Beydağ, İzmir'de site & apartman yönetim sistemi

Beydag'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; Beydag'ın yapı dokusu ve ölçeğine göre bu aralığın hangi bandında kalacağınız, genel kurulda onaylayacağınız işletme projesine göre şekillenecek. Ege kıyısındaki ılıman iklimiyle Beydag'da havuz ve bahçe işletmesi, sezonluk kiracı sirkülasyonu ve uzaktan malik iletişimi, apartman yönetiminin gündemini İç Anadolu ilçelerinden farklı kılar. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, DASK ve ortak alan sigortası yükümlülüklerini, resmi kayıt işlemlerini ve işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi Beydag koşullarına göre bulacaksınız.

Beydag'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenir: Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 çerçevesinde defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık kâğıtta sade görünür; ancak devir kaosu, bekleyen faturalar ve bilgi eksikliği bir araya gelince ilk haftalar bunaltıcı olabilir.

İzmir, Türkiye'nin en büyük ve en köklü kentsel alanlarından biridir. Beydag ise bu büyük ilin görece sakin, ölçeği daha insani olan bir ilçesidir. Aynı soru ve aynı süreçler İzmir genelinde binlerce yönetici tarafından sizinle aynı dönemde yaşanmaktadır; yalnız değilsiniz, ancak sürecin üstesinden gelmek sizin sorumluluğunuzdadır. Bu rehber o sorumluluğu taşımanızı kolaylaştırmak için yazıldı.

Beydag'daki konut stoğu büyük ölçüde orta katlı apartmanlar ve küçük-orta ölçekli sitelerden oluşmaktadır. Yeni inşa edilmiş sosyal tesisli kompleksler ile daha eski, yalnızca ortak merdiven ve çatıdan oluşan binalar aynı ilçede bir arada bulunmaktadır. Yöneticilik yükümlülüklerinizin ağırlığı bu yapı tipine göre değişecek; ancak yasal çerçeve her ikisi için aynıdır.

İlk 30 Gün: Beydag'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

Yönetimi devralmanın en kritik belgesi devir-teslim tutanağıdır. Eski yöneticiden şunları eksiksiz alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı cüzdanı veya ekstresi, kasa mevcudu, sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, peyzaj, güvenlik), borç-alacak listesi ve sitenin elindeki tüm anahtarlar. Bu belgeleri almadan imzalayacağınız herhangi bir tutanak, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda sizi güçsüz bırakır. Tutanağı iki nüsha düzenleyin, her iki taraf da imzalasın.

Envanter sırasında özellikle şunlara dikkat edin: banka hesabındaki bakiye tutanakla örtüşüyor mu, vadesi geçmiş faturalar var mı, devam eden icra veya hukuki süreçler var mı. Beydag'da ılıman Ege iklimi nedeniyle havuz veya bahçe hizmeti gibi mevsimlik sözleşmeler de devralma kapsamında olabilir; bunları ayrıca listeleyin.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Site adına açık ya da devralınan banka hesabının sadece site işlemlerine tahsis edildiğinden emin olun; kişisel hesabınızla karıştırmak hem hukuki hem güven açısından ciddi sorun yaratır. Bu haftanın önceliği aidat borçlusu listesini çıkarmak ve bekleyen faturaları tespit etmektir. Beydag'daki sitelerde yaz aylarında havuz ve bahçe bakım harcamaları belirgin biçimde artabilir; bu kalemleri bütçenizde ayrı tutun. Sezonluk kiracı sirkülasyonu olan yapılarda aidat borçlusu profili değişkendir; malik ile kiracı arasındaki sorumluluk paylaşımını ilk haftadan netleştirin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital portal; hangisini seçerseniz tutarlı kullanın. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta kurun; sözlü bildirimler takip edilemez. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yeni hesap dönemine ait yıllık işletme projesini hazırlayıp genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu proje, tahmini giderleri ve bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını gösterir; genel kurulun onayından geçer. Beydag'da yaz sezonunda artan havuz ve bahçe giderleri ile sezonluk kiracı yoğunluğunun yaratacağı operasyonel yük, bu bütçede ayrı kalemler olarak yer almalıdır. Deprem kuşağında yer alan İzmir'de DASK poliçelerinin yenileme tarihleri ve ortak alan sigortası da bütçenizin sabit kalemleri arasına girmelidir.

Beydag'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İzmir genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu rakam bir ortalamadır; Beydag'daki yapı tipine göre farklılık gösterir. Asansörsüz, bahçesiz küçük bir apartman alt bandda kalırken havuzlu, güvenlikli, sosyal tesisli bir site üst banda yaklaşabilir ya da bu bandı aşabilir.

Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 düzenler: aidat, arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir esas üzerinden hesaplanır ve genel kurul tarafından onaylanan işletme projesine dayanır. "Geçen yıl ne ödüyorduk" sorusu bir başlangıç noktası olabilir, ancak kesin rakam her zaman gerçek giderlerin hesaplanmasıyla bulunmalıdır.

Beydag'da aylık aidat miktarını belirleyen başlıca kalemler şunlardır: temizlik hizmetleri, asansör bakım sözleşmesi, elektrik faturaları (ortak aydınlatma, asansör motoru), havuz ve bahçe işletmesi, güvenlik görevlisi ücreti (varsa), bina sigortası primleri ve DASK. İzmir aktif bir deprem kuşağında yer aldığından ortak alan sigortasını sitenizin yıllık bütçesinde sabit kalem olarak tutun. Aidat hesaplama aracını kullanarak sitenizin gider kalemlerini girin ve daire başı aylık aidatı somut olarak görebilirsiniz.

Aidat belirlenirken sık düşülen hata, yalnızca sabit giderleri hesaba katmak ve sezonluk maliyetleri görmezden gelmektir. Beydag'da yaz aylarında havuz kimyasalı, peyzaj bakımı ve artan misafir/kiracı trafiğinin yaratacağı ek operasyonel yük, işletme projesine yazın öncesinden yansıtılmalıdır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatının en sağlıklı yolu banka havalesi veya online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak kayıt tutmayı zorlaştırır, anlaşmazlık riskini artırır ve profesyonel bir yönetim anlayışıyla bağdaşmaz. Maliklerden her ayın belirli bir tarihine kadar site hesabına yatırmalarını isteyin; bu tarih genel kurulda ya da yönetim planında kararlaştırılmış olmalıdır.

Ödemeyi geciktiren kat malikine önce nazik yazılı bir hatırlatma gönderin. Gecikme devam ederse KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Tazminat da dahil ödeme gelmezse noter ihtarı gönderilir; icra takibi son adımdır. Tüm bu aşamaların kayıt altında tutulması hem olası davaların zeminini güçlendirir hem de şeffaflığı artırır. Aidat takip programı ile ödeme hatırlatmaları otomatik iletilir, gecikme takibi eksiksiz tutulur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Beydag İçin Karar Rehberi

Beydag ölçeğinde bir ilçede profesyonel site yönetimi şirketleri faaliyet göstermekle birlikte seçenek sayısı İzmir merkezi ilçelere kıyasla sınırlı olabilir. Bu gerçek, gönüllü yönetici ile iyi araç kombinasyonunu en yaygın ve çoğu zaman en pratik çözüm haline getirir.

Seçiminizi daire sayısına, zaman kaynaklarınıza ve sitenizin karmaşıklığına göre yapın. Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ancak ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararının onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi, apartmanın adres bilgisi ve tapu ya da yapı ruhsatına ilişkin belge. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; İzmir'deki bağlı bulunduğunuz vergi dairesini arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına ayrı bir banka hesabı açın. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de kat maliklerinin güveni açısından ciddi risk taşır. Hesap hareketleri her zaman hesap ekstresiyle belgelenebilir durumda olmalıdır.

Sitede çalışan personel (kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi) varsa SGK yükümlülüğü de doğar. Bu çalışanların sigorta prim ödemeleri ve iş güvenliği gereklilikleri için bir mali müşavirden destek almanız önerilir; vergi ve SGK mevzuatı değişkendir, genel bilgi yeterli olmayabilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, sitenizin en yüksek karar organıdır; aidatları, işletme projesini ve yöneticinin seçimini onaylar. KMK m.29 uyarınca yılda en az bir kez toplanması zorunludur. Toplantı yapılmazsa kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak toplantı yapılmasını talep edebilir.

Toplantıya çağrı, en az 15 gün öncesinden yapılmalıdır; çağrıda gündem yer almalıdır. Çağrının iadeli taahhütlü mektup ya da elden imzalatma yoluyla yapılması, ispat açısından güvenlidir. İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının yarısından fazlasının temsil edilmesi gerekir. Çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir.

Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve katılanlar tarafından imzalanır. Üç sık yapılan hata şunlardır: gündem belirtmeden çağrı yapmak (bu durumda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir), karar defterini imzalatmayı unutmak ve nisap (toplantı yeter sayısı) hesaplamasını hatalı yapmak. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini aynı platformda yönetmenizi sağlar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümler size ilk 30 günün haritasını verdi: devir kaosu, aidat takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler. SiteYönetim bu dertlerin her birini somut senaryolarla çözmek için tasarlandı. Aşağıda her özellik, önce o özelliğin çözdüğü dert üzerinden anlatılıyor.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Asistan

Devir-teslim sonrası ilk tahsilat ayına girdiniz; 12 dairenin 4'ü aidatını ödemedi. Şubat aidatlarını topla, geciken 4 daireye nazik hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Gönder dediğinizde iş tamamlanır, kayıt düşülür.

İkinci senaryo Beydag'ın Ege kıyısı gerçeğine bağlıdır: Haziran başında havuz pompası arızalandı. AI Operatör'e durumu bildiriyorsunuz; arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar, onayınızla gönderir. Siz ne pompayı aradınız ne de tekrar arayıp sormak zorunda kaldınız; süreç belgelenmiş ve kayıt altına alınmış oldu.

Üçüncü senaryo: Genel kurula iki hafta kaldı, çağrı metni ve gündem hazırlanmalı. AI Operatör KMK'nın 15 günlük süresini size hatırlatır, taslak metni oluşturur, vekâlet formu taslağını ekler ve onayınızla sisteme yükler. Her adımda onay sizde; AI ön hazırlığı tamamlar.

Uzakta oturan bir mülk sahibi var; İstanbul'dan ya da yurt dışından aidat durumunu soruyor. Malik, kendi portalından bakiyesini görür, ödeme yapar, arıza bildirir; sizi aramasına gerek kalmaz. Bu, Beydag gibi yazlık ve ikinci konut sahipliğinin bulunduğu ilçelerde zaman kazanmanın doğrudan yoludur.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" Bu soruyu SiteYönetim'in AI Danışman'ına sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt alırsınız: hatırlatma, gecikme tazminatı, noter ihtarı, icra sırası. Seçeneklerin hukuki gerekçesi de yanıt içinde yer alır. Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz ve bunu size açıkça söyler. Bu dürüstlük şerhi bilinçlidir: doğru yönlendirme güven inşa eder, abartılı vaatler değil.

Sitenin Karnesi: Kanıtlanabilir Hesap Verme

SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı çıkarır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula sunulan belge eksiksizliği, yasal uyum göstergeleri gibi ölçütler bu puanı oluşturur. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karneyi 6 ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Kat malikleri soyut övgü yerine somut tabloyu görür.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portal ekranlarından sisteme girer. Beydag'da yazlık veya ikinci konut sahibi olan malikler için bu özellik özellikle değerlidir: İstanbul'daki ya da yurt dışındaki malik, aidat borcunu, arıza taleplerini ve genel kurul kararlarını kendi ekranından takip eder, sizi telefona boğmaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar: muhasebe kayıtlarına erişimi olan denetçi, olağanüstü toplantı çağrısına gerek kalmadan giderleri inceleyebilir. Daha az iletişim karmaşası, daha az anlaşmazlık.

14 Gün Ücretsiz Başlangıç

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum yapmadan tarayıcıdan başlarsınız. Tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; ilk 30 günlük yol haritanız için tam zamanıdır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılı kronolojik bir yolculuktur: devir sonrası mali fotoğraf, ilk aidat döngüsü, yaz sezonunun operasyonel yükü, genel kurul ve devir-teslim. Aşağıdaki modüller bu yolculuğun her durağında devreye girer.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, her dairenin ödeme durumunu anlık gösterir. Aidat takip programı gecikme hatırlatmalarını otomatikleştirir; siz yalnızca onay verirsiniz. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülü, gider kayıtlarını, banka hareketlerini ve e-Fatura akışını tek ekranda tutar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, Beydag'daki sitelerde bahçe sulama veya havuz su sayacı gibi ortak tüketim kalemlerini dairelere orantılı dağıtır; dönem sonundaki itirazları başlamadan keser. Tüm bu kayıtlar işletme defterinin dijital karşılığını otomatik olarak oluşturur.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü, teknik işletme süreçlerini kayıt altına alır: arıza açılır, atanır, takip edilir, kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü; genel kurul çağrısından su kesintisi bildirimine kadar tüm iletişimi belgeli kılar. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, personel ve tedarikçi yönetimi ile sigorta ve belge arşivi modülleri, Beydag'daki orta ölçekli bir sitenin tüm operasyonel ihtiyacını kapsar.

Rakipte Olmayan İki Özellik

İhale Portalı ve Mahalle Pazaryeri, SiteYönetim'in diğer apartman yönetim yazılımlarında bulunmayan özellikleridir. İzmir'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da peyzaj hizmetleri için kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; üç teklifin karşılaştırmasını genel kurulda belgeleyerek sunarsınız. Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin birbirleriyle ve yerel esnafla güvenli biçimde ticaret yapmasına olanak tanır; sosyal doku güçlenir.

Yılın sonunda yöneticilikten çıktığınızda ya da sıra değiştiğinde, tüm belgeler, kararlar, muhasebe kayıtları ve arıza geçmişi sistemdedir. Devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız ilk hafta kaosunun tam tersi.

Beydag'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Beydag, İzmir'in deprem kuşağında yer alan bir ilçesidir. Bu gerçek yönetim planınızı üç noktada doğrudan etkiler.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

DASK zorunlu deprem sigortası, İzmir'de her konut için yasal zorunluluktur. Yönetici olarak bireysel dairelerin DASK poliçesinden sorumlu değilsinizdir; ancak ortak alanlar (merdiven, çatı, bodrum, teknik hacimler) için ayrı bir sigorta yaptırılıp yaptırılmayacağı genel kurul kararına bağlıdır. Bu kararın yıllık işletme projenizde yer almasını ve bütçeye yansıtılmasını öneririz. Bina güçlendirme kararı söz konusuysa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca gerekli çoğunluk nisabının (toplantı yeter sayısının) sağlanması gerekir; bu konuda hukuki danışmanlık almanızı öneririz.

Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Yönetimi

Beydag'da yaz aylarında kiracı ve misafir yoğunluğu artabilir; kısa dönem kiralamalar da yapı topluluğunun gündemine girebilir. Yönetim planınızda kısa dönem kiralamaya ilişkin bir hüküm varsa buna uyum talep etme yetkisine sahipsinizdir; yoksa bu konu genel kurulda karara bağlanabilir. Sezonluk kiracı sirkülasyonu, aidat borç takibini güçleştirebilir; malik ile kiracı arasındaki ödeme sorumluluğu baştan netleştirilmeli ve yazılı kayıt altına alınmalıdır.

Yaz boyunca İstanbul veya başka şehirlerden gelen yazlık malikleri, site ile iletişim kurmak için genellikle telefona veya mesajlaşma gruplarına yaslanır. Dijital portal bu yükü önemli ölçüde azaltır; malik bakiyesini, kararları ve arıza durumunu kendi ekranından takip eder.

Havuz ve Bahçe Bakım Takvimi

Ege ikliminin getirdiği uzun yaz sezonu, havuz ve bahçe bakım maliyetlerini Beydag'daki aylık aidatın belirleyici kalemlerinden biri yapar. Mayıs başında havuz kimyasalı kontrolü, haziran başında filtre ve pompa bakımı, eylül sonunda kapanış prosedürü; bu takvimi işletme projenize Ocak'ta yansıtırsanız bütçe sürprizi yaşamazsınız. Bahçe sulama sistemi olan sitelerde sayaç paylaşımı modülü su tüketimini dairelere adil dağıtmanın en kısa yoludur.

Beydag ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlam

Beydag, İzmir'in geniş kentsel ve yarı kırsal dokusu içinde kendine özgü bir yere sahiptir. İzmir geneli site yönetimi rehberini incelediğinizde karşılaşacağınız sorun ve çözümlerin büyük bölümü Beydag için de geçerlidir; ancak ilçeden ilçeye yapı dokusu ve ölçek değişir.

Bayrakli ve Bornova gibi yoğun kentsel ilçelerde çok bloklu büyük siteler ve profesyonelleşmiş yönetim şirketi arzı öne çıkar. Karşiyaka ile Buca'da orta ölçekli apartman stoku ağırlıklıdır; gönüllü yönetici modelinin en yaygın olduğu doku burasıdır. Cesme, Guzelbahce ve Karaburun gibi kıyı ilçelerde sezonluk doluluk ve yazlık konut yönetimi ön plana geçer; Beydag bu açıdan bu kıyı ilçe grubuna yakın bir profil sergiler.

Bergama ve Dikili kuzey İzmir'in daha sakin, büyük ölçüde tarım ve turizm odaklı ilçeleridir; buralardaki apartman yönetimi daha az karmaşık olmakla birlikte yasal çerçeve aynıdır. Aliaga ve Cigli'de sanayi yakınlığının getirdiği işçi konutu stoku ve daha yoğun kiracı sirkülasyonu yönetim gündemini farklılaştırır. Foca ve Karaburun'un küçük ölçekli kıyı yapısı, Beydag ile benzer sezonsal dinamikler taşır.

Gaziemir, Balcova ve Karabaglar gibi merkeze yakın ilçelerde ise kentsel dönüşüm projeleri ve yeni yapı stoğunun getirdiği toplu yapı yönetimi soruları giderek daha fazla gündemdedir. Bayindir gibi kırsal ağırlıklı ilçelerde az daireli küçük apartmanlar egemendir; defterin sade tutulması ve gönüllü yönetimin sürdürülmesi çoğu zaman yeterlidir.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Beydag'daki küçük bir apartmanla İzmir merkezindeki büyük bir sitenin aynı platform üzerinden yönetilmesine olanak tanır; kurulum veya yükleme gerekmez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) çerçevesinde kat malikleri iletişim listesi, banka bilgileri ve kamera kayıtları kişisel veri kapsamındadır. Ortak alanlara güvenlik kamerası kurduysanız görünür bir yerde aydınlatma metni bulundurmanız gerekir; bu metni eksik bırakmak idari yaptırım riskini artırır. İletişim listesini üçüncü kişilerle paylaşmayın ve yalnızca yönetim amaçlı kullanın.

Sitede çalışan personel (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) için SGK bildirim yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri doğar. Bu yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmemesi idari para cezasına yol açabilir; güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; ağır ihmal veya kasıtla verilen zararlardan doğrudan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilgi gerektiren bir çerçevedir: hangi kararların genel kurul onayına, hangilerinin yöneticinin tek başına alabileceği kararlar arasında kaldığını bilmek sizi hem korur hem de güçlendirir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Kendi banka hesabınızda site kasasını yönetmek hem hukuki sınırı siler hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına ayrı hesap açın, ilk günden.
2. Elden nakit tahsilat yapmak. Makbuzsuz elden toplanan para tartışma kaynağına dönüşür. Tüm ödemeler banka kanalıyla alınsın; kayıt eksiksiz tutulsun.
3. Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararlar hukuki geçerlilik taşımaz. Her toplantı kararı deftere geçirilmeli ve katılanlar tarafından imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. KMK, toplantı gündeminin çağrıda yer almasını gerektirir. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. Yıllık işletme projesi olmadan aidat miktarını belirlemek keyfi bir uygulama görünümü verir ve hukuki zemin zayıflar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulanmadığında zamanında ödeyen kat maliklerine karşı ödemeyenlerin dolaylı olarak ödüllendirildiği bir eşitsizlik doğar. KMK m.20 size bu yetkiyi vermektedir; kullanın.
7. Devir-teslim tutanağı almadan görevi devralmak. Önceki dönemde oluşmuş borçlar, eksik belgeler ya da süregelen anlaşmazlıklar tutanaksız devralındığında sizin sorumluluğunuzda gibi görünür. Tutanağı imzalatmadan devralmayın. Beydag gibi sezonluk hareketliliğin yüksek olduğu ilçelerde bu hatayı yapma; geçmiş dönem havuz ve bahçe faturalarının sürpriz olarak karşınıza çıkması muhtemeldir.