Maden, Elazığ'da site & apartman yönetim sistemi

Maden'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Elazığ genelinde aylık aidat ortalama ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Maden'de uzun ve sert geçen kışlar, yakıt ve ısıtma kalemini bütçenizin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Maden'in koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ve zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Maden'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmanın yasal çerçevesini bilmek, paniği önlemenin en kestirme yoludur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört madde, önümüzdeki aylardaki gündemizin iskeletini oluşturur.

Maden, Elazığ iline bağlı, il merkezine görece yakın bir ilçedir. Yapı stoğu büyük ölçüde eski apartmanlardan oluşmakla birlikte son yıllarda yeni konutlar da ilçeye girmiştir. Bu karma doku, yöneticilerin bazen onlarca yıllık teknik sorunlarla, bazen de yeni bir sitenin ilk işletme döneminin getirdiği altyapı tanımlama işleriyle aynı anda uğraşması anlamına gelir. Her iki durumda da başlangıç noktası aynıdır: neyin kime ait olduğunu belgelemek ve paranın nerede durduğunu bilmek.

Elazığ'da, Maden dahil, her apartman aynı süreci yaşıyor. Komşu ilçelerden Baskil'de, Kovancılar'da, il merkezinde yüzlerce yönetici aynı hafta benzer sorularla boğuşuyor. Yalnız değilsiniz; ama süreç sizi beklemez.

İlk 30 Gün: Maden'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, yönetiminizin tüm geri kalanını belirleyen aydır. Dört haftayı iyi kurgulamak, sonrasındaki on bir ayı öngörülebilir kılar.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden teslim alacaklarınızı bir listeyle gidin: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri, kasa tutarı, sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, doğalgaz/yakıt tedariki, sigorta poliçeleri), borç-alacak listesi, kat maliklerinin iletişim bilgileri. Bunları eksiksiz almadan devir-teslim tutanağını imzalamayın. Tutanakta imzalar olmadan siz önceki dönemin borçlarından sorumlu tutulabilirsiniz; bu, çoğu yeni yöneticinin görmezden geldiği en kritik adımdır.

Elinizde olmayan her belge için tutanağa "teslim edilmedi" notu düşün. Bu not ileride hukuki bir anlaşmazlıkta sizin lehinize delil olur.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını inceleyin. Hesap site adına değil eski yönetici adına açılmışsa kendi adınıza geçirmeyin; sitenin tüzel kişiliğine ait, yönetici imzasıyla işlem yapılan bir hesap olması gerekir. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin kaç ay borçlu olduğunu, gecikme tazminatı işletilip işletilmediğini not edin. Bekleyen faturaları (özellikle Maden'in sert kış koşulları nedeniyle yakıt ve ısıtma faturalarını) belirleyin; ödenmemiş bir yakıt faturası ilk soğukta sizi hazırlıksız yakalar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak ilan panosu yeterli mi, WhatsApp grubu mu kuracaksınız? Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; sözlü bildirimleri takip etmek mümkün değildir, her şey yazılı kayda geçmeli.

Bu hafta site yönetim yazılımı değerlendirmesi için de iyi bir andır; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı sisteme ilk günde kurulu olarak gelir, ilk ayın en ağır bürokratik yükünü hafifletir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlama yükümlülüğü vardır. Maden için bu proje, kış aylarının ağırlığını yansıtmalıdır: merkezi ısıtma varsa yakıt tüketim tahmini, kazan bakım programı ve kar temizleme maliyeti bütçenin ilk kalemlerini oluşturur. Ayrıca asansör bakım sözleşmesi, bina sigortası ve varsa personel maliyetleri taslağa eklenmelidir. Bu taslak bir sonraki genel kurulun gündeminin temelidir.

Maden'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Elazığ genelinde aylık aidat ortalama ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; bu il geneli ortalamasıdır, Maden'e özgü resmi bir istatistik mevcut değildir. Asansörsüz, çalışansız küçük apartmanlarda alt banda yakın rakamlar görülürken, merkezi ısıtma sistemi olan ya da güvenlik hizmeti bulunan sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla hesaplama yapılabilir; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir ya da genel kurul kararıyla belirlenir. Sonra bu rakam işletme projesine dayandırılır ve genel kurul onayıyla yürürlüğe girer. Uygulamada en sık yapılan hata, gerçek gider kalemlerini hesaplamadan "geçen yılki aidatı biraz artıralım" yaklaşımıdır; bu yaklaşım ya açık bütçeye ya da maliklerin itirazına yol açar.

Maden'de kış uzun ve sert geçer. Merkezi ısıtma sistemi olan bir apartmanda yakıt kalemi, toplam aidatın yarısını aşabilir. Bu nedenle aidat tartışmalarının büyük çoğunluğu ısıtma giderlerinin paylaşımı üzerine çıkar; kalorimetre sistemi kuruluysa bireysel tüketim ölçümü bu tartışmayı büyük ölçüde ortadan kaldırır. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın altın kuralı: elden para almayın. Bu hem sizi hem de ödeme yapan maliki hukuki güvencesiz bırakır. Banka havalesi ya da online ödeme sistemi, her işlemin izlenebilir olmasını sağlar; anlaşmazlık durumunda banka dekontu en güçlü delildir.

KMK m.20, aidat borcunun geç ödenmesi durumunda aylık en fazla yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Süreç basamaklıdır: önce yazılı hatırlatma (mesaj veya posta), sonuç alınamazsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. Çoğu malik, resmi bir hatırlatma aldığında ödemeyi gerçekleştirir; icraya giden oranlar düşüktür. Erken ve belgelenmiş iletişim zaman ve paranızı korur.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak zamanında gider; siz takip etmek yerine yönetmek için vakit ayırırsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Maden İçin Karar Rehberi

Maden gibi orta ölçekli Doğu Anadolu ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Bu gerçeği görmezden gelerek "şirket tutayım" kararı vermek çoğu zaman pahalıya mal olur ya da uygun seçenek bulunana kadar gecikmeye yol açar. Elazığ merkezinde birkaç firma hizmet verse de Maden'in ilçe ölçeğinde kalıcı ve uygun fiyatlı hizmet bulmak kolay değildir.

Genel kural şudur: on daireye kadar küçük apartmanlarda gönüllü yönetici ile basit bir kayıt düzeni çoğu zaman yeterlidir. On ile kırk daire arasında işler biraz karmaşıklaşmaya başlar; bu aralıkta iyi bir araç, tek başına bir yöneticinin kapasitesini profesyonel seviyeye taşır. Kırk daireyi aşan veya birden fazla blok içeren yapılarda profesyonel şirket ya da deneyimli bir yönetim kurulu ciddi avantaj sağlar.

Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu seçenek, Maden gibi ilçelerde hem uygulanabilir hem de ekonomiktir. Sonraki bölümde bu modelin nasıl çalıştığını ayrıntılı göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Vergi dairesine götüreceğiniz belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararının noter onaylı ya da imzalı fotokopisi, yönetici kimlik fotokopisi ve kat malikleri listesi. Vergi numarası alındıktan sonra bu numara ile site adına banka hesabı açılabilir.

Çalışan istihdam edecekseniz (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) SGK yükümlülüğü doğar; ücret ödemeleri ve prim bildirimleri için mali müşavir desteği almanız önerilir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın; bu hem hukuki açıdan risk taşır hem de ileride yapılacak denetimde hesabınızı izah etmenizi zorlaştırır.

Belge listesi ve işleyiş Elazığ vergi dairesi ile Maden'deki uygulamaya göre küçük farklılıklar gösterebilir; işlem öncesinde Elazığ Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak gerekli evrakı teyit etmeniz zaman kaybını önler.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecini adım adım düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem belirtilerek tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla ulaştırılmalıdır.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir; bu nisabı (toplantı yeter sayısını) tutturamadıysanız ikinci toplantı katılanlarla açılır ve o katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararlar karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri, mahkemede delil değeri taşımaz.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıya gündem yazmamak (bu tek başına kararları iptal ettirilebilir kılar), katılımcıları liste ile kayıt altına almamak ve kararları toplantı sonrası erteleyerek yazmak. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Bu bölüme kadar anlattığımız her şeyi düşünün: devir-teslim kargaşası, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, yakıt faturası anlaşmazlıkları, belgeler arası tutarsızlıklar. Bunların her birini tek tek çözmek mümkündür — ama zamanınızın büyük bölümünü tüketir. SiteYönetim, bu yükün tekrar eden parçasını devralmak için tasarlanmıştır.

AI Operatör: Yapay Zeka Çalışır, Siz Onaylarsınız

AI Operatör, yöneticinin doğal dille verdiği talimatları işleme alır. Örneğin: "Şubat aidatlarını henüz yatırmayan daireleri listele ve onlara nazik bir hatırlatma gönder" yazdığınızda Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Sizin onayınız olmadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı her senaryoda geçerlidir; sistem sizin yerinize değil, sizinle birlikte çalışır.

Maden'in uzun kışları için somut bir örnek: "Kazan dairesinden arıza bildirimi geldi, sözleşmeli teknik servise iş emri çıkar" dediğinizde Operatör arıza kaydını açar, servis sözleşmesindeki iletişim bilgilerini çekerek iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza getirir. Onay verirseniz gönderilir. Merkezi ısıtma sisteminde bir arıza saatlerce çözümsüz kalırsa onlarca daire etkilenir; bu hızlı yanıt döngüsü pratikte büyük fark yaratır.

Genel kurul sürecinde de Operatör devreye girer: 15 günlük çağrı süresini sistem size önceden hatırlatır, çağrı metni taslağı hazırlanır, vekâlet bildirimleri kayıt altına alınır ve toplantı sonrasında dijital karar defterine aktarım yapılır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Yanınızda

Hukuki belirsizlik, yeni yöneticilerin en büyük kaygısından biridir. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu avukata sormak hem zaman hem de maliyet gerektirir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karar ve içtihata dayanarak KMK çerçevesinde yanıt verir: hangi kanun maddesi, hangi süreç, nasıl bir yazışma. Şerh açık ve nettir: Danışman size yol gösterir; dava aşamasında ya da karmaşık hukuki süreçlerde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük size güvensizlik değil, güvenilir bir araç olduğunu kanıtlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, siteniz için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı üretir. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve belge düzeni gibi ölçütlerden oluşur. Yeni yönetici olarak devir aldığınız gün karneniz belki 50'nin altındadır; altı ay sistematik çalıştıktan sonra 80'in üzerinde olabilir. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana koyarsınız; rakamlar konuşur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sistemde ayrı portallarla temsil edilir. Maden'deki bir apartmanda maliklerin bir kısmı başka şehirlerde oturuyor olabilir; bu malik borcunu ve duyuruları kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı, hesapları şeffaf biçimde izler; bu şeffaflık ilerleyen dönemde itiraz ve kavgaların önüne geçer.

14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı bilgisi gerekmez. Sistem bulut tabanlıdır, kurulum yoktur; tek apartmandan büyük sitelere ölçeklenir. Ayrıntılar için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen aşamalardan oluşur: önce eski düzeni anlamak, sonra parayı yönetmek, ardından operasyonu sürdürmek. Modüller bu sırayla işinize girer.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yönetimin ilk haftasından itibaren devreye alınabilir. Merkezi ısıtma sistemi olan Maden yapılarında kalorimetre okumalarını daire bazında sisteme girerek ısıtma giderini tartışmasız biçimde paylaştırabilirsiniz; kış faturası kaynağı merak edilmez hale gelir. Apartman muhasebe programı ile giderler, gelirler ve e-Fatura takibi tek ekranda izlenir; işletme defteri otomatik olarak güncellenir. Aidat takip programı gecikme tazminatını sistemin kendisi hesaplar, ihtar sürecini belgelemenizi kolaylaştırır.

Operasyon: Arıza ve bakım talepleri dijital olarak açılır, teknik servise iletilir ve kapanış tarihi kayıt altına alınır. Duyuru ve bildirimler SMS, e-posta veya uygulama bildirimiyle tüm sakinlere ulaşır; aynı duyuruyu tek tek göndermek tarihe karışır. Otopark yönetimi, güvenlik kayıtları, ziyaretçi takibi, personel ve bordro yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgelerinin arşivlenmesi de aynı çatı altındadır.

Rakipte bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Maden'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplamak için İhale Portalı'nı kullanabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi yenileme ya da boya-badana için üç farklı firmadan kapalı teklif alır, karşılaştırırsınız ve genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Hangi teklifi neden seçtiğinizi kayıt altına almak, ilerleyen dönemde oluşabilecek "yönetici kayırdı" itirazlarının önüne geçer. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin kendi aralarında ticaret yapmasına, esnafların duyuru paylaşmasına olanak tanır. Bu iki özellik, diğer apartman yönetim yazılımlarında yer almayan ayrıştırıcı unsurlardır.

Yönetiminiz sona erdiğinde devir-teslim modülü tüm belgeleri, hesapları ve arıza geçmişini bir araya toplar. Bir sonraki yönetici sisteme girdiğinde sizin başlangıçta yaşadığınız kaosun tekrarlanmadığını görür; devir bir öğleden sonra tamamlanır.

Maden'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Maden, Doğu Anadolu'nun tipik kara iklimine tabidir. Kış uzun ve sert geçer; don, kar ve buzlanma sonbaharın ortasından ilkbahara kadar sürebilir. Bu iklim koşulları yönetim planınıza doğrudan yansıması gereken birkaç başlık doğurur.

Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sisteminde yıllık yakıt gideri, toplam işletme bütçesinin en büyük kalemini oluşturabilir. Bu kalemi gerçekçi tahmin etmeden hazırlanan işletme projesi, kış ortasında bütçe açığıyla karşılaşır. Geçmiş yılların yakıt tüketim verilerini eski yöneticiden isteyin ve bunları bütçenizin temel taşı yapın. Kalorimetre sistemi kuruluysa bireysel tüketim takibini sisteme entegre etmek daire bazı gider anlaşmazlıklarını ortadan kaldırır; aidat takip programındaki sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü bu süreci kağıtsız yürütür.

Kar, Buz ve Ortak Alan Sorumluluğu

Kaldırım, otopark girişi ve merdiven gibi ortak alanlarda kar ve buz temizleme yükümlülüğü yöneticiye aittir. Temizleme yapılmadan oluşan bir kaza, yönetici aleyhine hukuki sorumluluk doğurabilir. Kar temizleme düzenini (kim yapacak, hangi saatte, hangi malzemeyle) yönetim planına veya genel kurul kararına yazılı olarak ekleyin.

Deprem Riski, DASK ve Ortak Alan Sigortası

Elazığ, deprem riski yüksek iller arasındadır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi her daire için yasal zorunluluktur; ancak ortak alanlar ayrı bir sigorta poliçesiyle güvence altına alınmalıdır. Bina yapısal güçlendirme kararı alınması gerekiyorsa KMK'ya göre belirli bir karar nisabı aranır; bu konuyu bir avukat veya yapı güçlendirme uzmanıyla değerlendirmeniz önerilir. Sigorta ve acil durum belgelerini sistematik biçimde arşivlemeniz, hem denetim hem de hasar durumunda süreci hızlandırır.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtma sisteminde kış ayları yakıt maliyeti yüzünden aidat daha yüksek tutulabilir; yaz aylarında bu kalemin düşmesiyle aidat doğal olarak azalır. Bu farklılaştırmayı genel kurul kararına dayandırmak, "neden bu ay daha çok ödediniz" itirazlarını önler.

Maden ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Maden, Elazığ'ın merkez ilçesi ve büyükşehir belediyesine yakın konumuyla görece erişilebilir bir ilçedir; ancak yönetim ihtiyaçları açısından komşu ilçelerle birlikte değerlendirilmelidir. Elazığ geneli site yönetimi bilgilerine de başvurabilirsiniz.

İlçeleri iki kümeye ayırmak faydalı olur:

Merkeze yakın ve görece kentsel ilçeler: Kovancılar ve Baskil, Elazığ merkeziyle bağlantısı güçlü, çok katlı bina stoku olan ilçelerdir. Bu ilçelerde hem site ölçeği büyüyebilir hem de profesyonelleşme ihtiyacı daha erken ortaya çıkar. Keban'daki konutlar baraj gölü çevresindeki yapılaşmadan etkilenmiştir; kısmen yazlık nitelikli birimlerin yönetimi farklı dinamikler gerektirir. Sivrice'de de benzer bir tablo söz konusudur.

Daha küçük ölçekli ve kırsal ilçeler: Agin, Alacakaya, Arıcak ve Palu, az katlı veya müstakil yapıların ağırlıkta olduğu ilçelerdir. Bu ilçelerde genellikle 8-12 dairelik küçük apartmanlar bulunur; gönüllü yönetici ile temel kayıt düzeni çoğu durumda yeterlidir. Karakocan ise Elazığ ovasında, verimli tarım arazileri çevresinde gelişmiş, belirli bir kentsel yoğunluğa ulaşmış bir ilçedir; yönetim ihtiyaçları Maden'inkiyle benzerlik taşır.

Bulut tabanlı bir yapı yönetim sistemi, Maden'deki bir apartmanla Karakocan'daki bir siteyi kurulum gerektirmeksizin aynı panelden yönetmenize olanak tanır; il merkezine bağlı kalmak ya da ofis açmak gerekmez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK m.38'de tanımlanmıştır: yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu sorumluluk sizi ürkütmemeli; "bilirseniz basit" kategorisinde bir meseledir.

KVKK açısından iki kritik nokta vardır. Birincisi, kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgilerini yönetim amacıyla tutmanız yasal bir zorunluluktur; ancak bu listeyi üçüncü kişilerle paylaşamazsınız ve amacın dışında kullanamazsınız. İkincisi, güvenlik kamerası kullanıyorsanız giriş ve kamera alanlarında aydınlatma metni bulundurmanız gerekir; kayıtlar yasal sınırlar içinde tutulmalıdır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK prim bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Mevzuat bu alanda sık değişebilir; güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.

KVKK uyum belgelerini ve yasal kayıtları düzenli arşivlemek için KVKK ile yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim ya da itiraz durumunda aradığınız belgeye dakikalar içinde ulaşırsınız.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu liste gerçek yönetim deneyimlerinden derlenen yaygın kalıplara dayanır. Her madde bir hata değil, önceden bilseydiniz atlayabileceğiniz bir adımdır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Bu hem hukuki hem mali denetim açısından en riskli adımdır. İlk iş site adına ayrı bir hesap açmaktır.
2. Elden nakit toplamak: Alındı belgesi verilse bile banka kaydı olmayan tahsilat ispat sorununa yol açar; her zaman banka havalesi ya da online ödeme tercih edin.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar hukuken geçersizdir. Her toplantı, her karar tarih ve imzayla deftere geçmelidir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeyen çağrı, alınan kararların iptaline zemin hazırlar. Çağrı mektubuna gündem maddeleri eklemek zorunludur.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin asli görevidir. Bütçesiz yönetim, mali krizle sonuçlanır.
6. Gecikme tazminatı uygulamamak: Uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen maliklere karşı haksızlık yapar ve borçluları dolaylı olarak ödüllendirmiş olur.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Maden'de kazan ve merkezi ısıtma sistemi bakımını en geç Eylül-Ekim'de yaptırın. İlk soğukta arıza yaşarsanız hem maliklerin şikayetiyle hem de uzun servis bekleme süreleriyle uğraşırsınız; her iki sorun da önlenebilirdi.