Çanakkale Merkez'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çanakkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; ilin deprem kuşağında yer alması DASK zorunluluğunu ve ortak alan sigortasını gündemin üst sıralarına taşımaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, yasal yükümlülükleri ve Merkez'in kentsel dokusuna özgü pratik notları bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olarak ilk adımı attığınızda karşınızda dört temel yükümlülük bulunur: karar ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidat ve gider paylarını toplamak (KMK m.20), ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu çerçeve küçük bir üç katlı apartmanda da büyük bir sitede de aynıdır; ölçek değişse de sorumluluk değişmez.
Çanakkale Merkez, ilin idari ve ticari kalbidir. Hem eski apartman stoku hem de son yıllarda artan yeni site projeleri bir arada bulunmaktadır. Eski yapılarda yönetici genellikle gönüllü bir kat malikidir; yeni ve çok bloklu sitelerde ise profesyonel yönetim tartışması gündemdedir. Hangi yapı tipinde olursanız olun, mevzuat çerçevesi birdir ve bunu bilmek işinizi çok kolaylaştırır.
Deprem riski yüksek bir ilde olmak, yönetici sorumluluğunu biraz daha ağırlaştırır: DASK poliçesi zorunlu, bina güçlendirme gündemde ise karar nisabını (toplantı yeter sayısını) doğru uygulamanız gerekir. İlk haftadan itibaren bu gerçeği bütçenize ve gündem maddelerinize dahil etmek, ileride çok daha büyük sorunların önüne geçer.
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen belge almaya ayrılır. Eski yöneticiden şunları mutlaka alın: karar defteri (imzalı, güncel), işletme defteri, aktif banka hesap dökümü ve kasa mevcudu, tüm sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, peyzaj), borç-alacak listesi, hasar ve şikayet kayıtları. Bunların tamamı devir-teslim tutanağına işlenir ve imzalanır; imzasız teslim, sonradan "ben vermedim" tartışmalarına kapı açar.
Elinizde olmayan her belge, ilerleyen aylarda hem idari hem hukuki zafiyet doğurur. Eksik belgeler için eski yöneticiye yazılı talep iletin; gerekirse noter kanalıyla.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Sitenin banka hesabını kişisel hesabınızdan bağımsız tutun; en geç bu hafta site adına hesap açın ya da mevcut hesabın imza yetkisini üstleniniz. Aidat borçluları listesini çıkarın: kim ne kadar, kaç ay borçlu? Eski aidatların ne kadar faiz işlediğini hesaplayın. Bekleyen faturalar arasında asansör bakımı, yangın tüpü dolumu, bina sigortası ve varsa kapıcı maaşı gibi kalemleri tespit edin.
Çanakkale'de yeni yapılı sitelerde merkezi sistemler yaygınlaşmaktadır; merkezi ısıtma ya da soğutma varsa sayaç/tüketim dağıtım mantığını bu hafta anlayın ve doküman alın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veri kapsamındadır (KVKK); sadece yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, SMS grubu veya dijital platform. Arıza ve talep bildirimi için tek bir kayıt yöntemi seçin; kimin söylediğinin takip edilemediği sözlü bildirim sistemleri hem çatışma kaynağı hem delil eksikliğidir.
Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ayın karmaşasını önemli ölçüde azaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Bu taslak, genel kurulda onaylanacak bütçenin temelidir. Gider kalemlerini yazın: aidat toplamaları, bakım sözleşmeleri, personel giderleri, sigorta primleri, acil fon payı. Çanakkale'de deprem riski gözetilerek DASK primlerini ve bir acil onarım yedek akçesini bütçeye dahil edin.
İlkbahar-yaz dönemi Merkez için peyzaj, dış cephe ve su tesisatı bakımı açısından kritiktir; buna göre mevsimsel bakım takvimi oluşturun.
Merkez'de Aidat Ne Kadar? Çanakkale Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Çanakkale genelinde aylık ortalama aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve Merkez'in bina tipine göre değişir. Eski, asansörsüz ve güvenliksiz apartmanlarda alt banda, yeni yapılı, asansörlü, güvenlik sistemli ve ortak kullanım alanları geniş sitelerde üst banda yaklaşılmaktadır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenir: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım yöntemiyle, işletme projesindeki gider toplamı daire sayısına bölünerek hesaplanır. Genel kurul bu rakamı onaylar; onaylanmayan aidat toplanmaz ya da toplanırsa tartışma konusu olur.
Merkez'de kentsel yoğunluk görece yüksektir. Çok bloklu ya da karma kullanımlı yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer; bu durumda blok yöneticileri ile toplu yapı yönetim kurulu arasındaki yetki paylaşımını net belirlemek gerekir. Yeni sitelerde ısıtma ve soğutma sistemlerinin merkezi mi bireysel mi olduğu, aidatın en önemli değişkenlerinden biridir.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; özellikle ilk işletme projesini hazırlarken bu araç bütçe taslağınızı somutlaştırır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatları banka transferi veya online ödeme yoluyla toplayın; elden nakit tahsilat hem kayıt dışılığa hem anlaşmazlığa davetiye çıkarır. Her ödeme için dekont veya makbuz düzenleyin.
Ödemeyen kat malikine karşı yasal yol KMK m.20 çerçevesinde işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, ardından icra takibi. Gecikme süresince aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran genel kurul ya da yönetim planı tarafından belirlenmiş olabilir, güncel durumu teyit edin. İcra takibi başlatılmadan önce iletişimi belgeleyerek tutmak, sonraki aşamada sizi korur.
Sık sık ödeme hatırlatması göndermek, hem tahsilat oranını yükseltir hem de kat maliki ilişkilerini resmi olmaktan çıkarır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; siz süreci denetler, icra aşamasına gereksiz yere taşımazsınız.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez için Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi mi, gönüllü yönetici mi sorusunun cevabı büyük ölçüde sitenizin ölçeğine bağlıdır. Aşağıdaki tablo karar almanızı kolaylaştıracaktır:
| Ölçüt | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–30 daire | 30+ daire, çok bloklu site |
| Maliyet | Düşük (emek katkısı) | Aylık yönetim bedeli (ek gider) |
| Mevzuat takibi | Kişisel çaba gerektirir | Şirket sorumluluğunda |
| Esneklik | Yüksek (doğrudan karar) | Sözleşme kısıtları var |
| Çanakkale Merkez gerçeği | Küçük-orta ölçekte yaygın | Büyük sitelerde tercih ediliyor |
Çanakkale Merkez'de profesyonel yönetim şirketi hizmet veren firmalar mevcuttur; ancak özellikle 10-20 daireli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli hala baskındır. Bu durumda denklemin üçüncü ayağını güçlü bir araç oluşturur: kendiniz yönetin, ağır idari işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımı bir sonraki bölümde daha ayrıntılı anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi numarası almanız gerekebilir. Bu işlem Çanakkale Vergi Dairesi'nden yapılır; gerekli belgeler genel olarak şunlardır: kat malikleri kurulunun yönetici seçimine dair kararı (karar defterinden imzalı örnek), yöneticinin kimlik fotokopisi ve yönetim planı örneği. Belge listesi uygulamada vergi dairelerine göre küçük farklar gösterebilir; Çanakkale Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına ticari hesap açılabilir. Aylık giriş-çıkışları buradan takip edin; kişisel hesabınızla site parasını kesinlikle karıştırmayın. Bu, hem sizi olası ihtilaflara karşı korur hem de genel kurulda şeffaf hesap vermenizi sağlar.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunludur ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. Bu konuları sitenin büyüklüğüne ve çalışan durumuna göre bir mali müşavire teyit ettirmeniz yerinde olur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, yöneticinin hesap verdiği ve temel kararların alındığı en önemli yasal mekanizmadır. KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur.
Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılmalıdır. Çağrıda gündem açıkça belirtilmelidir; gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar, itiraz halinde geçersiz sayılabilir.
İlk toplantıda karar için hem kat maliki sayısının hem arsa payının yarısından fazlasının (çift çoğunluk) sağlanması gerekir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı 7 gün içinde yapılır; bu toplantıda kararlar katılanların çoğunluğuyla alınır. Kararlar, imzalanmış karar defterine geçirilir; imzasız kayıt hukuken zayıf kalır.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı hatalar:
- Çağrıda gündem maddesini yazmamak — karar iptal riskini doğurur.
- Çağrıyı 15 günden az önceden göndermek — yasal süre kaçırılmış olur.
- Toplantı kararlarını deftere işlemeden bırakmak — ilerleyen aylarda belge eksikliği çıkar.
Çağrı metni hazırlama, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini yazılım sizi hatırlatarak yönetir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
İlk 30 günde yaşanan belge kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik yeni yöneticinin en çok yorulduğu noktalardır. SiteYönetim bu dört sorunu tek platformda ve sizin kontrolünüzü elden bırakmadan çözüme bağlar.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Tahsilat döneminde şunu yazabilirsiniz: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metinleri hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; siz gönderi listesini inceleyip onayladıktan sonra sistem çalışır.
İkinci senaryo: Merkez'de çok bloklu bir sitede asansör arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağını hazırlar ve yine onayınızla gönderir. Siz uyku saatlerinizde bile kayıt oluşturulmuş, süreç başlatılmış olur; sabah onaylarsınız.
Deprem riski bağlamında kritik bir senaryo daha: DASK poliçe yenileme tarihi yaklaştığında sistem sizi uyarır, mevcut poliçe bilgilerini getirir ve tarafınıza güncelleme önerisini sunar. Sizi son güne bırakmaz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Yöneticilik sürecinde "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Bina güçlendirme kararı için kaç kişinin oyu gerekir?" gibi sorular kaçınılmazdır. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla yargı kararına dayanarak KMK çerçevesinde size yol gösterir. Yanıtlar mevzuat referanslıdır ve pratik adım önerir.
Önemli not: AI Danışman yol gösterir; dava sürecinde ya da karmaşık uyuşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük kasıtlıdır; güvenilir bir araç, sınırlarını bildirir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim her siteye 100 üzerinden yönetim performans puanı (Karne) hesaplar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, bakım tarihleri, yasal uyum durumu ve genel kurul düzeni bu puanı oluşturur. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karneyi saklayın; altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu, kat malikleriyle güven ilişkisinin en güçlü zeminidir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallara sahiptir. Çanakkale Merkez gibi kozmopolit bir ilçede özellikle yatırım amaçlı mülk sahipleri önemlidir: Ankara ya da İstanbul'da yaşayan bir malik, borcunu, giderleri ve bakım süreçlerini kendi portalından görür; sizi aramaya gerek kalmaz. Denetçi portali ise tüm hesapları şeffaf gösterir; yıllık denetim sürecinde "nereye baktım, neyi gördüm" sorusu kolayca yanıtlanır, güvensizlik kavgaya dönmez.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; telefon ya da bilgisayar üzerinden kurulum yapmadan çalışır. Tek apartmandan çok bloklu büyük toplu yapılara kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Devraldığınız ilk haftada başlarsanız, birinci ayın sonunda devir kaosunun ne kadar geride kaldığını görürsünüz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılı boyunca karşınıza çıkacak işler üç ana kümede toplanır: para işleri, operasyon ve yalnızca SiteYönetim'de bulunan rekabet avantajlı araçlar.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, yöneticinin en çok zaman harcadığı alanı doğrudan hafifletir. Aidat takip programı her dairenin ödeme durumunu anlık gösterir; gecikme tazminatı otomatik hesaplanır. Muhasebe modülü gider kalemlerini kaydeder, apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonuyla resmi belge düzenini sağlar. Çanakkale Merkez'deki büyük sitelerde merkezi ısıtma ya da soğutma varsa sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü tüketimi dairelere ayrıştırır; manuel hesaplamadan doğan tartışmalar biter. İşletme defteri gerçek zamanlı güncellenir; ay sonu kapatması artık saatler değil dakikalar alır.
Operasyon: Arızadan Güvenliğe
Arıza ve bakım yönetimi modülü, açılan her arıza kaydını süreci boyunca takip eder: sakin bildirir, yönetici iş emri açar, teknik servis gönderilir, kapanış fotoğrafı yüklenir. Duyuru ve SMS modülü tüm sakinlere tek tıkla ulaşır. Ziyaretçi kayıt, otopark ve personel yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta belge arşivi aynı panelden yürütülür. Bu modüller birbirinden bağımsız çalışmaz; arıza kaydı, bakım takvimi ve masraf belgesiyle otomatik ilişkilendirilir.
Rakipte Olmayan Araçlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'in rekabetçi farkını yaratan iki araç bunlardır. Çanakkale Merkez'deki sitenizin çatı yalıtımını yaptırmak ya da asansör bakım sözleşmesini yenilemek istiyorsunuz. İhale Portalı'nda işi tanımlarsınız; bölgedeki tedarikçiler kapalı zarf yerine kayıtlı, şeffaf tekliflerini sisteme girer. Üç teklife sahip olursunuz, karşılaştırırsınız ve seçiminizi genel kurulda belgeleyerek sunarsınız. Bu süreç hem usulsüzlük iddialarını ortadan kaldırır hem de en iyi fiyata ulaşmanızı sağlar. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet sağlayıcı ağını oluşturur; sakinler güvenilir tedarikçilere doğrudan ulaşır.
Bir dönem sonra yönetimden ayrılmanız gerektiğinde devir-teslim modülü tüm kayıtları, belgeleri ve borç-alacak özetini tek raporda hazırlar. Siz birkaç yıl önce ilk hafta yaşadığınız belge kaosunu bir sonraki yöneticiye yaşatmazsınız.
Çanakkale Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Çanakkale, aktif fay hatları üzerinde yer almakta ve deprem riski yüksek iller arasında sayılmaktadır. Bu gerçek, Merkez'deki her site yöneticisinin gündemini doğrudan biçimlendirir.
DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi tüm konutlar için yasal zorunluluktur; eksik ya da süresi geçmiş DASK sigortası satış, kira ve ipotek işlemlerinde engel doğurur. Yönetici olarak sitenizin her bağımsız bölümünün poliçe durumunu takip etmek doğrudan göreviniz olmasa da kat maliklerini bu konuda bilgilendirmek iyi yönetim pratiğidir. Ortak alan ve bina yapısı için ise ayrı bir sigorta yaptırmanız, olası hasar durumunda onarım masraflarının karşılanmasını sağlar; bu sigorta genel kurulda bütçeye dahil edilir.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap
Binanın yapısal güçlendirilmesine ihtiyaç duyulduğunda bu karar, olağan bakım kararlarından farklı bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme ve yeniden yapım gibi ağır kararlar için aranan nisap daha yüksektir; güncel hukuki durumu bir avukat ya da tapu müdürlüğünden teyit etmeniz gerekir. Deprem riski gözetildiğinde bu konuyu gündem dışında bırakmak, hem güvenlik hem mali risk doğurur.
Acil Durum Planı ve Yedek Akçe
Acil onarım fonu oluşturmak Çanakkale'de standart bir pratik haline gelmelidir. Yıllık bütçenin belirli bir oranını deprem hasarı ya da ani arıza için ayırmak, olası krizde kat maliklerine ani ek aidat yükü bindirmenizi engeller. Sigorta ve acil durum belge yönetimi modülü, poliçeleri ve acil eylem planını dijital arşivde saklar ve yenileme tarihlerini önceden hatırlatır.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Ayvacık, Bayramiç, Biga ve Diğer İlçeler
Çanakkale ilinin yönetim sorunları ilçeden ilçeye farklılık göstermektedir; ancak temel mevzuat çerçevesi her yerde aynıdır. İlçeleri iki kümede değerlendirmek pratiktir.
Kentsel ve gelişmekte olan ilçeler: Merkez başta olmak üzere Biga ve Gelibolu görece yoğun yapı stokuna sahiptir. Bu ilçelerde çok katlı apartmanlar ve orta ölçekli siteler ağırlıklıdır; profesyonel yönetim tartışması ve toplu yapı hükümlerinin uygulanması daha sık gündeme gelir. Eceabat turizm etkisiyle karma bir yapıya sahiptir; sezonluk doluluk değişimi, yazlık malik-kiracı iletişimi bu ilçede öne çıkan sorundur.
Küçük ölçekli ve kırsal ilçeler: Ayvacık, Bayramiç, Can, Ezine, Lapseki ve Yenice'de konut stoku daha seyrek, daire sayısı azdır. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli baskındır ve basit defter düzeni çoğu zaman yeterli gelir. Bozcaada ve Gökçeada ise ada konumlarıyla farklı bir dinamiğe sahiptir; kısa dönem kiralama, sezonluk doluluk ve ada ulaşımının getirdiği lojistik sorunlar yönetim gündemini biçimlendirir.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Bayramiç'teki küçük bir apartmanla Merkez'deki büyük bir site aynı panel üzerinden, kurulum olmadan ve mesafe fark etmeksizin yönetilebilir. İlçe fark etmeksizin tüm Çanakkale yönetim süreçleri için Çanakkale geneli site yönetimi sayfasını da inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları mevzuatın birden fazla alanını kapsar. Bunu bilmek korkutucu değil, sizi koruyucu bir bilgidir.
Kamera sistemleri: Ortak alanlara kurulan güvenlik kameraları KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamındadır. Sakinlerin görünür bir aydınlatma metniyle bilgilendirilmesi zorunludur; kamera kayıtları yalnızca güvenlik amaçlı tutulabilir, amaç dışı kullanamaz. İletişim listesi: Kat maliklerinden derlenen ad, telefon ve e-posta bilgileri kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılır, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. İş kazası sorumluluğu da yöneticiye yansıyabilir; bu nedenle çalışan istihdamında mali müşavir veya iş hukuku uzmanından destek almak hataları önler.
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Hesap vermeme, belge saklamama ya da kasıtlı zarara yol açma durumlarında hukuki sorumluluk doğar. Bu sorumluluk ağır değil, yönetilebilirdir; dürüst kayıt tutmak ve şeffaf davranmak sizi büyük ölçüde korur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreci düzenler.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Çanakkale Merkez Deneyimiyle)
Yeni yöneticilerin ilk yılda düştüğü hatalar birbirini tekrar eder. Bunların farkında olmak, aynı yolu bir kez daha yürümemenizi sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelir-giderleri kişisel hesaba karışırsa hem yasal sorun doğar hem genel kurulda güven kaybı yaşanır. Ayrı hesap ilk haftanın zorunlu adımıdır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz verilse bile elden tahsilat denetleme güçlüğü ve anlaşmazlık riskini artırır. Her tahsilat banka üzerinden belgelenmelidir.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantı günü deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Aylarca açık bırakılan defterler, sonradan kararın geçerliliğini tartışmalı hale getirir.
- Gündemsiz ya da süresi kısa genel kurul çağrısı yapmak. Çağrının en az 15 gün öncesinden ve gündem belirtilerek yapılması zorunludur; bu kural atlanınca alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 işletme projesi zorunludur. Taslaksız toplantıya gitmek, hem bütçeyi tutarsız kılar hem yönetici sorumluluğunu artırır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan kat malikine karşı tazminat uygulanmaması, zamanında ödeyen diğer maliklere karşı haksızlık doğurur ve tahsilat disiplinini bozar.
- Deprem hazırlığını ertelemek. Çanakkale'nin deprem riski gözetildiğinde DASK poliçelerinin güncel tutulmaması ve acil onarım fonu oluşturulmaması, ilk ciddi sarsıntıda site sakinlerini ağır mali yükle baş başa bırakabilir. Bu hatayı "sonra hallederiz" mantığıyla ertelemek Merkez'de özellikle risklidir.
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritanız çizili ve Çanakkale Merkez'in koşullarına özgü başlangıç noktalarınız belirlenmiş durumda. Bir sonraki adım bu planı hayata geçirmek. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Devir-teslim raporu, borçlu listesi, arıza kaydı ve genel kurul takibi ilk gün hazır gelir. İlk ayı atlattıktan sonra aylık aidatlarınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.