Foca'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Foca'nın ılıman sahil iklimi ve belirgin turizm mevsimi bu aralıktaki konumunuzu doğrudan belirliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Foca koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Foca'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük sizi karşılar. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şöyle sıralanır: karar defteri ve işletme defterini eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak ve harcamak, ortak alanları (merdiven, asansör, bahçe, havuz) bakımda tutmak, genel kurula hesap vermek.
Foca, İzmir iline bağlı ılıman iklimli bir kıyı ilçesidir. Yazın yoğunlaşan turizm nüfusu ve sezonluk doluluk değişimleri, yönetim takvimini etkilemektedir: havuz, bahçe ve güvenlik giderleri yaz başında tepe noktasına ulaşırken, kış aylarında daha sakin bir operasyonel dönem söz konusu olur. Bunun yanı sıra İzmir ili genelinde deprem riski yüksektir; bu durum DASK sigortası, ortak alan sigortası ve gerektiğinde bina güçlendirme kararı almak gibi ek sorumluluklar getirir. Tüm bu dinamikleri bilmek, yöneticiliğe hazırlıklı başlamanızı sağlar.
Paniğe gerek yok: her görev öğrenilebilir ve belgelenebilir. Önünüzdeki sayfalarda bu sürecin tamamını adım adım bulacaksınız.
İlk 30 Gün: Foca'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen belge ve zimmet üzerine kuruludur. Eski yöneticiden şunları fiziksel olarak alın ve devir-teslim tutanağına bağlayın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı veya hesap ekstresi, kasa sayımı, tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, peyzaj, güvenlik), borçlu ve alacaklı listesi. Tutanağı her iki taraf da imzalamalı; bir nüsha size, bir nüsha eski yöneticiye kalmalıdır. İmzasız devir, ileride hukuki belirsizlik yaratır.
Foca'daki sahil sitelerinde ek olarak şunları kontrol edin: havuz ve plaj alanı bakım sözleşmeleri, sezonluk çalışan bordroları (yaz için alınan geçici personel kayıtları), yat yanaşma izni veya özel iskele gibi varsa özel tesis sözleşmeleri. Bu belgeler standart apartman devir tesliminde yer almaz ama kıyı sitelerinde kritik öneme sahip olabilir.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına (kişisel hesabınıza değil, yönetim adına) geçirin ya da yeni bir site hesabı açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın; hangi dairelerin kaç ay gecikmeli olduğunu tek tek kayıt altına alın. Bekleyen faturaları tespit edin: elektrik, su, temizlik, bahçe, havuz bakımı gibi kalemler genellikle dönem devri sırasında ödenmemiş bırakılır.
Foca'da özellikle dikkat edin: yazlık malikler kışın başka şehirde ikamet ettiğinden bazı aidat borçları "yazın toplamak için bekletelim" anlayışıyla birikim yapar. Bu geleneği devam ettirmek yerine online tahsilat ve düzenli yazışmayla tahsilatı yıl boyu sürdürmek nakit akışını dengeler.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin; ad, telefon, e-posta ve ikamet/yazışma adresi bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yönetim amacı dışında kullanmayın ve güvenli saklayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, e-posta veya site içi uygulama bunların başında gelir. Arıza ve talepleri kayıt altına alacak bir yöntem kurun; not defteri de olsa sistematik olsun. Site yönetim yazılımı bu üç haftalık altyapıyı ilk gün hazır getirir; iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu tablosu tek ekranda görünür.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca hazırlamanız gereken yıllık işletme projesinin taslağını bu hafta oluşturun. Taslak; geçen dönemin gerçek gider kalemlerine, beklenen zam ve değişikliklere, planladığınız büyük gider ve yenileme işlemlerine dayanmalıdır.
Foca'ya özgü bakım takvimi önerileri: havuz açılışı ve kimyasal bakımı için Nisan-Mayıs; bahçe ve sulama sistemi kontrolü Mart; bina dış cephe kontrolü sonbahar öncesinde; asansör yıllık zorunlu bakımını Temmuz turizm yoğunluğu öncesinde planlayın. Deprem güvenliği açısından bina ortak sigorta poliçelerini ve DASK bildirimlerini bu dönem içinde gözden geçirin.
Foca'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Foca'ya özgü resmi bir aidat istatistiği yayınlanmamaktadır; İzmir genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu geniş aralık, Foca'daki konut çeşitliliğini doğrudan yansıtır: İlçe merkezindeki eski apartman blokları aralığın alt bandına yakın kalırken, havuz, 24 saat güvenlik ve profesyonel bahçe hizmeti sunan kıyı siteleri üst bandın üzerinde de seyredebilir.
Aidat nasıl belirlenir? Temel yöntem şudur: Yıl boyunca oluşacak tüm ortak giderler (elektrik, su, temizlik, bakım, personel, sigorta, yönetim giderleri) toplanarak bütçe oluşturulur. Bu bütçe, KMK m.20 uyarınca ya dairelerin arsa payıyla ya da eşit paylaşım yöntemiyle bölüştürülür. Yönetim planı hangi yöntemi belirliyorsa ona uyulur; iki yöntem birden uygulanamaz. Oluşturulan işletme projesi genel kurulda onaylanarak kesinleşir.
Foca'da aidatı şekillendiren başlıca kalemler şunlardır: havuz ve deniz bölgesi bakımı, bahçe sulaması, yazlık sezona hazırlık için sezonluk işçilik, yaz boyunca artan su ve enerji tüketimi, güvenlik personeli maliyeti. Kısa dönem kiralama yaygın olan sitelerde sakin devir hızı yüksektir; bu durum kapı güvenliği ve ziyaretçi takibini de ek bir gider kalemi yapar. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Tahmini Aylık Aidat Aralığı | Temel Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Merkez eski apartman (asansörsüz) | ₺600–₺900 | Temizlik, elektrik, bina bakımı |
| Şehir merkezi yeni site (asansörlü, otoparklı) | ₺900–₺1.500 | Asansör bakımı, güvenlik, otopark |
| Kıyı sitesi (havuz, bahçe, güvenlik) | ₺1.400–₺2.200+ | Havuz kimyasalı, peyzaj, sezonluk personel |
Tüm rakamlar İzmir geneli ortalama tahmindir; sitenizin gerçek bütçesi belirlediğiniz hizmet düzeyine ve o yılın gider artışlarına göre farklılaşır. Son sözü işletme projeniz ve genel kurul kararı söyler.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka havalesi, EFT veya online ödeme altyapısıyla toplayın; elden nakit kabul etmekten kaçının. Nakit tahsilat hem kayıp ve hata riskini artırır hem de sizi anlaşmazlık durumunda ispat güçlüğüyle karşı karşıya bırakır.
Ödemeyen kat malikine karşı izleyeceğiniz yol şu sıradadır: ilk adım, yazılı hatırlatma ile gecikme tazminatını bildirmektir. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir; bu oran kanunla belirlenmiş bir üst sınırdır. Yazılı hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa noter kanalıyla ihtarname gönderin. İhtarname de sonuçsuz kalırsa icra takibi başlatabilirsiniz; alacak, mahkeme kararına gerek kalmadan ilamsız icra yoluyla takip edilebilir. Tüm bu süreçte tarihli yazılı iletişim belgelerinizin eksiksiz olduğundan emin olun.
Foca'daki kıyı sitelerinde özellikle dikkat gerektiren bir durum: yazlık malikler kışın uzakta ikamet ettiğinden, hatırlatmalar ve bildirimler bazen aylarca ulaşmadan kalabilir. Elektronik tebligat ve kayıtlı e-posta bu boşluğu kapatmanın en güvenilir yoludur. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları ve gecikme bildirimleri hem yazlık hem daimi sakinlere düzenli olarak iletilir; siz tek tek aramak zorunda kalmazsınız.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Foca İçin Karar Rehberi
Foca'da yönetim modelinize karar verirken ölçek belirleyicidir. On sekiz daire ve altındaki eski apartman bloklarında gönüllü yönetici modeli hem daha yaygın hem de ekonomik açıdan daha mantıklıdır. Yüz daire üzerindeki büyük kıyı sitelerinde ise profesyonel bir yönetim şirketi ciddi bir seçenek hâline gelir.
Profesyonel site yönetimi şirketiyle çalışmanın avantajları şöyle sıralanabilir: mevzuat takibini şirket üstlenir, muhasebe ve personel bordrosu organize edilir, hizmet kalitesi sözleşmeyle güvence altına alınır. Dezavantajları ise açıktır: aylık yönetim bedeli aidat üzerine ek yük getirir, kararların bir kısmı sahadan uzakta alınabilir ve şirketin yüksek müşteri portföyü olduğunda ilçe özelindeki detaylar gözden kaçabilir.
Küçük ve orta ölçekli yönetimlerde giderek yaygınlaşan üçüncü bir yol daha var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Aidat takibi, arıza kaydı, belge arşivi ve genel kurul hazırlığı gibi tekrarlayan işler yazılım katmanında otomatiğe bağlandığında yöneticinin haftalık iş yükü önemli ölçüde azalır. Bu seçeneği aşağıdaki ürün bölümünde ayrıntılarıyla ele alıyoruz.
- 10 daireden küçük apartman: Gönüllü yönetici + temel yazılım kombinasyonu genellikle yeterlidir.
- 10–80 daire arası: Gönüllü ya da seçilmiş yönetici + kapsamlı yönetim yazılımı en yaygın ve uygun maliyetli tercih.
- 80 daire üzeri veya çok bloklu site: Profesyonel yönetim şirketi değerlendirilebilir; sözleşmede yetki sınırlarını net belirleyin.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site veya apartman adına banka hesabı açmak, yöneticiliğin ilk haftasında tamamlamanız gereken en kritik işlemdir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın; bu durum hem hukuki açıdan risk yaratır hem de denetçi ve kat maliklerine güvensizlik sinyali verir.
Süreç şu adımlardan oluşur. Önce bağlı olduğunuz vergi dairesinden yönetim adına bir potansiyel vergi numarası alın. Bunun için genellikle şu belgeler istenir: genel kurul ya da kat malikleri kararının noter onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi, yönetici seçim kararının bir nüshası. Belge listesi İzmir'deki her vergi dairesinde küçük farklılıklar gösterebileceğinden Foca Vergi Dairesi Müdürlüğü'nü önceden arayarak güncel belge listesini teyit etmenizi öneririz.
Vergi numarasını aldıktan sonra bu numarayla bir bankada site adına vadesiz hesap açın; internet bankacılığı yetkisini de yönetici sıfatıyla alın. Site personeli (kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi) çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikler de gündeme gelir. Bu konuları bir mali müşavir aracılığıyla yürütmeniz, hem SGK cezalarından hem vergi uyumsuzluklarından korunmanızı sağlar.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Yönetici seçildiğinizde ya da devir teslim aldığınızda yakın dönemde bir olağan ya da olağanüstü genel kurul toplamanız büyük olasılıkla gerekecektir. KMK m.29-32 bu sürecin çerçevesini çizer.
Toplantı tarihi belirlendikten sonra en az 15 gün öncesinden tüm kat maliklerine gündemli çağrı yapılır. Çağrı imzalı olmalı; ilk toplantıda malikler hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu sağlamalıdır — buna nisap (toplantı yeter sayısı) denir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı günü için aynı çağrıda bilgi verilmişse ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan malikler ile yönetici tarafından imzalanır.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şudur: gündem maddesi belirtmeden çağrı yapmak (bu kararların iptale açık kalmasına yol açar), çağrıyı 15 günden kısa süre önce bildirmek, karar defterini toplantı sonrası günlerce imzalatmadan bekletmek. Bu hataları yapmamak için toplantı öncesi kontrol listesiyle çalışın. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, gündem takibini, vekâlet kaydını ve dijital karar defterini tek platformda tutar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar sıraladığımız her sorunu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, yazlık maliklerle iletişim kopukluğu — SiteYönetim'in yapısı bu dertlerin her birine somut bir cevap verecek biçimde tasarlanmıştır.
AI Operatör: Rutini Otomatiğe Bağlayın, Kontrolü Elinizde Tutun
AI Operatör, doğal dil komutlarını yönetim işlemine dönüştüren bir yapay zeka asistanıdır. Nasıl çalışır? Şöyle bir komut yazın: "Temmuz aidatını ödemeyen 4 daireye nazik bir hatırlatma gönder, borç ve gecikme tazminatı tutarını da belirt." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş mesaj taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj iletilmez; siz görmeden hiçbir şey gönderilmez.
Foca'daki sahil sitelerine özgü bir senaryo düşünelim: Haziran başında havuz filtre pompası arızalandı. "Havuz arızası bildir, sözleşmeli servis firmasına iş emri çıkar" diye yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla servise iletir. Turizm sezonunun başında saatlerce telefonla uğraşmak yerine birkaç dakika içinde süreç başlamış olur.
Genel kurul için ayrı bir senaryo: "15 Ağustos genel kurulu için çağrı hazırla, gündem maddelerini şunlar olsun." AI Operatör tarih hesaplamasını yapar, yasal süreyi kontrol eder, çağrı metnini oluşturur ve onayınız ardından paylaşıma hazır hâle getirir. 15 günlük yasal süreyi kaçırma riskini ortadan kaldırır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme
Yöneticilerin sıkça sorduğu sorular vardır: "Aidatını dokuz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Bina ortak alanını kiralayabilir miyiz, karar nisabı ne?", "Deprem sonrası güçlendirme kararı nasıl alınır?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve güncel mevzuata dayanarak bu sorulara KMK çerçevesinde yanıt verir. Hangi adımların yasal zemine oturduğunu görürsünüz; gereksiz bir hukuki süreç başlatmaktan kaçınırsınız.
Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir, öncelikli seçenekleri sıralar; dava aşamasında ya da karmaşık anlaşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir; yanlış güven yaratmamak, size gerçekten işe yarar bilgi sunmak için.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan otomatik bir Karne sunar. Puana giren ölçütler arasında tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve kapanma süresi, yasal uyum durumu, belge eksiksizliği ve sakin memnuniyeti yer alır. Yeni yönetici olarak devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamla kanıtlarsınız. Genel kurulda en güçlü argüman budur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özelleştirilmiş portalından erişir. Foca'daki kıyı sitelerinde çok yaygın olan bir durum: yazlık malik başka şehirde ya da başka ülkede ikamet ediyor ve aidat borcunu öğrenmek için sizi aramak durumunda kalıyor. Malik portalıyla borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi telefonundan görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise mali şeffaflığı doğrudan destekler; denetçi tüm gider ve gelir hareketlerini bağımsız olarak inceleyebilir, bu da kat malikleri arasındaki güven ortamını güçlendirir.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan yüzlerce daireli büyük kıyı sitesine kadar ölçeklenir. Foca'daki sitenizi sisteme eklemek bir öğleden sonra sürmez. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri yeni yöneticinin ilk yılını kronolojiyle yedirerek ele alındığında ne anlama geldiğini en iyi şekilde görürsünüz.
Para işleri: Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatma sistemi işin ilk ayından itibaren devreye girer. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu tüm gider ve gelir hareketlerini kayıt altına alır; dönem sonu işletme defteri yazıcıdan çıkmaya hazır olur. Foca'daki kıyı sitelerinde yazlık malikin portal üzerinden borcunu ödeyip makbuzunu anında alması tahsilat oranını görünür biçimde artırır. Aidat takip programı üzerinden sezonluk değişkenleri (yaz-kış gider farkı, güvenlik personeli değişimi) ayrı bütçe kalemleri olarak izleyebilirsiniz.
Operasyon: Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, atama yapılır, kapanış onayı alınır; tüm süreç tarihli ve belgeli. Duyurular SMS, e-posta ve uygulama bildirimiyle tek tıkta iletilir; yaz sezonunda yoğunlaşan sakin trafiğini yönetmek kolaylaşır. Ziyaretçi ve otopark takibi, güvenlik görevlisinin elindeki sisteme entegre çalışır. Personel ve tedarikçi yönetimi, bordro takibi ve tedarikçi sicili aynı platformda tutulur. Sosyal tesis (havuz, teras, toplantı salonu) rezervasyonu sakinlerin kendi portalından yapılır; çakışma riski ortadan kalkar. Sigorta poliçeleri, DASK bildirim tarihleri ve ortak alan acil durum planları belge arşivinde hazır bulunur.
Rakipte olmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Foca'daki büyük kıyı sitelerinde yıl boyu yapılan ihale süreçleri düşünün: çatı koruyucu kaplama, asansör bakımı, peyzaj ve bahçe yenileme, havuz altyapısı. İhale Portalı sayesinde ilçedeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz; teklifleri karşılaştırarak genel kurulda belgeleyebilirsiniz. "Kimin kimi önerdiği bilinmiyor" şüphesini teklifin dijital izi ile kapatırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi hizmet ve ticaret ilişkisini organize eder: tesisatçı, boyacı, ev bakımı gibi hizmetleri arayan sakinle bölgede hizmet sunan esnaf buluşur. Bu iki modül rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.
Devir teslim raporlama modülüyle kapatmak gerekirse: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm kayıtlar, borç-alacak tablosu, sözleşmeler ve arıza geçmişi zaten sistemde eksiksiz duruyor. Devir teslim bir öğleden sonra sürer; H2-1'de anlattığımız kaotik ilk hafta yaşanmaz.
Foca'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Foca'nın coğrafi ve iklimsel özellikleri, site yöneticisinin kararlarını doğrudan etkiler. Bu koşulları bilmeden standart bir yönetim planı uygulamak, sonbaharda sizi hazırlıksız yakalayan sürprizler getirebilir.
Sezonluk Doluluk ve Yazlık Malik Yönetimi
Foca'da pek çok konut biriminin sahibi kışın başka şehirlerde ikamet etmektedir. Buna bağlı olarak şu sorunlar düzenli yaşanır: aidat ödemelerinin sezona yığılması, arıza bildirimlerinin gecikmesi, genel kurul katılımının düşük kalması. Bu nedenle yazlık ve yıl boyu ikamet eden sakinleri birbirinden ayıran bir iletişim ve tahsilat stratejisi kurun. Tüm bildirimlerin e-posta ve kayıtlı elektronik posta yoluyla da iletilmesi, uzakta ikamet eden maliklere yasal tebligat için önemlidir.
Kısa Dönem Kiralama ve Site Düzeni
Foca'da tatil amaçlı kısa dönem kiralama yaygındır. Bu durum yönetici açısından ek düzenlemeler gerektirir: ziyaretçi girişi ve güvenlik protokolü, ortak alanların yoğun kullanım dönemindeki temizlik ve bakım sıklığı, komşuluk şikayetlerinin artış ihtimali. Genel kurulda kısa dönem kiralama konusunda bir site iç yönetmeliği veya ortak karar oluşturmanız ilerleyen dönemde size hem hukuki dayanak hem de uygulama zemini sağlar.
Deprem Hazırlığı ve Sigorta Yükümlülükleri
İzmir il genelinde deprem riski yüksektir; bu durum Foca'yı da kapsamaktadır. Her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası yasa gereğidir; yönetici olarak sigorta yenileme tarihlerini takip etmek ve eksik poliçeleri kat maliklerine bildirmek sorumluluğunuzdadır. Ortak alanlara yönelik ek sigortanın güncel olup olmadığını kontrol edin. Binanın yapısal durumuna ilişkin ciddi bir endişe varsa, güçlendirme kararı için genel kurulda KMK'nın öngördüğü çoğunluk şartını (yapının güçlendirilmesi özel önem taşıyan kararlar arasındadır) karşılamanız gerekir. Acil durum iletişim planınızı ve tahliye prosedürünüzü belge arşivinde hazır bulundurun; SiteYönetim'in belge yönetimi modülü bu dosyaları her zaman erişilebilir tutar.
Havuz ve Bahçe Bakım Takvimi
Foca'daki kıyı sitelerinde havuz kimyasal denetimi, filtre bakımı ve sağlık teftişi yasal zorunluluk taşır. Yaz sezonu öncesinde (Nisan-Mayıs) havuz açılış bakımını, ilgili belgelendirmeyi ve gerekirse belediye tescilini tamamlayın. Sezon sonu kapatma bakımını ise Ekim ayı sonuna kadar bitirin. Bahçe sulama sistemini Mart başında kontrol ettirmeniz, yaz sıcaklarında oluşabilecek arıza maliyetinden çok daha düşük bir harcamadır.
Foca ve Çevresinde Site Yönetimi: Aliağa'dan Karaburun'a İzmir İlçeleri
Foca'da edindiğiniz yöneticilik deneyimi, İzmir'in geniş ilçe ağındaki koşulları da anlamanıza yardımcı olur. İzmir'in kıyı ilçeleri iki farklı profil oluşturur.
Birinci küme, Foca gibi belirgin turizm ve yazlık konut ağırlıklı kıyı ilçeleridir: Çeşme ve Karaburun bu grubun en net örnekleridir. Bu ilçelerde yazlık malik iletişimi, sezonluk tahsilat döngüsü ve kısa dönem kiralamadan doğan kurallar benzer şekilde belirleyicidir. Güzelbahçe ise hem yazlık hem yıl boyu ikamet dengesiyle Foca'ya en yakın profili sergiler.
İkinci küme, kentsel dokuda büyüyen ve yüksek katlı yeni site ağırlıklı ilçelerdir: Bayraklı, Bornova, Buca, Karabağlar ve Çiğli bu gruba girer. Buradaki yöneticiler genellikle çok bloklu toplu yapı sorunlarıyla ve 100+ daireli sitelerin karmaşık muhasebesiyle boğuşur. Gaziemir ve Balçova ise sanayi-konut karma dokusuyla karma bir profil çizer.
İzmir'in kuzey kıyı şeridinde Aliağa sanayi komşuluğuyla farklı bir bağlam sunarken, Dikili ve Bergama daha kırsal ve küçük ölçekli apartman stoklarıyla gönüllü yönetici modelinin öne çıktığı ilçelerdir. İç kesimlerde Bayındır ve Beydağ ise küçük konut stokuna sahip, muhasebe ve toplantı düzeni açısından basitleştirilmiş bir yönetim anlayışının yeterli olduğu bölgelerdir.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Foca'daki kıyı sitesiyle Bergama'daki apartman aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir. İzmir geneli site yönetimi için kapsamlı rehberimize de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı bazı yasal yükümlülükleri de beraberinde getirir; bunları bilmek, karmaşık görünen konuları basit adımlara indirger.
KVKK kapsamında kamera kayıtları: Güvenlik kamerası kullanan sitelerde kat maliklerini ve ziyaretçileri aydınlatma metniyle bilgilendirmeniz zorunludur. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla tutulmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalı ve yasal saklama süresi aşımında silinmelidir. Giriş-çıkış noktalarına aydınlatma metni asmak bu yükümlülüğün en görünür parçasıdır.
İletişim listesi ve kişisel veriler: Kat malikleri ve sakinlere ait iletişim bilgileri kişisel veri niteliği taşır. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın; pazarlama ya da üçüncü taraflarla paylaşmaktan kaçının. Yöneticilik göreviniz sona erdiğinde listeyi yerine bırakın, kopyasını saklamayın.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, aylık prim ödemesi ve iş güvenliği eğitimi yasal zorunluluktur. Foca'daki kıyı sitelerinde yaz aylarında sezonluk personel alınması yaygındır; geçici iş ilişkisinde de SGK yükümlülüğü devam eder. Güncel oranları ve belge listesini mali müşavirinizle teyit edin.
KMK m.38 kapsamında yönetici sorumluluğu: Yönetici, vekil sıfatıyla hareket eder ve kusurlu davranışları nedeniyle kat maliklerine karşı sorumlu tutulabilir. Kasıt ya da ihmal aranan bir sorumluluk türüdür; kararlarınızı karar defterine işlemek, harcamalarınızı belgelendirmek ve genel kurula düzenli hesap vermek sizi bu riskten büyük ölçüde korur. KVKK uyum belgeleri ve yasal arşivleme için site yönetim platformu aydınlatma metinlerini ve belge kayıtlarını hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hataların her biri gerçek yöneticilerin deneyimlerinden derlenmektedir; yaygın pratiklere dayanan uyarılardır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelir ve giderleri yöneticinin kişisel banka hesabında izlendiğinde hem hukuki risk hem güven krizi doğar. Site adına ayrı hesap her zaman zorunludur.
- Elden nakit toplamak. Makbuz dahi kesilse elden nakit tahsilat anlaşmazlıklarda ispat güçlüğü yaratır. Tüm ödemeler banka kanalına yönlendirilmeli ve dijital iz bırakmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, kararların hukuki geçerliliğini zayıflatır; devir aşamasında da ciddi kayıp yaratır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddesi belirtilmemiş toplantılarda alınan kararlar, itiraz hâlinde iptale açık hâle gelebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Proje olmadan aidat belirleme keyfi görünür; denetçilere hesap vermek güçleşir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Vaktinde ödeyen kat malikini korumak için gecikme tazminatını uygulamak hem hakkınız hem sorumluluğunuzdur. Uygulamadığınızda zamanında ödeyen malikler haksız yük taşır.
- Foca'da havuz ve deniz tesisi bakımını sezon başına bırakmak. Haziran ilk haftasında havuz bakım şirketini aramak, Nisan'dan yer ayırtmak yerine kuyruğun sonuna geçmek demektir. Sezon öncesi (Nisan) bakım takvimi kurmayan yönetici, yaz yoğunluğunda temin edilemeyen usta ve geciken başlangıç tarihiyle karşılaşır. Planlı bakım hem maliyet hem konfor açısından daima daha iyi sonuç verir.
İlk 30 gününüzün planı var, mevzuat haritanız var, sık yapılan hataların listesi elinizde. Bunları uygulamak için tek gereken artık doğru araçtır. SiteYönetim'i Foca'daki sitenize eklemeniz birkaç dakika sürer; aidat takibinden genel kurul hazırlığına, AI destekli danışmanlıktan ihale portalına kadar tüm modüller ilk günden çalışmaya başlar. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Karar vermeden önce gider tahminlerinizi hesaplamak isterseniz aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.