Konak, İzmir'de site & apartman yönetim sistemi

Konak'te bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört kritik işi tamamlamanız gerekiyor: devir-teslim tutanağı ve defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Konak'teki bina tipine ve sunulan hizmetlere göre bu bandın farklı noktalarında konumlanılıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Konak ve İzmir koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Konak'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devraldığınız andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza iniyor. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu yükümlülükleri net biçimde çiziyor: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük birbiriyle iç içe geçiyor; birini ihmal ettiğinizde genellikle diğeri de aksıyor.

Konak, İzmir'in hem tarihi hem de yoğun kentsel dokusunu barındıran merkezi bir ilçe. İzmir genelinde konut stoğu büyük bölümü eski yapılardan oluşurken Konak'ta hem 1970–80'lerin çok katlı apartmanlarını hem de son yıllarda inşa edilmiş kapalı siteleri bir arada görüyorsunuz. Bu çeşitlilik, yönetici olarak karşılaşabileceğiniz senaryoların da geniş bir yelpazede yer aldığı anlamına geliyor: bir yanda ortak ısıtma sistemi, otopark, güvenlik personeli barındıran büyük site kompleksleri; öte yanda birkaç daireli, kapıcısız, bütçesi kısıtlı eski apartmanlar.

Tüm bu farklılıkların altında ortak bir gerçek yatıyor: Her yönetici aynı hukuki çerçeve içinde faaliyet gösteriyor. KMK m.35'teki yükümlülükler binanızın büyüklüğüne bakılmaksızın geçerli. Bunu erken kavramak, önünüzdeki sürecin bir yükten çok bir yol haritasına dönüşmesini sağlıyor.

İlk 30 Gün: Konak'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayda yapılacaklar listesi uzun görünüyor olabilir. Ancak dört haftaya böldüğünüzde her hafta yönetilebilir bir odak noktasına dönüşüyor.

1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter

Önceki yöneticiden yazılı devir-teslim tutanağı imzalatın. Bu tutanakta şunlar olmalı: karar defteri ve işletme defteri, banka hesabı/kasa, aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, peyzaj), borç-alacak listesi, sigorta poliçeleri (DASK dahil), ortak alan teknik ekipmanlarının listesi. Tutanak imzalanmadan görevi fiilen devralmak, önceki döneme ait sorunların üstünüze kalmasına zemin hazırlıyor. Özellikle İzmir'de binalarda DASK poliçesinin güncel olup olmadığını bu hafta içinde teyit edin; deprem riski yüksek bir ilde sigorta boşluğu kritik sorumluluk doğurabilir.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabının site adına açılıp açılmadığını kontrol edin; kişisel hesapta site parası bulunuyorsa bunu en kısa sürede düzeltin. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimlerin kaç aylık borcu var, herhangi bir icra sürecinde olan malik var mı? Bekleyen faturaları tespit edin. İzmir sahil ilçelerinde havuz, bahçe ve ortak alan peyzajı giderleri yaz sezonuna girerken yükselmeye başladığından bu maliyetlerin ne zaman tahakkuk ettiğini öğrenin. Konak'taki binanızda denize yakın konumdaki yapılarda nem ve boya bakım giderleri de hesabınızda olsun.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini derleyin. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve KVKK kapsamında amaç dışı kullanılamayacağını unutmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu veya dijital duyuru sistemi. Arıza ve talep kayıtlarını tutacağınız bir yöntem seçin; kağıt defter, Excel ya da yazılım tabanlı bir sistem. Konak gibi yoğun bir kentsel yapıda malikler zaman zaman başka şehirlerde veya yurt dışında ikamet edebiliyor; uzaktan erişilebilir bir iletişim kanalı bu durumda değer kazanıyor. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk günden hazır geliyor; bu dört haftalık listeyi Excel'de de yürütebilirsiniz ancak dijital sistem birikimi çok daha hızlı tutmanıza olanak tanıyor.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticilerin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılıyor. Bu proje, o yıl beklenen gelirleri ve giderleri öngörüyor; kat maliklerine sunulup onaylanıyor. Konak özelinde işletme projenizin neleri kapsaması gerektiğini düşünürken binanızın özelliklerine bakın: havuz, ortak bahçe veya güvenlik hizmeti varsa bunların yaz dönemi giderleri önemli bir kalem oluşturuyor. Binanız deprem sigortası (DASK) ve isteğe bağlı ortak alan sigortasına sahip mi? Yenileme tarihleri ne zaman? Bu soruların cevapları bütçe taslağınızın omurgasını oluşturuyor.

Konak'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İzmir genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; bu il geneli ortalamadır ve binanızın sunduğu hizmetlere göre önemli ölçüde değişiyor. Konak'taki eski, asansörsüz apartmanlar genellikle bu bandın alt kesiminde kalırken havuzlu, güvenlikli, peyzajlı kapalı siteler üst sınıra yaklaşabiliyor.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenleniyor. Temel ilke: giderler ya arsa payına orantılı ya da eşit biçimde daireler arasında paylaştırılıyor; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirleniyor. Pratik süreç şöyle işliyor: yönetici yıllık gider tahminini oluşturuyor, daire sayısına ya da arsa payına bölerek aylık aidat teklifini çıkarıyor, ardından bu teklif genel kurulda kat maliklerince onaylanıyor.

Konak ve İzmir'in Ege sahil kimliği, gider kompozisyonunu kendine özgü kılıyor. Havuz işletme ve peyzaj giderleri Nisan–Ekim döneminde belirgin biçimde artıyor. Denize yakın binalarda nem kontrolü ve boya-badana bakımı daha sık gerekiyor. Bunun yanı sıra İzmir'in depremselliği nedeniyle binalarda zorunlu DASK poliçesi ve isteğe bağlı ortak alan sigortası aidatın düzenli bir parçası haline geliyor. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta en önemli ilke basit: nakit ve elden para almaktan kaçının. Banka havalesi veya online ödeme sistemi hem izlenebilirlik hem de hukuki güvence açısından çok daha sağlam bir zemin sunuyor. Elden toplanan paranın makbuzu eksik kalırsa ileride ciddi anlaşmazlıklara kapı aralanıyor.

Ödemeyi geciktiren kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20'de düzenlenmiş. Gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebiliyor. Pratik olarak izlenecek sıra şu: önce yazılı ya da dijital hatırlatma, ardından ihtarname, ardından icra takibi. Bu adımları erken atmak hem alacağınızı koruyor hem de diğer kat maliklerine karşı adaleti sağlıyor; birinin borcunu kapamak için diğerinin aidatını artırmak kaçınılması gereken bir kısır döngü. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderebilir, borçlu listesini anlık izleyebilirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Konak İçin Karar Rehberi

İzmir gibi büyük bir kentte profesyonel site yönetim şirketi seçeneği gerçekten mevcut; Konak gibi merkezi ve yoğun nüfuslu bir ilçede bu seçenekler daha da geniş. Ancak profesyonel şirket her bina için doğru tercih değil.

Konak'taki küçük ve orta ölçekli apartmanlarda en yaygın gerçek çözüm şu: gönüllü yönetici + iyi bir yazılım kombinasyonu. Ağır idari işi yazılıma devrederek hem kat maliklerine şeffaf bir hesap verme düzeni kurulabiliyor hem de yöneticinin zaman yükü makul sınırlarda kalıyor. Bu üçüncü yolu ilerleyen bölümlerde detaylı anlatacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk barındırıyor. Kat malikleri hesabınızı sormaya başladığında ya da ileride hesap vermeniz gerektiğinde karışıklık kaçınılmaz oluyor.

Resmi süreç şöyle işliyor: İlk adımda bağlı olduğunuz vergi dairesine giderek yönetim adına potansiyel vergi numarası alıyorsunuz. Bunun için genellikle şunlar isteniyor: genel kurul kararıyla yönetici seçildiğinizi gösteren karar defteri örneği, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı dilekçe. Bu vergi numarasıyla herhangi bir bankada site adına hesap açabiliyorsunuz. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebiliyor; işleme gitmeden önce İzmir Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Binanızda çalışan (kapıcı, güvenlik personeli, bahçıvan vb.) istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. Bu yükümlülüklerin ayrıntıları için mali müşavirinizle çalışmanız öneriliyor. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamayı her zaman uzman teyidiyle doğrulayın; kanun metni aynı kalsa bile idari uygulama zaman zaman değişebiliyor.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29–32, genel kurulun nasıl yapılacağını adım adım düzenliyor. Yılda en az bir olağan toplantı zorunlu; bu toplantının zamanında ve usulüne uygun yapılmaması ileride karar iptali davalarına kapı aralıyor.

Çağrı süreci şöyle işliyor: toplantı tarihinden en az 15 gün önce her kat malikine imzalı ya da taahhütlü posta ile gündem bildirilmeli. Gündem olmadan yapılan çağrı, toplantıda alınan kararların hukuken zayıflamasına yol açabiliyor. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) çift çoğunluk gerektiriyor: hem katılan kat maliki sayısı hem de bu maliklerin temsil ettiği arsa payı toplamının çoğunluğu aranıyor. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla geçerli biçimde yapılabiliyor.

Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilip katılımcılarca imzalanıyor. Sık yapılan üç hata şunlar: çağrıda gündem yazmamak (kararlar itirazla karşılaşabilir), toplantı tutanağını imzalatmamak ve ikinci toplantı için nisabı yanlış hesaplamak. Genel kurul yazılımı ile çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek platformdan yönetebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — bir kestirme çözümü var. SiteYönetim, bu süreçlerin tekrar eden ve zaman alıcı bölümlerini üstleniyor. Şöyle çalışıyor.

AI Operatör

Somut bir senaryo düşünün: "Bu ayki aidatları topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, hatırlatma metinlerini hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmiyor. Onay adımı her senaryoda zorunlu — sistem sizin yerinize karar almıyor, kararı siz veriyorsunuz ama hazırlık işini AI yapıyor.

İkinci senaryo: Konak'taki birçok binada ortak alanlarda havuz pompası arızası ya da asansör bakım gecikmeleri gibi acil durumlar ortaya çıkabiliyor. "Asansör arızası kaydını aç, sözleşmeli bakım firmasına iş emri hazırla" komutunu veriyorsunuz; AI arıza kaydını açıyor, iş emri taslağını hazırlıyor ve sizin onayınızla gönderiyor. Siz Konak'ta değil, başka bir şehirdeyken de bu süreci yönetebiliyorsunuz.

Üçüncü senaryo: İzmir'de bir deprem sonrasında ortak alanlarda hasar tespiti gerektiğinde AI Operatör hasar bildirim kaydını açıyor, sigorta şirketine iletilecek belge listesini hazırlıyor, ilgili kat maliklerine bilgilendirme mesajı taslağını sunuyor. Onay sizde, hazırlık AI'da.

AI Danışman

Yöneticilik sürecinde hukuki sorular kaçınılmaz. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz; AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde somut adımları açıklıyor. Gecikme tazminatı uygulaması, ihtarname süreci, icra takibinin nasıl başlatılacağı konusunda yol gösteriyor. Önemli bir şerh: AI Danışman rehberlik ediyor, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmuyor. Bu dürüstlüğü bilerek söylüyoruz; yanlış yönlendirme hiçbir zaman kısa yol değil.

Sitenin Karnesi

100 üzerinden hesaplanan yönetim performans puanı tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve genel kurul zamanlamasını ölçüyor. Yeni yönetici için bunun anlamı somut: devraldığınız gün karne puanınız belki 48, altı ay sonra 79. Bu iki tabloyu genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek zorunda kalmıyorsunuz, kanıtlıyorsunuz. Konak'ta kat maliki profili genellikle kentsel ve bilgili olduğundan şeffaf hesap verme, kavga yerine güven inşa ediyor.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi kapısından giriyor. Konak'taki pek çok yapıda malikler başka ilçede, hatta başka şehirde ikamet ediyor; turistik sezonlarda kısa dönem kiraya verilen daireler de bu tabloya eklenince yöneticiye sürekli telefon açan, "param yattı mı?" diye soran kişi sayısı hızla artabiliyor. Malik kendi portalından borcunu ve ödeme geçmişini görüyor — sizi aramıyor. Denetçi portalı hesapları bağımsız izleyebiliyor — bu şeffaflık kat malikleri arasında gereksiz çekişmeleri ortadan kaldırıyor.

14 Gün Ücretsiz Başlangıç

SiteYönetim bulut tabanlı; kurulum gerektirmiyor, tek apartmandan büyük sitelere kadar ölçekleniyor. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Konak'taki binanız için sistemi bu ilk ay içinde kurduğunuzda ikinci ve üçüncü haftanın yükü belirgin biçimde azalıyor.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini liste olarak sıralamak yerine yeni yöneticinin ilk yılına yedirerek anlatmak daha açıklayıcı. Çünkü her modül bir dönemde öne çıkıyor.

Para işleri: Yönetimi devraldıktan hemen sonra en acil konu tahsilat düzeni. Online aidat tahsilatı ve aidat takip programı modülü, hangi dairenin ne zaman ödediğini anlık gösteriyor; geciken maliklere otomatik hatırlatma gönderebiliyorsunuz. Apartman muhasebe programı gider faturalarını, ortak gider paylaşımını ve e-Fatura süreçlerini kapsıyor. İşletme defterini dijitalde tuttuğunuzda yıl sonu hesap verme tek tıkla raporlanabilir hale geliyor.

Operasyon: Arıza ve bakım talepleri akışının bir düzene girmesi hem sakin memnuniyetini hem de yöneticinin zihinsel yükünü doğrudan etkiliyor. Arıza/bakım modülü, havuz pompasından asansör periyodik bakımına, çatı onarımından elektrik arızasına kadar tüm talepleri kaydediyor; kimin ne zaman talep açtığını ve sonucunu izlemenizi sağlıyor. Duyuru, SMS ve push bildirimleriyle sakinleri anında bilgilendirebiliyorsunuz. Konak'ta denize yakın binalarda nem kaynaklı arızalar sık görüldüğünden düzenli teknik işletme takviminin kayıt altına alınması önem taşıyor.

Rakipte olmayan özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, mevcut site yönetim yazılımlarının büyük çoğunluğunda bulunmuyor. İhale Portalı şöyle çalışıyor: örneğin binanızın dış cephesinde yenileme ya da bahçe düzenlemesi ihalesi açmak istiyorsunuz. Tedarikçilere kapalı zarfla değil, platformda kayıtlı ve şeffaf biçimde teklif veriyorsunuz. Üç farklı teklif, karşılaştırma tablosu ve seçim gerekçesi genel kurulda belgeleniyor. "En ucuzu tuttum" yerine "en uygun teklifi gerekçesiyle seçtim" diyebiliyorsunuz — Konak'ta mülk değeri yüksek ve talepleri güçlü kat malikleri için bu düzey şeffaflık tartışmaları başlamadan kapıyor.

Raporlama ve devir-teslim modülüyle bir not: bu yönetimin sonunda bir gün sıra sizden sonraki yöneticiye gelecek. O gün devir-teslim bir öğleden sonra sürecek; H2-2'de anlattığımız devir kaosuyla değil, eksiksiz bir dijital arşivle el değiştireceksiniz.

Konak'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Konak ve İzmir, iki önemli yerel gerçeği yönetim planınıza taşımanızı zorunlu kılıyor: Ege sahil iklimi ve deprem kuşağında yer alma. Bu iki faktör, başka bir ildeki yöneticinin planıyla sizin planınızı doğrudan farklılaştırıyor.

Sahil İklimi ve Sezonluk Yönetim

Konak'ta binanız havuz, ortak bahçe veya teras içeriyorsa Nisan–Ekim dönemi giderler açısından belirgin biçimde ağırlık kazanıyor. Havuz kimyasalları, bahçe sulaması, peyzaj bakımı ve güvenlik personelinin yoğun mesaisi bu dönemde yükseliyor. Bu sezonluk yük bütçeye iki yolla yansıtılıyor: ya yıl boyu sabit aidat tutulup kış aylarında birikim yapılıyor, ya da yaz ve kış dönemi için farklı aidat tarifeleri belirleniyor — her iki yaklaşım da geçerli, ancak genel kurulda netleştirilmiş olması gerekiyor.

İzmir'de ve özellikle Konak'ta kısa dönem kiralama giderek yaygınlaşıyor. Kısa dönem kiralama yapılan dairelerin kiracı sirkülasyonu yüksek oluyor; ortak alanlarda ek yıpranma ve yönetici için ek iletişim yükü ortaya çıkabiliyor. Yönetim planınız kısa dönem kiralamaya ilişkin bir düzenleme içermiyorsa bunu gündemin bir sonraki genel kurul maddesine almanızı öneririz.

Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülüğü

İzmir, Türkiye'nin aktif deprem kuşaklarından birinde yer alıyor. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi kat malikleri için zorunlu; ortak alan sigortası ise zorunlu olmamakla birlikte güçlü bir pratik önlem. Yönetici olarak tüm bağımsız bölümlerin DASK poliçesinin güncel olup olmadığını takip etmek doğrudan yükümlülüğünüz olmasa da kat maliklerine hatırlatmak iyi bir yönetim pratiği sayılıyor.

Binanın ortak alanlarının depreme karşı güçlendirilmesi kararı gerekiyorsa KMK bu karar için özel nisap aranıyor; güçlendirme kararları olağan çoğunlukla alınamıyor. Konuya ilişkin yasal gereksinimleri yapı teknik mevzuatı ve ilgili maddeler çerçevesinde bir yapı mühendisi veya avukatla değerlendirmenizi öneririz. Acil durum planı modülü, deprem sonrası süreçlerde hasar tespiti, sigorta bildirimi ve sakin bilgilendirmesini tek bir akışta yönetmenizi sağlıyor.

Konak ve Çevresinde Site Yönetimi: Aliağa'dan Karabağlar'a

Konak, İzmir'in merkezinde konumlandığı için çevre ilçelerdeki yöneticiler ve sakinlerle sık etkileşim halinde olan binalar barındırıyor. İzmir'in geniş konut dokusunu iki küme halinde okumak faydalı.

Birinci küme, kentsel yoğunluğun yüksek olduğu ve profesyonelleşme ihtiyacının belirgin biçimde hissedildiği ilçeler: Bayraklı'nın yüksek katlı konut kuleleri, Bornova'nın üniversite çevresindeki karma yapısı, Buca ve Karabağlar'ın büyüyen siteleri, Gaziemir'in yakın dönemde gelişen konut bölgeleri, Balçova ve Güzelbahçe'nin sahil sitesi profili. Bu ilçelerde çok bloklu yapılar ve ortak tesis sayısının fazlalığı, yönetim yükünü doğrudan büyütüyor.

İkinci küme, daha seyrek yapılaşmalı ya da bağımsız ev dokusunun ağır bastığı ilçeler: Aliağa, Bergama, Beydağ, Bayındır ve Dikili'nin ilçe merkezlerinde az katlı konut yapısı baskın. Bu ilçelerde yöneticiler genellikle gönüllü ve kısıtlı zamanla çalışıyor; Foça, Çeşme ve Çiğli sahil bölgelerinde ise yazlık ve kısa dönem kiralama yönetimi öne çıkıyor.

Bulut tabanlı yazılımın bu coğrafyada somut bir avantajı var: Konak'taki binanızla aynı anda Foça veya Çeşme'deki yazlık sitenizi aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetebiliyorsunuz. Yöneticilik görevini şehir dışındayken de sürdürmek isteyenler için bu esneklik kritik bir fark yaratıyor. İzmir geneli site yönetimi için kapsamlı rehbere de göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları, çoğu kişinin düşündüğünden daha geniş. Bilmek bu sorumlulukları hafifletiyor; bilmemek ise daha sonra sizi şaşırtabilecek durumlarla karşılaştırabiliyor.

KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşıyor. Bu listeyi yönetim amacı dışında — örneğin bir tedarikçiyle paylaşmak ya da ticari amaçla kullanmak — yasal değil. Binanızda kamera sistemi varsa aydınlatma metni hazırlanmalı ve ortak alanlarda görünür biçimde asılmalı. Bu aydınlatma metni kameraların hangi amaçla kullanıldığını, kaydın ne kadar süre saklandığını ve kime başvurulabileceğini içermeli.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik personeli, bahçıvan gibi çalışanlarınız varsa SGK bildirimi zorunlu. İş güvenliği ve iş sağlığı yükümlülükleri de devreye giriyor; çalışan sayısına ve yapılan işin niteliğine göre farklı yükümlülükler oluşabiliyor. Bu konuları bir mali müşavir aracılığıyla yönetmenizi öneririz.

KMK m.38 kapsamında yöneticinin sorumluluğu: Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla görev yapıyor. Kasıt veya ihmalden doğan zararlar yönetici sorumluluğunda değerlendirilebiliyor. "Bilmiyordum" savunması çoğu durumda geçerli sayılmıyor; bu nedenle temel mevzuat bilgisi yönetici güvencesidir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel tutmanıza yardımcı oluyor.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (İzmir'den Deneyimle)

Bu liste tuzakları listeliyor, yargılamıyor. Hepsini bilen deneyimli bir yönetici bile bir kısmına ilk ayda düşebiliyor.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hesap verme zamanı geldiğinde ya da kat malikleri merak ettiğinde ayrıştırmak hem zor hem de şüphe doğuruyor. Site adına ayrı hesap, bu sorunu en başından kapatıyor.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz eksik, kayıt tutarsız, itiraz halinde kanıt yok. Banka ya da online ödeme sistemi zorunlu değil ama çok daha güvenli.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararlar tutanağa geçirilmezse hukuken kanıtlanabilir değil. Her toplantı sonrası karar defteri güncellenmeli ve imzalanmalı.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem bildirilmeden yapılan çağrıyla toplantıda alınan kararlar, itirazla karşılaşınca zayıf zemine oturuyor.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılıyor. Bütçe taslağı olmadan harcamalar denetimsiz kalıyor, genel kurulda hesap vermek güçleşiyor.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlusuna karşı yumuşak davranmak, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık oluşturuyor. KMK m.20'deki gecikme tazminatı bu dengeyi korumak için var.
7. İzmir'de havuz/bahçe bakımını sezona bırakmak. Nisan başında havuz ekipmanı kontrol edilmezse Mayıs'ta sezonu açamıyorsunuz. Sahil ilçelerinde sezon öncesi bakım takvimi Şubat–Mart'ta kurulmalı; son anda usta bulmak çok daha pahalıya geliyor.