Çiğli, İzmir'de site & apartman yönetim sistemi

Cigli'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 arasında seyrediyor; Cigli'nin bina tipine ve konumuna göre bu aralıkta farklı bir noktaya düşebilirsiniz. İzmir'in ılıman sahil iklimi havuz ve bahçe sezonları, uzakta yaşayan yazlık malikler ile bölgenin yüksek deprem riski bu listeye ek maddeler ekler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Cigli koşullarına özgü yönetim pratiklerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Cigli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticiliği devraldığınız anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar ve işletme defterini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak ve muhasebeleştirmek, ortak alanların bakım ile onarımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük kâğıt üzerinde basit görünür; pratikte ise onlarca alt işlemden oluşur.

Cigli, İzmir il merkezine yakın konumuyla kentsel dönüşüm süreçlerinin izlendiği, yeni konut projelerinin yanı sıra köklü apartman stoğuna sahip bir ilçedir. Hem modern site yönetiminin getirdiği karmaşıklıkla hem de eski binaların bakım gereksinimlerinin ağırlığıyla aynı anda yüzleşebilirsiniz. İzmir genelinde binlerce yönetici her yıl tam da bu döngünün içine girer; Cigli'deki durumunuz özgün olmakla birlikte çerçeve ortaktır.

İlk haftanın en büyük tuzağı, eski yöneticiden sözlü devir alarak işe başlamaktır. Yazılı devir-teslim tutanağı imzalanmadan hiçbir belgeyi, parayı veya anahtarı teslim almayın; bu tutanak ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda tek hukuki güvencenizdir. Önce belge düzenini oturttuktan sonra mali tabloya, ardından kat malikleriyle iletişime geçin.

İlk 30 Gün: Cigli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yapacağınız iş, yazılı devir-teslim tutanağını hazırlamak ve imzalamaktır. Tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri ve varsa diğer yasal defterler; banka hesap cüzdanı ve kasa mevcudu; tüm sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik, bahçe); borç-alacak listesi; site anahtarları ve ortak alan erişim kodları. Eski yönetici bunların tamamını imzalı olarak teslim etmekle yükümlüdür. Eksik belgeler için derhal yazılı talep gönderin; sözlü vaat kabul etmeyin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabının sitenin adına kayıtlı olduğundan emin olun; hesap kişisel adınıza açıksa yasal açıdan risk doğurur. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar borcu olduğunu, ne kadar süredir ödeme yapmadığını belgeleyin. Bekleyen faturaları tespit edin; Cigli ve çevresinde site yönetiminin ciddi gider kalemleri arasında havuz bakımı, bahçe düzenlemesi ve asansör servis sözleşmeleri öne çıkar. İzmir'in sahil ikliminde ortak alan bakımları yaz dönemi başlamadan tamamlanmalıdır; bu nedenle ikinci haftadan itibaren bekleyen işleri listeleyin ve önceliklendirin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalı, amaç dışı kullanılmamalı ve yalnızca site yönetimi faaliyetleri için erişilebilir olmalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, mesajlaşma uygulaması veya dijital portal; hangisini seçerseniz seçin tutarlı biçimde kullanın. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftadan itibaren netleştirin. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu kayıt düzeni ilk günden hazır gelir; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ayrıca kurulmasına gerek kalmaz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi hazırlar ve genel kurula sunar. Dördüncü hafta bu taslağın çerçevesini kurmak için idealdir. Cigli'de yönetim bütçesinin başlıca kalemlerini şöyle sıralayabilirsiniz: temizlik ve personel, asansör bakım sözleşmesi, ortak alan elektriği, havuz ve bahçe (varsa), güvenlik hizmeti, bina sigortası (DASK zorunludur, ek ortak alan sigortası da değerlendirilebilir), küçük onarım fonu. Yaz sezonu öncesinde havuz sistemini ve bahçe sulama altyapısını gözden geçirin; Cigli'de sezonluk doluluk oranı yaz aylarında belirgin biçimde yükselir ve bakım ihtiyacı da buna paralel artar.

Cigli'de Aidat Ne Kadar? İzmir Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İzmir genelinde aylık aidat il geneli ortalama olarak ₺600–₺2.200 arasında seyretmektedir; bu aralığın üst bandı havuzlu, güvenlikli ve asansörlü sitelerde kolaylıkla aşılabilir, alt band ise küçük ve eski apartmanlarda yaygındır. Cigli için ayrı bir resmi istatistik yayımlanmamaktadır; bina tipinize ve gider yapınıza göre il geneli ortalamanın neresinde konumlandığınızı işletme projenizle belirlemeniz gerekir.

Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Kanun iki temel paylaşım yöntemi tanımlar: arsa payına göre dağılım veya eşit paylaşım. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir; plan yoksa ya da belirsizse genel kurul karar verir. Hesaplama her zaman yıllık işletme projesinden geriye doğru yapılır: toplam gider belirlenir, daire sayısına veya arsa payına bölünür, aylık tutar bulunur.

Cigli'de ve İzmir'in sahil ilçelerinde aidat belirlemenin kendine özgü bir bileşeni vardır: havuz işletme ve bakım maliyetleri, bahçe düzenlemesi ile sezonluk güvenlik artışı. Yazlık kullanım ağırlıklı sitelerde yaz döneminde gider artışını önceden bütçeleyin; aksi hâlde dönem ortasında ek aidat kararı almak için olağanüstü genel kurul toplamak zorunda kalırsınız. Sitenizin gider kalemlerini sistematik biçimde girmek ve daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenilir yolu banka transferidir; elden para toplamak hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her ödeme için banka dekontu ya da sistem kaydı mutlaka oluşsun; makbuz düzenini elden takip etmeye çalışmak ilk günden hata üretir.

KMK m.20 uyarınca belirlenen tarihte ödenmeyen aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bunu otomatik olarak takip etmek, hem adil bir tahsilat süreci yürütmenizi hem de alacaklıların haklarını korumanızı sağlar. İzlenmesi gereken süreç şöyledir: gecikme tespit edilir, yazılı ve belgelenmiş hatırlatma gönderilir, ödeme yapılmazsa noter kanalıyla ihtarname çekilir, ardından icra takibi başlatılır. Mahkeme kararıyla bağımsız bölüm yönetimi de devralınabilir; ancak buraya gelmeden önce yazılı iletişim kayıtlarının eksiksiz olması kritiktir.

Hatırlatmaları takip etmek ve gecikme hesaplamalarını otomatik yürütmek için aidat takip programı, hem işlemleri kayıt altına alır hem de zamanında hatırlatma gönderir; bu sayede tahsilat süreci kişisel ilişkileri zorlamadan yürür.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Cigli İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih etmenin ağırlıklı olarak önerildiği eşik, çok bloklu ve yüksek daireli büyük sitelerde geçerlidir. Cigli'de ve İzmir genelinde profesyonel şirket arzı büyükşehir ilçelerine kıyasla daha sınırlı olmaya devam etmektedir; bu nedenle özellikle orta ölçekli sitelerde gönüllü yönetici modelinin daha yaygın olduğu görülmektedir.

Profesyonel şirket seçerken referans listesi, sigorta durumu ve sözleşme kapsamı sorgulanmalıdır. Şirketin her ay ayrıntılı gelir-gider raporu sunup sunmadığı, arıza süreçlerini nasıl yönettiği ve kat maliklerine erişim kanalının ne olduğu net biçimde sözleşmeye geçirilmelidir.

Üçüncü bir yol ise kendinizin yönetmesi, ağır ve tekrarlayan işlerin yazılıma devredilmesidir. Bu model özellikle sakinleriyle doğrudan iletişim kurmayı tercih eden, şeffaflığı kendisi sağlamak isteyen ve profesyonel şirket maliyetini haklı çıkaramayacak ölçekteki yöneticiler için en dengeli seçeneği sunmaktadır. Nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmanın ön koşulu, yönetim adına vergi numarası almaktır. Bunun için bağlı vergi dairesine başvurulur; genel olarak istenen belgeler şunlardır: kat malikleri genel kurul karar örneği (yöneticinin seçildiğini gösterir), yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklar gösterebilir; Cigli'ye bağlı vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına bir banka hesabı açılır. Bu hesap yalnızca site faaliyetleri için kullanılmalı; kendi kişisel hesabınızla asla karıştırılmamalıdır. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.

Sitede çalışan kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli varsa SGK yükümlülüğü doğar; bu kişilerin bildirimlerinin zamanında yapılması ve iş güvenliği mevzuatının karşılanması gerekir. Uygulamanın ayrıntıları değişkenlik gösterdiğinden güncel yükümlülükleri bir mali müşavire danışarak netleştirmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul toplanması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilmiş ve imzalı çağrı kat maliklerine teslim edilmelidir; elden teslim ya da taahhütlü mektup her ikisi de geçerlidir. Gündem çağrıya eklenmezse alınan kararlar daha sonra itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda karar yeter sayısı (nisabı) hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk gerektirir. Birinci toplantı yeter sayısını sağlayamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; bu nedenle çağrıda ikinci toplantı tarihini de belirtmek pratik bir önlemdir. Alınan tüm kararlar toplantı sonrasında karar defterine geçirilmeli, hazır bulunanlar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şöyledir: çağrıya gündem eklememek (karar iptali riskini doğurur), oy sayımında arsa payını hesaba katmamak ve kararları karar defterine aynı gün işlememek. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, uzak maliklere ulaşma güçlüğü — tek bir anlatıda birleşiyor. SiteYönetim bu dertleri ayrı ayrı değil, bir bütün olarak ele alır.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Tahsilat sezonunda yapmanız gereken tek şey talimatı yazmak ya da söylemektir: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazında kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay verene kadar hiçbir şey gönderilmez; onayladıktan sonra kayıt sisteme otomatik düşer.

Cigli gibi havuz ve bahçe hizmeti yoğun bir ilçede ikinci senaryo şöyledir: Havuz pompası arızalandı, sakinlerden bildirim geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Onarım tamamlandığında kaydı kapatır, gideri muhasebe modülüne iletir. Siz sadece onayladınız; geri kalan izlenebilir bir kayıt zinciri olarak sistem içinde kaldı.

Genel kurul sürecinde AI Operatör, 15 günlük yasal çağrı süresini takip eder, çağrı metnini hazırlar, vekâlet formlarını düzenler ve toplantı gündemini oluşturur — her adım sizin onayınızdan geçtikten sonra işleme alınır. "15 gün önceden çağrı" kuralını yazılım hatırlatır; unutma riskini sıfıra indirirsiniz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci ve icra takibinin hangi aşamada başlatılabileceği. Yanıt net bir şerh içerir: "Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu cümle bilinçli konulmuştur; hukuki sorumluluk size ait olduğunu ve gerektiğinde bir avukattan destek almanızın önemini vurgular.

Deprem bölgesinde bulunan İzmir'deki siteler için sık sorulan başka bir soru şudur: "Bina güçlendirme kararı almak için genel kurulda kaç oy gerekir?" AI Danışman bu soruya KMK'nın yapı güçlendirme hükümlerini referans göstererek yanıt verir ve kararın nasıl kayıt altına alınacağını açıklar.

Sitenin Karnesi: Genel Kurulda Kanıtlarla Hesap Verin

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlandıran bir karne modülü sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, kararların zamanında alınıp alınmadığı ve yasal uyum durumu bu karneyi besleyen başlıca göstergelerdir. Cigli'deki sitenizi devraldığınız günkü karne puanı ile altı ay sonraki puan arasındaki farkı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu şeffaflık kat malikleriyle güven ilişkisini somut bir zemine oturtur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik personel ve misafir olmak üzere yedi farklı kullanıcı rolü kendi özelleştirilmiş portalıyla sisteme bağlanır. Cigli'de veya İzmir'in başka bir ilçesinde yaşayan bir malik, Cigli'deki dairesinin aidat borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapar — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise muhasebe kayıtlarını ve gider belgelerini bağımsız biçimde inceleme imkânı sunarak olası anlaşmazlıkları başlamadan önler.

İlk Adımı Atmak İçin 14 Gün Yeterli

Bulut tabanlı bir sistem olduğu için kurulum gerekmez; tek bir apartmandan yüzlerce daireli sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok. Apartman yönetim programı sayfasından başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı, farklı dönemlerde farklı modüllerin hayat kurtardığı bir kronoloji izler.

Para işleri — yılın tamamı: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, daire bazında işletme defteri, gider paylaşımı ve e-Fatura entegrasyonu ilk haftadan itibaren devreye girer. İzmir genelinde havuzlu sitelerde yaz sezonunda artan giderlerin daire başı paylaşımı, manuel hesaplamayı zorlu kılar; apartman muhasebe programı bu paylaşımı sezon sonu raporuna kadar kayıt altında tutar. Cigli'deki sitenizde ortak sayaçlar varsa sayaç okuma ve gider dağıtımı da aynı modül içinde yönetilir. Aidat takip programı ise geciken ödemeleri otomatik olarak izler ve hatırlatma sürecini başlatır.

Operasyon — gün boyunca: Arıza ve bakım bildirimleri, duyuru ve SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgesi ve acil durum planı arşivi bu modül kümesini oluşturur. Cigli ve çevresinde depreme hazırlık bir öncelik olduğundan DASK poliçesi ile ek sigorta belgelerinin belge yönetimi modülünde güncel tutulması kritiktir; genel kurul sırasında denetçi ya da herhangi bir kat maliki bu belgeleri talep edebilir.

Rakipte olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi veya bahçe düzenlemesi gibi işler için Cigli'deki veya İzmir genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklifin karşılaştırmasını ve seçim gerekçesini genel kurula belgeleyerek sunmak hem daha güçlü bir pozisyon sağlar hem de kat maliklerinin itirazlarını önceden kapatır. Site içi esnaf ve ticaret modülü ise sakinlerin kendi aralarında hizmet paylaşımı yapmasına olanak tanır. Bu iki özelliği sunan yazılım sayısı çok azdır.

Devir-teslim kolaylığı — yılın sonunda: Raporlama, denetim ve devir-teslim modülü, yöneticiliğiniz boyunca biriken tüm belgeleri ve mali kayıtları derli toplu tutar. Sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanır; bu rehberin başında yaşadığınız devir kaosunun tekrarını önlemüş olursunuz.

İzmir ve Cigli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Sahil İklimi ve Sezonluk Doluluk

İzmir'in ılıman sahil iklimi Cigli'de havuz sezonunu uzatır; bu da yaz aylarında havuz bakım ve kimyasal giderlerini artırır. Yazlık kullanım ağırlıklı sitelerde yaz döneminde site nüfusu belirgin biçimde yükselir; bu dönemdeki artan su, elektrik ve güvenlik maliyetlerini önceden bütçeleyin. Uzakta yaşayan mülk sahipleriyle uzaktan iletişim portalı bu sezonlarda özellikle değer kazanır; ödeme takibi ve duyurular için sakinlerin fiziksel olarak binada bulunması gerekmez.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

İzmir'de turistik ve ticari kiralama talebi yüksektir; Cigli'deki bazı sitelerde kısa dönem kiralama pratikleri (platform üzerinden haftalık veya aylık kiralamalar) zaman zaman gündem oluşturabilir. Site yönetim planında kısa dönem kiralamayla ilgili hüküm bulunmadığında konu genel kurulda tartışmaya açılabilir. Bu tartışmaları belgelemek ve karar defterine işlemek, ilerideki anlaşmazlıkları önler.

Deprem Riski: DASK, Ortak Alan Sigortası ve Güçlendirme Kararları

İzmir yüksek sismik aktivite bölgesinde yer alır; Cigli bu riski ilçe sınırlarından bağımsız taşır. DASK (zorunlu deprem sigortası) her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; yönetici olarak kat maliklerinin poliçelerini takip etmek doğrudan yükümlülüğünüz olmasa da bu bilgiyi güvenlik bilgilendirmesi kapsamında paylaşmak iyi pratiktir. Ortak alanlar için ayrı bir sigorta poliçesi değerlendirmeniz ve bunu genel kurulda gündeme almanız önerilir.

Binanın güçlendirilmesine yönelik bir karar alınması gerekiyorsa KMK'nın bu konudaki özel nisap (toplantı yeter sayısı) kuralları devreye girer; bu kararlar sıradan kararlardan daha yüksek çoğunluk gerektirebilir. Güçlendirme konusunu gündemine alan siteler için sigorta, belge arşivi ve acil durum planı modülleri yönetim sürecini kolaylaştırır.

Cigli ve Çevresinde Site Yönetimi: Aliağa'dan Karabağlar'a Kümesel Bakış

Cigli, İzmir'in kuzey aksında konumlanır ve komşu ilçelerle birlikte İzmir Büyükşehir bölgesinin geniş konut dokusuna dahildir. Site yönetimi pratikleri ilçeden ilçeye belirgin farklılıklar gösterir; bu farklılıkları iki küme üzerinden okumak yararlıdır.

Kentsel yoğunluk kümesi: Bayraklı ve Bornova çok katlı modern sitelerin yoğunlaştığı ilçelerdir; burada profesyonel yönetim şirketi talebi ve çok bloklu toplu yapı yönetimi ön plana çıkar. Buca ve Karabağlar kentsel dönüşüm alanlarıyla dikkat çeker; eski apartman stoğu yenilenirken yönetim yapısı da değişime uğrar. Gaziemir ve Güzelbahçe ise sahil hattına yakın konumlarıyla yazlık kullanım oranının yüksek olduğu ilçelerdir ve Cigli ile ortak yönetim dinamiklerini paylaşır.

Kırsal ve çevre ilçe kümesi: Aliağa sanayi ve konut bölgelerinin iç içe geçtiği bir yapıdadır; küçük ölçekli apartman yönetimi gönüllü model üzerinde yürür. Foça, Dikili ve Karaburun gibi ilçelerde sezonluk nüfus hareketleri yönetim takvimini belirlerken Bergama, Bayındır ve Beydağ gibi içeride kalan ilçelerde küçük ölçekli ve basit defter düzenli yönetim modeli egemendir. Ödemiş yakın çevresinde Balçova ise İzmir merkeze yakınlığıyla hem kentsel hem de kırsal özellikleri bir arada barındırır.

Bulut tabanlı bir yazılım kullandığınızda Cigli'deki ana sitenizle Aliağa'daki ya da Foça'daki başka bir mülkü aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeden yönetmek mümkündür. İzmir geneli site yönetimi sayfasında il çapındaki uygulamalar ve ilçe özelindeki pratikler hakkında daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kamera kayıt sistemleri giderek daha yaygın bir güvenlik önlemi hâline gelmiştir; ancak bu sistemlerin kurulumu ve işletimi KVKK kapsamında aydınlatma yükümlülüğü doğurur. Ortak alanlarda kamera varsa kat maliklerine ve ziyaretçilere kayıt yapıldığı açıkça bildirilmeli, aydınlatma metni asılı olmalıdır. Kayıtların kimler tarafından erişilebileceği ve ne kadar süre saklanacağı netleştirilmelidir.

İletişim listenizdeki kat maliki verileri kişisel veri sayılır ve yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşılması hukuki sorumluluk doğurur. Çalışan istihdam ediyorsanız SGK kaydı, iş sözleşmesi, yıllık izin takibi ve iş güvenliği yükümlülükleri de kapsamınıza girer. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliki adına vekil sıfatıyla hareket eder ve kasıtlı ya da ihmalden kaynaklanan zararlardan sorumlu tutulabilir. Tüm bu yükümlülükleri bilmek gözetici bir tutum değil, yöneticiliğin doğal parçasıdır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Cigli ve İzmir Deneyimiyle

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Bu hem denetim güçlüğü yaratır hem de hukuki risk doğurur. Site parası her zaman sitenin banka hesabında olmalıdır.
2. Elden para toplamak: Makbuzsuz tahsilat kayıt dışı kalır; ileride "ödedim, almadın" anlaşmazlıklarında sizi savunmasız bırakır. Tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: Toplantı yapılmış ama kararlar karar defterine geçirilmemiş ise kararlar hukuken varlık kazanmaz. Her toplantı sonrası aynı gün deftere işleyin ve imzalatın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmemiş çağrıya dayanarak alınan kararlar itiraz ve iptal riskiyle karşı karşıya kalır. Çağrıda gündem zorunludur.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Projesiz yönetilen bir sitede bütçe kontrolü kayar, kat malikleri hesap sorar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamamak, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı bir haksızlıktır ve tahsilat disiplinini zayıflatır.
7. Havuz ve bahçe bakımını ertelemek: Cigli ve İzmir kıyı ilçelerinde yaz sezonu başlamadan havuz sistemini ve bahçe sulama altyapısını kontrol etmeyen yöneticiler, sezon ortasında arıza kuyruğunda bekler ve hem maliyet hem itibar kaybeder. Mayıs başında bakım planınızı yapın.