Bozcaada'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, yapmanız gereken ilk dört iş şunlardır: devir-teslim tutanağıyla karar ve işletme defterlerini teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Çanakkale iline bağlı bu ilçede il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bina tipine ve konumuna göre bu aralığın neresine denk geleceğinizi aşağıda ele alacağız. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Bozcaada koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Bozcaada'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Bir site ya da apartman yöneticisi olduğunuzda dört temel yükümlülük kapınıza dayanır: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidat ve giderleri yönetmek, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülüklerin tamamı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesiyle güvence altına alınmıştır.
Bozcaada, Çanakkale iline bağlı ada ilçesi olması nedeniyle kendine özgü bir konut dokusuyla öne çıkar. İlçede hem eski taş ve ahşap yapılar hem de çevre ilçelere kıyasla daha sınırlı sayıda yeni site bulunmaktadır; bu da yönetim süreçlerinin sıklıkla gönüllü kat malikleri üzerinde yürüdüğü anlamına gelir. İlçenin ada konumu, kıta bağlantısını ve bazı hizmet erişimini zaman zaman mevsime ve feribot seferlerine bağımlı kılar; bu durum bakım planlamasında esnekliği zorunlu kılar. Tüm bu koşullar, iyi bir yönetimin önemini daha da artırır; Bozcaada'daki her apartman yöneticisi aynı haftalar aynı soruları sorar, aynı süreçlerden geçer.
Paniğe gerek yok. Doğru sırayla ilerlediğinizde bu süreç yönetilebilir bir yüke dönüşür.
İlk 30 Gün: Bozcaada'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay kafanızda bir yere oturursa gerisini çok daha rahat yönetirsiniz. Aşağıdaki dört haftalık plan, Bozcaada koşullarında nelere öncelik vermeniz gerektiğini göstermektedir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yapmanız gereken, önceki yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalı: karar defteri ve işletme defteri fiziksel olarak teslim alınmalı, banka hesap cüzdanı ve kasa ile sözleşmeler ve tedarikçi anlaşmaları teslim edilmeli, borç-alacak listesi ve sigorta poliçeleri eklenmelidir. Eski yöneticinin bu belgeleri vermemesi halinde kat maliklerinden oluşan genel kurul aracılığıyla talep hakkınız bulunmaktadır.
Bozcaada'da bazı apartmanlarda devir belgelerinin eksik ya da kağıt ortamında tutulduğu görülmektedir. Tutanaksız devralan yöneticiler, ilerleyen aylarda önceki dönem borçlarıyla ya da açık arızalarla karşı karşıya kalabilir. Bu riski en baştan kapatmak için devir-teslim tutanağını imzalatmadan görev başlamayın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını sitenin tüzel kimliğiyle açık tutun ya da bu yönde adım atın; kişisel hesabınıza site parasını kesinlikle almayın. Hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri arasındaki güven açısından bu ayrımın önemi büyüktür.
Bu hafta aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaları tespit edin. Bozcaada'da enerji faturaları, su ve teknik bakım giderleri bütçenin temel kalemlerini oluşturur. Yaz sezonunda artan nüfus ve turizm hareketliliği bazı konut komplekslerinde ortak alan kullanımını yoğunlaştırabileceğinden, özellikle sezon öncesi bütçeyi gerçekçi biçimde ortaya koymanız önerilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini eksiksiz çıkarın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; amaç dışı paylaşmak hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri arasında güvensizlik yaratır.
Bir duyuru kanalı belirleyin; arıza ve talep bildirimleri için net bir yöntem koyun. Bozcaada'da kat maliklerinin bir bölümü ikamet dışı mülk sahibi olabilir; bu durumda dijital iletişim kanalları ayrı bir önem kazanır. Site yönetim yazılımı bu iletişim ve kayıt düzenini ilk günden itibaren kurmaya yardımcı olur; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yıllık işletme projesi hazırlanmasını zorunlu kılar. Bu taslak, yıl boyunca ne kadar gider öngördüğünüzü ve aidatları nasıl belirlediğinizi gösterir. Bozcaada'da sezonluk nüfus dalgalanmaları — yaz aylarında turizm kaynaklı artış — bakım takviminizi etkiler: ortak alan temizliği, bahçe düzenlemesi ve teknik bakım ihtiyacı yaz döneminde yoğunlaşabilir. Bu nedenle sezon öncesi kontrol listesi hazırlamak, bütçe sürprizlerini azaltır.
Bozcaada'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Çanakkale il genelinde aylık ortalama aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve Bozcaada özelinde resmi ayrı bir istatistik bulunmamaktadır. Bozcaada'da bina tipine göre bu aralığın farklı noktalarına denk gelebilirsiniz: eski ve küçük yapılarda alt banda, merkezi konumlu, asansörlü ya da ortak alanlı yapılarda ise üst banta yakın değerler görülmektedir.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Temel kural şudur: her kat maliki ortak giderlere ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla katkıda bulunur; yönetim planında farklı bir oran belirlenmişse o oran geçerlidir. Belirlenen aidat miktarının yıllık işletme projesiyle desteklenmesi ve genel kurulda onaylanması hem hukuki zorunluluk hem de kat malikleri arasında şeffaflığı sağlamanın en sağlıklı yoludur.
Bozcaada'da konut tipine özgü maliyet sürücülerini göz önünde bulundurun: su ve atıksu giderleri, bahçe-ortak alan bakımı, asansör varsa bakım sözleşmesi ve zorunlu sigorta primleri başlıca kalemlerdir. Ada konumu bazı hizmetlerin ulaştırılmasını güçleştirebileceğinden, tedarikçi maliyetleri zaman zaman kıta ilçelerine kıyasla yüksek seyredebilir; bu gerçeği bütçenize yansıtmak aidat hesaplamanızı daha sağlam kılar. Sitenizin gerçek gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamaktan kaçının; hem kayıt tutmayı güçleştirir hem de ileride ihtilaf çıkması halinde ispat yükünü ağırlaştırır. Banka havalesi ya da çevrimiçi ödeme en güvenli ve izlenebilir yöntemdir.
Ödeme yapmayan kat malikine uygulanacak süreç şöyledir: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Önce yazılı ya da kayıtlı hatırlatma gönderin; ardından noter ihtarnamesiyle resmi uyarı yapın. Bu aşamada da ödeme gelmezse icra takibi başlatma hakkınız doğar. Sürecin her adımını kayıt altına almak — tarihli yazışmalar, banka dekontları, teslim alındıları — olası hukuki süreçleri hem hızlandırır hem de sizi korur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme tazminatı hesaplaması anında yapılır ve tahsilat sürecinin her adımı sistematik biçimde kayıt altına alınır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bozcaada İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketiyle mi çalışmanız gerektiğine birkaç belirleyici soru yanıt verir: kaç bağımsız bölüm var, ortak alanlarda ne kadar teknik tesis bulunuyor, yönetici olarak bu işe ayırabileceğiniz zaman ne kadar?
| Kriter | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket Düşünün |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | 1–20 daire | 50+ daire, çok bloklu site |
| Teknik tesis karmaşıklığı | Standart (merdiven, elektrik) | Asansör, havuz, jeneratör, güvenlik sistemi |
| Yönetici zamanı | Haftada birkaç saat | Neredeyse tam zamanlı gereksinim |
| Bütçe disiplini | Yazılım desteğiyle yönetilebilir | Ayrı bütçe kalemi; şirket ücreti öngörülmeli |
Bozcaada'nın ada konumu nedeniyle bölgede faaliyet gösteren profesyonel site yönetim şirketlerinin sayısı kıta ilçelerine kıyasla sınırlı olabilir. Bu gerçek, gönüllü yönetici ile güçlü bir araç kombinasyonunu çoğu Bozcaada apartmanı için en yaygın ve en gerçekçi çözüm haline getirmektedir. Üçüncü bir yol da mevcut: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devrederek verimliliğinizi artırın.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak hem yasal bir zorunluluk hem de kat maliklerinin güvenini kazanmanın en somut adımıdır. Bu hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir.
Vergi numarası için genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yönetici atama kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, genel kurula ait tutanağın örneği. Belge listesi Çanakkale Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebilir; gitmeden önce telefonla teyit etmek zaman kazandırır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlarınız varsa SGK bildirimi zorunludur; iş güvenliği mevzuatına da uymak gerekir. Mali müşavirinizden güncel yükümlülükleri teyit etmenizi öneririz. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak, hem yasal hem de pratik açıdan ciddi sorunlar doğurabilir; bu uyarı özellikle devir dönemlerinde sıklıkla göz ardı edilmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 kapsamında zorunludur. Toplantıyı usulüne uygun yapmak, alınan kararların geçerliliği açısından kritiktir.
Çağrı en az 15 gün önceden imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalı; gündem maddelerini açıkça içermelidir. İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk sağlanmalıdır. Bu nisaba (toplantı yeter sayısına) ulaşılamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan kararların karar defterine eksiksiz işlenip katılımcılara imzalatılması zorunludur.
Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata şöyle özetlenebilir: çağrıda gündemsiz toplantı ilanı yapmak (gündem yoksa alınan kararlar itirazla karşılanabilir), 15 günlük süreye uymamak ve kararları karar defterine geçirmemek. Bu hataların her biri hukuki ihtilaf kapısını açar. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, gündem takibini ve dijital karar defterini tek panelde yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar sıraladığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbirine bağlı süreçlerden oluşuyor. SiteYönetim bu süreçlerin her birini tek bir platformda, tutarlı ve izlenebilir biçimde yönetmenizi sağlar.
AI Operatör: Doğru İşi Doğru Sırayla, Sizin Onayınızla
AI Operatör, yönetim süreçlerinin en yorucu kısmını — tekrar eden, zaman alan, hata marjı yüksek işlemleri — sizin adınıza hazırlar; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez ya da uygulanmaz.
Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, gecikenlere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazında hatırlatma metinlerini hazırlar ve size sunar. Onayladığınızda gönderilir, onaylamadığınızda bekler. Başka bir senaryo: Bozcaada'da bir binanın çatı drenajı tıkandı, sakin bildirim yaptı. AI arıza kaydını oluşturur, sözleşmeli teknik servis ekibine iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Ada koşullarında teknik servis erişiminin planlanması zaman alabilir; kayıt ve iletişim gecikmesini ortadan kaldırmak bu süreci anlamlı ölçüde hızlandırır.
Genel kurul senaryosunda ise AI Operatör çağrı metnini, gündem hazırlığını ve vekâlet takibini adım adım yönetir; "15 günlük süre dolmak üzere" uyarısı sizi önceden hazırlar. Tüm bu süreçlerde onay adımı değişmez; AI hazırlar, siz karar verirsiniz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a soruyorsunuz. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesine dayanarak size somut bir yol haritası sunuluyor: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra adımları. Bu bilgiyi anında ve anlayabileceğiniz Türkçeyle alıyorsunuz.
Şunu açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir, hukuki riski değerlendirir; ancak dava aşamasında ya da karmaşık uyuşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı bilinçli bir tercih; güven inşa etmenin en sağlıklı yolu budur.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
Genel kurulda "iyi yönettim" demek ile bunu rakamla göstermek çok farklı şeylerdir. SiteYönetim'in Karne özelliği yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzeri göstergeler tek ekranda görülür.
Yeni bir yönetici olarak bu karneni en güçlü argümanınız haline getirirsiniz: devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyarsınız. Genel kurulda "bu dönemi iyi yönettim" iddiası artık bir sezgiye değil, ölçüme dayanır. Kat malikleri tartışmak yerine rakama bakar.
Yedi Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Giriyor
Bozcaada'da kat maliklerinin önemli bir kısmı zaman zaman ikamet dışında olabilir; ada turizmi nedeniyle yazlık amaçlı kullanılan mülkler bu ilçede yaygındır. Bu gerçek, uzaktan erişimi kritik bir özellik haline getirir.
SiteYönetim'de yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portallarından sisteme girer. Başka şehirde oturan malik borcunu ve bildirimlerini kendi panelinden görür; sizi aramaz. Denetçi tüm gelir-gider kayıtlarına şeffaf biçimde erişir; hesap sorma kavgası yaşanmaz. Bu rol ayrımı hem pratik yönetim yükünüzü azaltır hem de kat malikleri arasındaki güven ortamını sağlamlaştırır.
14 Gün Ücretsiz, Hemen Başlayın
Kurulum gerektirmez, bulut tabanlıdır. Tek bir apartmandan yüzlerce bağımsız bölüme sahip büyük sitelere kadar aynı platform ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı bilgisi girmenize gerek yoktur. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı iş yükü üç ana kümede şekillenir. Bu kümelerin her biri belirli modüllerle karşılanmaktadır.
Para İşleri: Nakit Akışını Hep Kontrol Altında Tutun
Aidatları toplamak, borçluları takip etmek, giderleri kaydetmek ve işletme defterini tutmak ilk haftadan itibaren sürekli bir gündem oluşturur. Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması bu yükü büyük ölçüde azaltır. Aidat takip programı gecikme hesaplamalarını, hatırlatma zamanlamasını ve tahsilat geçmişini tek yerden yönetmenizi sağlar.
Muhasebe ve e-Fatura modülü ise gider kayıtlarını, tedarikçi ödemelerini ve dönem sonunda hazırlayacağınız hesap özetini yapılandırır. Apartman muhasebe programı ile işletme defteriniz hem yasal uyumu karşılar hem de genel kurula sunulabilir düzende hazır tutulur.
Operasyon: Arıza Takibinden Duyuruya
Arıza ve bakım talepleri, özellikle yaz sezonu yoğunluğunda kayıt dışı kalırsa gecikmeye ve kat malikleri arasında gerginliğe yol açar. Arıza/bakım modülü her talebi tarih ve durumla kaydeder; teknik ekiple yazışmalar sisteme düşer.
Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü; anlık iletişim ihtiyacını karşılar. Bozcaada'da bir kısım kat malikinin ada dışında ikamet ettiği düşünüldüğünde, push ve SMS bildirimleri yalnızca pratik değil neredeyse zorunludur. Sigorta, acil durum planı ve belge arşivi modülleriyle yasal belgeler kaybolmaz, gerektiğinde anında erişilir.
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakiplerde Bulunmayan Araçlar
Çatı tamiri, bahçe bakımı ya da asansör servis sözleşmesi gibi ihalelerde tek bir firma teklifine mahkum olmak hem bütçenize hem de genel kurulda güvenilirliğinize zarar verir. SiteYönetim'in İhale Portalı'nda Bozcaada ya da Çanakkale genelinden birden fazla tedarikçiye şeffaf, kayıtlı teklif daveti gönderebilirsiniz; teklifler sistemde kıyaslanabilir, seçim kaydı genel kurula sunulabilir belge haline gelir. Bu özellik piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmamaktadır.
Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ilanlarını barındırır; sakinler sitenin kendi ekosistemi içinde güvenilir hizmet alır ya da sunar. Bu iki modül birlikte, yönetimi yalnızca gider takibinin ötesine taşır.
Bir dönem sonunda yönetimi devredecekseniz devir-teslim modülü tüm kayıtları, belgeleri ve açık işlemleri tek raporda toplar. "Sıradaki yöneticiye devir" artık bir öğleden sonra sürer; devir kaosuna H2-2'de değindik ve burada sistematik kapanış noktası budur.
Bozcaada'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bozcaada'nın konum ve iklim özellikleri yönetim planınızı doğrudan etkiler. Bu gerçekleri görmezden gelen bütçe ve takvimler, yılın ortasında yöneticiyi zor durumda bırakır.
Sezonluk Doluluk ve Yazlık Malik Dinamiği
Bozcaada yoğun yaz turizmiyle bilinen bir ada ilçesidir. Bu durum, bazı konut komplekslerinde kış aylarında düşük, yaz aylarında yoğun kullanım anlamına gelir. Yazlık amaçlı mülk sahipleri çoğu zaman adada ikamet etmez; bu nedenle duyurular, aidat bildirimleri ve arıza raporları dijital kanallarla ulaştırılmazsa gözden kaçabilir. Sezon başında kat maliklerine tercih ettikleri iletişim kanalını sorarak güncel iletişim listesi tutmak, iletişim kopukluklarını önler.
Ada Konumu ve Teknik Hizmet Planlaması
Feribot bağlantısına dayalı ulaşım, teknik servis firmalarının adaya erişimini kimi zaman kısıtlayabilir. Bu gerçek, bakım ve onarım taleplerinin önceden planlanmasını zorunlu kılar; sezon kapanmadan önce kapsamlı bir teknik kontrol yapmak, kış aylarında hasar büyümeden müdahale etmenizi sağlar. Arıza kayıt modülüyle açık işlemleri görünür tutmak, bu planlama ihtiyacını karşılamanın en pratik yoludur.
Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülüğü
Çanakkale ili deprem açısından dikkat gerektiren bir coğrafyada yer almaktadır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası tüm konut birimleri için zorunludur; ortak alanlar içinse ilave sigorta yaptırılması önerilir. Bina güçlendirme kararı alınacaksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü nisabı (toplantı yeter sayısını) karşılamak gerekir; bu kararlar çift çoğunluk gerektiren ağırlıklı işlemler arasındadır. Sigorta ve belge arşivi modülü, poliçe yenileme tarihlerini takipte tutmanıza yardımcı olur; böylece zorunlu sigorta süresi dolduğunda sizi uyarır.
Bozcaada ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Bozcaada, Çanakkale iline bağlı ilçelerden biri olarak il genelindeki geniş bir konut ekosisteminin parçasıdır. Komşu ilçelerdeki koşullar benzer mevzuat çerçevesinde işlese de her ilçenin konut dokusu yönetim önceliklerini farklılaştırır.
- Eceabat ve Gelibolu: Tarihi ve kültürel açıdan yoğun turizm bölgeleri; yaz sezonu baskısı Bozcaada ile benzer dinamikler yaratır. Malik portalına uzaktan erişim bu ilçelerde de kritik bir ihtiyaçtır.
- Gökçeada: Çanakkale'nin diğer ada ilçesi; teknik hizmet erişimindeki ada güçlükleri Bozcaada ile örtüşür. İki ilçede de sezon dışı bakım planlaması hayat kurtarır.
- Merkez ilçe: Çanakkale şehir merkezinde çok katlı apartman ve yeni site stoku daha yoğundur; profesyonel yönetim şirketi talebi de bu ilçede daha belirgindir.
- Ezine ve Ayvacık: Küçük ölçekli konut stokuyla gönüllü yönetim pratiği ağır basar; az daireli apartmanlarda basit ama düzenli defter tutma temel gereksinimdir.
- Biga, Çan ve Lapseki: İl merkezine uzak, sanayi ve tarım bölgelerine yakın ilçeler; konut stoku genellikle eski apartman tipinde olup aidat bütçesi buna göre şekillenir.
- Bayramiç ve Yenice: Küçük merkez nüfuslu, kırsal ağırlıklı ilçeler; bu ilçelerde yönetim süreci sade tutulabilir, temel mevzuat uyumu önceliklidir.
SiteYönetim bulut tabanlı bir platform olduğu için Bozcaada'daki apartman ile Gelibolu'daki bir siteyönetimi aynı panelden, kurulum gerektirmeden yürütülebilir. Çanakkale geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı bazı yasal yükümlülükleri beraberinde getirir; bunları bilmek, büyük çoğunluğu oldukça yönetilebilir kılar.
Ortak alanlarda güvenlik kamerası kuruluysa KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlanmalı ve kamera varlığı bildirilmelidir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Personel istihdam ediliyorsa — kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli — SGK bildirimi ve iş güvenliği mevzuatı geçerlidir; güncel yükümlülükleri mali müşavirden teyit edin.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve göreviyle ilgili kusurlardan doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, dikkatli davranmayı gerektiren bir çerçeve olarak değerlendirilmelidir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin izlenmesini kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Deneyimli yöneticiler bu hataları yaşayarak öğrendi; siz daha başlamadan bunlardan kaçınabilirsiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de güveni zedeler. Site adına ayrı hesap şarttır.
- Elden para toplamak: İspat güçlüğü ve kayıt eksikliği yaratır. Her tahsilat banka kanalıyla yapılmalı ve belgelenmelidir.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul kararları, atama ve görevden almalar, önemli harcamalar karar defterine tarihiyle işlenmezse hukuki geçerlilikleri sorgulanabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem içermeyen ya da yasal süreye uymayan çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itirazla karşılanabilir.
- İşletme projesi yapmamak: Yıllık bütçe planı olmadan yönetilen sitelerde yıl ortasında aidat yetersizliği ya da sürpriz giderler sık görülür.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyenlere karşı haksızlık oluşturur ve tahsilat disiplinini bozar. Kanunun verdiği bu hakkı kullanmak, yöneticinin görevi kapsamındadır.
- Bozcaada'da sezon kapanmadan teknik kontrol yapmamak: Yaz sezonu kapandıktan sonra adaya teknik servis erişimi güçleşebilir. Ekim ayı başında kapsamlı bir teknik kontrol yapmayan yönetici, kış aylarında büyüyen küçük sorunlarla boğuşmak zorunda kalır.
Bozcaada'da yönetimi az önce devraldıysanız ya da devralacaksanız, ilk 30 günün planı, aidat belirleme rehberi ve genel kurul adımları bu makalede hazır. Bunları uygulamak için güçlü bir araca da ihtiyacınız var: SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin. Aidat takibinden genel kurula, arıza yönetiminden denetçi şeffaflığına kadar tüm süreçler tek panelde çalışır. Hemen başlayın. Gider tablonuzu oluşturmak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.