Keban'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Elazığ il genelinde aylık aidat ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; Keban'daki binanın tipi ve donanımına göre bu aralıkta konumlanırsınız. Elazığ'da bölgenin karakteristik özelliği olan uzun ve sert kışlar yakıt kalemini aidatın en belirleyici giderine dönüştürür. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Keban ile Elazığ koşullarına özgü pratik bilgileri bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Keban'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) öngördüğü dört temel yükümlülük omuzlarınıza düşer: karar defteri ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında tahsil etmek (KMK m.20), ortak alanları işler halde tutmak ve her hesap döneminin sonunda genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kağıt üzerinde sade görünse de uygulamada onlarca küçük operasyona dönüşür.
Elazığ genelinde binlerce konut mevcut; Keban ilçesinde de hem kentsel dokuya entegre çok katlı apartmanlar hem de daha küçük ölçekli binalarda yüzlerce yönetici aynı süreci sizinle aynı haftalarda yaşıyor. "Nereden başlayacağım?" sorusu bu sürecin en doğal başlangıcıdır. Bu bölüm panik yerine harita çizmek için var; ilerleyen bölümler her adımı somut olarak gösterir.
Keban'da dikkat edilmesi gereken ek bir bağlam daha var: Elazığ ve çevresi deprem riski yüksek bir bölgede yer alır. Bu durum, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin zorunluluğunu ve ortak alan sigortasının önemini pratik bir gündem maddesi olarak yönetim listenizin başına taşır. Sigorta konusunu devir-teslim sırasında mutlaka sorgulayın.
İlk 30 Gün: Keban'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter
İlk hafta sahaya inmek yerine masa başında geçer. Eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan aşağıdaki belgeleri imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri (ya da muhasebe kayıtları), banka hesap dökümü, kasa mevcudu, tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, yakıt anlaşması, güvenlik), borç-alacak listesi ve varsa DASK ile bina sigortası poliçeleri. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın; bu belge ileride çıkabilecek mali anlaşmazlıklarda birincil koruma zırhınızdır.
Elazığ'ın iklim koşulları nedeniyle yakıt sözleşmesi özellikle kritiktir; mevcut tedarikçi ile ne tür bir anlaşma yapıldığını, fiyat revizyon dönemlerini ve kalan stoku not alın. Kış aylarına yakın devir yapıyorsanız bu sözleşmenin durumunu birinci önceliğe alın.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını kişisel adınıza değil, site yönetimi adına açın ya da mevcut hesabın yetkisini güncelleyin. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de güven riski yaratır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin kaç aylık borcu var, hangi itiraz ya da anlaşmazlık süreci devam ediyor? Bekleyen faturaları (asansör bakımı, yakıt, ortak alan elektriği) tespit edin ve vadesi geçmiş olanları öncelikli işleyin.
Elazığ'da kış sezonu uzun geçtiğinden yakıt ya da doğalgaz faturası aidatın en büyük kalemi olabiliyor. Bu döneme ait ödenmiş ve ödenmemiş faturaları ayrıştırın; hesaplarda beklenmedik açık kalmaması için iki hafta sonraya bütçe taslağının temelini bu verilerle atın.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini içeren güncel bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu SMS ya da bir yönetim uygulaması; kanal ne olursa olsun tutarlı ve belgelenebilir olsun. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin; kağıt defteri kabul edilebilir ancak aramayla gelen taleplerin kaybolması riskini göz önünde bulundurun.
Bu hafta içinde site yönetim yazılımı araştırmaya da başlayabilirsiniz; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi araçları hazır sunan platformlar ilk aydaki iş yükünü belirgin biçimde azaltır.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesini (KMK m.37) taslak düzeyde de olsa hazırlayın. Elazığ'ın iklim takvimini baz alın: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de, çatı-yalıtım kontrolü kış öncesinde, olası kar kaldırma giderlerini bütçeye ekleyin. Deprem bölgesinde olduğunuz için DASK poliçesi ve ortak alan sigortasını yıllık takvime işleyin. Bu taslak, birkaç ay sonra yapacağınız genel kurulun hazırlık zeminini oluşturur.
Keban'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Elazığ il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığındadır; bu rakam il geneli ortalamadır ve binanın niteliğine göre önemli ölçüde değişir. Keban'daki bir apartman için konumunuz bu aralığın neresinde olacak, binaya özgü faktörler belirler: asansör var mı, güvenlik ve temizlik hizmeti alınıyor mu, merkezi ısıtma sistemi mi bireysel kombi mi kullanılıyor?
Aidatın yasal çerçevesi KMK m.20'ye dayanır. Aidat, arsa payına orantılı ya da eşit paylaşım yöntemiyle, genel kurulun onayladığı yıllık işletme projesi üzerinden belirlenir. Hukuki geçerliliği olan rakam genel kurul kararında yazılı olan rakamdır; yöneticinin tek taraflı belirlediği tutar bağlayıcı değildir.
Elazığ'da doğu Anadolu'nun sert karasal iklimi hâkimdir. Keban da bu iklim kuşağında yer aldığından yılın beş ile altı ayı ısıtma sezonu aktif geçer. Merkezi sistemlerde yakıt ya da doğalgaz kalemi aidatın en büyük bileşenine dönüşebilir; kalorimetre okuma sistemi yoksa paylaşım formülünü açıkça genel kurulda karara bağlamanız ilerideki tartışmaları önler. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat için banka havalesi veya online ödeme kanallarını tercih edin; elden nakit toplamak hem kayıp riskini hem de ileride ortaya çıkabilecek "ben ödedim" itirazlarını beraberinde getirir. Her ödeme için bankada iz olması en sağlıklı yoldur.
KMK m.20, geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini hükmeder. Pratikte önce yazılı hatırlatma yapılır, ardından ihtarname çekilir; bu aşamadan sonuç alınamazsa icra takibi gündeme gelir. Sürecin her adımını belgeleyin: tarihleri, gönderim yöntemlerini ve kat malikinin yanıtlarını kaydedin. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, ödeme geçmişi ve gecikme hesabı anlık takip edilebilir hale gelir.
Özellikle Elazığ gibi kış masraflarının yoğun olduğu bir ilde tahsilat düzeni kurulamadığında bina yönetimi yakıt faturasını ödeyemez hale gelebilir; bu nedenle düzenli tahsilat süreci hem mali hem de sosyal açıdan kritik bir disiplindir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Keban İçin Karar Rehberi
Bu kararın cevabı büyük ölçüde binanızın ölçeğine bağlıdır. Keban ve Elazığ'ın ilçe yapısında profesyonel yönetim şirketlerinin arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; bu gerçeklik kararı doğrudan etkiler.
| Kriter | Bireysel Yönetim | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 8–30 daire | 30+ daire veya çok bloklu site |
| Maliyet | Düşük (gönüllü emek) | Aylık yönetim ücreti (daire başı) |
| Uzmanlık | Mevzuat öğrenmek gerekir | Hukuki ve muhasebe deneyimi dahil |
| Şirket arzı (Keban/Elazığ) | — | Sınırlı; önce merkeze bakmak gerekir |
| Esneklik | Yüksek | Sözleşme çerçevesiyle kısıtlı |
Keban gibi ilçelerde en yaygın gerçekçi çözüm "gönüllü yönetici + iyi araç" kombinasyonudur. Üçüncü bir yol olarak: kendiniz yönetin, ancak ağır ve tekrar eden iş yükünü yazılıma devrederek zaman maliyetini asgari düzeye indirin. Bu seçeneği bir sonraki bölümde ayrıntılı olarak ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız uygulamada standart bir adımdır. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararının noter onaylı örneği veya karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesi uygulamasına göre küçük farklılıklar gösterebilir; Elazığ Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Banka hesabı site adına açıldıktan sonra tüm aidat ödemeleri ve gider ödemeleri bu hesaptan yapılmalıdır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmaktan kaçının; bu durum hem yasal sorumluluk riski hem de kat malikleriyle güven kaybı yaratır.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. Bu noktada mali müşavir desteği almak, olası cezai yaptırımlardan korunmanın en kısa yoludur. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan olarak toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündemle birlikte imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla tüm kat maliklerine iletilmelidir; gündemsiz çağrı geçersiz sayılabilir ve alınan kararlar iptal riskiyle karşılaşır.
İlk toplantıda karar alabilmek için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluk aranır (nisap). İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda katılan kat malikleriyle karar alınabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır; bu imzasız kalan karar sonradan itirazlara açık kalır.
- Çağrıda gündem maddelerini açıkça yazmayı ihmal etmek — sonradan alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
- Karar defterine toplantı tutanağını geçirmemek ya da imzalatmamak — ispat yükü yöneticiye düşer.
- Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamadan toplantıyı kapatmak — ikinci toplantı için süreyi takviminize işleyin.
Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreçleri düzenli ve belgelenebilir kılar; özellikle katılımı takip etmek ve oy kullanılan maddeleri kayıt altına almak için pratik bir çözümdür.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
"Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın."
Bu bölüme kadar biriken derdi bir düşünün: devir kaosunda kaybolmuş belgeler, tahsil edilemeyen aidatlar, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler ve kış aylarında patlak veren tesisat sorunları. SiteYönetim bu derdin her halkasına somut bir karşılık üretmek için tasarlandı.
AI Operatör: Onayınızla Çalışan Dijital Yardımcınız
Şubat aidatlarını tahsil etmeniz ve geciken sekiz daireye hatırlatma göndermeniz gerekiyor. AI Operatör'e bunu söylüyorsunuz ya da yazıyorsunuz. Sistem borçlu listeyi çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Gönderme kararı her adımda sizindir.
Keban'da Kasım'ın ilk haftasında kazan dairesi arızalandığını düşünün. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar ve yine onayınıza getirir. Onayladığınızda gönderilir, kayıt sistemde arşivlenir. Sert geçen Elazığ kışlarında bu hız farkı bir gecenin dondurucu soğuğunda binanızın ısınıp ısınamayacağını belirleyebilir.
Genel kurul yaklaşıyorsa: çağrı metni taslağı hazırlanır, gündem önerisi oluşturulur, vekâlet formları sisteme yüklenir, katılım takibi yapılır ve karar defterine geçirilecek tutanak sizin incelemenize sunulur. Her adımda siz onaylarsınız; yazılım karar almaz, uygular.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine karşı ne yapabilirsiniz? AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol haritası çıkarır: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra takibi eşiği. Cevap net, referanslı ve Türk hukuku çerçevesinde verilir.
Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde ya da hukuki durum karmaşıklaştığında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tasarım kararıdır; sizi gereksiz yere mahkemeye sürüklemek değil, süreci doğru anlamanızı sağlamak hedeftir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergeleri, duyuru sıklığı. Yönetimi devraldığınız ilk günkü karne puanı 54 olabilir; altı ay sonra 81'e çıktığında bunu genel kurulda rakamla gösterirsiniz. "İyi yönettim" iddiası yerine ölçülmüş bir performans tablosu sunarsınız. Yeni yöneticinin en büyük güven sorunu budur; karne bunu çözer.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özelleştirilmiş görünümleriyle erişir. Elazığ merkezde oturan ancak Keban'da dairesi bulunan bir malik borcunu, ödeme geçmişini ve site duyurularını kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portali sayesinde hesap şeffaflığı anlaşmazlık öncesinde sağlanır; bu özellik genel kurul toplantılarını daha sakin geçirir.
İlk Adım için 14 Gün
Bulut tabanlı çalışır, kurulum gerektirmez, tek apartmandan büyük sitelere aynı platform ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Keban'daki apartmanınız için apartman yönetim programını bugün başlatabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç farklı ritimde ilerler: para işleri her ay döner, operasyonel konular anlık ortaya çıkar, ihale ve büyük kararlar yılda birkaç kez gündem oluşturur. SiteYönetim'in modülleri bu üç ritme göre yapılandırılmıştır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi ile her dairenin ödeme durumu anlık izlenir. Elazığ'da merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre ya da sayaç paylaşımı modülü, ısıtma sezonundaki gider tartışmalarını ortadan kaldırır: tüketim hesaplanır, dairelere otomatik olarak dağıtılır. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri ile muhasebe kaydını düzenli tutar; gider paylaşımı ve sayaç okuma modülleri de bu kümenin parçasıdır. Aidat takip programı ile gecikme hatırlatmaları otomatik gider, tahsilat oranı raporlanır.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, teknik işletme süreci izlenir. Duyuru, SMS ve push bildirimi ile sakinler anında bilgilendirilir. Otopark ve ziyaretçi takibi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve belge arşivi aynı platformdan yürütülür. Elazığ'ın uzun kışlarında birden fazla arıza talebinin aynı anda gelmesi kaçınılmazdır; kayıt sistemi olduğunda hangi talebin öncelik aldığını belgeleyebilirsiniz.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı için teklif toplamak istediğinizde Keban'daki ya da Elazığ'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. İhale Portalı'nda üç teklifi yan yana görür, karşılaştırır ve genel kurulda belgeleriyle sunar. Bu şeffaflık hem maliyeti düşürür hem de "neden o firmayı seçtiniz?" sorusunu yanıtlar hale getirir. Site içi Mahalle Pazaryeri ise esnaf ve sakinler arasında ticaret ortamı oluşturur. Bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmaz; farklılaştırıcı olmalarının nedeni budur.
Sıranız sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; belgeler, kararlar, arıza geçmişi ve mali kayıtlar sistemde eksiksiz durur. Bu, H2-2'deki devir kaosuyla başlayan hikâyenin tam tersi bir kapanışıdır.
Elazığ ve Keban'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Keban'ın bulunduğu Elazığ bölgesi iki koşulun birden belirleyici olduğu az sayıda ilden biridir: sert ve uzun geçen kış ile yüksek deprem riski. Bu iki gerçeklik yönetim planınızı doğrudan şekillendirir.
Kış ve Isıtma Yönetimi
Elazığ'da ısıtma sezonu Ekim başında başlayıp Nisan'a uzanabilir. Merkezi ısıtma sistemlerinde yakıt ya da doğalgaz faturası aidatın ana belirleyicisi haline gelir; bireysel kombili binalarda ise ortak alan ısıtması (merdiven, bodrum) için ayrı bütçe kalemi zorunlu olur. Yıllık işletme projesini hazırlarken ısıtma sezonuna özgü bir yakıt bütçesi satırı açın ve geçmiş tüketim verilerinden yararlanın.
Kazan ve kombi bakımını Eylül'ün ilk yarısına çekin; Kasım'ı bekleyen yöneticiler arıza kuyruğunda beklemek zorunda kalır. Kar ve buz dönemlerinde bina girişi ve ortak alanların bakımı yöneticinin sorumluluğundadır; bu masrafı da bütçe taslağınıza dahil edin. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemindeki tartışmaları kaynağında keser.
Deprem Riski, DASK ve Güçlendirme
Elazığ ve çevresindeki deprem riski, DASK poliçesini yasal zorunluluğun ötesine geçirip pratik bir acil durum güvencesine dönüştürür. Yönetimi devraldığınızda DASK'ın tüm bağımsız bölümler için güncel ve geçerli olup olmadığını kontrol edin; eksik poliçe hem kat malikini hem yöneticiyi hukuki riske sokar.
Bina güçlendirme kararı alınması gerekiyorsa KMK'ya göre bu karar belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirir. Güçlendirme kararı ve ortak alan sigortası gündem maddelerini yıllık genel kurul takviminize dahil edin. Ortak alan sigortasının geçerliliğini ve teminat kapsamını da devir-teslim sırasında mutlaka sorgulayın.
Keban ve Çevresinde Site Yönetimi: Agin'den Sivrice'ye
Elazığ'ın ilçeleri birbirinden farklı konut dokusuna ve yönetim ihtiyacına sahiptir. Bu farklılığı iki kümeyle ele almak pratik bir çerçeve sunar.
Kentsel yoğunluklu ilçeler: Merkez ilçe ve Kovancılar, Baskil gibi Elazığ ovasına yakın, nüfusun görece yoğun olduğu ilçelerde çok katlı ve büyük daireli apartmanlar ağırlıktadır. Bu binalarda aidat miktarı yüksek, kat maliki sayısı fazla, dolayısıyla tahsilat takibi ve genel kurul koordinasyonu daha karmaşık bir hal alır. Profesyonel yönetim ihtiyacı burada daha erken ortaya çıkar. Elazığ geneli site yönetimi rehberimizde bu ilçelere özel bilgilere ulaşabilirsiniz.
Küçük ölçekli ilçeler: Keban, Agin, Alacakaya, Arıcak ve Maden gibi daha sınırlı nüfuslu ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır. Bu binalarda gönüllü yönetici modeli en gerçekçi çözüm olmaya devam eder; defter tutma, aidat takibi ve temel operasyonlar yöneticinin omuzlarında kalır. Palu ve Karakoçan gibi Fırat havzasına yönelik ilçelerde benzer bir yapı görülür.
Sivrice, kış koşulları Keban ile benzer olmakla birlikte daha dağlık bir arazi yapısına sahiptir; ortak alanların bakım maliyetleri bu coğrafyada farklılaşır. Bulut tabanlı bir platform olduğu için Keban'daki apartmanınız ile Elazığ merkezdeki bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetilebilir; ilçeler arasında mesafe yazılım için engel değildir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38, yöneticiyi vekil sıfatıyla görevlendirir ve verdiği zararlardan şahsen sorumlu tutar. Bu sorumluluk alanını daraltmanın en etkili yolu kayıt düzenini sıkı tutmak ve yasal yükümlülükleri zamanında yerine getirmektir.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamak ve kamera kayıtlarının saklanma süresini sınırlamak zorundasınız. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren listeler kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz ve amaç dışı kullanım KVKK yaptırımlarına yol açar.
Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimlerini zamanında yapmak ve iş güvenliği gerekliliklerini karşılamak yöneticinin sorumluluğundadır. Bu yükümlülüklerin güncel uygulamasını mali müşavirinizden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu süreçleri düzenli kılar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar Elazığ ve benzeri illerde yeni yöneticilerin ilk yılda en sık düştüğü tuzaklardır. Her biri gerçek hukuki ya da mali sonuç doğurur.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem yasal sorumluluk riski hem de kat malikleriyle güven erozyonu yaratır. Site adına ayrı hesap zorunludur.
- Elden nakit toplamak: İspat sorunu doğurur; "aldım" ile "almadım" arasında kalan her tutar anlaşmazlığa dönüşür. Banka kanalını kullanın.
- Karar defterini işlememek: İmzasız ya da eksik kalan tutanak, alınan kararların geçersiz sayılmasına zemin hazırlar. Her toplantıdan sonra imzalayın.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: KMK gereği çağrıda gündem maddelerinin açıkça yazılması şarttır; gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itirazlara açık kalır.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılar; olmayan işletme projesi aidat belirleme sürecini hukuki olarak zayıflatır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adalet sorunu yaratır; bu adaletsizlik genel kurulda ciddi gerilime yol açabilir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Elazığ'da kazan ve kombi bakımını Kasım'a erteleyen yöneticiler ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşır. Bakım randevusunu Eylül'ün ilk iki haftasına çekin; bu kural Keban dahil tüm Doğu Anadolu ilçelerinde geçerlidir.
İlk 30 gün planınız artık elinizde: devir-teslim tutanağı, site hesabı, aidat ve borç listesi, kış bakım takvimi ve işletme projesi taslağı. Mevzuat haritanız çıktı: KMK m.20, m.29-32, m.35, m.37 ve m.38'i doğru bağlamda öğrendiniz. Keban'ın uzun kışını ve Elazığ'ın deprem gerçeğini yönetim planınıza dahil ettiniz.
Tekrar eden operasyonları otomatiğe bağlamak için SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Sitenizin daire sayısını girip aylık aidatı önceden hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracına bakabilirsiniz. Site yönetim yazılımını bugün inceleyin.