışma kapısını açar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeme yapan maliklere karşı haksızlık yaratır; KMK m.20 bu hakkı açıkça tanımıştır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Erbaa'nın nemli iklimine özgü bir not: eski yönetimden devralınan binalarda çatı ve cephe hasarları hâlihazırda mevcut olabilir. Tutanakta bu hasarlar belgelenmezse sorumluluk yeni yöneticiye yüklenir. Binayı teslim almadan önce mutlaka ortak alanları gezerek mevcut durumu kayıt altına alın.