Çan, Çanakkale'de site & apartman yönetim sistemi

Can ilçesinde bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çanakkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Can'ın konut dokusu eski apartmanlardan oluşan mahalle bloklarıyla yeni yapılaşma arasında çeşitlilik gösterdiğinden bu aralıkta nerede durduğunuzu işletme projeniz belirleyecek. Deprem kuşağında yer alan Çanakkale'de DASK ve ortak alan sigortası da yöneticinin başlangıç listesindeki öncelikli kalemler arasındadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Can'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetici sıfatını aldığınız anda dört temel yükümlülük devreye girer. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şunlardır: defter tutmak, aidat ve ortak giderleri toplamak, ortak alanları korumak ve yönetmek, genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık kulağa yalın gelebilir; uygulamada her biri kendi alt işlemler zinciriyle gelir.

Can, Çanakkale iline bağlı ilçeler arasında hem kentsel hem kırsal konut dokusunu bir arada barındıran bir yapıya sahiptir. İlçe merkezinde yıllar içinde yükselen çok katlı apartmanlar ağırlıklıyken çevre mahallelerde daha küçük ölçekli binalara rastlanır. Bu çeşitlilik, yönetici olarak karşılaşacağınız sorunların da farklılaşacağı anlamına gelir: Merkez yakınındaki büyük bir apartmanda asansör bakımı ve ortak alan temizliği gündeminizdeyken daha küçük bir binada temel defter düzeni ve aidat takibi önceliğiniz olabilir.

Çanakkale ili deprem kuşağında yer almaktadır. Bu, ortak alan sigortasını ve DASK düzenlemelerini yönetim gündemine otomatik olarak sokar. Yükümlülüklerinizi bilmek sizi hem hukuki riskten hem de olası kat maliki anlaşmazlıklarından korur. Paniğe gerek yok; iyi bir başlangıç planıyla bu süreç yönetilebilir bir boyuta iner.

İlk 30 Gün: Can'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği devir-teslim sürecini doğru kapatmaktır. Eski yöneticiden şunları mutlaka alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, asansör, güvenlik), bekleyen borç-alacak listesi. Bu belgeleri teslim alan tutanağına bağlayın ve her iki taraf imzalasın. İmzasız devir, ileride anlaşmazlık kapısı açar.

Banka ve kasa mevcudunun defterdeki rakamla örtüşüp örtüşmediğini kontrol edin. Fark varsa tutanakta belirtin; sessiz geçiştirmeyin. Sözleşmelerde son ödeme tarihlerini ve bitiş tarihlerini işaretleyin — yaklaşan yenileme veya ihale kararı almanız gereken durumlar ilk hafta netleşmeli.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına banka hesabı kişisel hesabınızdan ayrı tutulmalıdır. Siteye gelen paraları kendi hesabınızda tutmak hem hukuki açıdan sorun yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Mevcut hesap başka bir kişi adına açılmışsa önce hesabı site adına veya yeni yönetici sıfatıyla yetkilendirin; mümkün değilse yeni bir hesap açın.

Aidat borçlusu listesini ilk günden çıkarın. Hangi dairenin kaç aylık birikimi var, faiz hesaplanmış mı, ihtar gönderilmiş mi? Bu listeyi elde etmeden ilerlemek, devraldığınız sorunların boyutunu görmeden hareket etmek demektir. Çanakkale'nin deprem kuşağındaki konumu göz önünde bulundurulduğunda varsa DASK poliçelerinin geçerlilik tarihlerini de bu hafta kontrol edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılarla iletişim kanalı kurun. Bir iletişim listesi oluştururken dikkat: bu liste kişisel veri kapsamındadır ve KVKK gereğince yönetim amacı dışında kullanılamaz. Duyuru kanalı olarak ortak bir mesajlaşma grubu ya da ilan panosu gibi yöntemler belirleyin; tercihler binadaki malikin profiline göre şekillenir.

Arıza ve talep kayıt yöntemi bu haftanın kritik çıktısıdır. "Kapıcıya söyledim" kültüründen çıkıp her arızanın kayıt altına alındığı bir sistemle çalışmaya geçin. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ayı fazladan iş yükü olmadan geçirirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 yıllık işletme projesi hazırlanmasını zorunlu kılar. Bu taslak, bütçe kalemlerini ve aidat miktarını belirler; genel kurulda onaylanır. Kalemlerinizi listelerken Can'daki koşulları gözetin: hangi ay hangi bakım yapılacak, hangi sözleşme ne zaman yenileniyor, deprem bölgesinde olmanın getirdiği sigorta yükümlülükleri ne kadara mal olacak?

İşletme projesi taslağını bu haftanın sonuna kadar tamamlarsanız hem genel kurula hazırlıklı gidersiniz hem de hangi rakamlarda aidat belirlemeniz gerektiğini net görürsünüz.

Can'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Can ilçesine özgü yayımlanmış resmi bir aidat ortalaması bulunmamaktadır. Çanakkale genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır. Can'daki bina tipine göre bu aralıkta çok farklı bir noktada durabilirsiniz: asansörsüz, kapıcısız küçük bir apartmanda düşük bant geçerlidir; güvenlik personeli ve ortak tesisi olan yeni bir sitede ise üst bandın üzerine çıkmak olağandır.

Aidatın nasıl belirlendiğini anlamak, rakamı doğru kurmanın koşuludur. KMK m.20, ortak giderlere katılımın temel ilkesini düzenler: her kat maliki, yönetim planında aksini öngören bir hüküm yoksa arsa payı oranında ya da eşit olarak giderlere katılır. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planına ve genel kurul kararına bağlıdır.

Aidat belirlenirken şu kalemler işletme projesine girer: bina temizliği ve yönetimi, asansör bakım sözleşmesi, aydınlatma ve ortak alan elektriği, sigorta primleri (DASK dahil), bahçe-çevre bakımı, bakım ve onarım fonu, varsa güvenlik ve kapıcı maliyetleri. Bu kalemleri tek tek tahmin edip daire sayısına böldüğünüzde ulaştığınız rakam, genel kurula sunacağınız aidatın zeminidir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Çanakkale deprem kuşağında yer aldığından DASK poliçesi bağımsız bölüm başına zorunludur; ortak alan sigortası ise binanın tamamı için ayrıca düşünülmesi gereken bir kalemdir. Sigorta maliyetinin düzenli bir kalem olarak işletme projesine yansıtılması hem yasal uyum hem de olası anlaşmazlıklarda koruma sağlar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir. Elden nakit toplamayı tercih etmeyin; hem kayıt riski hem de güven sorunu yaratır. Site adına açılmış banka hesabının IBAN'ını tüm kat maliklerine bildirin ve her ödemenin dekontunu saklamalarını isteyin.

Ödeme yapılmayan durumlarda süreç şu sırayı izler: önce yazılı hatırlatma, ardından KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletme hakkı doğar, sonrasında noter ihtarnamesi ve ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi. Gecikme tazminatını uygulamak bir ceza değil, tahsilat yönetiminin hukuki aracıdır; uygulamakta tereddüt etmek diğer kat maliklerine karşı haksızlık yaratır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak iletilir ve hangi dairenin ne zaman uyarıldığı kayıt altında kalır.

İhtar ve icra süreçlerinde tarihler belirleyicidir. Her adımın yazılı belgesi olsun; sözlü anlaşmalar ileride işe yaramaz. İcra aşamasına gelindiğinde bir avukat desteği almanız süreci hızlandırır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Can İçin Karar Rehberi

Bu kararı verirken binanın büyüklüğü, yöneticinin zamanı ve profesyonel şirket arzı birlikte değerlendirilmelidir. Can ölçeğindeki bir ilçede büyükşehirlerdeki kadar geniş bir profesyonel site yönetim şirketi pazarı bulunmayabilir. Bu gerçeği görmezden gelen bir karşılaştırma yanıltıcı olur.

Can'da gönüllü yönetim seçeneği seçildiğinde öne çıkan gerçek çözüm, ağır idari işi yazılıma devreden üçüncü bir yaklaşımdır: kendiniz yönetin, tekrar eden işleri otomatiğe bağlayın. Bu yolda ne yapabileceğinizi ilerideki bölümde ayrıntılı göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin mali işlemlerini kişisel hesabınızdan yürütmek ciddi bir hukuki ve güven riskidir. Site adına banka hesabı açmak için çoğu banka yönetim adına bir vergi numarası ister. Bu numarayı almak için Can Vergi Dairesi'ne başvurabilirsiniz; genel olarak gereken belgeler şunlardır: güncel karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve genel kurul kararının örneği.

Vergi numarasıyla site adına banka hesabı açıldıktan sonra tüm tahsilatlar ve ödemeler bu hesap üzerinden yürütülür. Eski hesaptan yeni hesaba geçiş sırasında bekleyen ödeme talimatlarını (otomatik fatura ödemeleri gibi) güncellemeyi unutmayın.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar bulunuyorsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda işveren sıfatıyla beyanname ve prim bildirimi zorunlu hâle gelir. Belge listesi Can Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebilir; güncel uygulamayı vergi dairesinden ya da mali müşavirinizden teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecinin çerçevesini çizer. Yılda en az bir kez toplanmak zorunludur. Çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce, gündem belirtilerek imzalı olarak ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Gündemsiz çağrı usul hatasıdır ve alınan kararların iptali sonucunu doğurabilir.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğu aranır (nisap, yani toplantı yeter sayısı). Bu çift çoğunluk sağlanamazsa en az bir hafta sonra yapılan ikinci toplantı katılanlarla geçerli sayılır. Toplantıda alınan kararlar aynı gün karar defterine geçirilmeli ve katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrı mektubuna gündem yazmamak (karar iptali riski), ikinci toplantı tarihini birinci toplantıda ilan etmemek (tekrar çağrı zorunluluğu) ve kararları geç deftere geçirip imzaları eksik bırakmak. Dijital karar defteri ve çağrı taslakları için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; sistem on beş günlük süre takibini otomatik olarak yönetir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

İlk 30 günü planlı geçirseniz bile önünüzde aylar boyunca sürecek bir döngü var: aidat toplama, geç ödeme hatırlatmaları, arıza kaydı, tedarikçi yazışmaları, genel kurul hazırlığı. SiteYönetim, bu döngünün tekrar eden parçalarını sizin onayınızla yürütür.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, Sistem Yürütür

Somut bir senaryo düşünün: Temmuz aidatlarını toplamak istiyorsunuz, yedi daire henüz ödememiş. "Ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu adım atlanamaz; sistem değil, yönetici karar verir.

Can'daki bir binada asansör arızası bildirimi geldiğini varsayalım. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iletilecek iş emri taslağını hazırlar. Siz taslağı inceler, onaylar; onayınızla gönderilir. Aynı akış su kaçağı ihbarı, ortak alan aydınlatma arızası ya da dış cephe bakım talebi için de işler. Her adımda onayınız şarttır.

Çanakkale deprem riski bölgesinde yer aldığından binalarda zaman zaman yapısal kontrol veya güçlendirme gündemleri gündeme gelir. Böyle durumlarda acil durum ve belge yönetimi modülü devreye girer: sigorta poliçeleri, teknik raporlar ve toplantı kararları tek arşivde toplanır; denetçi ya da kat maliki talep ettiğinde anında erişilebilir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehber

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde size ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanılarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verilir: gecikme tazminatı süreci, ihtar ve icra adımları. Genel kurul kararı alınmadan yapılan tadilat için sorumluluğun nasıl paylaşıldığı, kat malikinin ortak alana zarar vermesi durumunda hangi yolun izleneceği gibi sorular da aynı şekilde yanıt bulur. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatın yerini tutmaz. Bu şerh bilinçlidir — güvenilir rehberlik, abartılı vaatlerin çok önündedir.

Sitenin Karnesi: 100 Üzerinden Yönetim Performansı

Devraldığınız sitenin başlangıç karnesini çıkarın: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve diğer göstergeler 100 üzerinden bir puana dönüşür. Altı ay sonra aynı karneye bakarsınız. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana gösterirsiniz; 54'ten 81'e çıkan puanı anlatırsınız. Sayılar kavgayı biter, şeffaflık güveni inşa eder.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf/tedarikçi ve diğer roller platforma ayrı giriş noktalarından ulaşır. Can'da veya Çanakkale il merkezinde ikamet eden bir malik, başka şehirde yaşayan akrabasına ait daireden borç sorduğunda malik kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi portal erişimiyle hesapları ve genel kurul kararlarını doğrudan inceler; bu şeffaflık toplantıdaki gerginliği önemli ölçüde azaltır.

Deneyin, Karar Verin

Bulut tabanlı çalıştığından kurulum yoktur; tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günlük yoğun dönem tam da bu deneme süresiyle örtüşür.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı takvim sırasıyla düşünün: ocakta yeni dönem aidatı, şubatta olası gecikme ihtarları, martta genel kurul hazırlığı, yazın çatı veya asansör ihalesi, eylülde yıllık bakım takvimi. Her adımın kendine özgü iş yükü var.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin havale ya da kredi kartıyla ödeme yapmasına olanak tanır. Ödeme yapılmayan daireler otomatik borç takibine alınır; hatırlatma zamanlamasını ve mesaj içeriğini siz belirlersiniz. Aidat takip programı, hangi dairenin kaç günlük gecikme tazminatına maruz kaldığını gerçek zamanlı hesaplar. Yıl sonu işletme defteri ve e-Fatura çıktısı için apartman muhasebe programı devreye girer; sayaç okumalarına göre daire başı gider paylaşımı da bu modülden yönetilir. Mali müşavirinize sunmadan önce dönem raporunu buradan çıkarabilirsiniz; ancak vergi beyannamesi ve SGK bildirimlerinde son sözü mali müşavirinize bırakın.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, teknik ekip veya tedarikçiye atanır, kapatılana kadar takip edilir. Duyuru modülü SMS, e-posta veya uygulama bildirimiyle kat maliklerine ulaşır. Otopark, ziyaretçi girişi, sosyal tesis rezervasyonu ve güvenlik sistemi de aynı panel üzerinden yönetilir. Personel bordrosu ve tedarikçi sözleşmeleri için ayrı modüller bulunur; belge arşivi ve sigorta kayıtları merkezi depoda tutulur.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Can'daki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör revizyonu ya da bahçe düzenlemesi teklifi toplamak istediğinizde kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif süreci yürütürsünüz. İhale Portalı üç farklı tedarikçinin teklifini sisteme yüklemesine olanak tanır; karşılaştırma tablosunu genel kurula belgeyle sunarsınız. Bu özellik rakip yazılımlarda bulunmayan, SiteYönetim'e özgü bir farklılaştırıcıdır. Mahalle Pazaryeri ise bina sakinleriyle esnaf arasında güvenilir bir iç ticaret alanı sağlar.

Devir-teslim modülüyle kapanış: Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer — çünkü tüm belgeler, kararlar, sözleşmeler ve borç-alacak geçmişi hazır bekler. İlk haftanızda yaşadığınız devir kaosunu bir daha kimse yaşamaz.

Can'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Can, Çanakkale iline bağlı bir ilçe olarak Türkiye'nin deprem riski yüksek bölgeleri arasında yer alır. Bu durum yönetim planına somut yükümlülükler ekler ve bazı kararları öncelik sırasının başına taşır.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi bağımsız bölüm bazında zorunludur. Yönetici olarak sitenizin tamamında geçerli DASK poliçesi bulunup bulunmadığını kontrol etmek doğrudan görevinizdir. Poliçesi olmayan daireler için kat malikini uyarın; bu uyarıyı yazılı yapın. Zorunlu sigorta olmayan bir bağımsız bölümde hasar meydana gelirse hem malik hem de sürece dahil olan yönetici hukuki sorunlarla karşılaşabilir.

Bina ortak alanları (koridorlar, merdiven boşluğu, çatı, kazan dairesi) DASK kapsamı dışında kalır. Bu alanlar için ayrı bir ortak alan sigortası yaptırılması hem KMK m.38 sorumluluğu hem de olası hasarlarda kat maliklerini korumak açısından önemlidir. Sigorta primini işletme projesine düzenli bir kalem olarak dahil edin.

Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı

Binanın depreme karşı güçlendirilmesi kararı alınması gerektiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu özel nisap kuralları öngörmektedir. Bu tür kararların alınabilmesi için gereken çoğunluk, olağan gider kararlarından daha yüksektir; karar sürecini başlatmadan önce yönetim planınızı ve güncel mevzuatı bir hukuk danışmanıyla gözden geçirin. Güçlendirme tekliflerini ihale portalı üzerinden karşılaştırmalı olarak toplamak, hem şeffaflık hem de genel kurula belgeyle gitme açısından avantaj sağlar.

Acil Durum Planı

Can gibi deprem kuşağındaki ilçelerde binaya özgü acil durum prosedürü hazırlamak ve kat maliklerine duyurmak iyi yönetim pratiğidir. Tahliye yolları, toplanma noktası ve ilk müdahale bilgileri ilan panosunda bulundurulmalıdır. Sigorta ve belge yönetimi modülü, poliçeler ve acil durum belgelerini tek arşivde tutar; herhangi bir anda erişilebilir olmaları kritik önem taşır.

Can ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlantı

Can, Çanakkale'nin diğer ilçeleriyle hem coğrafi hem de yönetsel bağları olan bir konumdadır. İlçedeki apartman veya site yöneticileri zaman zaman komşu ilçelerdeki örneklerle ya da aynı ildeki diğer yöneticilerle benzer sorunları paylaşır.

Çanakkale ilinin büyük ilçelerinden Biga ve Lapseki, endüstriyel ve kıyı dokusuyla daha fazla çok katlı yapı ve profesyonelleşme baskısıyla karşı karşıyadır. Gelibolu ve Eceabat ise tarihi doku ve turizm baskısıyla farklı bir yönetim profili çizer; bu ilçelerde sezonluk doluluk ve kısa dönem kiralama meseleleri gündemin üst sıralarına taşınabilir. Ezine ve Ayvacık gibi kıyıya yakın ama nispeten küçük ölçekli ilçelerde gönüllü yönetim hâlâ yaygın pratiktir. Bozcaada ve Gökçeada'nın ada konumu, erişim ve tedarikçi maliyeti açısından kıta ilçelerinden ayrışan özgün koşullar yaratır. Bayramiç ve Yenice gibi iç ilçelerde az daireli apartmanlar ve eski yapı stoku, daha basit defter düzeni ve daha düşük aidat bantlarına karşılık gelir.

Bu ilçelerin tamamında geçerli ortak nokta şudur: mevzuat aynı, sorunların temeli aynı. Bulut tabanlı çalışma sayesinde Can merkezdeki bir apartmanla Ayvacık'taki küçük bir bina aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir. Çanakkale'nin herhangi bir ilçesinde yönetici değiştiğinde devir süreci de aynı kolaylıkla tamamlanır. Çanakkale geneli site yönetimi rehberini de inceleyerek il genelindeki uygulamalar hakkında daha geniş bir tablo elde edebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu düzenler. Bu sorumluluk hem mali hem de idari kararları kapsar. "Bilmiyordum" savunması hukuki bir gerekçe sayılmaz; ancak hangi yükümlülüklerin var olduğunu bilmek bu sorumluluğu yönetilebilir kılar.

KVKK kapsamında binadaki kamera sistemleri aydınlatma metni gerektirir; sakinleri hangi amaçla görüntü kaydedildiği konusunda bilgilendirmek zorunludur. İletişim listesindeki isim, telefon ve e-posta gibi veriler kişisel veridir; sadece yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Bu listeyi yönetim dışı amaçlarla kullananlar KVKK yaptırımlarına maruz kalabilir.

Personel varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştıran bir binanın yöneticisi işveren statüsündedir; bu, aylık prim bildirimi, iş güvenliği eğitimi zorunluluğu ve kaza sigortası gibi yükümlülükler doğurur. Güncel prosedürler için mali müşavirinizden destek alın.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yeni bir sakin ya da personel geldiğinde hangi formun doldurulması gerektiğini hatırlatır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu listedeki hatalar yeni yöneticiler arasında yaygındır; farkında olmak, yapmamak için yeterli başlangıçtır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem güven erozyonu yaratır hem de ileride hesap verme sürecini neredeyse imkânsız hâle getirir. Site adına ayrı hesap şarttır.
2. Elden nakit toplamak. Her tahsilat banka üzerinden geçmelidir; elden alınan paranın belgesi yoktur, kaybolduğunda ya da itiraz geldiğinde sizi koruyacak hiçbir kayıt bulunmaz.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan kararlar aynı gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Doldurulmayan defter, ileride tüm kararların tartışmalı hâle gelmesi anlamına gelir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz yapılan toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaştığında geçersiz sayılabilir; mahkeme süreci zaman ve emek kaybı demektir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 kapsamında zorunludur. Projesi olmayan binanın aidatı tahmin üzerine belirlenir; genel kurulda tartışma kaçınılmazdır.
6. Gecikme tazminatını uygulamayı ihmal etmek. Tazminat uygulamak kişisel bir karar değil, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı bir borçtur. Uygulanmayan tazminat kredi değerini düşürür, tahsilat sürecini uzatır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan görev başlamak. Çanakkale'de olduğu gibi deprem kuşağında yer alan bir ilde binanın sigorta durumu, olası yapısal kararlar veya bekleyen borçlar gibi önemli bilgiler tutanakta kayıtlıdır. Tutanaksız başlangıç, devraldığınız sorunları da devralmak demektir.