Biga'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çanakkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Biga'da bina tipine ve donatı düzeyine göre bu aralığın farklı noktaları geçerli olabilir. Üstelik Çanakkale ili deprem açısından riskli bir coğrafyada yer almaktadır; bu durum DASK zorunluluğunu, ortak alan sigortasını ve olası güçlendirme kararlarını yöneticinin gündemine taşır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Biga koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Biga'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yeni bir site ya da apartman yönetimini devralmak, ilk bakışta sıradan bir görev gibi görünse de sorumluluğu kayda değer bir hukuki çerçeveye oturur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: defterleri usulüne göre tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir kılmak ve genel kurulda hesap vermek. Bu dört yükümlülük gönüllü bir yönetici için de atanmış bir profesyonel için de aynıdır.
Biga, Çanakkale'nin Güney Marmara kıyısında konumlanmış, il merkezine yakınlığıyla hem kentsel hem kırsal dokuyu barındıran bir ilçedir. İlçe merkezinde çok katlı apartmanlar ve toplu konut alanları bulunurken kırsal kesimlerde daha küçük ölçekli binalara rastlanır. Çanakkale genelinde binlerce apartman ve site aynı süreçten geçmektedir; Biga'da komşunuz, sizinle aynı hafta aynı soruları soruyor olabilir. Bu rehber o soruların çoğuna önceden cevap vermeye çalışıyor.
Deprem riski açısından Çanakkale ili özellikli bir coğrafyadadır. Bu, Biga'daki her yönetici için DASK sigortasını ve ortak alan sigortasını gündemin ilk sıralarına taşır. Yapının güçlendirilmesi gündeme gelirse Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen nisap (toplantı yeter sayısı) kurallarına dikkat etmeniz gerekir; bu konulara ilerleyen bölümlerde değineceğiz.
İlk 30 Gün: Biga'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği vardır: belgeler eksiksiz teslim alınmalıdır. Karar defteri ve işletme defteri (ya da gelir-gider kayıt defteri), bankayla varsa muhasebe hesap ekstreleri, kapıcı/temizlikçi gibi çalışanların iş sözleşmeleri, tedarikçi ve bakım sözleşmeleri, borç-alacak listesi — bunların tamamı için devir-teslim tutanağı düzenlenip imzalanmalıdır. Eski yöneticide kalan her belge ya da anahtarın tutanağa girmesi, gelecekte doğabilecek anlaşmazlıklara karşı temel güvencenizdir.
Ortak alanların fiili durumunu da bu haftada gözden geçirin: asansör son muayene tarihi, jeneratör çalışıyor mu, yangın tüpleri dolumu yapılmış mı? Biga'da yeni gelişen toplu konut alanlarında birden fazla blok söz konusuysa her bloğun ayrı defter ve hesap durumunu kayıt altına almanız gerekir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kendi adınıza değil, site adına açılmalı ya da mevcut hesap düzene sokulmalıdır. Kişisel hesapta site parasını tutmak hem hukuki açıdan hem kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi risk taşır; bu konuya ilerleyen bölümde ayrıca değineceğiz.
Bu haftanın ikinci önceliği, aidat borçlularının listesini çıkarmaktır. Borcun kime ait olduğu, hangi ay başladığı ve üzerinde gecikme tazminatı işleyip işlemediği net biçimde kayıt altına alınmalıdır. Bekleyen faturaları — asansör bakım, temizlik, elektrik aboneliği gibi — ayrı bir listede toplayın; Biga merkezindeki çok katlı binalarda bu faturalar daha fazla kalem içerebilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta bilgilerini içeren bir iletişim listesi oluşturun. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını unutmayın: Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Arıza ve talepleri kayıt altına alacak bir sistem belirleyin. Sözlü aktarımlar hem unutulur hem ispat edilemez. Bu noktada bir site yönetim yazılımı, arıza kaydı ve borçlu takibini başlangıçtan itibaren düzenli tutar; ayrı spreadsheetler ve kağıt not yerine tek bir kaynak kullanmak ilk ay kaosunu önemli ölçüde azaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin bir işletme projesi hazırlayıp genel kurula sunmasını zorunlu kılar. Bu proje, tahmini yıllık giderleri ve her dairenin payına düşen miktarı gösterir. Biga'da bina yaşına ve konumuna göre bakım takvimi farklılaşır: çatı ve su yalıtımı kontrolü, Çanakkale'nin kıyı iklimine maruz binalarda önceliklidir. DASK yenileme tarihini ve varsa ortak alan sigortası vadesini de bu taslağa ekleyin. Deprem kuşağındaki bir ilde sigorta güncel tutulmadan yöneticinin sorumluluğu tartışmalı hale gelir.
Biga'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Biga'ya ya da Çanakkale'ye özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Çanakkale genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Biga merkezindeki asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst banda yaklaşmak olağandır; eski ve az katlı apartmanlarda ise alt bant geçerli olabilir. Kırsal kesimde hizmet sayısı azaldıkça aidat da düşer.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Yöntemler ikiye ayrılır: arsa payına göre hesaplama ya da eşit pay dağılımı. Hangisinin uygulanacağı yönetim planına bakılarak saptanır. Ardından işletme projesi hazırlanır ve genel kurulda onaylanır; onaylanmadan aidat kesinlik kazanmaz.
Biga özelinde aidat miktarını belirleyen başlıca etkenler şunlardır: asansör bakım sözleşmesi, temizlik ve güvenlik hizmeti alınıp alınmadığı, ortak alan elektrik ve su tüketimi, bina yaşına bağlı arıza sıklığı ve sigorta giderleri. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; rakamları elle toplamak yerine bölünmüş maliyeti anında görürsünüz.
| Bina Tipi | Tipik Aylık Aidat Aralığı (Çanakkale Geneli) | Belirleyici Kalemler |
|---|---|---|
| Az katlı eski apartman (asansörsüz) | ₺300–₺500 | Temizlik, ortak elektrik, bakım |
| Orta ölçekli site (asansörlü, güvensiz) | ₺500–₺800 | Asansör bakımı, peyzaj, teknik servis |
| Güvenlikli/sosyal tesisli modern site | ₺800–₺1.100+ | Güvenlik personeli, havuz/spor salonu, enerji maliyeti |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında tek doğru yöntem bankacılık ya da güvenli online ödeme sistemleridir; elden nakit toplamak hem muhasebe kaydını güçleştirir hem anlaşmazlık riskini artırır. Kat maliklerine düzenli EFT talimatı oluşturmalarını önerin; bu sayede tahsilat büyük ölçüde otomatiğe bağlanır.
Ödeme yapmayan kat malikine uygulanacak sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından ihtarname, sonrasında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilerek icra takibi. İcra aşamasına geçmeden önce yazılı iletişim kayıtlarınızın eksiksiz olması, süreci hem hızlandırır hem ispat kolaylığı sağlar.
Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için bir aidat takip programı, hatırlatmaları elle göndermek yerine zamanında ve kayıtlı biçimde iletir; hem yöneticinin iş yükünü azaltır hem borçlu malik ile gereksiz sürtüşmeyi engeller.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Biga İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketi kiralamak, büyük ve çok bloklu toplu yapılarda genellikle maliyet etkindir; ancak her ilçede profesyonel şirket arzı aynı değildir. Biga'da profesyonel yönetim hizmeti sunan firma sayısı il merkezine kıyasla sınırlıdır; bu durum gönüllü yönetici modelinin hâlâ yaygın gerçek çözüm olduğu anlamına gelir.
Karar verirken şu eşiği kullanabilirsiniz:
- 20 daireden az, tek blok: Gönüllü yönetici + dijital araç kombinasyonu çoğu durumda yeterlidir ve daha ekonomiktir.
- 20-60 daire arası: Gönüllü yöneticinin iş yükü artmaya başlar; yazılım desteği olmadan bu eşiği yönetmek yorucudur.
- 60+ daire veya çok bloklu toplu yapı: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerini de dikkate alarak profesyonel şirket teklifleri alınması önerilir; bütçe ve şeffaflık kriterleri çerçevesinde kıyaslanmalıdır.
Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yöneti, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçenek Biga'daki orta ölçekli binalarda gerçekçi ve yaygın bir alternatif olarak öne çıkmaktadır.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına resmi bir banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekmektedir. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul karar defterinin yönetici atama kararını içeren sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimliği ve imza beyanı. Vergi dairesinden alınan bu numarayla bankalara başvurularak site adına hesap açılır.
Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın. Bu durum hem hukuki sorumluluk hem kat malikleriyle güven sorunu yaratır; ileride hesap verme sürecini de gereksiz yere güçleştirir.
Kapıcı, temizlikçi ya da güvenlik gibi çalışanlar istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; iş güvenliği yükümlülükleri de buna eklenir. Belge listesi vergi dairesine göre ufak farklılıklar gösterebilir; Biga Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29-32. maddeleri genel kurul sürecini düzenler. Yılda en az bir olağan genel kurul zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalı ve gündemi açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz çağrıya dayanılarak alınan kararlar daha sonra iptal edilebilir.
İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk (çift çoğunluk) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla gerçekleştirilir. Bütün kararların karar defterine geçirilip toplantıya katılan malikler tarafından imzalanması zorunludur; bu adım atlanırsa kararların geçerliliği tartışılır hale gelir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, 15 günlük süreyi kısmak ve kararları deftere geçirmeden imzalatmayı unutmak. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük süre uyarısı otomatik olarak hatırlatılır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar gördüğünüz tablonun özeti şöyledir: devir-teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik ve deprem sigorta takibi — bunların tamamı gerçek ve somut dertler. SiteYönetim bu dertleri ayrı ayrı değil, tek bir platformda çözmeyi hedefler.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, AI Hazırlar
AI Operatör, doğal dil komutlarını eyleme çevirir; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez ya da kaydedilmez. Somut bir senaryo: "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemesi geciken sekiz daireye nazik hatırlatma mesajı gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Onay vermeden tek bir mesaj iletilmez. Bu onay adımı bir kural değil, sistemin tasarım felsefesidir.
İkinci bir senaryo Biga'ya özgü bir durumu yansıtır. Çanakkale kıyı iklimine maruz binalarda rutin bakım ihtiyaçları — su yalıtımı, dış cephe kontrolü, asansör periyodik muayenesi — yönetim takvimine düzenli girmesi gereken işlerdir. AI Operatör'e "Asansör arızası bildirildi, sözleşmeli bakım firmasına iş emri gönder" dediğinizde sistem kaydı açar, iş emri taslağını hazırlar, siz onayladıktan sonra gönderir. Hem arıza kaydı hem iletişim tarihi otomatik arşivlenir.
DASK yenileme tarihi ya da ortak alan sigortası vadesi yaklaştığında da hatırlatma akışı devreye girer. Deprem riski yüksek Çanakkale'de bu hatırlatmaları gözden kaçırmak, yöneticinin sorumluluğu açısından ciddi sonuçlar doğurabilir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Erişim
"Aidatını dokuz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde size yol gösterir: hangi adımın hangi sıraya geleceğini, gecikme tazminatının nasıl işleneceğini, ihtar aşamasında dikkat edilmesi gerekenleri özet olarak sunar. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini okuyunca güven duyan herkes doğru kaynağı kullanıyor demektir.
Güçlendirme kararı gibi karmaşık bir yapı sorununda da benzer biçimde çalışır: KMK'daki nisap kurallarını hatırlatır, genel kurul gündem maddesi nasıl oluşturulur gösterir. Ancak yapı güvenliği değerlendirmesi için uzman mühendis ve ilgili kurumlar mutlaka devreye alınmalıdır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum yüzdesi ve duyuru takip hızı bu puanı belirler. Biga'daki bir apartmanı yeni devraldınız ve karne puanı 52 diyelim. Altı ay düzenli çalışmanın ardından puan 79'a çıkmışsa bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" yerine rakamla kanıtlarsınız. Bu özellik hem yöneticinin motivasyonunu korur hem kat maliklerinin güvenini pekiştirir.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portal arayüzüyle sisteme dahil olur. Yeni yöneticinin en çok rahatlayacağı senaryo şudur: Biga dışında yaşayan ya da uzun süre şehir dışında olan bir malik, borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı hesaplara şeffaf erişim sağlar; şüphe ortamı doğmadan önce şeffaflık kurulmuş olur.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum gerekmez, tek apartmandan büyük ölçekli siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresi, ilk 30 günlük yönetim yolculuğunuzla neredeyse örtüşür.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetim görevini devraldığınız ilk yıl, hangi modüle ne zaman ihtiyaç duyacağınızı kronolojik olarak görmek, sistemi daha anlamlı kılar.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, ilk aydan itibaren en sık başvuracağınız modüldür. Otomatik hatırlatmalar, ödeme makbuzları ve gecikme tazminatı hesaplama bu modülün kapsamına girer. Aidat takip programı borçlu listesini güncel tutar; siz listeye bakarak durumu anlarsınız, tek tek arama yapmazsınız. Apartman muhasebe programı ise gider kaydından e-Fatura düzenlemeye kadar mali akışı kapsar; işletme defteri de bu platform üzerinden tutulur. Biga'daki sitelerde ortak giderlerin (asansör, temizlik, güvenlik) daire bazında paylaştırılması da tek tıklamayla yapılır.
Operasyon: Arızadan Belgeyе
Arıza ve bakım kayıtları, duyuru ve SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve belge arşivi — bu işlemler operasyon modülleri altında toplanır. Çanakkale'nin kıyı konumuna maruz binalarda bakım sıklığı artar; bu nedenle arıza kaydını ve bakım takvimini dijital tutmak geçmiş servislere anında başvurabilmenizi sağlar.
Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül, piyasadaki büyük çoğunluk yönetim yazılımında bulunmamaktadır. Biga'daki bir çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesinde kapalı zarf yerine İhale Portalı'nı kullanırsanız şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız: üç tedarikçi teklifini yan yana karşılaştırır, genel kurulda belgeleyerek sunar ve kararı destekler kanıtla sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri, site içi esnaf ve hizmet ilanlarına açık bir platform olarak kat maliklerinin birbirleriyle ve yerel tedarikçilerle bağlantı kurmasını sağlar.
Modüller arasındaki son halka: devir-teslim ve raporlama. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde sistem tüm kaydı hazır tutar; devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır, ilk haftanın stresli belge avına gerek kalmaz.
Çanakkale ve Biga'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Biga ve Çanakkale'nin coğrafi konumu, yönetim planınızı doğrudan etkileyen iki belirleyici etken içerir: deprem riski ve kıyı iklimine bağlı bakım ihtiyaçları.
DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası
Çanakkale ili deprem tehlike haritasında yüksek riskli bölgeler içermektedir. Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) poliçesi, deprem sigortası kapsamında yasal zorunluluktur. Yönetici olarak DASK yenileme tarihlerini takip etmek ve kat maliklerini zamanında uyarmak sorumluluğunuz arasındadır. Bunun ötesinde, asansör, ortak koridor ve çatı gibi ortak alanlar için ayrı bir ortak alan sigortası değerlendirilmelidir; bu sigorta zorunlu değildir ama yöneticinin kişisel sorumluluğunu sınırlar.
Güçlendirme Kararı ve Nisap
Binanın depreme karşı güçlendirilmesi söz konusu olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun öngördüğü nisap (toplantı yeter sayısı) kuralları devreye girer. Bu tür kararlar olağan genel kurul çoğunluklarından farklı eşikler gerektirebilir; güncel uygulamayı bir hukuk danışmanından teyit etmenizi öneririz. Karar alındıktan sonra güçlendirme projesinin ilgili belediyeye ve kurumlara bildirilmesi gerekir.
Kıyı İklimine Bağlı Bakım Takvimi
Çanakkale kıyısında nem ve tuz oranı, bina dış cephesi ve çatı üzerindeki yıpratıcı etkisini artırır. Bakım takviminde yıllık çatı ve su yalıtımı kontrolü, dış cephe boyası muayenesi ve balkon korkuluklarının rutin kontrolü öne alınmalıdır. Bu bakımlar düzenli yapıldığında büyük onarım maliyetleri gecikir; aidat bütçesindeki ani artışların önüne geçilir.
Biga ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlam
Biga, Çanakkale'nin büyük ve kentleşmiş ilçelerinden biridir; ancak aynı ildeki koşullar ilçeden ilçeye önemli ölçüde değişir. Biga'da çok katlı konut siteleri ön plandayken çevre ilçelerde farklı bir yönetim gerçekliği söz konusudur.
İl merkezine yakın Merkez ilçesinde yoğunluk artar; çok bloklu toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümleri devreye girer ve profesyonel yönetim talebi daha belirgindir. Lapseki ve Gelibolu ilçelerinde kıyı konumu ön plandadır; bu ilçelerdeki sitelerde sezonluk doluluk değişimi ve uzaktan malik iletişimi önemli yönetim konuları arasına girer. Can ve Yenice gibi daha iç kesimlerdeki ilçelerde bina ölçeği küçülür; az daireli apartmanlarda gönüllü yöneticiler ağırlıklıdır ve daha yalın bir defter düzeni çoğu durumda yeterlidir.
Ege kıyısındaki Ayvacık ve Ezine, Bozcaada ve Gökçeada adalarında ise sezonluk konut talebi belirleyicidir; kısa dönem kiralama dönemleriyle değişen sakin profili, yöneticinin iletişim ve aidat takibini daha dinamik tutmasını gerektirir. Eceabat ve Bayramiç'te orta ölçekli bina stoku hâkimdir; bu ilçelerde gönüllü yönetim + dijital araç kombinasyonu pratik bir çözüm olmaya devam etmektedir.
Bulut tabanlı bir yönetim platformunun avantajı tam burada ortaya çıkar: Biga'daki binanızla Lapseki'deki bir diğer mülkü aynı panelden, kurulum olmadan takip edebilirsiniz. Çanakkale geneli site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgiye bu sayfadan ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumluluğu salt mevzuatı uygulamakla sınırlı değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, yöneticiyi kat maliklerinin vekili sıfatıyla üçüncü kişilere karşı da sorumlu kılar. Bu nedenle hangi alanda ne yükümlülük doğduğunu bilmek, "karışık durumlardan uzak durmak" için değil, tam tersine günlük işleri güvenle yürütmek için gereklidir.
KVKK kapsamında: Güvenlik kamerasının kayıt yaptığı alanlarda aydınlatma metni asılmalıdır; kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgileri yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Bu kurallara uyum hem yasal hem etik bir zorunluluktur.
Çalışan istihdamı varsa: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli için SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Ücretli çalışanın olduğu her sitede asgari düzeyde iş güvenliği önlemleri (ortak alanlar için) alınmalıdır. Güncel yükümlülükler için mali müşavir teyidini öneririz.
KVKK uyum belgelerini ve kamera aydınlatma metinlerini düzenli güncel tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü, gerekli belgeleri şablonlarıyla birlikte hazır sunar; arşiv de otomatik tutulur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar eden hataları büyük çoğunlukla aynıdır. Bu listeyi okurken kendinizinkini işaretleyin:
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem hesap şeffaflığı açısından risklidir; site adına ayrı hesap açmak birinci adımdır.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmemiş elden tahsilat, daha sonra "ödedim/ödemedim" tartışmasına kapı açar. Her tahsilat bankadan geçmeli ve kayıtlı olmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararlar deftere geçirilmezse hukuki geçerlilikleri tartışma konusu olur; dava aşamasında sizi koruyacak belge yoktur.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Kat Mülkiyeti Kanunu çağrıda gündem zorunluluğu getirir; gündemsiz toplantıda alınan kararlar iptale açık olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK'nın 37. maddesi bunu zorunlu kılar; proje olmadan aidat belirleme süreci hukuki zemine tam oturmaz.
- Gecikme tazminatını hiç uygulamamak. Tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen kat maliklerini dolaylı olarak cezalandırır; eşitlik bozulur.
- Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Çanakkale'de ya da Biga'da devir dönemindeki borçlar, eksik belgeler ve açık arızalar size devrolur; tutanaksız bir devir her tartışmada sizi savunmasız bırakır. Devir günü tutanak imzalanmalı, alınan her belge listelenmelidir.
İlk adımı bugün atabilirsiniz. İlk 30 günün planı elinizde, yasal yükümlülükler haritanızda. Biga'daki sitenizi ya da apartmanınızı dijital olarak yönetmeye başlamak için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin. Tek apartmandan büyük ölçekli toplu yapıya kadar aynı platform çalışır; kurulum gerekmez.
Site yönetim yazılımını ücretsiz deneyin — ya da önce bütçenizi netleştirmek istiyorsanız aidat hesaplama aracından başlayın.