Baskil'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Elazığ il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; ilin uzun ve sert kışları, yakıt kalemini bütçenin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Baskil ile Elazığ koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Baskil'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ile işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve ortak giderleri karşılamak, ortak alanların bakımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görev KMK m.35'te açıkça düzenlenmiştir; ihmal edilmesi halinde yönetici kişisel olarak sorumlu tutulabilir.
Baskil, Elazığ iline bağlı, il merkezine görece yakın, konut dokusunda ağırlıklı olarak orta ölçekli apartmanların yer aldığı bir ilçedir. Kentteki yapılaşma büyük ölçekli site komplekslerinden çok dört ile on katlı binalara dayanmaktadır; bu da yöneticinin çoğunlukla gönüllü bir kat maliki olduğu anlamına gelir. Elazığ genelinde yüzlerce apartman, her yeni dönemde sizinle benzer bir başlangıç noktasından yola çıkar: yığılan belgeler, bilinmeyen borçlar ve ilk genel kurulun yarattığı belirsizlik.
İyi haber şu: doğru sırayla ilerleyenler bu karmaşayı birkaç haftada düzene sokar. Kötü haber, sırayı atlayanlara bürokratik sorunların çığ gibi büyümesidir. Bu rehber sırayı belirler.
İlk 30 Gün: Baskil'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter
İlk hafta, eski yöneticiden alacaklarınızın listesiyle başlar. Bu liste en az şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri (doldurulmuş ciltler dahil), sitenin banka hesabına ait kartlar ve ekstreler, mevcut sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, sigorta), aktif ve vadesi geçmiş faturalar, kasa mevcudu ve makbuzlar, kat malikleri iletişim listesi, site yönetim planı. Tüm bu belgeler imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlanmalıdır. Tutanaksız devir, ileride çıkan borç ya da eksik belgeden sizi sorumlu tutabilir.
Elazığ'da binalarda zaman zaman kazan dairesi kayıtları veya merkezi ısıtma sözleşmeleri ayrı bir dosyada tutulur; bu dosyayı da devir kapsamına mutlaka dahil edin. Kış yaklaşmadan önce hangi tedarikçiyle hangi koşullarda çalışıldığını bilmek, ilk yönetim döneminizdeki en değerli bilgilerden biridir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını sitenin adına ya da apartman tüzel kişiliği adına geçirmeniz veya site hesabını yönetici sıfatıyla açmanız gerekir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi bir risk taşır. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daireler kaç aylık borçlu, gecikme tazminatı işliyor mu? Baskil'in kış koşullarında doğalgaz ya da merkezi ısıtma gibi kalemler büyük faturalar üretir; bu faturalardan hangisinin ödenip hangisinin beklendiğini net olarak görmeniz ikinci haftanın çıktısıdır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: daire kapısına asılan kağıt bildiri, WhatsApp grubu ya da dijital bir platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin; kayıt yoksa hizmet görülmemiş sayılır, anlaşmazlık çıktığında elinizde kanıt olmaz. Site yönetim yazılımı kullananlar, devir-teslim raporu ve arıza kayıt modülünü ilk günden devreye alarak bu haftayı daha kısa sürede kapatır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, izleyen döneme ait bir yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Taslak bütçenizi oluştururken Baskil'in iklim koşullarını göz önünde bulundurun: kazan veya kombi bakımının Eylül-Ekim aylarında yaptırılması, boru donmasına karşı önlemlerin Kasım başına kadar tamamlanması, çatı ve yalıtım kontrolünün kış öncesi yapılması bakım takviminizin sabit noktaları olmalıdır. Bütçenizi genel kurula sunmadan önce en az bir kez "sıfırdan hesapla" testiyle doğrulayın: gider toplamı aidat geliriyle örtüşüyor mu?
Baskil'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Baskil'e özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır; ancak Elazığ il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu, il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli ya da ortak ısıtma sistemli yapılarda üst banda, daha sade binalarda alt banda yakın değerler görülür. Baskil'deki binaların ağırlıklı yapısına göre, merkezi ısıtması olmayan ortalama bir apartmanda bu aralığın orta bandında konumlanmak makul bir başlangıç noktasıdır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, yönetim planında aksine hüküm yoksa arsa payına göre ortak gider payına katılır. Uygulamada pek çok bina eşit pay yöntemini benimser; bu tercih yönetim planında açıkça belirtilmeli ve genel kurul onayıyla resmileştirilmelidir. Baskil'in uzun kışlarında yakıt ya da doğalgaz kalemi aidatın en büyük gider bileşeni haline gelir; bu nedenle ısıtma giderini ayrı bir "yakıt aidatı" veya "ısıtma payı" başlığında tutmak, şeffaflık ve anlaşmazlık önleme açısından iyi bir pratiktir.
Sitenizin gerçek gider kalemlerini girerek daire başına düşen tutarı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; araç anında sonuç verir ve genel kurula götüreceğiniz taslak bütçeye veri sağlar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat için banka transferi ya da güvenilir bir dijital ödeme kanalı kullanın; elden nakit toplamak hem hesap açısından karmaşa yaratır hem de anlaşmazlık durumunda sizi savunmasız bırakır. Her ödeme banka kanalından geçtiğinde ispat otomatik olarak oluşur.
KMK m.20'ye göre, zamanında ödenmeyen aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (SMS veya e-posta yeterlidir, ancak belgeleyin), yanıt yoksa noter ihtarı, ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi. Hukuki süreç işletmek için tüm adımların kayıt altında olması zorunludur; "söyledim ama belgesi yok" durumu icra dairelerinde kabul görmez.
Baskil gibi küçük bir ilçede yönetici-malik ilişkisi genellikle yüz yüzedir; bu da yazılı hatırlatmayı atlayıp sözlü konuşmaya geçme eğilimini doğurur. Ancak bu eğilime direnmek, ileride yasal işlem gerektiğinde belge zincirini kurtarır. Aidat takip programı kullanıldığında hatırlatmalar otomatik gider ve her iletişim kayıt altına alınır; sizi sözlü dalaşlardan korur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Baskil İçin Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın ölçeğine bağlıdır. On dairenin altındaki apartmanlarda profesyonel şirket maliyeti genellikle getirisiyle orantısızdır; elli dairenin üzerinde veya çok bloklu yapılarda ise profesyonelleşme, yönetici üzerindeki iş yükünü anlamlı biçimde azaltır.
Baskil ve çevre ilçeler gibi orta ölçekli Anadolu ilçelerinde profesyonel site yönetimi şirketi arzı sınırlıdır. Büyük şehirlerin aksine bu illerde akredite ve deneyimli şirket bulmak zahmet gerektirebilir; bulunsa bile coğrafi uzaklık hizmet kalitesini düşürebilir. Elazığ merkezi kısmen bu boşluğu doldurmaktadır; Baskil'den ulaşım mesafesi göz önüne alındığında merkezdeki firmalar bir seçenek olarak değerlendirilebilir.
Baskil özelinde en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü bir kat maliki yöneticilik üstlenir, ağır bürokratik ve teknik işleri ise iyi bir araca devreder. Bu "üçüncü yol" hem maliyeti kontrol altında tutar hem de yerel bağı korur. İlerleyen bölümlerde bu yolun nasıl çalıştığını somut olarak göreceğiz.
| Kriter | Kendi yönetim | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 arası uygun | 40+ veya çok blokta avantajlı |
| Maliyet | Yazılım ücreti kadar | Aylık yönetim bedeli + KDV |
| Esneklik | Yüksek, yerinde karar | Sözleşme çerçevesinde |
| Yerel arz (Baskil) | Her zaman mevcut | Sınırlı, Elazığ merkezden |
| Hesap şeffaflığı | Yazılımla yüksek | Şirkete bağlı değişir |
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğu durumda vergi numarası gerekir. Bu numarayı almak için Elazığ Vergi Dairesi'ne başvurabilirsiniz; genellikle istenen belgeler şunlardır: yönetici atama kararını gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi, imza sirküleri. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden, gitmeden önce ilgili vergi dairesini arayıp teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla site ya da yönetim adına bir banka hesabı açabilirsiniz. Bu adım, kişisel hesabınızı site hesabı olarak kullanmanın doğurduğu karışıklığı ortadan kaldırır. Kişisel hesapta site parası tutmak hem yasal hem de pratik açıdan risktir: hesap bloke olduğunda tüm site bu karardan etkilenir; ölüm, ayrılma gibi durumlarda para ulaşılamaz hale gelebilir.
Sitenin kapıcısı, güvenlik görevlisi veya bahçıvanı gibi çalışanları varsa SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda aylık bildirimler ve prim ödemeleri zorunludur; güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce gündem belirtilerek kat maliklerine imzalı veya taahhütlü posta yoluyla çağrı gönderilmesi gerekir. Gündem maddesi yazılmayan çağrı ciddi bir usul hatasıdır; bu durumda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda nisabı (toplantı yeter sayısını) sağlamak için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğunu elde etmeniz gerekir. İlk toplantıda nisap sağlanamazsa, ikinci toplantıya katılanlar yeter sayı oluşturur. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesinin yazılmaması (kararlar iptale açık hale gelir), toplantı tutanağının imzasız bırakılması (hukuki geçerliliği tartışmalı olur), genel kurulu hiç yapmamanın "zaten herkes biliyordu" gerekçesiyle savunulması (KMK yıllık toplantıyı zorunlu kılar, bilgi-iletişim yetersayı koşulunu kaldırmaz). Çağrı metni hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve kararları dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümleri boyunca biriktirilen dertleri düşünün: devir kaosunu çözmek, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, Baskil'in sert kışında tesisat arızası. SiteYönetim'in tasarımı bu dertlerin her birine somut bir kestirme yol sunmak üzerine kurulu.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Pratik bir örnek: "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz — ya da sesli komut veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay düğmesine basmadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir ve tüm işlem kayıt altına alınır.
Baskil'in kış koşullarına özgü bir senaryo düşünün: kazan dairesinden arıza bildirimi geldi. AI Operatör arızayı kaydeder, sözleşmeli tesisat firmasına iş emri taslağı hazırlar ve size gösterir. Siz onaylarsanız iş emri gönderilir, saatler içinde ustanın kapıya gelme süreci başlar. Onaylamazsanız iş emri gönderilemez. Onay adımı, sistemin her zaman sizin kontrolünüzde çalışmasını garantiler.
Bir başka senaryo: genel kurul öncesinde çağrı metni ve gündem hazırlanması, vekâlet bildirimlerinin takibi, 15 günlük yasal sürenin otomatik hatırlatması. Hepsini tek tek takip etmek yerine AI Operatör sizi adım adım yönlendirir, siz onaylarsınız.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size pratik adımlar sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname gönderme zorunluluğu, icra takibinin hangi aşamada başlatılabileceği. Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüst sınır, sistemin güvenilirliğinin temeli.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, her apartman ya da siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, belge tamlığı gibi parametrelerden beslenir. Baskil'de yönetimi devraldığınız günkü karne 52 gösteriyorsa, altı ay sonra 79'a çıktığında bunu genel kurulda sayıyla kanıtlarsınız. "İyi yönettim" demek yerine karneyi gösterirsiniz.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından erişir. Yeni yönetici için en değerli fark şudur: Elazığ şehrinde yaşayan ama Baskil'deki apartmanın mülk sahibi olan malik, borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar, sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaf bir hesap görünümü sunduğundan genel kurullarda "rakamları gizliyor" tartışması yaşanmaz.
Ücretsiz Deneme ve Ölçek
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, tek bir daireden yüzlerce bağımsız bölüme kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Baskil'deki ilk yönetim ayınızı mevzuat dosyaları ve Excel tabloları arasında geçirmek yerine sistemi size çalıştırmaya bırakabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı genellikle üç farklı cephede savaşmayı gerektirir: para işleri, günlük operasyon ve ihale-tedarik süreçleri. SiteYönetim'in modülleri bu üç cepheye karşılık gelir.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, muhasebeyi en çok zorlayan konunun başında gelir. Aylık gider paylaşımı ve sayaç okuma, apartman muhasebe programı üzerinden yönetilir; e-Fatura entegrasyonu büyük sitelerde fatura karmaşasını ortadan kaldırır. Baskil'de merkezi ısıtma sistemi bulunan yapılarda kalorimetre veya sayaç verisi dairelere dağıtılır; kış faturası paylaşımındaki tartışmalar sona erer çünkü her daire kendi tüketimini sistemden görebilir. Aidat takip programı ise borçlu bildirimleri ve gecikme tazminatı hesaplarını otomatik olarak günceller.
Operasyon
Arıza ve bakım kayıtları, duyuru, SMS ve push bildirimleri, otopark-ziyaretçi takibi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi tek çatı altında çalışır. Baskil'de kış aylarında sık karşılaşılan tesisat sorunları için arıza kaydı açmak, süreci takip etmek ve kapatmak mobil uyumlu arayüzden dakikalar içinde yapılır.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül rakip yazılımlarda bulunmaz. İhale Portalı sayesinde Elazığ veya Baskil'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı yaptıracaksınız: üç firma teklifini sistemde karşılaştırır, en uygun olanı seçer ve kararı genel kurula belgesiyle sunar. Anlaşmazlık ortamı kalmaz çünkü süreç izlenebilir. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasında güvenilir bir ticaret ortamı kurar; "sitemizdeki elektrikçi kim?" sorusunun cevabı artık panelde hazır.
Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporunu tek tıkla üretirsiniz; bir sonraki yönetici devir kaosunu yaşamaz. Bu, H2-2'de konuştuğumuz devir sorununa en zarif kapanıştır.
Elazığ'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Elazığ ve Baskil, birden fazla yönetim riskini aynı anda barındıran coğrafi bir konumdadır: uzun ve sert kış mevsimleri ile bölgesel deprem riski. Yönetim planınızı bu iki eksen üzerine inşa etmemeniz, hem maliyeti hem de yasal riski artırır.
Uzun Kış ve Yakıt Bütçesi
Baskil'de ısıtma sezonu beş ila altı ayı aşabilir. Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda yakıt ya da doğalgaz kalemi aylık giderin en büyük bölümünü oluşturur. Bu durumu görmezden gelen bir yönetici, Ocak ayında nakit açığına düşer çünkü yakıt faturası, beklenenden erken ve büyük gelir. Eylül ayında kazan bakımını yaptırmak, kış ayları için kademeli yakıt depolaması planlamak ve kış-yaz aidat farklılaştırmasını genel kurulda onaylatmak bu riskleri önemli ölçüde azaltır.
Kar ve buzun oluşturduğu sorumluluk da göz ardı edilemez. Apartman önündeki kaldırım, avlu ve ortak parkın buz tutması halinde düşme kazalarından doğan sorumluluk yöneticiye yüklenebilir. Bakım takvimi ve bu alandaki tedarikçi listesini kıştan önce hazırlamak hukuki açıdan da koruyucudur.
Deprem Riski ve Zorunlu Sigorta
Elazığ ili, Türkiye'nin deprem riski yüksek bölgelerinden birindedir. Bu durum yöneticiye iki somut yükümlülük getirir. Birincisi DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası: her bağımsız bölüm için malik ayrı DASK yaptırır; ancak yönetici, sigorta yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğini takip etmeli ve genel kurulu bu konuda bilgilendirmelidir. İkincisi ortak alan sigortası: binanın taşıyıcı sistemleri, merdiven yuvası, çatı ve ortak tesisatları kapsayan sigorta, tüm maliklerin ortak kararıyla yaptırılır.
Bina güçlendirme kararı alınması gerektiğinde KMK özel bir nisap öngörür; bu konudaki kararları almak için yeterli oy toplandığından emin olmak, özellikle yaşlı bina stoğunda kritik bir sorumluluktur. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Baskil ve Çevresinde Site Yönetimi: Agin, Alacakaya, Aricak, Karakocan, Keban, Kovancilar, Maden, Merkez, Palu, Sivrice
Elazığ ili, yönetim ihtiyaçları açısından iki farklı kümeye ayrılabilir: il merkezi ve merkeze yakın gelişmiş ilçeler ile küçük ölçekli ve kırsal ağırlıklı ilçeler. Bu ayrım, hangi yönetim modelinin daha uygun olduğunu doğrudan etkiler.
Merkez ilçe, çok katlı konut sitelerinin ve daha yüksek oranda profesyonelleşme baskısının yaşandığı yerdir. Kovancılar, Baskil ve Keban gibi görece kentsel dokuya sahip ilçelerde çok katlı apartmanlar yaygındır; yöneticiler benzer bürokratik sorunlarla karşılaşır. Palu ve Karakoçan'da ise konut stoku hem daha küçük ölçekli hem de daha yeni yapılaşmanın izlerini taşır; bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli baskındır. Elazığ geneli site yönetimi rehberinde tüm ilçeler için geçerli temel kuralları bulabilirsiniz.
Ağın, Alacakaya, Aricak ve Sivrice gibi dağlık ve kırsal ağırlıklı ilçelerde az daireli apartmanlar baskındır. Bu binalarda defter tutma ve aidat takibinin basit bir sistemle yürütülmesi mümkündür; karmaşık muhasebe modüllerine geçmek için bina ölçeğinin bunu gerektirmesi gerekir. Maden ilçesi ise madencilik geçmişiyle şekillenmiş özgün bir konut dokusuna sahip olduğundan ortak alan sorunları öne çıkabilir. Bulut tabanlı bir sistem kullanıldığında Baskil'deki apartmanla Keban'daki ya da Palu'daki site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir; coğrafi mesafe yönetim kalitesini düşürmez.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK m.38'de düzenlenmiştir: yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve ihmalinden doğan zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk, günümüzde üç alanda somutlaşmaktadır: kişisel veri koruma, çalışan hakları ve kamera kullanımı.
KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında kat malikleri iletişim listesi, kamera kayıtları ve banka bilgileri kişisel veri sayılır. Ortak alanlara kamera takılması halinde aydınlatma metni hazırlanarak girişe asılması zorunludur; sakinler kameranın varlığından haberdar edilmelidir. İletişim listesi yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanlar istihdam edildiğinde SGK bildirimleri ve aylık prim ödemeleri başlar; iş güvenliği mevzuatı kapsamındaki yükümlülükler de devreye girer. Güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak denetim durumunda sizi koruyan bir kayıt sistemi oluşturur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu liste, Elazığ ve benzer illerde gönüllü yöneticilerin en sık düştüğü tuzakları özetlemektedir. Her madde yasal ya da finansal bir riski temsil eder.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem şeffaflık kaybına hem de yasal sorumluluğa yol açar; kendi hesabınız bloke olduğunda tüm site işlemleri durur.
- Elden nakit toplamak. Makbuz verilmiş olsa bile ispat zinciri kolayca kırılır; banka yoluyla tahsilat her zaman önce gelir.
- Karar defterini işlememek. Alınan her kararın imzalı karar defterine geçirilmesi zorunludur; defsiz karar yoktur, hukuki geçerlilik yoktur.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan çağrılara dayanan kararlar itirazla karşılaşabilir ve iptal riski taşır.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar; bütçe olmadan yönetim anlaşmazlıkla sona erer.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen maliki tolere etmek, düzenli ödeyenleri cezalandırmak anlamına gelir; yüzde beşe kadar gecikme tazminatı hem hak hem de caydırıcı araçtır.
- Baskil'de kış bakımını Kasım'a bırakmak. Kazan veya kombi bakımını Eylül-Ekim yerine Kasım'da yapmaya çalışan yönetici, tüm bölgedeki arıza kuyruğuyla karşılaşır; en erken Ocak randevusu verildiği ve binanın haftalarca soğukta kaldığı gerçek bir senaryodur. Bakım takvimini kışın başlamadan bitirin.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, sık yapılan hatalar elinizde. Geriye kalan tek adım, tekrar eden işleri sisteme bırakıp yönetici enerjinizi gerçekten karar gerektiren anlara ayırmak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, Baskil'deki tek daireden başlayabilirsiniz. Bütçenizi oluşturmadan önce aidat hesaplama aracını da açık tutun; gider kalemlerinizi girin, daire başına taslak aidatınızı dakikalar içinde görün.