Merkez ilçesinde bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Yozgat genelinde aylık ortalama aidat ₺300 ile ₺1.100 arasında değişmekte; Merkez'in karasal iklimi nedeniyle sert geçen kış ayları yakıt ve ısıtma giderlerini bütçenin merkezi kalemi haline getirmektedir. Bu rehberde her adımı Yozgat koşullarına göre bulacak, işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göreceksiniz.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük başlar: karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak (KMK m.35), aidat ve ortak giderleri zamanında tahsil etmek (KMK m.20), ortak alanların bakım ve onarımını koordine etmek ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kağıt üzerinde yalın görünse de pratikte onlarca ayrıntıyı aynı anda takip etmek anlamına gelir.
Merkez ilçesi, Yozgat'ın idari ve ticari merkezidir. İlçede hem yeni yapılmış çok katlı siteler hem de eski tek apartman blokları bir arada bulunur. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da farklılaşacağı anlamına gelir: merkezi ısıtma sistemli yeni bir sitede kalorimetre takibi ve yakıt paylaşımı ön plana çıkarken, yaşlı bir apartman bloğunda asansör bakımı ve çatı onarımı gündemin başına yerleşebilir. Her iki durumda da temel çerçeve aynıdır; değişen yalnızca ağırlıklı gider kalemleridir.
Yozgat genelinde bu süreci sizinle aynı hafta yaşayan onlarca yönetici daha vardır. Panik yerine sistematik bir başlangıç, ilk altı ayı çok daha yönetilebilir kılar.
İlk 30 Gün: Merkez (Yozgat) Yeni Yöneticisinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden veya önceki yönetim kurulundan alınacaklar listesi şunları kapsamalıdır: karar defteri ve işletme defteri orijinalleri, sitenin banka hesap ekstresi ve kasa mevcudu, tüm aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, doğal gaz, güvenlik), borç-alacak durumunu gösteren liste, kilit, şifre ve erişim bilgileri. Tutanak imzalanmadan görevi fiilen devraldığınızı kabul etmeyin; aksi takdirde geçmişe ait borç ve eksiklikler için de sorumlu tutulabilirsiniz.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site adına açılmış banka hesabı yoksa ya da hesap hâlâ eski yöneticinin bireysel adındaysa, bu haftaki öncelik hesabı sitenin tüzel kimliğine taşımaktır. Aidat borçlusu listesini çıkarın; Merkez'deki binalarda karasal kış öncesinde birikmiş yakıt borçları sıklıkla bu fotoğrafın en ağır kalemini oluşturur. Bekleyen faturalar, özellikle doğal gaz ya da merkezi sistem yakıt faturaları, tespit edilmeden bütçe taslağı yapamazsınız.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin — apartman panosu ve toplu mesaj uygulaması Merkez'deki küçük-orta ölçekli binalarda hâlâ en yaygın yöntemdir. Arıza ve talep kayıtları için en başından tutarlı bir yöntem seçin; hafıza ve not kağıdı birkaç ay içinde yetersiz kalır. Bu üçüncü haftada site yönetim yazılımı değerlendirmesi için ideal zamandır; devir sonrası ilk veriler henüz tazeyken sisteme girmek çok daha kolaydır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Merkez'in karasal iklimi bu taslağa yön verir: yakıt ve ısıtma kalemi yılın 5-6 aylık kış sezonunu kapsamalı, kazan veya kombi bakım tarihi Eylül-Ekim'e alınmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde tamamlanmalıdır. Kar yükü ve buz nedeniyle oluşabilecek ortak alan hasarları için de küçük bir acil onarım fonu bütçeye yansıtmanız önerilir. Taslak bütçeyi genel kurulun onayına sunana kadar geçici giderler için önceki yılın rakamlarını baz alabilirsiniz.
Merkez'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yozgat genelinde aylık ortalama aidat ₺300 ile ₺1.100 arasında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır; Merkez ilçesinde rakam, binanın tipine göre bu aralığın farklı noktalarında konumlanır. Asansörlü, güvenlikli ve merkezi ısıtmalı yeni sitelerde üst banda yaklaşmak kaçınılmazken, asansörsüz eski binalarda alt bandın altına da düşebilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki ortak giderlere arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit pay kararıyla katılır. Yöneticinin görevi önce yıllık toplam gideri tahmin etmek (işletme projesi), ardından bu gideri dairelere dağıtmaktır. Merkez'deki karasal iklim bu hesabı yakıt ağırlıklı yapar: merkezi sistemli bir binada doğal gaz ya da fuel-oil faturası toplam yıllık giderin yüzde kırkını geçebilir. Daire başı aidatı hesaplamak için sitenizin gider kalemlerini girerek aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Genel kurul onayından geçmeyen aidat miktarı, kat maliklerinden yasal olarak talep edilemez. İşletme projenizi hazırladıktan sonra olağan genel kurulda ya da gerekirse olağanüstü toplantıda onaya sunun. Belirlenen miktarı ve dağıtım yöntemini karar defterine işlemeyi ve tüm mülk sahiplerine yazılı bildirmeyi unutmayın.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatta banka havalesi ya da EFT en güvenli yöntemdir; elden nakit toplamak hem yöneticinin hem de malikler arasındaki güveni zedeler ve denetimi güçleştirir. Tüm ödemelerin site adına açılmış banka hesabına yapılmasını, ödeme açıklamasında daire numarası ve ay bilgisinin yer almasını talep edin.
Aidat gecikmelerinde KMK m.20 açıktır: geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. İlk adım her zaman yazılı ihtardır; iadeli taahhütlü mektup ya da noter kanalıyla gönderilen ihtarın bir kopyası karar defterine eklenir. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatma hakkınız doğar. Süreçte belge düzeni kritiktir; eksik kayıt, icra takibini yavaşlatır. Otomatik borç hatırlatması ve ödeme takibi için aidat takip programı bu süreci hem hızlandırır hem de kayıt dışı bırakmaz.
Kat malikleriyle doğrudan görüşme her zaman önce denenmelidir. Küçük gecikmelerde nezaket mesajı çoğu zaman yeterlidir; yasal yola ancak yazılı iletişimden sonuç alınamaması durumunda başvurulmalıdır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tercihini belirleyen üç temel kriter vardır: daire sayısı, blok adedi ve bütçe. Ondan az dairenin bulunduğu tek bloklu binalarda gönüllü yönetici modeli çok daha yaygındır; sözleşmeli bir yönetim şirketinin sabit aylık bedeli bu ölçekte aidatı orantısız yükseltir.
Merkez ilçesinde gerçeği şöyle değerlendirmek gerekir: Yozgat gibi orta ölçekli bir il merkezinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Küçük apartman blokları için deneyimli firmaya ulaşmak güçleşebilir, bulunduğunda da hizmet kalitesini önceden değerlendirmek zorlaşır. Bu koşullarda en yaygın ve sürdürülebilir çözüm, gönüllü yönetici ile doğru araç kombinasyonudur: yönetici kararları verir, yazılım tekrar eden işleri üstlenir.
Onbeş daire veya üzeri, birden fazla blok ya da güvenlik ve sosyal tesis yönetimi gerektiren büyük sitelerde profesyonel şirketi değerlendirmek anlamlıdır. Bu durumda referans kontrolü ve sözleşme kapsamını ayrıntılı incelemeniz gerekir. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin — bu yaklaşımı ilerleyen bölümde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve kat maliklerine ait tapu bilgileri. Gerekli belgeler vergi dairelerinin uygulamasına göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden işlem öncesinde Yozgat Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarasını aldıktan sonra tercih ettiğiniz bankada site adına ticari hesap açabilirsiniz. Hesap üzerinde yalnızca yöneticinin ya da yetkili imzacının tasarruf yetkisi olmalı; bu yetki karar defterine işlenmelidir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorun yaratır hem de ileride hesap vermenizi güçleştirir.
Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik gibi çalışanlar istihdam edecekseniz SGK bildirim yükümlülüğü başlar; iş güvenliği yükümlülükleri de bu noktada devreye girer. Bu konuyu bir mali müşavirle birlikte ele almanız, ileride ceza ve faiz riskini önler.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı çağrısının en az 15 gün öncesinden iadeli taahhütlü mektup ya da imza karşılığı elden teslim yoluyla yapılması ve çağrıda gündemin açıkça belirtilmesi şarttır. Gündemi yazılı olarak bildirilmeyen konular toplantıda karara bağlanamaz.
İlk toplantıda karar nisabı (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından salt çoğunluk gerektirmektedir. Bu nisaba ulaşılamazsa ikinci toplantı başka bir günde, katılan kat maliklerinin çoğunluğuyla yapılabilir. Alınan kararların karar defterine tarih ve imzayla geçirilmesi zorunludur; eksik tutulan karar defteri ilerleyen dönemde hukuki anlaşmazlıklarda elinizi zayıflatır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (bu, alınan kararları iptal edilebilir hale getirir), vekâlet belgelerini toplantı başlamadan kontrol etmemek ve kararları toplantıdan günler sonra deftere işlemek. Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek sistemde yönetmek için genel kurul yazılımını değerlendirebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her adımı — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözüme bağlayan kısa yol SiteYönetim'dir. Aşağıda her sorun için somut senaryolar bulacaksınız.
AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin
Tahsilat zamanı geldiğinde "Şubat aidatlarını tahsil et, ödeme yapmayan dairelere hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj iletilmez. Bu adım hem güvenliği hem de yasal sorumluluğun size ait kalmasını sağlar.
Merkez'in kış koşullarına özgü bir senaryo daha: kazan dairesi arızasında teknik servis koordinasyonu. "Kazan dairesi arızası, acil teknik servis gerekiyor" yazdığınızda AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar, onayınızla gönderir. Aralık ortasında bütün kat maliklerini tek tek aramamak büyük bir rahatlama sağlar. Sonraki senaryoda ise Nisan'da "kış bakım özetini genel kurula hazırla" diyebilirsiniz; raporun taslağı yine sizin onayınızı bekler.
Genel kurul sürecinde de aynı mantık işler: çağrı metni hazırlanır, gündem belirlenir, vekâlet belgeleri takip edilir, karar defteri güncellenmesi için taslak oluşturulur. Her adımda siz karar verirsiniz; AI tekrar eden formatı ve hatırlatmaları üstlenir. KMK'nın "15 gün önceden çağrı" kuralını yazılım kendiliğinden takvime işler ve sizi uyarır.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Kararın Desteğiyle
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde yanıt alırsınız. Sistem gecikme tazminatı oranını, ihtar yazısının içeriğini ve icra takibine geçiş koşullarını somut olarak ortaya koyar. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve bilgi sunar; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmek hem dürüstlük hem de güven inşası açısından önemlidir.
Başka sık sorulan sorular için de aynı destek hazırdır: "Güvenlik kameralarını yenilemek için karar nisabı nedir?", "Komşum balkonunu kapatmak istiyor, izin vermek zorunda mıyım?", "Ortak alan tadilat masrafını ödemeyen maliki zorla bir yaptırıma tabi tutabilir miyim?" Bu sorulara içtihat destekli yanıtlar, hukuki bir adım atmadan önce sizi doğru zemine hazırlar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim, siteniz için 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Bu puan; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve toplantı devamlılığını birleştirerek tek bir göstergeye dönüştürür. Merkez ilçesinde yönetimi devraldığınız günkü karne puanı 54 olabilir; altı ay sonra 81'e ulaştığında bu iki rakamı genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demeniz gerekmez; rakamlar konuşur.
Karne aynı zamanda yönetim döneminin sona ermesinde de değerlidir: bir sonraki yöneticiye devir-teslim belgelerinin yanı sıra dönemin performans özetini de teslim edebilirsiniz. Bu şeffaflık, yönetici değişikliklerinde kat malikleri arasındaki gerginliği önemli ölçüde azaltır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalından girer. Yeni yöneticinin pratikte anlamı şudur: Merkez'de ikamet etmeyen, başka şehirde oturan bir mülk sahibi, aidat borcunu ve hesap özetini kendi portalından görür — sizi aramaz. Denetçi portalı ise gider belgelerine doğrudan erişebilir; bu şeffaflık hesap sorma toplantılarındaki sürtüşmeyi azaltır.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur. Tek apartmandan onlarca bloklu büyük siteye ölçeklenir. Kredi kartı girmeden 14 gün boyunca tüm modülleri deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek ve deneme başlatmak için ilgili sayfayı ziyaret edin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yönetici ilk yılında birbirinden farklı onlarca iş türüyle karşılaşır. SiteYönetim'in modülleri bu işleri kronolojik bir akışta ele alır; her modül bir sorunun kestirme çözümüdür.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, ayın başında sizi ekrana çağırmaz; borçlu listesi otomatik güncellenir. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider belgelerini kategorize eder. Merkez'deki merkezi ısıtmalı sitelerde kalorimetre ve sayaç okuma modülü devreye girer: her dairenin ısı tüketimi sisteme aktarılır, kış faturası dairelere paylaştırılır ve ısınma bedelini kim ödeyecek tartışması biter. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu iki temel işlemi aynı platform üzerinden yönetir.
Operasyon: Arıza ve bakım kaydı, teknik servis koordinasyonu, duyuru-SMS-push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel bordro yönetimi, sigorta belgesi arşivi — bunların tümü ayrı kağıt yığınlarına değil, tek bir sisteme döner. Sosyal tesis rezervasyonu ve tedarikçi yönetimi de aynı paneldedir.
Rakipte olmayan modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, diğer site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki özelliktir. İhale Portalı'nda Yozgat bölgesindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı ihalesini üç teklifle, tüm belgeleriyle sonuçlandırıp genel kurulda sunabilirsiniz; "en ucuzu seçtik ama kalitesiz çıktı" tartışması ortadan kalkar. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin kendi aralarında ticaret yapabildiği, yerel esnafın hizmet duyurusu yapabildiği bir alandır — yöneticinin koordinasyon yükünü artırmadan site topluluğunu güçlendirir.
Dönem sonunda raporlama ve devir-teslim modülü devreye girer. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; ilk haftada siz de böyle bir düzeni teslim almayı istediğinizi hatırlarsınız.
Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Merkez ilçesinin karasal iklimi, yönetim planınızı birçok boyutta doğrudan etkiler. İç Anadolu'nun sert ve uzun kışları, özellikle Kasım'dan Mart sonuna uzanan beş-altı aylık ısıtma sezonu, bütçenin ve takviminizin merkezine yakıt ve ısıtma kalemini yerleştirir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararları
Merkezi ısıtma sistemli binalarda yıllık işletme bütçesinin en öngörülmesi güç kalemi yakıt gideridir; doğal gaz fiyat değişimleri ve kış şiddetine göre farklılaşır. Bütçenizi sabit bir rakama değil, geçmiş iki yılın ortalamasına ve makul bir tampon paya dayandırın. Bireysel ısıtmalı binalarda ise her daire kendi faturasını öder; ortak kazan dairesinin bakımını ve yakıtını ayrıca takip etmeniz gerekmez, ancak bina girişi ve merdiven ısıtması gibi ortak alanlar hâlâ yöneticinin sorumluluğundadır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Merkez'de kar yağışlı günlerde binanın kaldırım ve girişlerindeki buz, yöneticinin hukuki sorumluluk alanına girer. Kaydırarak yaralanan kişinin zararından yönetici şahsen sorumlu tutulabilir. Buz önleme tuzun stoklanması, giriş yollarının sabah erken temizletilmesi ve bu işler için görevlendirilmiş kişinin belirlenmesi kış öncesi listenizde yer almalıdır.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi sistemli binalarda kışın yakıt gideri yüksekken yaz aylarında bu kalem sıfıra iner. Genel kurul kararıyla yaz ve kış dönemlerine farklı aidat miktarı belirlenebilir; bu hem maliklerin ödeme yükünü dengeler hem de tahsilat oranını artırır. Uygulamak istiyorsanız işletme projesini mevsimsel olarak ikiye bölün ve genel kurulda iki ayrı rakam onaylatın.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Genel Bakış
Merkez ilçesi, Yozgat'ın tüm idari ve ticari işlevlerinin toplandığı noktadır. Bu yoğunlaşma, ilçede hem çok katlı yeni konut sitelerini hem de eski tek blok apartmanları aynı ortamda yaratmıştır. Yoğun konut stoğu, Merkez'i Yozgat'ın site yönetimi ihtiyacının en yüksek olduğu ilçe konumuna taşımaktadır.
İl genelinde ise farklı bir tablo söz konusudur. Sorgun ve Yerköy gibi görece büyük ilçelerde kentsel konut yoğunluğu Merkez'e yaklaşmaktadır; bu ilçelerde çok daireli binalarda yönetim ihtiyacı giderek artmaktadır. Bogazliyan ilçesi hem nüfusu hem de konut sayısı bakımından il içinde öne çıkan bir diğer merkezdir.
Cekerek, Sarikaya ve Saraykent ilçelerinde apartman binaları mevcuttur; ancak daire sayısı genellikle daha azdır. Bu ölçekteki binalarda gönüllü yönetici modeli en yaygın ve sürdürülebilir çözümdür. Akdagmadeni ilçesi dağlık konumuyla Merkez'den daha sert kış koşullarına sahiptir; yakıt ve ısıtma gider yönetimi bu ilçede de öncelikli kalemdir. Yenifakili, Candir, Cadirkisla, Aydincik, Cayiralan ve Kadisehri gibi kırsal ağırlıklı ilçelerde ise az katlı ve az daireli yapılar hâkimdir; bu binalarda defter düzeni ve temel aidat takibi yeterli olmaktadır.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Akdagmadeni'deki bir apartmanla Merkez'deki bir site, aynı panel üzerinden kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir. Yozgat'ın tüm ilçelerini kapsayan genel bir değerlendirme için Yozgat geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38, yöneticinin vekil hükümleri çerçevesinde kat malikleri topluluğuna karşı sorumlu olduğunu belirtir. Bu sorumluluk yalnızca mali değil, yasal uyum anlamında da geçerlidir. Üç alan özellikle öne çıkar: kişisel verilerin korunması, kamera kaydı ve çalışan hakları.
Bina girişi ve ortak alanlara yerleştirilen güvenlik kameralarının varlığını ve kayıt kapsamını kat maliklerine ve ziyaretçilere KVKK aydınlatma metniyle bildirmeniz zorunludur. Aydınlatma metninin bina girişinde görünür bir noktada asılı olması ve sisteme kayıtlı tutulması, olası bir şikâyette sizi korur. Kat maliklerinden oluşturulan iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yönetim amaçları dışında kullanmak ya da üçüncü taraflarla paylaşmak KVKK kapsamında ihlal oluşturur.
Kapıcı, bahçıvan ya da güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülüklerinizi yerine getirmeniz gerekir. Bu konuların ayrıntısı mesleğe ve çalışan sayısına göre değişir; mali müşavirinizle birlikte değerlendirmeniz önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinleri ve belge arşivini hazır tutar; yöneticinin bu konularda sıfırdan yazı hazırlamasına gerek kalmaz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Merkez ve Yozgat Deneyimiyle)
- Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en riskli hatadır. Kendi hesabınızda biriken site parası hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Her koşulda site adına ayrı bir hesap açın.
- Elden nakit toplamak. Nakit tahsilat kayıt dışı kalır, ileride hesap sorulduğunda kanıtlanması güçtür. Her ödemeyi banka üzerinden alın ve açıklamasını daire numarasıyla talep edin.
- Karar defterini işlememek veya geç işlemek. Toplantı yapılmış ama karar defterine geçirilmemişse hukuki geçerliliği tartışmaya açılır. Her kararı toplantının hemen ardından deftere işleyin ve imzalatın.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı, toplantıda alınan kararların iptal edilmesine yol açabilir. Çağrı metnini hazırlarken gündemin eksiksiz yazılmasına dikkat edin.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu konuda açıktır. Projesiz yönetim hem yasal yükümlülüğü yerine getirmez hem de bütçeyi kontrol etmeyi imkânsız kılar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tahsilatı aksayan malikin borcunu tazminatsız geçiştirmek, diğer kat maliklerine karşı haksızlık yaratır ve tahsilatı daha da güçleştirir. Yasal hakkınızı kullanın, ancak önce yazılı ihtarı deneyin.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Merkez ve Yozgat genelinde kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yöneticiler ilk keskin soğukta servis kuyruğuyla karşılaşır. Bakım firmaları bu dönemde yoğundur ve randevu bulmak güçleşir. Kış hazırlığı Eylül başında başlamalıdır.
İlk 30 gün için yol haritanız hazır, mevzuat çerçeveniz ortada ve Merkez'in karasal ikliminin yönetim planınıza ne gerektirdiğini görüyorsunuz. Bir sonraki adım bu planı uygulamak — tekrar eden işleri ise yazılıma bırakmak.
SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Tek apartmandan büyük sitelere ölçeklenir; kurulum gerekmez, ilk gün hazır gelir. Ücretsiz denemeyi başlatmak için tıklayın.
Aidat miktarını belirlemeye daha hazır olmak istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.