Gokceada'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çanakkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Gokceada'da bina tipine ve ortak hizmet kapsamına göre bu aralığın neresinde kalacağınız ilk haftalarda netleşecek. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden, yorucu kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Gokceada'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetici koltuğuna oturduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini usulüne uygun tutmak (KMK m.35), aidat ve gider paylarını zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük kulağa basit gelse de hayata geçirmek, özellikle ilk aylarda, ciddi bir koordinasyon çabası gerektirir.
Gokceada, Çanakkale'nin Ege'deki tek ilçesidir. Ada konumu itibarıyla konut dokusu, il merkezindeki gibi yoğun apartman bloklarından oluşmaz; kısmen tarihi taş evler, kısmen de son yıllarda yükselen küçük ve orta ölçekli sitelerden ibarettir. Bu özgün doku, yöneticilik görevine bazı pratik farklılıklar katar: tedarikçiye ulaşmak, tamirat için usta bulmak, hatta notere gitmek Çanakkale merkezine kıyasla daha fazla öngörü ve planlama gerektirebilir. Dolayısıyla işin tekrar eden bürokratik yükünü mümkün olduğunca sistematik bir çerçeveye oturtmak, Gokceada yöneticisi için özellikle değerli bir kazanım olur.
İlk 30 Gün: Gokceada'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Görevinizin ilk haftasında önceliğiniz bir an önce eski yöneticiden resmi devir-teslim tutanağını imzalatmaktır. Tutanakta şunların tamamının yer alması gerekir: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa bakiyesi, tüm aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, sigorta poliçesi vb.), borç-alacak listesi ve kat malikleri iletişim bilgileri. İmzasız devir, ileride "ben o parayı görmediم" tartışmalarına zemin hazırlar; tutanağı noterde yapmak zorunlu değil ama ıslak imzalı iki nüsha şarttır.
Gokceada'da ada koşullarının getirdiği bir pratik: eski yönetici belgeleri eksik bırakmışsa bazı asıl evraklara (vergi dairesi yazışmaları, eski banka dekontları) ulaşmak il merkezine seyahat gerektirebilir. Bu nedenle devir sürecini mümkün olduğunca yüz yüze ve belgeler elinizde hazırken tamamlayın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Devir tamamlandıktan sonra mali durumu netleştirme zamanı gelir. Site banka hesabı kendi adınızda değil, sitenin adına veya mevcut yönetim hesabında olmalıdır. Hesabı kendi adınıza açmak hem hukuki hem pratik sorunlara yol açar; site tüzel kişiliği olmasa dahi aidat hesabının ayrı tutulması zorunludur. Ardından hangi kat maliklerinin borçlu olduğunu listeleyin, bekleyen faturaları (asansör bakım, temizlik firması, elektrik faturası) sıralayın. Gokceada'da kış aylarında ortak alan ısıtması veya su ısıtma sistemi kullanan yapılarda yakıt ve enerji giderleri dikkat isteyen bir kalem olabilir; bu faturaların vadelerini mutlaka kontrol edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunur; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişindeki ilan panosu temel zorunluluk, bunun yanına bir dijital kanal (toplu mesaj, grup bildirimi) eklemek iletişim hızını artırır. Arıza ve bakım taleplerine ilişkin bir kayıt yöntemi de bu haftada kurulmalı; sözlü iletişimle yürütülen arıza takibi hem kat maliklerine hesap vermeyi güçleştirir hem de hukuki uyuşmazlıklarda sizi korumasız bırakır.
Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız, kat malikleri listesi, borçlu takibi ve arıza kayıtları ilk günden hazır bir yapıda karşınıza çıkar; dört haftanın verimliliği belirgin biçimde artar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Son haftada yıllık işletme projesinin taslağını oluşturun (KMK m.37). İşletme projesi; yıllık tahmini giderleri, bu giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağını ve her dairenin aylık ödeyeceği aidat miktarını gösterir. Gokceada'nın ada konumu, bazı dönemlerde tedarikçi erişimini kısıtlayabileceğinden bakım takvimini önceden planlamak özellikle önemlidir. Asansör periyodik bakımı, çatı kontrolü, boya-badana gibi işleri mevsime göre programlayın ve tahmini maliyetleri bütçenize yansıtın.
Gokceada'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Gokceada'ya özgü resmi bir aidat ortalaması yayınlanmamaktadır. Çanakkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve bireysel binanızın koşullarına göre bu aralığın herhangi bir noktasında olabilirsiniz. Asansör, 7/24 güvenlik veya yüzme havuzu gibi ortak hizmetlerin bulunduğu sitelerde üst banda yaklaşılırken, küçük ve hizmet düzeyi düşük yapılarda alt banda yakın kalınır.
Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK m.20 uyarınca her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadır; ancak taraflar eşit pay esasını da benimseyen bir yönetim planı oluşturabilir. Pratik süreç şöyle işler: yönetici yıllık gider kalemlerini toplar, bunları daire sayısına ya da arsa paylarına böler, çıkan rakamı işletme projesiyle genel kurula sunar ve genel kurul onaylar. Onaylanmadan uygulanan aidat artışı hukuki açıdan tartışmalı hale gelir.
Gokceada'da maliyeti doğrudan etkileyen kalemler arasında ortak alan aydınlatması, su aboneliği, asansör bakımı ve çevre düzenlemesi öne çıkabilir. Ada konumu nedeniyle bazı hizmet tedarikçilerinin il merkezine kıyasla yüksek fiyat uygulaması da bütçeyi yukarı çekebilir. Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında elden para kabul etmemeniz en temel kuraldır. Banka transferi veya online ödeme kanalları hem şeffaflık sağlar hem de sizi olası anlaşmazlıklara karşı korur. Her ödemenin banka dekontuna dayandığı bir sistemde "ben ödedim, yönetici almadı" tartışması doğmaz.
KMK m.20, aidatını zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini hükme bağlamıştır. Uygulamada süreç şöyle ilerler: önce yazılı hatırlatma (pano ilanı veya SMS yeterli değil, belgelenebilir iletişim şart), ardından noter ihtarnamesi, ihtara rağmen ödeme gelmezse icra takibi. Komşuluk ilişkilerini zorlamadan önce nazik ama belgelenebilir bir yazılı iletişim adımı atmanız çoğu durumda yeterli gelir.
Gokceada'da yaşayan malik sayısı ile dışarıda ikamet edip mülkünü kiraya vermiş mülk sahiplerinin oranı bilinmemekle birlikte, adalarda yazlık amaçlı kullanılan dairelerde uzaktan tahsilat ihtiyacı artabilir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; hangi malikten tahsilat beklendiğini tek ekrandan görebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gokceada İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi ile çalışmak, doğru koşullarda zaman ve sorumluluk yükünü belirgin biçimde azaltır. Ancak Gokceada gibi ada konumlu, görece küçük ölçekli bir yerleşim yerinde profesyonel yönetim şirketi bulunabilirliği kısıtlı olabilir. Çanakkale il merkezinde veya Anadolu yakasında faaliyet gösteren şirketler ada için ayrı bir seyahat/koordinasyon maliyeti hesaplayabilir.
Daire sayısı ve bütçe büyüklüğü karar vermede en pratik ölçüttür. Genellikle 40 dairenin altındaki yapılarda, hizmet sözleşmesi maliyetleri gönüllü yöneticinin çabasıyla elde edilecek tasarrufun önüne geçer. 40-80 daire aralığında karma çözümler (gönüllü yönetici + muhasebe/hukuk desteği için dış hizmet) yaygınlaşır. 80 daire ve üzerinde profesyonel şirketle çalışmak hem zaman hem de hesap verebilirlik açısından avantajlı hale gelir.
Gokceada gerçekliğinde en yaygın çözüm şudur: gönüllü yönetici, rutin bürokratik işleri kendisi üstlenir; ancak tekrar eden işlerin yükünü bir yönetim yazılımına devreder. Bu üçüncü yolun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Kat malikleri topluluğu tüzel kişiliğe sahip değildir; ancak aidat hesabını yönetici adına kişisel hesaptan değil, siteye özgü ayrı bir hesaptan yönetmek hem hukuki hem pratik açıdan zorunludur. Kendi hesabınızda site parası tutmak, ileride her türlü hesap uyuşmazlığında sizi savunmasız bırakır.
Site adına banka hesabı açmak için bankalar genellikle şunları ister: kat malikleri kurulu kararının (yönetici atama kararı) noter onaylı örneği veya imzalı karar defteri sayfası, yöneticinin kimlik belgesi, bazı durumlarda yönetim planının bir kopyası. Belge listesi bankadan bankaya ve şubeden şubeye küçük farklılıklar gösterebilir; Gokceada'daki ya da Çanakkale merkezdeki şubeyle önceden iletişime geçmeniz zaman kazandırır.
Sitede ücretli çalışan istihdam ediliyorsa (kapıcı, güvenlik görevlisi vb.) vergi numarası alınması ve SGK yükümlülüklerinin yerine getirilmesi zorunludur. Çalışan yoksa durum farklılaşabilir; kesin bilgi için Çanakkale Vergi Dairesi'ni ya da bir mali müşaviri doğrudan arayarak teyit edin. Bu bölümdeki işlemlerde kağıt belgeler kritik olduğundan, belge kopyalarını güvenli bir yerde arşivleyin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 kapsamında kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı gündeminin ve tarihinin en az 15 gün öncesinden kat maliklerine iadeli taahhütlü posta veya imzalı tutanakla bildirilmesi zorunludur. Gündemsiz ya da usulsüz yapılan çağrılar, toplantıda alınan kararları hukuki açıdan tartışmalı hale getirebilir.
Toplantı yeter sayısı (nisap) konusunda dikkat: ilk toplantıda hem kat maliki sayısı itibarıyla hem de arsa payı itibarıyla çoğunluk aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ileride ispat sorununa dönüşür.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddelerinin yazılmaması (bu durumda toplantıda o gündem dışı karar alınamaz), vekâlet belgesi olmadan oy kullanılmasına izin verilmesi ve toplantı tutanağının aynı gün karar defterine işlenmemesi. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız süreçlerin her birinde bir ortak sorun var: tekrar. Her ay aynı aidat hatırlatmaları, her arızada aynı koordinasyon döngüsü, her genel kurulda aynı çağrı metni hazırlığı. SiteYönetim'in mimarisi bu tekrarı otomatiğe bağlamak üzerine kurulu; ama her adımda kararı veren yine siz oluyorsunuz.
AI Operatör
Somut bir senaryo düşünün: "Bu ayki aidatlarını ödemeyen 5 daireye nazik ama net bir hatırlatma gönder." Bu komutu yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş hatırlatma metinleri hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadığınız hiçbir şey gönderilmez. Siz onayladıktan sonra sistem gönderir ve gönderim kaydını tutar.
İkinci senaryo: Gokceada'da binanızın ortak alanında bir arıza oluştu — su tesisatı sızıntısı ya da elektrik panosu sorunu. "Zemin kattaki tesisat arızasını kayıt altına al, sözleşmeli servisimize iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını sözleşmeli firmaya göre hazırlar, gönderimi yine sizin onayınızdan geçirir. Arıza dosyası açık kalır, kapanma tarihi ve yapılan iş otomatik olarak kayıt altına alınır. Gokceada'da tedarikçiye ulaşmanın bazen birkaç günü bulabildiği göz önüne alındığında, bu şeffaf kayıt sistemi kat maliklerinin "ne yapıldı, ne zaman yapıldı" sorularını da yanıtsız bırakmaz.
Üçüncü senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. "15 gün önce çağrı hazırla, gündem maddelerini ekle, vekâlet formunu oluştur" diyorsunuz. Sistem yasal süreleri hesaplar, çağrı metnini hazırlar, vekâlet belgesi şablonunu ekler ve yine onayınıza sunar. Yasal 15 günlük süre sınırını yazılım takip ettiğinden, meşgul bir haftada tarihi kaçırma riski ortadan kalkar.
AI Danışman
Pratik hukuki sorularınız için AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal kararı ve KMK çerçevesini tarayarak size yol gösterir. "8 aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yönelttiğinizde sistem KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı uygulaması, ihtarname ve icra süreci hakkında somut bir yol haritası çıkarır. Önemli bir şerh: AI Danışman size yol gösterir; dava aşamasında veya karmaşık hukuki süreçlerde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tasarım tercihidir.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, yönettiğiniz sitenin performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği ve yasal uyum gibi somut göstergelerden beslenir. Yeni yönetici için bu özelliğin anlamı şudur: yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Çevre koşulları ne olursa olsun, sayısal karşılaştırma güven inşa etmenin en kestirme yoludur.
7 Rol Bazlı Portal
Sistemin kullanıcı yapısı yöneticiden ibaret değil. Sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özel portalından girer. Gokceada için bu özelliğin pratik değeri yüksektir: bazı mülk sahipleri adalarda yazlık kullanım amacıyla mülk edinmiş ve büyük bölümünü İstanbul veya başka bir şehirden yönetiyor olabilir. Bu malikin aidat borcunu kendi portalından görmesi, ödeme yapması ve fatura talep etmesi — sizi aranın önüne geçer. Denetçi portalı ise şeffaflığı güvence altına alır; bağımsız denetçi tüm muhasebe kayıtlarına erişebilir, bu da genel kurulda hesap itirazlarını minimize eder.
Deneme Fırsatı
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan çok bloklu bir siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok. Deneme süresi, yönetimi yeni devralan biri için biçilmiş kaftan: ilk 30 günün tam ortasına denk gelir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticinin ilk yılını kronolojik olarak düşündüğünüzde hangi modüllere ne zaman ihtiyaç duyacağınız oldukça net görünür.
Para işleri: İlk aylarda en çok zaman alan konu tahsilat ve borç takibi olur. Online aidat tahsilatı, borç hatırlatması ve gider paylaşımı modülleri bu süreçleri otomatik yürütür. Apartman muhasebe programı ile gider kayıtları, e-Fatura takibi ve işletme defteri tek platformda tutulur; yıl sonunda denetçiye sunacağınız mali rapor ayrıca hazırlanmak zorunda kalmaz. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, ortak alan su ya da elektrik tüketimini dairelere otomatik olarak dağıtır; manuel hesaplama hataları ve buna bağlı anlaşmazlıklar büyük ölçüde ortadan kalkar.
Operasyon: Arıza ve bakım modülü, her teknik soruna ait bir kayıt açar; iş emri, tamamlanma tarihi ve yapılan müdahale bu kayıtta tutulur. Duyuru ve bildirim modülü, kat maliklerine SMS veya uygulama bildirimi göndermenizi sağlar. Personel ve tedarikçi yönetimi, sözleşmeli firmaların iletişim bilgilerini ve görev kayıtlarını merkezi tutar. Sigorta ve belge yönetimi modülü poliçeleri, periyodik muayene belgelerini ve yasal evrakları arşivler; belirlenen tarihlerde hatırlatma üretir.
Rakipte bulunmayan özellikler: SiteYönetim'in rakip yazılımlarda karşılığı olmayan iki modülü vardır. Mahalle Pazaryeri site sakinlerinin birbiriyle ve yerel esnafla ticaret yapmasına olanak tanır. İhale Portalı ise özellikle yeni yöneticiler için kritik değer taşır: çatı onarımı, asansör modernizasyonu veya dış cephe boyası gibi büyük işleri kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı bir ortamda ihaleye çıkarabilirsiniz. Üç farklı tedarikçiden teklif toplayın, teklifleri karşılaştırın ve genel kurulda belgelenmiş kararı sunun. Gokceada'da tedarikçi seçeneklerinin kısıtlı olduğu dönemlerde bu şeffaf rekabet hem fiyat avantajı hem de hesap verebilirlik sağlar.
Son olarak: sıra size geldiğinde devir-teslim sürecini düşünün. Aidat takip kayıtları, arıza geçmişi, muhasebe defterleri ve tüm belgeler sistemde hazır olduğundan, bir sonraki yöneticiye devir bir öğleden sonra tamamlanır. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunun tam zıttı.
Gokceada'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Gokceada'yı diğer Çanakkale ilçelerinden yönetim açısından ayıran en belirgin unsur, ada coğrafyasının getirdiği lojistik özgünlüktür. İl merkeziyle bağlantı feribot seferlerine bağlıdır; bu durum tedarikçi erişimini, usta çağrısını ve resmi işlemler için yapılacak seyahatleri doğrudan etkiler. Yönetim planınızı bu gerçek üzerine kurmanız gerekir.
DASK Zorunluluğu ve Deprem Güvenliği
Çanakkale ili ve Gokceada dahil olmak üzere Marmara Bölgesi deprem riski yüksek bir coğrafyadadır. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmalıdır; sigorta poliçelerinin güncel olup olmadığını devir aldığınızda kontrol edin. Ortak alanlara ilişkin isteğe bağlı sigorta poliçeleri (yangın, su basması, üçüncü şahıs mali sorumluluk) da gözden geçirilmelidir.
KMK kapsamında binanın güçlendirilmesine ilişkin kararlar oy çoğunluğu ile alınır; ancak bu nitelikte projeler teknik raporlara ve belirli nisaplara tabidir. Binanız eski yapı stoğuna giriyorsa deprem yönetmeliğine uyum durumunu bir yapı denetim kuruluşundan sordurmak, hem sizin sorumluluğunuzu sınırlar hem de kat maliklerini bilinçlendirir.
Ada Lojistiği ve Periyodik Bakım Planlaması
Gokceada'da bakım ve onarım işlerini mevsime göre planlamak, acil müdahale maliyetlerini ciddi biçimde düşürür. Yaz sezonu öncesinde (Nisan-Mayıs) ortak alan kontrolü, çatı ve su yalıtımı muayenesi, kış sezonu öncesinde (Ekim-Kasım) ısıtma sistemi ve boru yalıtımı kontrolü yapılmalıdır. Kış aylarında feribot seferlerinin olumsuz hava koşullarından etkilenebileceğini düşünürsek, acil onarım gerektiren bir arıza o dönemde çok daha pahalıya patlayabilir.
Bunun yanı sıra, Gokceada'daki mülk sahiplerinin bir kısmı yaz döneminde adada bulunup kış aylarında başka şehirlere dönen mevsimlik kullanıcılardan oluşabilir. Bu durum, yöneticinin bazı aylarda kat maliklerine ulaşmakta güçlük çekeceği anlamına gelir; dijital iletişim kanalları ve uzaktan erişilebilir portal bu boşluğu kapatmanın en pratik yoludur.
Gokceada ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bakış
Gokceada, Çanakkale il genelinde site yönetimi sorunlarını yaşayan tek ilçe değildir. Ada konumuyla öne çıkan Bozcaada da benzer lojistik kısıtları paylaşır; küçük ölçekli konut yapısı, gönüllü yönetim modelini ön plana çıkarır. Eceabat ve Gelibolu, tarihi önemi nedeniyle hem kalıcı sakin hem de kısa dönem konaklamacıların bir arada bulunduğu konut dokusuna sahiptir; bu karma kullanım aidat düzenini ve ortak alan yönetimini karmaşıklaştırabilir.
Ezine ve Ayvacik, daha kırsal bir yapı sergiler; buradaki apartmanlarda gönüllü yönetici profili ağır basar ve yönetim süreci genellikle daha basit defter tutma ve ortak aidat takibine indirgenebilir. Biga ve Can ise Çanakkale'nin daha kentsel ilçeleri arasında sayılabilir; daha büyük konut stoğu ve daha fazla site sayısıyla birlikte profesyonelleşme ihtiyacı da yükselir. Lapseki ve Yenice gibi ilçelerde ise konut ölçeği küçük kalmakta, bireysel yönetim modeli yaygınlığını korumaktadır. Bayramicc ve Merkez ilçeleri, il merkezi yakınındaki yoğunlaşmayla birlikte çok katlı yapı ve site sayısının görece fazla olduğu bölgelerdir.
Tüm bu ilçelerde ortak olan bir gerçek var: SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Gokceada'daki bir apartmandan Biga'daki bir siteye kadar aynı panelden, herhangi bir kurulum olmadan yönetim yapılabilir. İlçenin büyüklüğü, ada ya da kara bağlantısı, yöneticinin fiziksel konumu fark etmez. Çanakkale geneli site yönetimi konusunda daha kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder. Bu sıfat size yetki tanıdığı kadar sorumluluk da yükler. Hukuki açıdan bilinmesi gereken temel noktaları özetleyelim.
Kişisel verilerin korunması (KVKK) kapsamında en sık karşılaşılan konu güvenlik kameralarıdır. Bina girişine veya ortak alanlara kamera yerleştiriyorsanız, görünür ve anlaşılır bir "KVKK Aydınlatma Metni" levhası asmak zorundasınız. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanabilir, izinsiz paylaşamazsınız.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi ücretli çalışan varsa SGK işe giriş bildirgesini, aylık prim ödemelerini ve iş güvenliği yükümlülüklerini ihmal etmemek kritik önem taşır. Sigortalı kayıt dışı istihdam hem cezai yaptırım hem de iş kazası halinde ağır hukuki sorumluluk doğurur. Bu konudaki yükümlülüklerin güncel detayları için mali müşavir teyidini almanızı öneririz.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve çalışan kayıtlarını merkezi bir yapıda tutarak bu yükümlülükleri gözden kaçırma riskini azaltır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en tehlikeli hata. Hesaplar karışır, güven erozyonu başlar, hesap verme imkansız hale gelir. Site parası her zaman ayrı hesapta olmalı.
- Elden nakit kabul etmek: "İki komşu arasında ne olacak" denmesi anlaşmazlığa davetiye çıkarmaktır. Her ödemenin banka kanalından geçmesi, hem sizi hem malikı korur.
- Karar defterini işlememek: Sözlü kararlar hiçbir hukuki değer taşımaz. Toplantı biter bitmez kararları deftere geçirin, imzalatın.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar, itirazla karşılaşırsa geçersiz sayılabilir. Çağrıda her kalem ayrı ayrı yazılmalı.
- İşletme projesi yapmamak: Yıllık bütçe taslağı olmadan aidat belirlemek, hem hukuki dayanaktan yoksun olur hem de genel kurulda ciddi itirazlarla karşılaşırsınız.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapan kat maliklerine haksızlık etmemek için gecikme tazminatı mekanizmasını işletmek bir zorunluluktur, seçenek değil. Tutarsız uygulama yöneticinin tarafsızlığını sorgulatır.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Gokceada gibi, bir sonraki toplantı veya görüşme için seyahat planlamanın gerektiği yerleşim birimlerinde bu hata özellikle maliyetlidir. Eski yöneticiyle yüz yüze, belgeler elinizde tutanağı imzalamadan göreve başlamayın.
İlk 30 gün için planınız var, mevzuat haritanız var ve Gokceada koşullarının hangi risklere dikkat ettirdiğini gördünüz. Tek eksik, tekrar eden işlerin yükünü taşıyacak bir sistem. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan siteye ölçekle. Aidat giderlerinizi önceden görmek isterseniz aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.