Selçuk, İzmir'de site & apartman yönetim sistemi

Selcuk'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün içinde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 arasında seyrediyor; Selcuk gibi turizm ve sezonluk doluluk koşullarına sahip bir ilçede bu aralığın nereye oturduğunu işletme bütçeniz belirler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Selcuk özeline göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Selcuk'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz an, Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 kapsamında dört temel yükümlülüğü üstlendiniz: karar ve işletme defterlerini tutmak, kat maliklerinden aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yıllık hesabı genel kurulda kat maliklerine sunmak. Bu yükümlülükler, binada iki daire de olsa ikiyüz daire de olsa değişmez.

Selcuk, İzmir iline bağlı, Ege kıyısında turizm odaklı bir ilçedir. İlçenin konut dokusu büyükşehir standartlarıyla kıyaslandığında daha küçük ölçekli olmakla birlikte yaz aylarında artan nüfus, sezonluk yazlık siteler ve mülkünü bizzat kullanmayan malik profiliyle birlikte yönetim sorumluluğu düşündüğünüzden daha çok katman içerir. İzmir'in genelinde de çok sayıda yönetici her yıl aynı süreci yaşar; yani karşılaşacağınız sorular daha önce çözülmüş sorulardır. Bu rehberin amacı o çözümleri Selcuk koşullarına göre önünüze açmak.

Paniklemek için bir neden yok, ama ertelemek için de zaman yok. Yönetim boşlukları aidat tahsilatını sekteye uğratır, ortak alan bakımında aksaklık yaratır ve genel kurulda hesap vermeyi güçleştirir. İlk 30 günü planlı geçirmek, kalan yılı çok daha az stresli kılar.

İlk 30 Gün: Selcuk'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, ileriki her şeyin temelini oluşturur. Devri doğru teslim almadan başlayan yöneticiler aylarca önceki sorunların peşini temizlemekle uğraşır. Aşağıdaki dört haftalık plan, bu riski en baştan ortadan kaldırır.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden alacaklarınız şunlardır: karar defteri ve işletme defteri, banka hesap cüzdanı ve ekstreler, kasa mevcudu ve kasa defteri, yürürlükteki tedarikçi sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik, peyzaj), kat malikleri borç-alacak listesi, bina sigortası ve DASK poliçeleri. Tüm bu belgelerin teslim alındığına dair imzalı bir devir-teslim tutanağı düzenleyin. Selcuk gibi sezonluk dolulukla değişen bir ilçede özellikle yazlık kat maliklerinin iletişim bilgilerinin güncel olup olmadığını kontrol edin; boş geçen kış aylarında birikmiş aidat borçları ilk karşılaşacağınız sürprizlerden biri olabilir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabının siteye özgü olduğunu doğrulayın; kişisel bir hesapta site parası duruyorsa bunu derhal düzeltin. Aidat borçluları listesini çıkarın ve her borcun kaç aylık olduğunu belgeleyin. Bekleyen faturaları sıralayın. Selcuk'te sezonluk açık alan bakımı, yüzme havuzu işletme ve bahçe giderleri yılın ilk yarısında yoğunlaşır; bu tarihlere yetişemeyecek bir nakit akışı varsa şimdiden görmek kritiktir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Arıza ve taleplerin takip edileceği bir kayıt yöntemi belirleyin; dağınık WhatsApp mesajları yerine sistematik bir arıza kaydı hem sizi hem sakinleri korur. Site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ayın yoğunluğunu karşılamak için 14 günlük ücretsiz deneme tam bu haftalara denk düşer.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin temel görevlerinden biridir. Selcuk'te yıllık bütçenizin en belirleyici kalemleri genellikle havuz ve bahçe bakımı, ortak alan temizliği ve Ege iklimine özgü açık alan tesis onarımlarıdır. Deprem riskinin İzmir genelinde yüksek olduğu göz önüne alındığında DASK poliçesinin ve bina ortak alan sigortasının yenilenme tarihlerini de takvime ekleyin. Bu dört haftalık planla ilk genel kurulunuza hazır ve belgeli çıkabilirsiniz.

Selcuk'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

İzmir genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 arasındadır; bu il geneli ortalamadır ve bağlayıcı değildir. Selcuk'te asansörsüz, kapıcısız küçük bir apartman bu aralığın alt bandına yaklaşırken havuzlu, güvenlikli ve peyzajlı büyük bir site üst bandın üzerine çıkabilir. Doğru rakamı yalnızca sitenizin gerçek gider bütçesi belirler.

Aidat belirleme yöntemi Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye dayanır. Temel iki yaklaşım vardır: arsa payı oranında paylaştırma ya da daireler arasında eşit dağıtım. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazılı olmalıdır; yazılı değilse genel kurul kararıyla belirlenir. Belirlenen aidat tutarı işletme projesine dayanır ve genel kurulun onayıyla kesinleşir.

Selcuk'te aidat bütçesinin biçimlenmesinde öne çıkan kalemler şunlardır: yaz döneminde yoğunlaşan havuz işletme maliyeti, bahçe ve çevre düzeni, ortak alan temizliği ve sezonluk bakım. İzmir genelinde deprem riski yüksek olduğundan DASK zorunlu bina sigortası ile ortak alan sigortası da yıllık bütçede ayrı bir kalem olarak yer almalıdır. Tüm bu gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en önemli kural şudur: nakit elden kesinlikle almayın. Hem hesap şeffaflığı hem yasal güvenlik açısından tüm ödemeler site banka hesabına yapılmalıdır. Online ödeme yöntemi, makbuz tartışmalarını ve kasa kayıplarını ortadan kaldırır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ödenmemiş aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu oran genel kurulda onaylanan işletme projesinde ya da yönetim planında belirtilmiş olmalıdır. Pratik süreç şöyledir: önce yazılı ve resmi bir hatırlatma gönderin; yanıt alınamazsa noterden ihtarname yoluyla bildirim yapın; son çare olarak icra takibi başlatın. Selcuk'te yazlık kullanan ve kış aylarında iletişime geçilemeyen malikler için yazılı iletişim kanallarını yıl boyu açık tutmak büyük kolaylık sağlar.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak oluşturulur ve onayınızla malike iletilir; sizi aylık manuel takipten kurtarır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Selcuk İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tutup tutmamak, büyük ölçüde sitenizin ölçeğine ve yerel arzın durumuna bağlıdır. Selcuk, İzmir il merkezine uzak bir ilçe olduğundan büyükşehir merkezlerindeki kadar geniş bir profesyonel şirket seçeneği sunmayabilir. Bu gerçeği görmezden gelerek seçim yapmak zaman kaybettirir.

Selcuk ölçeğindeki çoğu apartman ve küçük site için en gerçekçi çözüm üçüncü bir yoldur: siz yönetirsiniz, tekrar eden ve zaman alan işleri ise yazılıma devredebilirsiniz. Bu seçenek hem maliyeti kontrol altında tutar hem yönetimi elinizde bırakır. Bu yaklaşımın somut nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin mali işlemlerini kişisel hesabınız üzerinden yürütmek hem hukuki sorumluluk hem güven açısından büyük risk taşır. Kat maliklerinin parası her koşulda site adına açılmış ayrı bir hesapta durmalıdır.

Site adına banka hesabı açabilmek için çoğu bankada vergi numarası istenir. Bu numarayı almak için Selcuk Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir; yanınızda bulundurmanız gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurulda yönetici seçildiğine dair karar defteri örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Selcuk Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit edin.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışanları ücretli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü de doğar. Bu durumda aylık SGK bildirgesi verilmesi ve primlerin ödenmesi gerekir. Vergi ve SGK konularında son sözü mali müşavirinize sorun; bu rehberde verilen bilgiler genel çerçevedir ve güncel mevzuatı yerini tutmaz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32, genel kurul sürecinin çerçevesini çizer. Yönetici, yılda en az bir kez olağan genel kurul toplamakla yükümlüdür. Toplantıdan en az 15 gün önce gündem maddelerini içeren imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalıdır; bu süre eksik olursa alınan kararlar itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda karar için nisap (toplantı yeter sayısı) kat malikleri sayısının ve arsa payının çoğunluğunu gerektirir. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılır ve katılanların çoğunluk oyuyla karar alınabilir. Kararlar, karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç kritik hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi yazmamak (gündemsiz alınan kararlar itiraz edilebilir), 15 günlük çağrı süresine uymamak, karar defterini toplantı bitiminde imzalatmayıp sonraya bırakmak. Çağrı metni hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımız — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, yazlık maliklerle iletişim — hepsinin ortak noktası şudur: tekrar eden, zaman alan ama basit işlerdir. Bu işleri elle yürütmek mümkündür; ancak gereksizdir.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır

AI Operatör, doğal dil komutlarınızı işleme döker; ancak hiçbir şey onayınız olmadan gerçekleşmez. Somut bir örnek: "Bu ayın aidatlarını takip et, henüz ödemeyenlere nazik hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malike özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylayana kadar hiçbiri gönderilmez.

Selcuk'e özel ikinci bir senaryo düşünün: yazlık kullanılan bir sitede havuz pompası arızalandı. "Havuz pompası arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırla" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, teknik servise iletilecek iş emri taslağını hazırlar ve onayınızı bekler. Onayladığınızda gider; onaylamazsanız draft olarak kalır. Bu onay adımı hem yönetim sorumluluğunu sizde tutar hem de hata riskini en aza indirir.

Üçüncü senaryo genel kurulla ilgilidir: "Nisan genel kurulu için 15 gün önceden yasal çağrı metnini hazırla, gündem maddelerini ekle." AI Operatör KMK m.29 çerçevesinde çağrı metnini hazırlar, taslağı sunar, onayınızın ardından dağıtım kanalına iletir. Yazılım aynı zamanda 15 günlük yasal süre dolmadan önce sizi uyarır; bu uyarı bir insan asistanın yapacağı ancak çoğunlukla unutulduğu bir iştir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici

"Sekiz aydır aidatını ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a ilettiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde adım adım yol haritası alırsınız. Yazılı ihtar, noter ihtarnamesi ve icra takibi seçeneklerinin sırası ve hukuki dayanağı net biçimde açıklanır. Önemli not: AI Danışman yol gösterir ve hukuki çerçeveyi ortaya koyar; dava aşamasında ya da özel koşullarınıza özgü kararlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmek hem dürüsttür hem de güven verir.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge düzeni gibi ölçütleri bütünleşik olarak değerlendirir. Yönetimi devraldığınız gün karne puanınız 54 olabilir; altı ay sonra 81'e yükseldiyse genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine sayıyı gösterirsiniz. Selcuk'te yüz yüze tanışmadığınız yazlık maliklerle güven inşa etmenin en etkili yolu budur: tartışmak yerine belgele.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve daha fazlası için ayrı portallar bulunur. Selcuk'te bu özelliğin değeri çok somuttur: başka bir şehirde ya da yurt dışında ikamet eden bir malik, kendi ödenmemiş aidatını ve bina duyurularını kendi portalından takip eder. Sizi aramak yerine borcunu görür ve öder. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığını genel kuruldan önce sağlar; daha az kavga, daha çok verimlilik anlamına gelir.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, bulut tabanlıdır. Tek bir apartmandan AVM yönetimine kadar ölçeklenir. Yönetimi devraldığınız ilk ayın yoğunluğunda ne kadar zaman kazandırdığını kendiniz görün. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz deneyin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınız boyunca karşılaşacağınız işleri üç kümede düşünebilirsiniz: para işleri, operasyon ve rakip yazılımlarda olmayan işlevler.

Para İşleri

Aidat tahsilatı hiçbir zaman sona ermeyen bir döngüdür; her ay yeniden başlar. Online aidat tahsilatı modülü ile kat malikleri ödeme yapabilir, aidat takip programı ise geciken ödemeleri otomatik olarak işaretler ve hatırlatma akışı başlatır. Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider kalemlerini kaydeder ve mali tabloyu her an hazır tutar. Apartman muhasebe programı sayesinde yıllık işletme hesabını genel kurula hazırlamak saatlerce süren manuel çalışma yerine birkaç tıkla tamamlanır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, su ve elektrik gibi tüketim giderlerini daireler arasında formüle göre dağıtır; paylaşım tartışmalarını belgeli biçimde kapatır.

Operasyon

Arıza ve bakım yönetimi modülü her teknik talebi kayıt altına alır, tedarikçiye atanmasını sağlar ve çözüm sürecini izler. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü ile kat maliklerine tek kaynaktan resmi bildirim yapılır; WhatsApp grup karmaşasından çıkılır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülü özellikle Selcuk'teki büyük sitelerde yaz sezonunda artan ziyaretçi trafiğini kayıt altına almak için kullanışlıdır. Sosyal tesis rezervasyonu, personel-bordro-tedarikçi takibi ve sigorta-belge yönetimi modülleri yöneticinin tüm operasyonel sorumluluklarını tek panelden yürütmesini sağlar.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Pazaryeri ve ihale modülleri, sektördeki rakip yazılımlarda karşılığı olmayan iki işlevdir. İhale Portalı'nda Selcuk'teki ya da İzmir genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Örneğin bahçe sulama sistemi yenileme işini İhale Portalı'na açtığınızda üç ayrı tedarikçinin teklifini karşılaştırmalı olarak görür, tercih ettiğinizi seçer ve tüm süreci genel kurula belgelemiş olursunuz. Kayıt dışı el sıkışma yok, sonradan gelen itiraz yok. Mahalle Pazaryeri ise site içi sakin ve esnaf etkileşimini kolaylaştırır; site içinde hizmet sunan yerel esnafa erişim kanalı açar. Bu iki özellik birlikte sitenizi yalnızca bir bina yönetiminden bir mikro-topluluğa dönüştürür.

Yönetim görevinizin sonuna geldiğinizde ise devir-teslim ve raporlama modülü sayesinde halefine aktarım bir öğleden sonraya sığar; siz bu rehberin başında anlattığımız haftalarca süren devir kaosundan bir sonraki yöneticiyi kurtarmış olursunuz.

Selcuk'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Selcuk'ün yönetim planını İzmir'in başka ilçelerinden farklı kılan iki ana etken vardır: sahil ve turizm odaklı sezonluk doluluk ile İzmir genelindeki yüksek deprem riski.

Sezonluk Doluluk ve Yazlık-Malik İletişimi

Selcuk'te pek çok konut yıl boyu değil yaz döneminde kullanılır. Bu durum birkaç somut yönetim sonucu doğurur. Birincisi, havuz ve bahçe işletme maliyetleri yaz aylarına yığılır; bu aylarda nakit akışının güçlü olması kritiktir. İkincisi, kış aylarında fiilen yerinde olmayan kat maliklerine aidat hatırlatması ve duyuru iletmek güçleşir; yazılı ve dijital iletişim kanalları zorunlu hale gelir. Üçüncüsü, kısa dönem kiralama (tatil kiralaması) bazı dairelerde yaygınsa sakin sirkülasyonu artar ve ziyaretçi kaydı önem kazanır. Bu koşullara uygun yönetim planı, yaz bütçesini ayrı çıkartmayı ve sezon dışı bakımları yazdan önce tamamlamayı gerektirir. Uzaktan yönetim portalı, Selcuk'te malik başka bir ilde yaşıyorken bile tüm finansal tabloyu anlık takip etmesine olanak tanır.

Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları

İzmir ve çevresi Türkiye'nin en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerindedir. Bu gerçek, site yönetimi için üç somut yükümlülük doğurur. Birincisi, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yapılmalıdır; malikin yükümlülüğüdür ancak yönetici poliçelerin güncel olup olmadığını takip etmeli, eksik olanları genel kurulda gündemine almalıdır. İkincisi, ortak alanlar ve taşıyıcı elemanlar için ayrı bir bina sigortası düşünülmelidir; DASK yalnızca bireysel bağımsız bölümleri kapsar. Üçüncüsü, binanın güçlendirilmesine ya da yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin kararlar Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel nisap koşullarına bağlıdır; bu süreçlerde bir avukattan destek almak tavsiye edilir. Acil durum planı ve belge yönetimi modülü, tüm sigorta poliçelerini ve afet prosedürlerini tek yerde tutar.

Selcuk ve Çevresinde Site Yönetimi: Aliaga'dan Karabaglar'a Komşu İlçe Haritası

Selcuk'de yönetim sorunları, İzmir'in diğer ilçelerindeki yöneticilerle büyük ölçüde örtüşür; ancak her ilçenin konut dokusu ve nüfus yapısı kendi özgün koşullarını yaratır.

Kıyı ve turizm ilçeleri: Cesme ve Guzelbahce, Selcuk gibi yazlık ve turizm odaklı bir konut dokusuna sahiptir; sezonluk doluluk, kısa dönem kiralama ve uzaktan malik yönetimi bu üç ilçede de öne çıkan ortak konulardır. Foca ve Dikili'de daha küçük ölçekli siteler ağırlıklı olmakla birlikte denize yakın konumun getirdiği bakım gereksinimleri benzerdir.

İzmir merkez ilçeleri: Bornova, Buca, Bayrakli ve Karabaglar, İzmir'in yoğun kentsel dokusunu oluşturur. Bu ilçelerde çok bloklu büyük siteler ve profesyonel yönetim şirketi talebi çok daha belirgindir; apartman sayısı arttıkça yönetim karmaşıklığı katlanarak büyür. Balcova ve Gaziemir'de ise karma konut profili söz konusudur; hem sakinlerin yoğun olduğu apartmanlar hem büyük siteler bir arada bulunur.

Kuzey ilçeleri: Bergama, Aliaga ve Cigli, sanayiye yakın konut alanları barındırır. Aliaga'da sanayi çalışanlarına yönelik toplu konut stoku yönetimde ölçek sorunlarını gündeme taşır. Bergama'da ise küçük ilçe dokusundan kaynaklanan gönüllü yönetim yaygındır.

İç kesimler: Bayindir ve Beydag, İzmir iline bağlı olmakla birlikte konut yoğunluğu kıyı ilçelere kıyasla düşüktür; az daireli apartmanlarda basit defter düzeni ve gönüllü yönetim çoğunlukla yeterlidir.

Selcuk'te yönettiğiniz site bulut tabanlı bir yazılımla çalışıyorsa İzmir'in herhangi bir ilçesindeki ortak alana erişmek ya da başka bir şehirden raporları takip etmek için ekstra kurulum gerekmez. İzmir geneli site yönetimi hakkında kapsamlı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve görevini ihmal etmesi halinde kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu hüküm altına alır. Bu sorumluluk soyut değil somuttur; kayıtların tutulmaması, aidatların yanlış kullanılması ya da ortak alanların bakımsız bırakılması hukuki sonuçlar doğurur.

Kamera kaydı konusunda KVKK kapsamında bir aydınlatma metni hazırlanması ve ortak alanlarda görünür biçimde asılması zorunludur. Sakinlerin iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz.

Kapıcı ya da güvenlik gibi çalışanınız varsa SGK bildirgeleri ve iş güvenliği yükümlülükleriniz başlar. Personel istihdam eden siteler için iş güvenliği uzmanı yükümlülükleri çalışan sayısına ve risk sınıfına göre değişir; güncel gereksinimleri çalışma ve sosyal güvenlik mevzuatına göre mali müşavirinizle teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belge arşivini tek yerde hazır tutar; denetim veya itiraz durumunda belgeleriniz el altındadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar yeni yöneticilerin büyük çoğunluğunun ilk altı ay içinde yaptığı hatalardır. Listeden kendinizinkini çıkarabilirsiniz.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Mali sorumluluk tartışması başladığında kişisel ve site parası ayrımı yapılamaması hem hukuki hem güven açısından ciddi sorun yaratır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesmek zorunlu olsa bile elden alınan nakit hesap şeffaflığını zedeler; banka transferi veya online ödeme tek güvenli yöntemdir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar, tarih ve imzayla karar defterine geçirilmelidir; defteri boş bırakmak kararları ispat edilemez hale getirir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Toplantıya gündem eklenmeden yapılan çağrı, o toplantıda alınan kararların daha sonra itiraz konusu olmasına zemin hazırlar.
5. İşletme projesi hazırlamamak. Yıllık işletme projesi yasal bir zorunluluktur; proje olmadan belirlenen aidat tutarları hukuki dayanaktan yoksun kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamaktan çekinen yöneticiler farkında olmadan düzenli ödeme yapan malikleri cezalandırır; kaynağın boşa akması topluluğu olumsuz etkiler.
7. Yazlık sitede sezon öncesi bakımı ertelemek. Selcuk gibi yaz sezonuna hazırlık gerektiren ilçelerde havuz, sulama sistemi ve açık alan bakımının sezon başında değil sezon ortasında bozulması hem maliyeti hem kat maliki şikayetlerini artırır. Bakım takvimini mayıs başına çekin.