Arıcak, Elazığ'da site & apartman yönetim sistemi

Aricak'ta bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Elazığ genelinde aylık aidat ₺300 ile ₺1.100 arasında seyrediyor; ilin uzun ve sert geçen kışları, yakıt giderini yönetim bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, DASK ve deprem hazırlığını Aricak koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Aricak'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini kabul ettiğiniz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri net biçimde sıralar: karar defteri ve işletme defterini usulüne uygun tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını ve onarımını sağlamak, yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Hukuki çerçeve bu dört başlığın etrafında şekillenir.

Aricak, Elazığ'ın ilçelerinden biri olarak hem kentsel dönüşüm sürecinin hem de kırsal dokudan gelen apartmanlaşma dalğasının izlerini taşır. İlçede ağırlıklı olarak küçük ölçekli apartmanlar ve az katlı binalar bulunur; büyükşehirlerdeki dev site yapılaşmasından ziyade gönüllü yöneticilerin ön plana çıktığı bir yönetim ortamı söz konusudur. Bu gerçek, rehberin tüm önerilerini şekillendirir: bürokrasiyi en aza indirecek, zamanınızı koruyacak pratik adımlara odaklanıyoruz.

Elazığ genelinde ve Aricak özelinde binlerce kat maliki, her yıl aynı soruları soruyor: devir-teslim nasıl yapılır, banka hesabı nasıl açılır, aidat ödemeyen komşuya ne yapılır? Bu rehberi okuduğunuzda bu soruların hiçbiri yanıtsız kalmayacak.

İlk 30 Gün: Aricak'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek bir önceliğe adanır: belgeleri eksiksiz teslim almak. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla alın:

• Karar defteri ve işletme defteri (önceki tüm yıllara ait)
• Site adına açılmış banka hesabının bilgileri ve hesap ekstreleri
• Kasa mevcudu ve nakit tutarı
• Yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, yakıt tedarik sözleşmeleri)
• Açık borç ve alacakların listesi
• Ortak alan ekipman envanteri (kazan dairesi, jeneratör, yangın tüpleri, vb.)

Devir-teslim tutanağını imzalamadan göreve başlamayın. Tutanaksız devralınan bir yönetimde "bu borç benden önceydi" iddiasını kanıtlamak çok güçleşir.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Netleştirin

Banka hesabı hâlâ eski yöneticinin ya da kişisel bir isimde mi kayıtlı? Bu durumu derhal düzeltin; site adına banka hesabı açmak hem hukuki zorunluluk hem pratik güvencedir. Aidat borçlusu listesini banka ekstresiyle karşılaştırarak güncel borcun tutarını ve yaşını tespit edin. Elazığ'ın sert geçen kışları nedeniyle yakıt faturaları çoğunlukla yüklü kalemler oluşturur; bu faturalardan bekleyen, ödenmemiş olanlar varsa ilk iki hafta içinde tespit etmeniz, bütçe planlamanızı doğrudan etkiler.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalı; paylaşım amacı dışında kullanılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin (apartman girişi ilan panosu, toplu mesaj ya da e-posta). Arıza ve talep kayıtları için basit ama sistematik bir yöntem oluşturun; "hafızadan yönetim" çok kısa sürede hatalara yol açar. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Aricak'ın iklim koşulları bu taslağa doğrudan yansır: kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim dönemine programlayın; çatı ve yalıtım kontrolünü kışın kapandığı güz başına alın. Don olaylarının tesisat hasarı yaratabileceğini göz önünde bulundurarak "beklenmedik onarım" kalemi için bütçede pay ayırın. Deprem riski yüksek olan Elazığ'da DASK poliçesinin geçerlilik tarihini de bu hafta kontrol altına alın.

Aricak'ta Aidat Ne Kadar? Elazığ Geneli Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Elazığ genelinde aylık aidat ₺300 ile ₺1.100 arasında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve Aricak'taki binanızın büyüklüğüne, donanımına ve ısıtma sistemine göre bu aralık içinde farklı bir değere oturacaktır. Asansörsüz, güvenliksiz küçük apartmanlarda alt banda yakın seyrederken asansörlü ya da merkezi ısıtmalı binalarda orta ve üst bant daha gerçekçidir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK'nın 20. maddesi düzenler: arsa payına göre ya da eşit paylaşım esasıyla belirlenebilir, yönetim planı hangisini öngörüyorsa ona uyulur. Belirleme süreci şu adımları izler: yönetici yıllık gider kalemlerini tahmin eder (temizlik, asansör bakımı, aydınlatma, yakıt, sigorta), daire başına düşen payı hesaplar ve genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan yönetici tek başına aidat artırımı yapamaz.

Aricak ve Elazığ'ın diğer ilçelerinde yakıt kalemi aidat belirlemenin belirleyici unsurudur. Uzun ve sert geçen kışlarda merkezi ısıtmalı binalarda doğalgaz ya da fuel-oil gideri aylık toplam bütçenin önemli bir bölümünü oluşturabilir. Bu nedenle önceki yılların yakıt faturalarını devir sırasında mutlaka isteyip incelemenizi öneririz. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Elden nakit tahsilat kesinlikle önerilmez. Hem kayıt güçlüğü hem kişisel hesapla site hesabının karışma riski hem de ileri tarihteki hukuki anlaşmazlıklarda ispat sorunu yaratır. Banka havalesi ya da online ödeme kanalları aracılığıyla toplanan aidatlar her zaman belgelenmiş olur.

Ödemeler geciktiğinde KMK m.20 devreye girer: ödenmemiş aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Hukuki süreç genellikle şu sırayı izler: yazılı ihtarname, noterden ihtarname, icra takibi başlatma. "Komşuyu mahkemeye vermekten çekiniyorum" düşüncesiyle gecikme tazminatını uygulamayan yönetici, diğer ödeme yapan kat maliklerine karşı haksız bir uygulama yapmış olur; bu nedenle mevzuatın çizdiği sınırlar içinde kararlı bir tahsilat politikası hem adaletli hem zorunludur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme tazminatı hesabı anlık izlenebilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Aricak için Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle büyük il merkezlerinde ve çok bloklu sitelerde daha yaygın faaliyet gösterir. Aricak gibi ilçelerde bu hizmet arzının sınırlı olduğu gerçeğiyle başlamak gerekir; bölgede uzmanlaşmış bir şirket bulmak hem zaman hem maliyet açısından zorlu olabilir.

Hangi senaryoda ne yapılmalı? Şu basit kriterler karar vermenizi kolaylaştırır:

• 4–12 daireli küçük apartman: Gönüllü yönetici + sistematik kayıt yöntemi en gerçekçi seçenektir. Profesyonel şirket ücretleri bu ölçekte toplam bütçeye orantısız yük bindirir.
• 30+ daireli site ya da çok bloklu yapı: Profesyonel yönetim ciddi ölçüde değer yaratabilir; şirket araştırması yapmaya değer.
• Bütçe kısıtlı, zaman kısıtlı: Üçüncü bir yol: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Raporlama, hatırlatma ve tahsilat takibini otomatiğe bağlamak yöneticinin saatlik iş yükünü belirgin biçimde düşürür.

Elazığ genelinde küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici modeli baskındır. Bu modelin sürdürülebilir olmasının yolu iyi araç kullanmaktır; aşağıdaki bölümlerde bu araçları ayrıntıyla ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için genellikle şu belgeler istenir: yönetici seçim kararının noter onaylı ya da mahkemece tasdikli örneği, yöneticinin kimliği ve karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Elazığ Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarası alındıktan sonra istediğiniz bankada site adına hesap açabilirsiniz. Bu hesap üzerinden tüm aidat tahsilat ve ödemeler yapılmalı; kişisel hesabınızla site hesabını hiçbir koşulda karıştırmayın. Bu karışıklık hem cezai hem de hukuki sorumluluk doğurabilir; denetçilerin ve kat maliklerinin şüphesini çeker, gereksiz kavgalara kapı açar.

Sitede kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğünüz doğar. İş güvenliği mevzuatı da uygulanır. Bu konulardaki ayrıntıları bir mali müşavire danışarak netleştirmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29-32. maddeleri genel kurulun nasıl yapılacağını düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul toplanması zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı gönderilmeli; çağrıda gündem maddelerinin açıkça yer alması şarttır. Gündemsiz çağrıya dayanarak alınan kararlar hukuken itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem katılımcı sayısı hem arsa payı bakımından sağlanmalıdır. Nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla gerçekleştirilir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine eksiksiz geçirilir ve katılımcılar tarafından imzalanır; bu defter hem ileride çıkacak anlaşmazlıklarda temel kanıt hem de yönetim değişikliklerinde devir belgesinin temelidir.

Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata:

1. Gündem maddesi yazmadan çağrı göndermek — bu toplantıda alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
2. İkinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek — ikinci toplantı için ayrıca tebligat gerekmez ama tarih önceden bildirilmelidir.
3. Karar defterini toplantı sonrası günlerce imzasız bırakmak — imza gecikirse katılımcıları tekrar bir araya getirmek zorlaşır.

Çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her yük — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aslında birbiriyle bağlantılı. SiteYönetim bu yükleri tek bir platformda karşılar; üstelik sizi devre dışı bırakmaz, sizin onayınızla çalışır.

AI Operatör: Siz Yazın, AI Hazırlasın, Siz Onaylayın

Aricak'ta çok sert geçen kışlar, yöneticilerin en sık karşılaştığı acil durumun başında gelir: kazan dairesi ya da tesisat arızası. Şunu yazıyorsunuz: "Kazan dairesi arızası var, A Blok bodrum katında boru patlamış." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçı firmanıza iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Siz "gönder" demedikçe iş emri iletilmez.

Aynı mantık aidat tahsilatında işler. "Bu ayın aidatını ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma mesajı hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye kişiselleştirilmiş bir taslak hazırlar ve onayınızı bekler. Toplu gönderim tek tıkla gerçekleşir; ama o tıklama tamamen sizin kararınızdır. Bu onay zorunluluğu hem hukuki güvencenizi hem sakinlerinizin güvenini korur.

Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: çağrı metni taslağını oluşturur, 15 günlük süreyi hatırlatır, vekâlet formlarını izler. Toplantı öncesi hazırlık saatleri dakikalara iner.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yazıyorsunuz. Sistem, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK'nın 20. maddesine dayanarak size adım adım yol gösterir: önce yazılı ihtarname, ardından noter ihtarnamesi, sonra icra takibi. Hangi belgelerin hazırlanması gerektiği, gecikme tazminatının nasıl hesaplandığı, itiraz süreçleri — bunların hepsine yanıt alırsınız.

Önemli not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da ihtilaflı bir hukuki pozisyonda avukatınızın yerini tutmaz. Bu şeffaflık bilinçli bir tercihtir; güvenilir kaynak budur, abartı değil.

Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, yasal belge düzeni gibi kriterler bütünleşik bir karneye dönüşür. Aricak'ta yönetimi devraldığınız ilk günkü karneyi kaydettiriyorsunuz; altı ay sonra ikinci karneyi genel kurulda yan yana gösteriyorsunuz. "İyi yönettim" demek yerine rakamlarla kanıtlıyorsunuz. Bu fark, özellikle küçük ilçelerde kişisel güven baskısının yüksek olduğu ortamlarda büyük değer taşır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve ilgili diğer roller sisteme kendi kapısından erişir. Aricak'taki bir apartmanda malik başka bir şehirde ikamet ediyorsa borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı mali tablolara erişebildiğinde "şeffaf mısınız?" sorusu ortadan kalkar; şeffaflık beyan değil, erişim hakkıdır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza ya da telefona ek yazılım kurmanız gerekmez. Tek bir apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar ölçeklenir. Deneyin sonunda ücret istenip istenmediğine karar vermek için kredi kartı bilginizi baştan girmeniz gerekmez. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz deneyin; Aricak'taki binanız için ilk ayın iş yükü bu deneme süresiyle yönetilecek kadar değer yaratır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisini takip ederek hangi modülün ne zaman devreye girdiğini görelim.

Para İşleri: Tahsilat, Muhasebe, Gider Paylaşımı

İlk ayda aidat tahsilatı ve borç takibi sisteme girilir. Online ödeme kanalı sayesinde kat malikleri banka şubesine gitmeden ödeyebilir; aidat takip programı her ödemeyi kayıt altına alır, otomatik makbuz üretir. Elazığ'ın uzun kış mevsimine girildiğinde merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre/sayaç okuma ve gider paylaşımı süreci başlar; bu süreç elle yapıldığında haftalarca tartışma kaynağı olabilir, apartman muhasebe programı üzerinden yürütüldüğünde ise daire başı fatura tek tıkla hesaplanıp iletilir. Kış faturası kavgası biter.

Operasyon: Arıza, Duyuru, Güvenlik, Personel

Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır; her kayıt ilgili teknik personele ya da tedarikçiye yönlendirilebilir. SMS ve push bildirimleriyle duyurular anında tüm sakinlere ulaşır; kış öncesi ortak alan ısıtma bakımı, bahar geldiğinde çatı kontrolü gibi mevsimlik hatırlatmaları sisteme bir kez tanımlarsınız, sistem sizi zamanında uyarır. Kadrolu personel varsa bordro ve SGK takibi de platform üzerinden yürütülebilir.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Aricak'ta çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesi açmak istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde birkaç tanıdık ustayı ararsınız, sözlü teklif alırsınız, genel kurulda hangi fiyatın seçildiğini açıklamakta güçlük çekersiniz. İhale Portalı'nda iş kalemini tanımlarsınız, yerel tedarikçiler kapalı zarfla teklif girer, teklifler karşılaştırmalı tabloda sıralanır ve seçim genel kurulda belgelenmiş biçimde sunulur. Bu şeffaflık hem yöneticiye karşı yöneltilen "kayırmacılık" iddialarını önler hem de daha rekabetçi fiyatlar elde etmenizi sağlar. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasında küçük ticaret ve hizmet alışverişine zemin hazırlar. Bu iki özellik rekabetçi yazılımlarda bulunmaz; SiteYönetim'e özgüdür.

Yönetimi bir sonraki kişiye devretme zamanı geldiğinde devir-teslim raporunu sistemden alırsınız; bir öğleden sonra yeterlidir. H2-2'de anlattığımız "devir kaosu" böyle sona erer.

Elazığ ve Aricak'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Elazığ ve Aricak iki önemli koşulsal faktörle ön plana çıkar: uzun ve sert geçen kışlar ile yüksek deprem riski. Her ikisi de yönetim planınızı doğrudan şekillendirir.

Uzun Kış, Yakıt Bütçesi ve Tesisat Koruması

Elazığ kışları erken kapanır ve geç açılır; bu durum yakıt giderini aidat bütçesinin birincil kalemi hâline getirir. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt tüketimi her yıl değişir; bütçeye yüzde on ila yüzde yirmi oranında "fiyat dalgalanması tampon payı" eklemeniz önerilir. Don olaylarına karşı tesisat koruma tedbirleri (dış duvar boruları için ısıtma bandı, kazan dairesinin havalandırma ayarı) sonbaharın başında yapılmalı; Kasım'ı beklemeyin. Kar ve buzun oluşturduğu kayma riski için kaldırım ve otopark temizliği konusunda sorumluluk kimdedir? Bu, yönetim planında açıkça tanımlanmamışsa genel kurulda netleştirin. Apartman yönetim programındaki bakım takvimi modülü mevsimlik görevleri size hatırlatır.

Deprem Riski, DASK ve Güçlendirme Kararı

Elazığ aktif fay hatları üzerinde yer alır; DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi hukuki bir zorunluluktur, her bağımsız bölüm için ayrıca yaptırılır. Yönetici olarak tüm kat maliklerinin DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını kontrol etmeniz, ortak alanlar için ise yapı sigortası düzenletmeniz önerilir. Binanın güçlendirilmesi gerekiyorsa bu karar genel kurulda görüşülür; Kat Mülkiyeti Kanunu güçlendirme kararı için özel nisap koşulları öngörmektedir — bu konuyu bir hukuk danışmanıyla netleştirin. Acil durum iletişim planını (deprem sonrası toplanma alanı, binadaki yaşlı ve engelli sakinlerin bilgisi) da yönetim belgelerine ekleyin.

Aricak ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerden Küme Bakışı

Aricak, Elazığ'ın ilçelerinden biri olarak Ağın, Alacakaya, Baskil, Karakoçan, Keban, Kovancılar, Maden, Merkez, Palu ve Sivrice ile komşudur. Bu ilçeler arasında site yönetiminin pratikte nasıl farklılaştığını anlamak, Aricak'ı daha iyi konumlandırmanıza yardımcı olur.

Elazığ Merkezi ve Kovancılar gibi daha kalabalık ve kentsel ağırlıklı ilçelerde çok katlı siteler ve bloklu yapılar daha yaygındır; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir, yönetim kurulları daha sık toplanır. Buna karşın Aricak, Ağın, Alacakaya ve Maden gibi ilçeler daha mütevazı ölçekli konut dokusuna sahiptir; buralarda gönüllü yönetici modeli yaygındır, azına daha çok değer katan bir araç seti yeterlidir. Keban ve Karakoçan baraj çevresindeki dokusuyla ayrı bir profil çizer; Palu ve Sivrice'de ise kentsel gelişimin getirdiği yeni yapılaşma beraberinde çağdaş yönetim ihtiyaçlarını taşır.

Tüm bu ilçeleri birbirine bağlayan pratik gerçek şudur: bulut tabanlı bir yazılım, Aricak'taki apartmanla Elazığ Merkezi'ndeki siteyi aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmenizi sağlar. İlçeler arasında fiziksel mesafe bilgi ve belge paylaşımını zorlaştırmaz. Elazığ geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici, KMK'nın 38. maddesi uyarınca bir vekil sıfatıyla hareket eder; kat malikleri kurulunun kararlarını uygular ve kusurlu davranışlarından bizzat sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk birkaç pratik yükümlülüğü beraberinde getirir.

Binada güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni yükümlülüğünüz bulunur; giriş katına asılan, kayıt amacını, saklama süresini ve veri sorumlusunu belirten bir aydınlatma metni şarttır. Kat malikleri ile sakinlerin iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi amaç dışı paylaşmak ya da üçüncü kişilerle dağıtmak hukuki risk yaratır.

Kapıcı ya da temizlik görevlisi gibi kadrolu personel çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri eksiksiz yapılmalı, iş güvenliği mevzuatı gereği zorunlu eğitimler ve denetimler yerine getirilmelidir. Mali müşavir desteği almadan bu yükümlülükleri doğru yürütmek güçtür; özellikle ilk yılda bir danışman edinmeniz önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal gerekliliklerin gözden kaçmaması için hatırlatma sistemi devreye alınabilir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Aynı hesapta kişisel ve site paraları karıştığında hem denetimde hem de olası anlaşmazlıklarda ispat yükü yöneticinin üstüne binip kalır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesilse bile elden tahsilat kayıt güçlüğü yaratır; ileride "ödedim" iddialarına kapı açar.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararlar yazmaya fırsat bulamadınız, sonra hafıza bulanıklaşır; anlaşmazlık çıktığında elinizde kanıt olmaz.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddesi yazılmadan yapılan çağrıya dayanan kararlar Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre itirazla iptal ettirilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 işletme projesi hazırlamayı zorunlu kılar; projesiz yönetim hem yasal eksikliktir hem de bütçe sapmalarını görmeyi engeller.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan kat maliklerine karşı haksızlık oluşur; tahsilat politikasının tutarlı ve mevzuata uygun işlemesi zorunludur.
7. Kazan bakımını Kasım'a bırakmak. Elazığ'da kış erken ve sert kapanır. Eylül başında kazan ve kombi bakımını yaptırmayan yönetici, ilk soğukta hem arıza kuyruğuyla hem de sakinlerin haklı tepkisiyle yüzleşmek zorunda kalır. Bu hatanın bedeli hem maddi hem de güven kaybı olarak çift ödenir.