Gelibolu, Çanakkale'de site & apartman yönetim sistemi

Gelibolu'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çanakkale il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyretmekte; Gelibolu'daki bina tipine ve konumuna göre bu aralık içinde farklılaşmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, Çanakkale geneline göre konumlandırılmış aidat ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve yöneticinin yasal yükümlülüklerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Gelibolu'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yönetimini devralmak, birden fazla yasal yükümlülüğü aynı anda üstlenmek anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri dört başlıkta toplar: defterleri düzenli tutmak, aidatları ve ortak giderleri toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık, küçük beş daireli bir apartmanda da, büyük bloklu bir sitede de geçerlidir.

Gelibolu, Çanakkale'nin tarihi yarımadasında konumlanan, hem kentsel hem kırsal dokuyu bir arada barındıran bir ilçedir. Merkezde çok katlı, asansörlü apartmanlar yer alırken ilçenin çevre mahallelerinde eski ve küçük ölçekli yapı stoku baskındır. Bu tablo, Çanakkale genelinde yaşanan yönetim sorunlarının ilçe ölçeğinde de geçerli olduğunu gösterir: aidat tahsilatı, bakım planlaması, genel kurul bürokrasisi ve yasal kayıt düzeni, yöneticinin her gün karşılaştığı başlıkların başında gelir. Yönetimi devraldığınız ilk günlerde bunların tamamıyla aynı anda yüzleşmek kaçınılmazdır.

İyi haber şudur: süreç tanımlanabilir ve yönetilebilir adımlara bölünebilir. Aşağıdaki bölümlerde bu adımları Gelibolu ve Çanakkale bağlamına göre bulacaksınız.

İlk 30 Gün: Gelibolu'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı, yönetimi belgeli biçimde teslim almaktır. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, site adına açık banka hesabının dökümü ve kasada bulunması gereken nakit, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, vb.), bağlı olduğu şirketlere yapılan ödemelerin makbuzları ile mevcut borç-alacak durumu. Devir-teslim tutanağı düzenlenmeli ve her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız devir, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.

Kasada ya da hesapta beklenenden az para varsa bunu tutanakta açıkça belirtin. Eksik belge varsa listeleyip imzalı bildirin; eski yöneticinin tamamlama süresi belirlenmeli ve bu süre de tutanağa yazılmalıdır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

İkinci haftada finansal tablonun tamamı netleştirilir. Banka hesabı hâlâ eski yöneticinin erişimindeyse, site adına yeni bir yetkili imza düzeni kurulmalı ya da gerekliyse yeni hesap açılmalıdır. Aidat borçlusu listesi çıkarılır; hangi dairelerin kaç aylık birikimi olduğu yazıya dökülür. Bekleyen faturalar — özellikle ortak alan elektriği, su, asansör bakımı — tespit edilir ve öncelik sırasına göre ödeme takvimi oluşturulur.

Gelibolu'nun kıyı iklimi nedeniyle tuz ve nemden kaynaklanan yapı bakım talepleri çıkabilir; bina dışı kaplamalar ve çatı noktaları bu haftada kontrol listesine alınmalıdır. Çanakkale genelinde özellikle eski stok apartmanlarda bu tür bakım birikimi sık görülür.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Üçüncü haftada kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgileri derlenir. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılması ve üçüncü kişilerle paylaşılmaması zorunludur. Duyuru kanalı belirlenir: fiziksel ilan panosu, toplu mesaj ya da dijital kanal seçimi binanın büyüklüğüne ve sakin profiline göre yapılır. Arıza ve bakım talepleri için de bir kayıt yöntemi oluşturulur; her talep izlenebilir ve tarihlenmiş olmalıdır.

Bu kayıt altyapısı, site yönetim yazılımında devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleriyle ilk gün hazır gelir; kurulum beklemeksizin deneme süresinin ilk haftasında kullanılabilir duruma geçilebilir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Dördüncü haftada KMK m.37 kapsamındaki yıllık işletme projesi taslağı hazırlanır. Bu taslak; beklenen gelirleri (aidat, kira geliri varsa), planlanan giderleri (bakım, elektrik, su, temizlik, sigorta) ve olası acil fon ihtiyacını içermelidir. Gelibolu'da kıyı konumuna bağlı bakım kalemlerini — özellikle bina cephesi ve çatısının nem denetimleri — bakım takvimine almak, yıl içinde sürpriz harcamaları önler.

Gelibolu'da Aidat Ne Kadar? Çanakkale Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Gelibolu'ya özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; ancak Çanakkale il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; Gelibolu'daki asansörlü ve güvenlikli yeni sitelerde üst banda, küçük ve eski apartmanlarda alt banda yakın bir değer beklenir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. İki yaygın yöntem vardır: dairelerin arsa payına orantılı dağılım ya da her daireye eşit pay. Hangi yöntem kullanılacağı yönetim planında belirtilir ya da genel kurul kararıyla belirlenir. Pratikte yaygın olan yöntem, yıllık işletme projesiyle toplam gider tahmini yapılması ve bu tutarın daire sayısına ya da arsa payına bölünmesidir.

Gelibolu merkezi ve çevre köylerdeki küçük apartmanlarda bakım giderlerinin nispeten basit tutulduğu görülür. Buna karşın kıyı konumlu binalarda nem ve tuz etkisiyle hızlanan yapı yıpranması, beklenmedik bakım maliyetleri yaratabilir; aidat belirlenirken küçük bir acil fon payı eklenmesi iyi uygulamadır. Gider kalemlerinizi girip daire başına düşen aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat için elden para toplamak hem hukuki hem pratik açıdan risklidir: makbuz eksikliği, kasa uyuşmazlıkları ve şeffaflık kaybı doğurur. Banka havalesi ya da online ödeme yöntemleri, her işlemi iz bırakarak kaydeder ve olası anlaşmazlıklarda sizi korur.

Ödemeyi geciktiren kat malikine önce yazılı bildirim yapılır; bu bildirimin kopyası dosyalanmalıdır. Gecikme sürdüğünde KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Borcun tahsilinde anlaşmazlık çıkarsa icra takibi başlatılabilir. Yasal sürecin her adımında yazılı belge ve güncel karar defteri kaydı bulundurmanız, işlemi hızlandırır ve sizi yasal riskten korur. Online aidat tahsilatı ve aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderilir; takip yükü önemli ölçüde azalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gelibolu İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi seçmek, yüksek daire sayılı ve çok bloklu yapılarda anlam kazanır. İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde bu şirketlerin pazar varlığı güçlüdür; rekabetçi fiyat ve referans karşılaştırması yapmak mümkündür. Gelibolu'da ise tablo farklıdır: ilçede profesyonel yönetim şirketi arzı oldukça sınırlıdır ve ulaşılabilen firmalar çoğunlukla Çanakkale il merkezinde ya da daha büyük yerleşimlerde faaliyet göstermektedir.

Bu gerçek, Gelibolu'daki yöneticilerin büyük çoğunluğunu gönüllü yönetim modeline yöneltmektedir. Küçük ve orta ölçekli apartmanlarda gönüllü yönetici, bütçeyi düşük tutmanın yanı sıra binadaki dinamikleri daha iyi tanıyan bir avantaja da sahiptir. Ancak gönüllü yöneticinin zaman ve bilgi yükü hafife alınmamalıdır.

Üçüncü bir seçenek mevcut: kendiniz yönetin, ancak tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Bu kombinasyon, Gelibolu gibi orta ölçekli ilçelerde hem uygun maliyetli hem de sürdürülebilir bir yol olarak öne çıkmaktadır. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını aşağıdaki bölümde bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi numarası edinmeniz gerekebilir. Çanakkale Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı fotokopisi, karar defteri sureti ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden başvurmadan önce telefonla teyit etmeniz önerilir.

Vergi numarası alındıktan sonra banka hesabı site adına açılır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hukuken risklidir: hesap siz adına görüneceğinden kişisel borçlarınızla karışabilir, şeffaflık tartışmalarına yol açabilir. Ayrıca kapıcı ya da güvenlik gibi çalışan istihdam edilecekse SGK yükümlülükleri doğar; bu konuda güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit edin.

Bu bölümdeki adımların tamamı yasal zorunluluktur; resmi kayıt düzeni hem sizi hem kat maliklerini korur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul zorunludur. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla yapılır; çağrıda gündem maddelerinin açıkça belirtilmesi şarttır. Gündemsiz ya da süresi kısa çağrı yapılmış toplantılarda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk (nisap) aranır. Bu iki koşul birlikte sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılan kat malikleriyle karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan ya da vekâlet veren kat maliklerince imzalanır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, 15 günlük süreyi atlamak ve kararları defterine geçirmeden toplantıyı kapatmak. Bu üç hatanın her biri, ileride karar iptali riskine kapı aralar. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

İlk haftalarda yöneticinin önüne yığılan işler şunlardır: devir kaosunu çözmek, aidat borçlularını takip etmek, genel kurul bürokrasisini yönetmek, hukuki belirsizliklerle baş başa kalmak. SiteYönetim, bu dört başlığı birbirine bağlı bir sistemle karşılar; her özellik, gerçek bir derdin kestirme çözümüdür.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

AI Operatör, tekrar eden ve zaman alan yönetim işlerini doğal dille yürütmenizi sağlar — ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gerçekleşmez. Somut bir senaryo ile anlatmak gerekirse: "Bu ayki aidatları listele, üç aydan uzun süre ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" yazarsınız. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatmaları hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez.

Gelibolu'daki kıyı konumlu binalarda yaşanan ortak senaryo: "Çatıda su sızıntısı şikâyeti var, sözleşmeli usta için iş emri oluştur." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tedarikçiye göndermek üzere iş emri taslağı hazırlar ve onayınıza sunar. Onayladığınızda gönderilir. Hem kayıt izlenebilir hem de kat maliklerine durum bildirimi otomatik olarak hazırlanabilir. Onay adımı, size hem kontrol hem de yasal açıdan belgelenmiş bir iz bırakır.

Genel kurul sürecinde de aynı mantık işler: "Ağustos'ta genel kurul yapacağız, çağrı metnini ve gündem taslağını hazırla" komutundan sonra AI, 15 günlük çağrı kuralını hatırlatarak metni düzenler, vekâlet formunu hazırlar. Onayınızla kat maliklerine iletilir ve karar defteri otomatik olarak güncellenir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Anında Yanıt

Yöneticilerin sıklıkla karşılaştığı sorular hukuki nitelik taşır: "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Ortak alanda hasar açan kişiden nasıl tazminat isterim?", "Güçlendirme kararı için kaç kat malikinin oyu gerekir?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK metnine dayanarak bu sorulara çerçeveli yanıtlar verir. Gelibolu ve Çanakkale'ye özgü bölgesel emsal ayrımı gerekmez; ilgili yargı kararları Türkiye genelinde bağlayıcıdır.

Önemli not: AI Danışman yol gösterir ve mevzuat çerçevesini çizer; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki süreçlerde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınır bilinçli olarak tasarlanmıştır ve size güvenilir bir ön bilgi kaynağı sunar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve süresi, yasal uyum durumu ve duyuru iletişim düzeyi gibi ölçütlere dayanır. Gelibolu'da yönetimi devraldığınız ilk gün karne puanı ne olursa olsun, altı ya da on iki ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana koyar ve somut ilerlemeyi belgelersiniz. "İyi yönettim" demek yerine veriyle kanıtlarsınız; bu fark kat malikleriyle sağlıklı bir güven ilişkisi kurar.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özel portalından erişir. Yeni yöneticinin karşılaştığı en yorucu sorun telefon trafiğidir: "Borcum ne kadar?", "Arızam ne zaman çözülür?", "Toplantı ne zaman?" sorularını her kat maliki ya da kiracı artık kendi portalından görür. Başka şehirde oturan malik borcunu kendi ekranından takip eder, sizi aramaz. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığını artırır ve olası anlaşmazlıkları başlamadan önler.

Deneme Süresi ve Teknik Altyapı

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, sunucu yönetimi yoktur. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyebilir, kredi kartı bilgisi girmeden başlayabilirsiniz. Gelibolu'daki ilk 30 gün planınız için bu deneme süresi tam zamanında bir başlangıç noktası oluşturur. Apartman yönetim programının tüm modüllerine deneme süresi boyunca tam erişilebilir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin birinci yılındaki işleri üç kümeye ayrılır: para işleri, operasyon ve kat maliklerine hesap vermek. SiteYönetim bu üç kümeyi birbirinden bağımsız ama entegre modüllerle karşılar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ile kat malikleri ödemeyi tercih ettikleri yöntemle ve istedikleri saatte yapabilir; sistem ödeme geldiğinde kayıt oluşturur, gecikende otomatik hatırlatma hazırlar. Aidat takip programı borçlu listesini güncel tutar; aybaşında elle hesap yapmak ortadan kalkar. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülü gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve yıllık işletme projesini tek çatıda toplar. Çok daireli Gelibolu binalarında ortak alan elektriği ve su giderlerinin dairelere paylaştırılması, sayaç okuma modülüyle tartışmasız biçimde gerçekleşir.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri sisteme kaydolur, önceliklendirilir, sözleşmeli teknik ekibe iletilir ve kapatılana kadar izlenir. Kıyı konumlu Gelibolu binalarında nem kaynaklı sızıntılar ya da bina cephesi bakım talepleri bu modüle düşer; her talep tarih, sorumlu ve durumuyla birlikte arşivlenir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel ve tedarikçi takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve belge yönetimi modülleri operasyon kümesini tamamlar.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül, benzer yazılımlarda bulunmayan farklılaştırıcı araçlardır. İhale Portalı aracılığıyla Gelibolu'daki ya da Çanakkale'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler toplayabilirsiniz. Örneğin çatı izolasyon onarımı ihalesi açarsınız; üç firma teklifini sisteme yükler, siz karşılaştırırsınız ve genel kurula belgelenmiş bir karar sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve küçük ölçekli ticaret için bir iletişim katmanı oluşturur; sakinlerin birbirinden haber alması ya da site esnafına ulaşması bu modül üzerinden gerçekleşir.

Raporlama ve denetim modülü yıl boyunca toplanan tüm veriyi anlaşılır raporlara dönüştürür. Göreviniz bittiğinde devir-teslim, arşivlenmiş belgeler ve raporlarla bir öğleden kısa süre alır — tıpkı yönetimi devraldığınızda böyle bir sürecin sizin için ne kadar değerli olacağını hissettiğiniz gibi.

Gelibolu'nun Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gelibolu, Marmara Denizi ile Ege'nin kesiştiği bir yarımada ilçesidir. Bu konum iki belirgin koşul yaratır: nem yüklü deniz havası ve sismik aktif bir kuşak içindeki konumlanma. Her ikisi de yönetim planını doğrudan etkiler.

Nem ve Kıyı İkliminin Yönetim Yüküne Etkisi

Denize yakın binalarda tuz ve nem, bina kabuğunu sahil iç kesimlere kıyasla daha hızlı yıpratır: dış cephe boyası, çatı kaplaması ve pencere kenar detayları rutin denetim gerektiren noktalardır. Bakım takviminde yılda en az iki dış kontrol — ilkbahar ve sonbahar — planlanması, küçük hasarların büyük onarıma dönüşmesini önler. Bu maliyetler aidat belirleme aşamasında gözden kaçırılırsa yıl içinde ek toplamalara gidilmek zorunda kalınır; Çanakkale genelindeki ₺300–₺1.100 aralığının üst bandında olan binalar çoğunlukla bu kalemleri bütçelemiş binalardır.

Deprem Riski, DASK ve Güçlendirme Kararları

Çanakkale ve Gelibolu, deprem riski yüksek bölgeler arasında yer almaktadır. Bu durum yönetici için iki pratik yükümlülük doğurur. Birincisi, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının her bağımsız bölüm için güncel ve eksiksiz olduğundan emin olmak; mülk sahiplerini bu konuda bilgilendirmek ve takip etmek yöneticinin sorumluluk alanına girer. İkincisi, bina güçlendirme gereksinimi doğduğunda karar nisabı (toplantı yeter sayısı): KMK'ya göre yapı güçlendirme kararlarında özel çoğunluk koşulları aranır. Güncel uygulamayı hukuki danışmanlık alarak teyit etmeniz önerilir. Ortak alan sigortasının kapsamı, hem DASK hem ek sigorta boyutuyla, genel kurulda şeffaf biçimde paylaşılmalıdır.

Sigorta belgeleri ve acil durum planının dijital arşivde tutulması, hem kat maliklerine hem denetçilere açık erişimi sağlar; güven ilişkisi bu şeffaflık üzerine kurulur.

Gelibolu ve Çevresinde Site Yönetimi: Eceabat, Lapseki, Biga ve Diğer İlçeler

Çanakkale ilindeki site ve apartman yönetimi talebi, ilçeden ilçeye farklı bir yapı gösterir. Çanakkale geneli site yönetimi sayfasında ilin tüm ilçelerini kapsayan bir bakış açısı sunarken burada Gelibolu'nun komşu ilçeleriyle oluşturduğu bölgesel tabloyu ele alıyoruz.

Kentsel dokusu daha yoğun ilçeler arasında Biga ve Lapseki sayılabilir; bu ilçelerde çok katlı apartman stoku ve buna bağlı yönetim ihtiyacı görece belirgindir. Eceabat, Gelibolu'nun karşı yakasında yer alan ve Çanakkale Boğazı'nın önemli geçiş noktasında konumlanan bir ilçe olarak turizm yoğunluğuyla öne çıkar; sezonluk nüfus hareketleri kısa dönem kiralama ve bina kullanım yoğunluğu açısından özgün bir yönetim tablosu yaratır. Merkez (Çanakkale il merkezi) ise ilin en büyük yerleşim birimi olarak profesyonel yönetim şirketi arzının en fazla olduğu noktadır.

Kırsal dokusu ağırlıklı ilçeler arasında Ezine, Ayvacık ve Bayramiç yer alır; bu ilçelerde apartman stoku görece azdır ve yönetim genellikle küçük ölçekli, gönüllü modelle yürütülür. Can ve Yenice ilçelerinde de benzer bir profil söz konusudur. Adalar ilçeleri olan Bozcaada ve Gökçeada'da ise turizm ve yazlık mülk ağırlığı, sezonluk yönetim döngüsü ve uzaktan malik erişimi ihtiyacını ön plana çıkarır.

Gelibolu, bu iki küme arasında — kentsel ilçeler kadar yoğun değil, kırsal ilçeler kadar seyrek değil — orta bir konumda yer alır. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Gelibolu'daki bir sitenin yöneticisi, Eceabat'taki malikin borcunu izlemesine ya da Bozcaada'daki uzak mülk sahibinin kendi portalına erişmesine kurulum ve ekstra altyapı olmaksızın olanak tanır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38, yöneticinin kat malikleri kuruluna karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu düzenler. Bu sorumluluk soyut değildir: hatalı yapılan ya da atlanmış bir işlem nedeniyle doğan zarar yöneticiye rücu edilebilir. "Bilmiyordum" savunması hukuki bir güvence sağlamaz; bu yüzden yasal yükümlülükleri baştan öğrenmek zaman ve risk tasarrufu sağlar.

KVKK açısından en kritik iki alan şunlardır: güvenlik kamerası kullanımı ve kat malikleri iletişim listesi. Kamera kaydı yapılıyorsa aydınlatma metni oluşturulmalı ve görünür bir yerde asılmalıdır. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgileri yalnızca site yönetimi amaçlı kullanılabilir; bu listeyi üçüncü kişilerle paylaşmak KVKK ihlali sayılır. Kapıcı, bahçıvan ya da güvenlik çalışanı istihdam edildiğinde SGK bildirim ve prim yükümlülükleri başlar; iş güvenliği eğitimi de dahil olmak üzere işveren yükümlülükleri doğar. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutar; yasal uyum takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak: Hem hukuki hem güven riski yaratır; kişisel borçlarla site parasının karışma ihtimali, ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açar. Ayrı bir site hesabı zorunludur.
2. Elden para toplamak: Makbuz verilmezse ispat imkânı yoktur, verilse bile kayıt tutmak güçtür. Banka ya da online tahsilat yolu her zaman tercih edilmelidir.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her karar toplantı tarihiyle birlikte karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; işlenmeyen kararların hukuki geçerliliği tartışmalı hale gelir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla gerçekleşen toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir ve iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yıllık işletme projesi düzenlenmesini zorunlu kılar; projesiz yönetimde gider tartışmaları kaçınılmazdır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyen kat maliklerini kaçınılmaz olarak cezalandıran bu hata, uzun vadede aidat disiplinini bozar. KMK m.20'deki gecikme tazminatı oranını düzenli uygulayın.
7. Devir-teslim tutanağı almadan yönetimi devralmak: Tutanaksız devir, eski dönemden kalan borç, eksik belge ya da hasar konularında sizi her anlaşmazlığa açık bırakır. Gelibolu'da olsun, Çanakkale'nin herhangi bir ilçesinde olsun bu hata aynı sonucu doğurur.