Elazığ Merkez'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak. Elazığ genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları yakıt kalemini bütçenin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Merkez'in iklim koşullarının yönetim planınızı nasıl şekillendirdiğini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Elazığ Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız andan itibaren dört temel yükümlülük başlar: KMK m.35 gereğince karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu dört yükümlülük kâğıt üzerinde sade görünür; ancak pratikte her biri ayrı bir süreç disiplini gerektirir.
Elazığ Merkez, ilin idari ve ticari kalbi olarak diğer ilçelere kıyasla daha yoğun kentsel dokuya sahiptir. İl merkezine sıfır konumdaki mahalleler hem yeni inşaat sitelerini hem de eski apartman stoğunu bir arada barındırır. Bu durum yöneticiler için farklılaşan ihtiyaçlar doğurur: yeni sitelerde kapsamlı altyapı ve hizmet yönetimi, eski apartmanlarda ise kısıtlı bütçe ve çözüme kavuşmamış borç mirası. Her iki durumda da başlangıçta doğru adımları atmak, sonraki aylardaki olası anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.
Elazığ'daki yüzlerce apartman ve site bu süreci sizinle aynı dönemde yaşıyor. Doğru bir başlangıç rutini, hem yasal yükümlülükleri yerine getirmenizi kolaylaştırır hem de kat maliklerinin güvenini ilk günden kazanmanızı sağlar.
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği vardır: belgeleri eksiksiz teslim almak. Eski yöneticiden alınması gerekenler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defteri (son yıla ait), site banka hesabı cüzdanı ve ekstresi, kasa bakiyesi ve nakit varsa teslim belgesi, tüm aktif sözleşmeler (asansör, temizlik, yakıt, teknik servis), borç-alacak listesi. Bu belgelerden herhangi biri eksikse devir-teslim tutanağına "eksik teslim alındı" şerhini düşürün ve imzalatın. Elazığ'da kış aylarında yakıt sözleşmeleri kritik önem taşır; aktif tedarikçi sözleşmesi ve bakiye durumu ilk gün netleştirilmelidir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site hesabını kendi kişisel hesabınızdan kesinlikle ayırın; banka hesabını site adına ya da yönetim sıfatıyla açın. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: kim ne kadar borçlu, en son ne zaman ödeme yapıldı? Bekleyen faturaları gözden geçirin; Merkez'de merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt faturası, kış döneminde en büyük nakit çıkışıdır. Elazığ'ın uzun kış koşulları göz önünde bulundurulduğunda ısıtma sezonunda yeterli nakit rezervi tutmak mali yönetimin omurgasını oluşturur.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin kayıt altına alındığı bir sistem kurun; bu kayıtlar ilerideki uyuşmazlıklarda belgesel delil işlevi görür. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu listeyi, arıza kaydını ve borçlu takibini ilk günden hazır bulmak mümkün; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk haftalara göre tasarlanmış gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin zorunlu görevleri arasındadır. Bu taslakta Elazığ'ın iklim koşullarına göre bir bakım takvimi oluşturun: kombi ve kazan bakımı Eylül-Ekim döneminde yapılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde tamamlanmalı, tesisat don-çözülme dönemlerine karşı Mart başında gözden geçirilmelidir. Dört haftanın sonunda elinizde belgeli bir mali tablo, güncel bir maliki iletişim listesi ve bir yıllık gider tahmini bulunmalıdır.
Merkez'de Aidat Ne Kadar? Elazığ Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Elazığ genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve her binanın gerçek gider yapısına göre önemli farklılıklar gösterebilir. Merkez ilçesindeki eski apartmanlarda, özellikle asansör ve güvenlik hizmeti olmayanlarda, rakam alt banda yaklaşır. Buna karşın güvenlikli, asansörlü ve merkezi ısıtma sistemli yeni sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: giderler arsa payı ya da eşit pay esasıyla kat malikleri arasında paylaştırılır. Pratik süreç şöyledir: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, tahmini giderleri daire sayısına böler ve genel kurula sunar; genel kurul onayıyla aidat kesinleşir. Herhangi bir yönetici keyfi olarak aidat belirleyemez.
Elazığ Merkez'de aidatın en büyük belirleyicisi ısıtma sistemidir. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt gideri kış aylarında aidatın yüzde ellisini aşabilir; bu durum aidat planlamasını ısıtma sezonuna göre kalibre etmeyi zorunlu kılar. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı tahmini olarak görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir; elden nakit toplamak hem hesap tutarsızlıklarına hem de olası anlaşmazlıklara zemin hazırlar, bu nedenle önerilmez. Kat maliklerine site banka hesap numarasını yazılı olarak bildirin ve her ödemenin daire numarasıyla açıklama satırına girilmesini isteyin.
KMK m.20 uyarınca geciken aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hukuki süreç sıralaması şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, ardından icra takibi. Sürecin her aşaması belgelenmeli ve karar defterine işlenmelidir. Erken aşamada nazik ama kayıtlı bir hatırlatma, pek çok borcu icra öncesinde tahsil etmenizi sağlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik düzenlenir, borçlu listesi anlık güncellenir ve ödeme geçmişi her zaman belge niteliğinde tutulur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez için Karar Rehberi
Elazığ Merkez'de bu kararı vermeden önce binanızın ölçeğine bakın. Genel kılavuz olarak şu tabloyu kullanabilirsiniz:
| Bina Ölçeği | Önerilen Yaklaşım | Gerekçe |
|---|---|---|
| 8–20 daire, asansörsüz | Gönüllü yönetici + iyi araç | Gider sınırlı; profesyonel şirket maliyeti orantısız |
| 20–60 daire, asansörlü | Gönüllü yönetici + yazılım | İşlem hacmi yönetilebilir; otomasyon boşluğu kapatır |
| 60+ daire veya çok blok | Profesyonel şirket değerlendirilebilir | Zaman ve hukuki yük artar; şirket eşiği anlamlı |
Elazığ'ın orta ölçekli il yapısı göz önünde bulundurulduğunda, Merkez'de kentsel konut stoğu yoğun olsa da çok büyük site ve toplu yapı kompleksi görece azdır. Profesyonel şirket arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; gönüllü yönetici artı iyi yazılım kombinasyonu, Merkez'de en yaygın ve pratikte en işlevsel çözüm olmayı sürdürüyor. Üçüncü bir yol da var: işin idari ve tekrar eden kısmını yazılıma devredin, kendiniz yalnızca kararları onaylayın. Bu seçenek için H2-8'deki bölümde ayrıntı bulacaksınız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Bu işlem için genellikle şu belgeler istenir: kat maliklerinin genel kurul kararı fotokopisi (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik belgesi ve imzası, binanın tapu ya da adres belgesi. Belge listesi vergi dairesi uygulamasına göre küçük farklar gösterebilir; Elazığ Vergi Dairesi'ni önceden arayarak gerekli evrakı teyit etmenizi öneririz.
Hesap açıldıktan sonra site gelir ve giderleri yalnızca bu hesaptan akmalıdır. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır; ileride hesap veremezsiniz. Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik gibi çalışanlarınız varsa SGK yükümlülüklerinizi ve iş güvenliği gerekliliklerini mali müşavirinizle birlikte düzenleyin; bu alanda güncel uygulamalar değişkenlik gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı en az 15 gün önceden imzalı ya da taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine bildirilmeli ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz çağrı yapılırsa alınan kararlar daha sonra itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda geçerli karar için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. İlk toplantıda bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündemi atlamak, ikinci toplantı tarihini bildirmemek ve karar defterini imzalatmadan kapatmak. Bu üç hata kararın geçersizliğine zemin hazırlayabilir. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her süreç — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — SiteYönetim'in tek bir platform altında çözmeye çalıştığı dertlerin tam listesidir. Bu bölümde her birinin nasıl kapandığını somut senaryolarla göreceğiz.
AI Operatör: Komutla Çalış, Onayınla Gönder
Elazığ Merkez'de şubat ortasına geldiniz, 9 dairenin aidatı hâlâ ödenmedi. AI Operatör'e yazıyorsunuz: "Bu ayın geciken aidatlarını listele, her birine nazik bir hatırlatma hazırla." Sistem borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; gönderilip gönderilmediği kayıt altına alınır. Süreç hem şeffaf hem denetlenebilirdir.
İkinci senaryo Elazığ'ın kışına özgüdür. Aralık ayında kazan dairesi arızalandı; teknik servis şirketine iş emri göndermek gerekiyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Bu aşamada sistemde iş emri numarası, beklenen maliyet ve servis randevusu kayıt altındadır. Genel kurulda "kazan dairesine ne kadar harcandı?" sorusu belgeyle karşılanır.
Üçüncü senaryo genel kurula hazırlıktır. Toplantıdan 15 gün önce AI Operatör, yasal süreyi hesaplar, çağrı metnini ve gündemini taslak olarak sunar; vekâlet takip listesini hazırlar. Onayınızın ardından çağrılar iletilir, dijital karar defteri toplantı gününde açık bekler. "15 gün önceden çağrı" kuralını hatırlatma görevi artık sizin takviminizde değil, sistemdedir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Avukat Gibi Değil Avukata Hazırlık İçin
Aidatını 8 aydır ödemeyen bir kat malikine karşı ne yapabilirsiniz? AI Danışman bu soruya ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibi aşamaları. Önemli şerh: Danışman yol gösterir ve mevzuat çerçevesini sunar; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir ve size gerçekten faydalı bir araç olmasını sağlar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanlaması ve daha fazlası. Yönetimi devraldığınız gün karne 54 olabilir; altı ay sonra 81'e çıkınca genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine rakamı gösterirsiniz. Bu fark kat maliklerinin güvenini kalıcı biçimde inşa eder.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portaller mevcuttur. Merkez'de oturan ama başka şehirdeki birden fazla mülkünü yöneten bir malik, borcunu ve gider geçmişini kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi, gelir-gider tablosunu doğrudan kendi ekranında inceler; bu şeffaflık rutin hesap kavgalarının büyük bölümünü başlamadan bitirir.
Başlamak İçin 14 Gün Yeter
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, tek bir apartmandan büyük bir siteye aynı platform üzerinde ölçeklenir. Deneme süresi 14 gündür, kredi kartı bilgisi gerekmez. Yönetimi yeni devraldığınız ilk aylarda platformu ücretsiz kulanarak kararınızı vermeniz yeterlidir. Apartman yönetim programını incelemek ve ücretsiz denemeye başlamak için sayfayı ziyaret edebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç temel aşamadan geçer: para işlerini düzene sokmak, operasyonu akıtmak ve raporlama alışkanlığı kurmak. Her aşamada ihtiyaç duyulan modüller birbirine zincir gibi bağlanır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, ilk haftadan itibaren hesap hareketlerini kayıt altında tutar. Elazığ Merkez'de merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre/sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, kış faturasının daireler arasında tartışmasız dağıtılmasını sağlar; hangi dairenin ne kadar ısı tükettiği belgelenir, kış dönemi aidat kavgası biter. Apartman muhasebe programı e-Fatura, gider takibi ve işletme defteri tutumunu entegre yürütür; aidat takip programı hatırlatmaları otomatik olarak planlar.
Operasyon
Arıza ve bakım kaydı, her iş emrini başlangıçtan kapanışa belgelendirmek için tasarlanmıştır; Elazığ'ın donlu kış dönemlerinde tesisat acil müdahalelerinin takibinde bu modül kritik işlev görür. Duyuru, SMS ve push bildirimleri kat maliklerini doğrudan bilgilendirirken ziyaretçi ve güvenlik modülü giriş-çıkış kayıtlarını düzenler. Personel, bordro ve tedarikçi yönetimi, kapıcı ve teknik personele ait belgeleri merkezi bir alanda toplar.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı ihalesini ya da asansör bakım sözleşmesini nasıl sonuçlandırıyorsunuz? Geleneksel yaklaşımda tanıdık tedarikçiye fatura kesilir, süreç kayıt dışı kalır. Elazığ'daki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplamak artık mümkün: İhale Portalı'nda kapalı zarf yerine dijital teklif toplarsınız; üç teklifin karşılaştırmasını genel kurulda belgeleyerek sunarsınız. Site içi esnaf ve ticaret modülü de aynı yapıyla çalışır. Bu iki özellik rakip platformlarda bulunmaz ve küçük ihaleleri bile şeffaf hale getirir.
Devrettiğinizde Sıra Kolaylaşır
Raporlama, denetim ve devir-teslim modülü, tüm aylık işlemleri standart formatlarda kayıt altında tutar. Göreviniz sona erdiğinde bir sonraki yönetici defterleri, arıza geçmişini, aidat kayıtlarını ve sözleşmeleri eksiksiz teslim alır — devir-teslim bir öğleden sonraya sığar, H2-2'deki kaos senaryosu tersine döner.
Elazığ'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Elazığ Merkez, Doğu Anadolu'nun sert karasal iklimine tabi olduğundan yönetim planı bu gerçekliğe göre kurulmalıdır. Kış 5-6 ay sürebilir, don eşiğinin uzun süre altına düşen sıcaklıklar tesisat, ısıtma ve ortak alan bakımını yılın en kritik gündem maddesi haline getirir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt gideri kış aylarında aidatın yarısını geçebilir. Bu nedenle işletme projesini hazırlarken yakıt kalemi için gerçekçi bir yüksek senaryo öngörülmeli, yıllık aidat kış ve yaz dönemine göre kalibre edilmelidir. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan ısıtması (merdiven, bodrum, giriş holü) için ayrı bir bütçe kalemi tutulur; bu gider küçük görünse de karşılanmadığında şikâyetlere yol açar. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar, Buz ve Kaldırım Sorumluluğu
Elazığ'da kar yağışlı dönemlerde apartman önündeki kaldırım ve ortak alanların temizliği yöneticinin sorumluluğunda değerlendirilir. Kayma ve düşme kazalarında sorumluluk tartışmaları yaşanmaması için kar temizleme ve tuzlama protokolünü yazılı olarak belirleyin ve karar defterine geçirin. Buz çözücü tuz stoku kış öncesinde hazır bulundurulmalıdır.
Deprem Riski, DASK ve Bina Sigortası
Elazığ deprem riski yüksek bir ilde yer aldığından DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) güvencesi yasal zorunluluktur. Yönetici sıfatıyla ortak alanların sigorta durumunu kontrol etmek, eksik ya da süresi dolmuş poliçeleri yenilemek sizin görevinizdir. Binanın güçlendirilmesi söz konusu olduğunda KMK'nın bu konudaki karar nisabını ve süreci binanızın yönetim planıyla birlikte değerlendirin; hukuki sürecin karmaşık olduğu durumlarda bir meslektaş avukattan görüş alınması önerilir.
Tesisat Don-Çözülme Koruması
Mart ayında don döneminin sona ermesiyle birlikte çözülme kaynaklı tesisat sorunları sıklıkla gündeme gelir. Bodrum su tesisatının don-çözülme döneminde izlenmesi ve çatlak tespitinin erken yapılması, büyük onarım masraflarının önünde geçer. Kış bakım takvimini Eylül-Mart aralığını kapsayacak şekilde işletme projesine ekleyin.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Agin'den Sivrice'ye Elazığ İlçeleri
Elazığ'daki site yönetimi ihtiyacı Merkez'le sınırlı değildir. İl geneli için kapsamlı bilgiye Elazığ geneli site yönetimi sayfasından ulaşabilirsiniz. İlçeler arasında ölçek ve yapı farklılıkları, yönetim yaklaşımını da doğrudan etkiler.
Kentsel yoğunlukta öne çıkan ilçeler: Merkez, nüfus ve konut yoğunluğu bakımından ilin en kapsamlı site yönetimi ihtiyacını barındırır; hem eski apartman stoku hem de yeni inşaat projeleri mevcuttur. Kovancılar ilçesinde ise sanayi bölgesine yakın konut alanlarında çalışan nüfusun yoğunluğu aidat düzeni açısından farklı bir pratik gerektirir. Karakoçan, orta büyüklükteki yapı stoğuyla gönüllü yönetici modelinin yaygın sürdüğü bir ilçedir.
Küçük ölçekli ve kırsal dokusu ağır basan ilçeler: Agin, Alacakaya ve Arıcak'ta az katlı ve az daireli yapılar ağırlıktadır; buralarda yönetim genellikle basit defter düzeniyle gönüllü bir kat maliki tarafından yürütülür. Baskil, Keban ve Sivrice ilçelerinde konut sayısı görece sınırlı olduğundan aylık tahsilat ve ortak gider paylaşımı ön plana çıkar. Palu ve Maden'de ise hızlı nüfus hareketlerinin etkisiyle kiracı-malik dengesi ve genel kurul katılımı kimi zaman güçleşebilir.
Bulut tabanlı bir yönetim platformunun Elazığ'ın ilçeleri için en belirgin avantajı şudur: Agin'deki bir apartman ile Merkez'deki büyük bir site, kurulum gerektirmeksizin aynı panel üzerinden yönetilebilir. Yönetici birden fazla mülkü takip ettiğinde ilçeden ilçeye dosya taşımaya gerek kalmaz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatını üstlendiğinizde bazı yasal sorumluluklar otomatik olarak devreye girer; bunları bilmek karmaşık değildir ve çoğu basit önlemlerle karşılanabilir.
Kamera sistemleri varsa KVKK kapsamında kamera kayıt aydınlatma metninin bina girişinde ve yönetim kurulu ilanında asılı olması gerekir. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK kayıt yükümlülüğü ve iş güvenliği önlemleri (özellikle merdivenler, kazan dairesi, çatı gibi riskli alanlarda) uygulanmalıdır; güncel yükümlülükleri bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir.
KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla görevini ifa eder ve kasıt ya da ihmalinden doğan zarardan kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk korkutucu değil; düzenli kayıt, şeffaf hesap ve zamanında alınan kararlarla kolaylıkla yönetilebilir. KVKK uyum ve yasal belge arşivi modülü aydınlatma metinlerini ve zorunlu kayıtları düzenli tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Elazığ Merkez'den Dersler
Yeni yöneticilerin tekrar eden hataları büyük ölçüde belgelenmiş ve önlenebilir niteliktedir. Aşağıdaki liste deneyimden derlenen gerçek tuzaklardır:
- Kişisel hesapta site parasını tutmak: Hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk yaratır; hesabınızın site giderleri için bloke edilmesi ya da ileride hesap veremez hale gelmeniz mümkündür.
- Elden nakit toplamak: Kayıt dışı kalan her tahsilat, ileride "ben ödememiştim" itirazına zemin hazırlar. Tüm tahsilatı banka üzerinden yapın.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul kararları, yönetici atama ve görev değişiklikleri karar defterine işlenmeden yasal geçerlilik kazanmaz.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar sonradan itirazla karşılaşabilir; çağrıda gündem zorunludur.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37'nin öngördüğü yıllık işletme projesi hazırlanmadığında aidat belirsizleşir, gider kontrolü zorlaşır.
- Gecikme tazminatı uygulamamak: Ödeme yapan kat malikleri gecikenlerin yükünü üstlenir; tazminat uygulamak haktır ve genel kurulda onaylanmış bir karara dayanıyorsa hukuki zemini sağlamdır.
- Kazan bakımını Kasım'a bırakmak: Elazığ'da kış erkenden gelir; Eylül ortasına kadar kazan ve kombi bakımını yaptırmayan yöneticiler ilk soğukta servis kuyruğunun sonuna düşer ve kat maliklerinin ısınama şikâyetiyle karşılaşır. Bakım takvimini işletme projesine yazın ve Eylül'ün ilk haftasında servisi arayın.
Elazığ Merkez'de ya da Elazığ'ın herhangi bir ilçesinde yönetimi yeni devraldıysanız, ilk 30 günlük planınız artık elinizde. Devir-teslim tutanağından kazan bakımına, aidat belirleme yönteminden genel kurul çağrısına kadar her adım bu rehberde. Tekrar eden ve zaman alan idari işleri yazılıma devredip yalnızca kararları onaylamak isterseniz SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyebilirsiniz — kredi kartı bilgisi gerekmez, kurulum yoktur. 14 gün ücretsiz deneyin. Aylık aidatınızı tahmin etmek için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.