Saraykent, Yozgat'ta site & apartman yönetim sistemi

Saraykent'te bir apartman veya sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Yozgat genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; karasal iklimiyle sert kışlar geçiren bu coğrafyada yakıt ve ısıtma kalemi yönetici bütçesinin merkezinde yer alıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.

Saraykent'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi, birkaç imzayla başlar; ama hemen ardından uzun bir sorumluluk listesi kapıya dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel görevini net biçimde ortaya koyar: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını yaptırmak ve yıllık olarak genel kurula hesap vermek.

Saraykent, Yozgat iline bağlı ve il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsal dokuyu bir arada barındıran bir ilçedir. Buradaki bina envanteri; eski tip, az katlı apartmanlarla çok daireli daha yeni yapılar arasında çeşitlilik gösterir. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da geniş bir yelpazede sıralandığı anlamına gelir: bir mahallede yakıt faturası tartışması yaşanırken, başka bir yapıda asansör bakım sözleşmesi ya da ortak alan temizlik masrafı öncelikli gündem maddesi olabilir.

Her koşulda şunu bilin: Yozgat'taki diğer ilçelerdeki yüzlerce yönetici de şu sıralar sizinle aynı süreci yaşıyor. İlk ay kargaşa gibi görünebilir; bu rehber o kargaşayı bir plana dönüştürmek için yazıldı.

İlk 30 Gün: Saraykent'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği resmi devri tamamlamaktır. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla almanız gerekir: karar defteri ve işletme defteri (en az son iki yıl), banka cüzdanı veya hesap ekstresi, kasa mevcudu, tüm sözleşmeler (temizlik, asansör, yakıt, sigorta), tedarikçi ve müteahhit borç-alacak listesi, kat malikleri iletişim listesi ve varsa birikimli arıza kayıtları. Tutanak imzalanmadan görevi fiilen devralmayın; imzasız devir, ileride doğabilecek mali anlaşmazlıklarda sizi korumaz.

Saraykent'te özellikle dikkat etmeniz gereken bir kalem: yakıt ya da doğalgaz sözleşmesi. Karasal iklimin beş ila altı ay süren ısıtma sezonunda bu sözleşme hem en yüksek maliyeti hem de en sık şikayeti beraberinde getirir. Sözleşmenin kim adına düzenlendiğini, ödeme geçmişini ve fesih koşullarını devir günü masaya koyun.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabının kendi adınıza değil site adına açılması ya da mevcut hesabın size devredilmesi bu haftanın önceliğidir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat malikleriyle güven ilişkisini başından zedeler.

Aidat borçlusu listesini eksiksiz çıkarın. Hangi dairenin kaç aylık birikimi var, gecikme tazminatı uygulanmış mı? Bekleyen faturaları da sıralayın: Yozgat'ta kış mevsiminde devir yaşanıyorsa doğalgaz ya da katı yakıt faturası kümesi öncelikli ödeme kalemi olabilir. Mali fotoğrafı net görmeden bütçe planı kurulamaz.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında güvenli saklanmalı ve yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak pano, toplu mesaj uygulaması ya da e-posta — hangisini seçerseniz seçin, tutarlı kullanın. Arıza ve taleplerin kaydedileceği bir sistem kurun; kağıt defteri olsa bile, kayıtsız kalan her arıza ileride size fatura çıkarır.

Bu adımı dijitale taşımak istiyorsanız, site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk gün kullanıma hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Taslak bütçenizde Saraykent koşullarını yansıtın: yakıt/doğalgaz sezonu Ekim-Mart arası, bu aylar için birim maliyeti önceki yıl faturalarına bakarak tahmin edin. Yaz aylarına kalan bütçeyi ise rutin temizlik, asansör bakımı, ortak alanlar ve olası acil onarımlar için ayırın. İşletme projesi genel kurulda onaylanır; taslağınızı toplantı tarihinden en az iki hafta önce hazır edin.

Saraykent'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Yozgat genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu rakam, binanın donanımına, konumuna ve özellikle ısıtma sistemine göre önemli ölçüde değişir. Asansörsüz, güvenliksiz eski bir apartmanda aidat alt bandın yakınında kalırken, merkezi ısıtmalı ya da ek ortak alan hizmetleri olan yeni bir sitede üst banda yaklaşır, zaman zaman aşabilir. Saraykent'te kesin rakamı bina özelinde hesaplamanız gerekir; il geneli ortalama yalnızca yönlendirici bir referanstır.

Aidatın nasıl belirlendiği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Paylaşım yöntemi iki biçimde kurgulanabilir: arsa payı oranında ya da her daire için eşit pay. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazıyorsa ona uyulur; yazılı değilse genel kurul karar verir. Belirlenen gider toplamı, seçilen paylaşım yöntemine bölünerek daire başına aylık aidat rakamına ulaşılır.

Saraykent'te ve Yozgat genelinde aidat miktarını en çok belirleyen kalem ısıtmadır. Karasal iklimde yılın beş ila altı ayı süren ısıtma sezonu, merkezi sistem kullanan binalarda yakıt ya da doğalgaz giderini aidatın baskın kalemi haline getirir. Bu yüzden bütçe taslağınızı hazırlarken önce ısıtma maliyetini netleştirin; kalanı diğer giderlere paylaştırın.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenli ve en izlenebilir yolu bankadır. Elden para toplamak ne kadar pratik görünse de sonradan çıkan anlaşmazlıklarda hem sizi hem de kat malikini korumaz; banka dekontları ise hem yasal hem şeffaf bir iz bırakır.

Aidat gecikmelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 açıktır: yönetici, geciken tutara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilir. Pratikte ise ilk adım bir yazılı hatırlatmadır; bu mesaj hem insani bir jest hem de olası icra takibinde "bildirim yapıldı" kanıtı işlevi görür. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa noter ihtarı, ardından icra takibi izler. Mahkeme aşamasına gelindiğinde bir avukattan destek almanız önerilir.

Kronik gecikmeler yaşayan binalarda hatırlatma sürecini takip etmek yöneticiye ciddi zaman kaybettirir. Aidat takip programı ile borçlu listesi otomatik güncellenir ve hatırlatma mesajları sistematik biçimde iletilir; siz ise yalnızca hangi adımda olduğunuzu izlersiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Saraykent İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketi tutmak her bina için doğru tercih değildir. Aşağıdaki tablo, karar verirken kullanabileceğiniz temel ölçütleri özetlemektedir:

Saraykent'te ve Yozgat genelinde küçük ve orta ölçekli binalarda profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu durum, gönüllü yönetici modelini pratikte en yaygın çözüm haline getirmektedir. Yöneticinin donanımlı bir araçla desteklenmesi ise üçüncü bir yola işaret eder: işi kendiniz yürütürsünüz, ağır ve tekrarlayan kısmı ise yazılıma devredersiniz. Bu kesimdeki seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yönetici atama kararı örneği ve yöneticinin kimlik fotokopisi. Ancak belge listesi vergi dairesine ve güncellenen uygulamalara göre küçük farklar gösterebilir; Yozgat Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak teyit etmeniz en güvenli yoldur.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir vadesiz hesap açın. Tüm tahsilatlar bu hesaba yatırılmalı, tüm ödemeler bu hesaptan çıkmalıdır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki açıdan sorun yaratır hem de kat maliklerinin gözünde şeffaflığı zedeler.

Binanızda kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi ücretli çalışan varsa SGK yükümlülüğü de doğar. Bu durumda sgk primlerini zamanında yatırmanız, işe giriş bildirgelerini süresinde vermeniz gerekir. Bordro ve SGK süreçlerini bir mali müşavir takip etsin; kendinizi bu konuda uzman konumuna koymayın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ila 32. maddeleri genel kurulun çerçevesini çizer. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündemli davet, imzalı olarak ya da taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine ulaştırılmalıdır. Gündemsiz çağrı yapılan toplantılarda alınan kararlar ilerleyen dönemde itirazlara kapı aralar.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk arar. Bu nisap sağlanamazsa aynı gündemle yapılacak ikinci toplantı katılanlarla sonuçlandırılabilir. Toplantı sonunda alınan her karar karar defterine işlenmeli, katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

• Çağrıyı gündemsiz yapmak — gündem eklenmemiş çağrıya dayalı kararlar itirazla karşılaşabilir.
• Vekalet formlarını toplantı başında toplamayı unutmak — devamsız kat maliklerinin oyu geçersiz kalır.
• Karar defterini toplantı günü değil günler sonra yazmak — tarih ve imzalarda tutarsızlık doğar.

Çağrı metni hazırlamak, vekalet takibini yönetmek ve toplantı kararlarını kayıt altına almak için genel kurul yazılımı bu adımların her birini adım adım yönlendirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde gördüğünüz dertlerin listesi uzundur: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birine karşılık bir çözümle gelir; ama reklam diliyle değil, somut iş akışlarıyla.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Yürütür

AI Operatör, yazılı ya da sözlü talimatınızı alır ve gerekli adımları hazırlar; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez veya kaydedilmez. Bu sınır hem bir güvence hem de doğru bir çalışma biçimidir.

Somut bir senaryo: Şubat aidatlarını tahsil ettiniz; on iki daire gecikmiş. "Gecikmiş daireye nazik hatırlatma hazırla" diyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size onay sunmadan göndermez. Siz listeyi gözden geçirip onaylıyorsunuz; ancak o zaman iletiler kat maliklerine ulaşıyor.

Saraykent'e ve Yozgat'ın karasal iklimine özgü bir senaryo daha: Ekim başında kazan dairesi arıza bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar; onayınızla görevlendirme yapılır, arıza süreci sistem üzerinde izlenebilir hale gelir. Isıtma sezonunda bu hız kritiktir; geciken müdahale hem kat maliklerinin şikayetine hem de yönetici sorumluluğuna yol açar.

Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: toplantı tarihinden 15 gün önce çağrı yapılması gerektiğini sistem sizi uyararak hatırlatır, çağrı metni ve gündem taslağını hazırlar; onayınızla dağıtılır. Vekalet takibi ve dijital karar defteri de aynı akış içinde yürütülür.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Hukuki Yol Gösterici

Yeni yöneticilerin sıkça sorduğu sorular vardır: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?", "Kombi tamiratını ortak gidere sayabilir miyim?", "Genel kurulda karar alınmadan asansör bakım sözleşmesi imzalayabilir miyim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonu aşkın emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu sorulara yol gösterici yanıtlar verir.

Önemli bir not: AI Danışman hukuki yol gösterir, dava aşamasında ya da karmaşık anlaşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı bilinçli olarak çizilmiştir; çünkü size en çok yarayan bilgi, sınırlarını açıkça bilen bir kaynaktan gelir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Yöneticilik görevi yıl sonu genel kurulunda hesap vermeyi de kapsar. SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanında yapılmış mı, yasal uyum tamamlanmış mı gibi göstergeler bir araya gelir ve bir karne oluşturur. Devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, yönetici güvenilirliğini kalıcı biçimde tesis eder.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portaller bulunur. Yeni yöneticinin pratik derdiyle bağlayalım: başka şehirde oturan malik, aidat borcunu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portal üzerinden gider belgelerine erişir; toplantıda "hesapları incelemedik" itirazı gündeme gelmez. Bu şeffaflık katmanı, site içi gerilimleri azaltmanın en doğrudan yoludur.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Kurulum gerektirmez, bulut tabanlıdır. Tek daireli apartmandan çok bloklu siteye, AVM'ye kadar ölçeklenir. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 gün boyunca tüm modülleri kullanabilirsiniz. Apartman yönetim programını ücretsiz denemek için kaydolmak yeterlidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini liste olarak vermek yerine, yeni bir yöneticinin ilk yılında nasıl sırayla devreye girdiğini anlatmak daha anlamlıdır.

Para işleri önce gelir. Online aidat tahsilatı modülü, kat maliklerinin kredi kartı ya da havaleyle ödeme yapmasını sağlar; borç takibi ise otomatik güncellenir. Yozgat'ta merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda kalorimetre ve sayaç okuma verilerini sisteme girdiğinizde kış dönemi ısıtma faturası dairelere otomatik paylaştırılır; sayaç başına ayrı hesaplama tartışması sona erer. Apartman muhasebe programı ile gider fişleri, faturalar ve e-Fatura süreçleri tek ekranda izlenebilir. Aidat takip programı borç hatırlatmalarını sistematik biçimde yönetir.

Operasyon sırası ikinci gelir. Arıza bildirimi sakinin telefonundan gelir, sistem kaydeder, ilgili tedarikçiye iş emri oluşturulur, durum takip edilir ve kapanışta sakin bilgilendirilir. Duyuru, SMS ve push bildirim modülleri sayesinde tüm binaya tek tıkla ulaşırsınız. Personel ve tedarikçi yönetimi, otopark kaydı, ziyaretçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi de aynı çatı altında bulunur.

Rakip yazılımlarda bulunmayan iki modül öne çıkar. Mahalle Pazaryeri, bina sakinlerinin birbirine ürün ve hizmet sunabileceği bir iç kanal kurar. İhale Portalı ise yöneticinin tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplamasına olanak tanır. Saraykent'te çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için teklif toplamak istediğinizde kapalı zarf yerine üç ya da dört tedarikçiden platform üzerinden teklif alırsınız; teklifler karşılaştırılabilir tabloda sıralanır ve genel kurulda belgelenerek sunulur. Bu şeffaflık hem hesap verebilirlik sağlar hem de görünmez anlaşma iddialarının önüne geçer.

Yönetim süreci bir gün sona erecek ve görevi devredeceksiniz. Devir-teslim modülü, tüm sözleşmeleri, borç-alacak listesini, arıza geçmişini ve karar defterini tek rapor olarak dışa aktarır. Bu rehberin ilk bölümünde yaşadığınız devir kaosunu bir sonraki yönetici yaşamaz; devir bir öğleden sonraya sığar.

Saraykent'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Saraykent ve Yozgat'ın geniş bölümü karasal iklimdedir: yazlar kuru ve sıcak, kışlar ise sert ve uzundur. Isıtma sezonu Ekim ortasından Mart sonuna uzanabilir; bu beş ila altı aylık dönem, bina yöneticisinin hem en yoğun hem de en masraflı evresini oluşturur.

Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemi varsa yakıt ya da doğalgaz gideri aidatın ana belirleyicisi olur. Isıtma sezonuna girilmeden, tercihen Eylül ayında, yıllık yakıt bütçesini önceki yılın faturalarına bakarak tahmin edin ve işletme projenize yansıtın. Bireysel ısıtmaya geçilmesini talep eden kat malikleri varsa bu kararın KMK çerçevesindeki yönetim planı değişikliği gerektirdiğini ve genel kurul kararına ihtiyaç duyduğunu bilin.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Yozgat'ta kar yağışlı günlerde binanın önündeki kaldırım, otopark girişi ve merdiven önlerinin temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Kayma ve düşme kaynaklı yaralanmalar hukuki sorumluluk doğurabilir. Bütçenize kış mevsimi için kürek, tuz ve gerektiğinde anlık temizlik hizmeti kalemi ekleyin; bu küçük önlem hem güvenliği artırır hem de olası tazminat riskini azaltır.

Bakım Takvimi: Kışa Hazırlık

Saraykent koşullarında aşağıdaki bakım takvimi bir çerçeve sunar:

• Eylül: Kazan veya kombi bakımı, baca temizliği, kış öncesi çatı ve oluk kontrolü.
• Ekim: Isıtma sistemi devreye alımı, boru izolasyonu kontrolü, kapı-pencere yalıtım denetimi.
• Kasım–Mart: Aylık enerji tüketimi izleme, arıza kayıtlarının düzenli güncellenmesi, otopark ve kaldırım buz takibi.
• Nisan–Mayıs: Dış cephe, terası ve çatıyı kış hasarı için kontrol et; gerekiyorsa onarım ihalesi başlat.

Kazan bakımını Kasım'a bırakmak, Saraykent'te yeni yöneticilerin en sık yaptığı hatalardan biridir. İlk soğukta kazan arıza kuyruğu dolup taşar; çağrı-gelme süresi uzar, kat malikleri soğuk bekler ve yönetici tüm şikayetlerin muhatabı olur. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kış dönemi enerji faturasını dairelere tartışmasız dağıtmanın en kısa yoludur.

Saraykent ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Saraykent, Yozgat'ın il merkezine yakın konumuyla çevre ilçelerle hem idari hem de günlük yaşam bağı güçlü olan bir yerleşim birimidir. Site yönetimi pratikleri açısından bakıldığında Yozgat genelindeki ilçeler iki ana kümeye ayrılır.

Birinci küme, kent dokusunun görece yoğun olduğu ve çok katlı yapı stokuna sahip ilçelerdir. Sorgun ve Yerköy, Yozgat'ta sanayi ve ulaşım aksları nedeniyle belirgin biçimde gelişmiş ve modern konut sitelerinin sayısı artan yerleşim yerleridir; buralarda site yönetimi profesyonelleşme ihtiyacı daha hızlı doğmaktadır. Merkez ilçe ise büyük bloklara ev sahipliği yapan apartmanlarıyla en kapsamlı yönetim taleplerini barındırır. Yozgat geneli site yönetimi rehberine bu ilçeler için daha ayrıntılı bilgi içeriyor.

İkinci küme, kırsal dokusu ağır basan ve küçük ölçekli apartmanların yaygın olduğu ilçelerdir. Akdagmadeni, Aydincik, Bogazliyan, Cadirkisla, Candir, Cayiralan, Cekerek, Kadisehri, Sarikaya, Yenifakili bu kümededir. Bu ilçelerde yönetimi üstlenen kişi genellikle gönüllü bir kat malikiyken, yönetilmesi gereken bina ya birkaç katlı eski bir yapıdır ya da daire sayısı azdır. Bu ölçekte deft er düzeni basit tutulabilir; ama hukuki yükümlülükler büyük sitelerle aynıdır.

Bulut tabanlı bir çözümün avantajı tam da bu noktada netleşir: Saraykent'teki apartmanla Sorgun'daki site aynı panel üzerinden, kurulum gerekmeden ve herhangi bir cihazdan yönetilebilir. Birden fazla ilçede mülkü olan malik ya da denetçi, tüm binalara tek girişle ulaşır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kusurlu davranışından doğan zararı tazmin etmekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu yükümlülük soyut değildir; birkaç pratik alanı doğrudan etkiler.

Güvenlik kameraları: Ortak alanlara kurulan kameralara ilişkin KVKK (6698 sayılı Kanun) kapsamında aydınlatma metni hazırlanmalı ve uygun yerlere asılmalıdır. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla tutulabilir, belirlenenden uzun süre saklanamaz. Bu şartlar sağlanmadan kamera kullanımı idari para cezasına yol açabilir.

İletişim listesi ve kişisel veriler: Kat malikleri ve sakinlerin telefon, e-posta gibi iletişim bilgileri kişisel veridir. Yönetim amaçlı tutulan bu liste üçüncü kişilerle paylaşılamaz; yalnızca site yönetim faaliyetleri için kullanılabilir.

Çalışan varsa SGK: Binanızda kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa iş sözleşmesi düzenlenmesi, SGK primlerinin zamanında ödenmesi ve iş güvenliği yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekir. Bu konuları bir mali müşavir takip etsin; kendi başınıza yürütmeye çalışmak hem zaman alır hem de hata riskini artırır.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinleri ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında ilgili belgeler tek tıkla erişilebilir durumda olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Deneyimli yöneticilerin en çok altını çizdiği yedi hata şunlardır:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Site bütçesiyle kişisel bütçeyi karıştırmak hem hukuki sorumluluk yaratır hem de kat malikleriyle güven ilişkisini başından zedeler. Site adına ayrı hesap açmak ilk haftanın işidir.
2. Elden para toplamak: Dekansız tahsilat, ileride ortaya çıkabilecek her anlaşmazlıkta ispat yükünü size bırakır. Banka ya da online ödeme tek kabul edilebilir yöntemdir.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü kararlar yasal değer taşımaz. Genel kurul ve yönetim kurulu kararları toplantı günü karar defterine işlenmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem eklenmemiş çağrıya dayalı kararlar itirazlara kapı aralar, zaman zaman mahkemede iptal edilebilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılar; hazırlanmamış bir işletme projesi, yıl sonu genel kurulunda hesap vermesini ciddi biçimde güçleştirir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Geciken aidatlara tazminat uygulamamak, düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir. Kanun bu hakkı yöneticiye vermiştir; kullanmamak hakkaniyet sorununa yol açar.
7. Kazan bakımını Kasım'a bırakmak: Saraykent'in sert kışında bu hata pahalıya oturur. Isıtma sezonunda arıza kuyruğuna giren tesisatçıyı bekleme süresi uzar; kat malikleri soğukta bekler, şikayetlerin tümü yöneticiye akar. Kazan bakımını Eylül'de yaptırmak hem maliyeti hem de krizi önler.