Sarikaya'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Yozgat genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 arasında seyrediyor; Sarikaya'nin karasal iklimiyle birlikte gelen uzun ısıtma sezonu, yakıt ve kalorimetre kalemini bütçenin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Yozgat koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Sarikaya'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz an, aynı zamanda hukuki bir vekillik üstlendiğiniz andır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: aidat ve diğer gelirleri zamanında tahsil etmek, ortak alanları koruyup onarmak, karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık aynı zamanda ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi koruyan dört kalkan işlevi de görür.
Sarikaya, Yozgat iline bağlı orta ölçekli bir ilçedir. İlçe merkezinde ağırlıklı olarak eski yapı stokundan oluşan apartmanlar yer alırken son yıllarda yeni inşaatlarla birlikte küçük ölçekli siteler de dokuya dahil olmuştur. Yozgat genelinde ise binlerce bağımsız bölüm, her gün sizinle benzer sorular soran yöneticilere ev sahipliği yapar. Sorularınız sıradan değil, olağan; paniklemek yerine adım adım ilerlemek en iyi başlangıçtır.
İlk 30 Gün: Sarikaya'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen kayıt ve teslim üzerine kuruludur. Eski yöneticiden karar defteri, işletme defteri, banka hesabı bilgileri, kasa mevcudu, yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, doğalgaz/yakıt tedariki) ve borç-alacak listesini imzalı devir-teslim tutanağıyla alın. Tutanağı iki nüsha düzenleyin, her iki taraf da imzalasın. Teslim alınan her belgeyi listeleyin; eksik olanlar için yazılı talep oluşturun. Bu tutanak ileride hukuki bir ihtilaf çıkarsa devraldığınız durumu kanıtlayan tek belgenizdir.
Eski yöneticiden mutlaka alınması gereken belgeler şunlardır: banka hesabı dekontları ve bakiyesi, aidat borçluları listesi, bekleyen ödemeler (fatura, vergi, SGK), geçerli sigorta poliçesi, asansör ve yangın tesisat raporları ile kat malikleriyle yapılmış yazışma arşivi.
2. Hafta — Mali Fotoğrafı Çekin
Banka hesabı varsa yetki devrini tamamlayın; yoksa site adına yeni bir hesap açın. Sarikaya'daki çoğu bankada bu işlem potansiyel vergi numarasıyla yapılır; süreci sonraki bölümde ayrıntılandırdık. Aidat borçlusu listesini daire daire çıkarın: kaç daire ne kadarlık bakiye taşıyor, varlığı bilinmeyen eski borçlar var mı? Ayrıca bekleyen fatura yükünü belgeleyin. Yozgat'ta karasal iklim hâkimdir; Sarikaya'da ısıtma sezonu beş-altı ayı kaplar, dolayısıyla yakıt veya doğalgaz faturasının olup olmadığını ve bakiyesini mutlaka ilk haftada netleştirin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalı belirleyin: ortak alan ilan panosu, toplu kısa mesaj ya da dijital platform. Arıza ve talepler için tek bir kayıt yöntemi oluşturun; kimin ne zaman ne bildirdiği ilerleyen haftalarda sorumluluğu netleştirir.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız kat maliki iletişim listesi, borçlu kaydı ve arıza takibi ilk günden hazır gelir; dört haftayı kağıt üzerinde yürütmek yerine daha az hata riskiyle yönetirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici her yıl için bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu projenin taslağını dördüncü haftada çıkarın. Sarikaya'nın iklim koşullarını bütçeye yansıtın: kazan veya kombi bakımı Eylül-Ekim'de yaptırılmalı, buz çözücü tuz ve kaldırım güvenliği için kış bütçesi ayrılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü ise ilk kar öncesinde tamamlanmalı. İşletme projesini genel kurulun onayına sunmadan önce taslak halinde bile hazır tutmak sizi yılın geri kalanında ani gider baskısından korur.
Sarikaya'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yozgat genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 arasında seyreder; bu il geneli bir ortalamadır ve Sarikaya'daki her apartman bu bandın farklı bir noktasında konumlanabilir. Asansörsüz, güvenliksiz eski bir apartmanda alt banda yaklaşmak olağanken yeni bir sitede ortak alanlar ve merkezi ısıtma sistemi devreye girince üst bant ve üzeri kolaylıkla gündeme gelir.
Aidatı belirleyen üç aşama şudur: birincisi, sitenizin yıllık tüm gider kalemlerini (yakıt, asansör bakımı, temizlik, sigorta, ortak alan elektriği vb.) gerçekçi biçimde listeleyin; ikincisi, bu tutarı daireler arasında KMK m.20'ye göre paylaştırın — arsa payına göre ya da eşit pay esasıyla — ve üçüncüsü, işletme projesini genel kurulun onayına sunun. Genel kurul kararı olmadan belirlenen ya da keyfi artırılan aidat, itiraz konusu olabilir.
Sarikaya'nın en belirleyici maliyet kalemi ısıtmadır. Karasal iklim, Ekim başından Mart sonuna kadar uzanan bir yakıt dönemine yol açar. Merkezi ısıtma sistemlerinde kalorimetre okumaları daire paylarını doğrudan etkiler; bireysel kombide her daire kendi faturasını öder ama ortak alanlar (merdiven, bodrum, kapıcı dairesi) için yine ortak gider hesaplanır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Tahmini Aylık Aidat Aralığı | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Eski apartman, asansörsüz | ₺300–₺500 | Ortak alan elektriği, temizlik |
| Asansörlü apartman, merkezi ısıtmasız | ₺500–₺750 | Asansör bakımı, kapıcı gideri |
| Merkezi ısıtmalı apartman/site | ₺700–₺1100 | Yakıt/doğalgaz, kalorimetre paylaşımı |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
En sağlıklı tahsilat yöntemi banka transferi veya IBAN üzerinden ödeme almaktır; elden nakit toplamak hem hesap takibini zorlaştırır hem de ilerideki anlaşmazlıklarda sizi ispat yüküyle baş başa bırakır. Her ödemeye dekont talep edin ya da banka hesabı hareketlerini daire bazında listeleyin.
Aidat ödemelerini zamanında yapmayan kat malikine ilk adım olarak yazılı hatırlatma yapın. Akabinde KMK m.20 devreye girer: gecikilen ödeme için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu oran genel kurul kararı ya da yönetim planıyla sabitlenmişse ona göre uygulanır. Yazılı ihtar ardından hâlâ ödeme gelmezse icra takibi başlatmak yasal hakkınızdır; ancak icra öncesi son bir yazılı bildirim yapılması hem etik hem pratikte sonuç alıcıdır. Aidat takip programı ile borçlu bildirimleri otomatik olarak hazırlanır, siz onayladıktan sonra iletilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Sarikaya İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketleri genel olarak büyük ölçekli sitelerde, yüksek daire sayısında ve karmaşık teknik altyapılarda anlam kazanır. Sarikaya gibi orta ölçekli bir ilçede bu şirket arzının kısıtlı olduğunu ve küçük-orta büyüklükteki apartmanlarda gönüllü yöneticinin en yaygın çözüm olduğunu dürüstçe belirtmek gerekir.
Aşağıdaki ölçütlere bakarak kendi durumunuzu değerlendirin:
- 50 daire altı, tek blok: Gönüllü yönetici iyi bir araçla işin üstesinden gelir; profesyonel şirket maliyeti genellikle makul karşılanamaz.
- 50-150 daire, birden fazla blok: Gönüllü yönetici + dijital yazılım + muhasebe desteği kombinasyonu en dengeli çözümdür.
- 150 daire üstü veya sosyal tesis barındıran site: Profesyonel firma ya da tam zamanlı yönetici düşünülebilir; ancak Sarikaya'da bu ölçekte yapı sınırlıdır.
Şirket tutmak yerine kendiniz yönetin, ağır tekrarlayan işi yazılıma devredin — bu üçüncü yol Yozgat gibi illerde en yaygın ve en uygulanabilir modeldir. Bu modelin detaylarını ilerleyen bölümde ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için Yozgat Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenir: yönetim kurulu kararını gösteren karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi fotokopisi ve imzalı karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; işlem öncesinde Sarikaya'nın bağlı olduğu Yozgat Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra istediğiniz bankada site adına hesap açabilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; bu durum hem hukuki sorumluluk hem de kat maliklerinin güveni açısından ciddi risk taşır. Site hesabı şeffaflığı sağlar, yıl sonu denetimini kolaylaştırır, olası bir anlaşmazlıkta sizi korur.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği tedbirlerini de gözetmeniz gerekir. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 genel kurulu düzenler: yılda en az bir olağan toplantı yapılması zorunludur ve bu toplantıya çağrı en az 15 gün önceden imzalı ya da taahhütlü mektupla maliklere iletilmelidir. Çağrıda gündemin açıkça belirtilmesi şarttır; gündemsiz çağrı üzerine alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem daire sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu çoğunluk sağlanamazsa aynı gündemle ikinci toplantıya gidilir; ikinci toplantı katılanlarla geçerli karar alınabilir. Toplantıda alınan her karar karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; defterin tutulmaması ya da kararların imzasız kalması ciddi bir hukuki riskedir.
Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata şunlardır: çağrıya gündem yazmamak, ikinci toplantı tarihini ve saatini birinci çağrıda belirtmemek, karar defterini toplantıdan haftalar sonra yazmak. Bu üçü de kararların geçerliliğini tartışmalı hâle getirebilir. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, gündem takibini ve dijital karar defterini tek çatı altında sunar; 15 gün önceden çağrı kuralını yazılım sizi uyararak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Önceki bölümlerde yığılan dertler — devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, yakıt dönemi kalorimetre tartışmaları, hukuki belirsizlik — hepsinin bir kestirme çözümü var. SiteYönetim bu çözümü dört somut başlıkta sunar.
AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin
AI Operatör, rutin ama zaman alan işleri sizin adınıza hazırlar ve her adımda onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez veya işleme konmaz. Somut bir örnek: "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslakları hazırlar ve size onay ekranı getirir. Siz uygun bulduğunuz mesajları onaylarsınız; ardından iletilir.
Sarikaya'nın karasal kışında bu senaryo farklı bir boyut kazanır: "Kazan dairesi arızası açıldı, sözleşmeli tesisatçıya iş emri gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını sisteme işler, sözleşmeli tesisatçı için iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Kış ortasında manuel arama-onay döngüsü yerine birkaç tıkla ilerlemiş olursunuz. Bir başka senaryo: genel kurul çağrı metni. 15 gün önceki yasal süreyi sistem hatırlatır, çağrı taslağını hazırlar, vekâlet formlarını yönetir; siz gündem üzerinde son kararı verirsiniz.
Onay adımı hem hukuki güvencenizdir hem de sistemin doğru konfigürasyonu; AI Operatör yöneticinin yerine değil yanında çalışır.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karardan Yol Gösteren Rehber
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a soruyorsunuz. Sistem, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanan KMK çerçeveli bir yanıt üretir: gecikme tazminatı oranı, ihtar sürecinin sırası, icra aşaması için gereken belgeler. Bu yanıt size yolun haritasını verir; ancak dava aşamasına geldiğinizde bir avukatın yerini tutmaz. Danışman bu sınırı açıkça belirtir; bu dürüstlük güven inşa eder.
Sarikaya'da kazan bakımı için hangi periyotta teknik kontrol zorunluluğu doğar, ortak anten altyapısı için oy nisabı nedir, kar küreme sorumluluğu kaldırım mı site mi — bu tür sorulara da AI Danışman emsal ve mevzuat çerçevesinde yanıt verir.
Sitenin Karnesi: Yönetimi Sayıyla İspatlayın
SiteYönetim her sitenin anlık yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve belge güncelliği gibi kriterleri birleştirerek tek bir rakama indirger. Yeni yönetici için bunun anlamı nettir: devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönetiyorum" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Bu şeffaflık hem kat maliklerinin güvenini kazandırır hem de ileride yöneticilik dönemini devrederken size temiz bir çıkış sağlar.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal girişleri bulunur. Yeni bir yöneticinin somut derdiyle bağlayalım: malik başka şehirde oturuyorsa borcunu kendi portalından görür ve online ödeyebilir; sizi aramaz. Denetçi portalı tüm hesap hareketlerine şeffaf erişim sağlar; denetçi veriye ulaşmak için sizi aramak zorunda kalmaz, kavga zeminini de ortadan kaldırmış olursunuz.
14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez. Kurulum gerektirmez, bulut tabanlı çalışır. Tek bir apartmanla başlayıp ölçeği büyüttükçe sistemi de genişletebilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından detayları inceleyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticilik yalnızca ilk 30 günden ibaret değildir; önünüzde birinci yılın geri kalanı ve ardından gelen yıllar var. Bu süreçte en çok zaman çalan işler rutin ve tekrarlayandır. Modüler yapı, her birini ayrı ayrı ele alır.
Para işleri: Sarikaya'da merkezi ısıtma sistemine sahip bir apartmanı yönetiyorsanız kış dönemi kalorimetre okumalarını ve gider paylaşımını el hesabıyla yapmak hem zaman alır hem tartışma üretir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız biçimde her daireye dağıtır; yöneticinin bunu tek tek hesaplamasına ya da kat malikleriyle paylaşım kavgasına girmesine gerek kalmaz. Online aidat tahsilatı, otomatik borç hatırlatma, apartman muhasebe programı ve e-Fatura modülleriyle işletme defteri kayıtlarınız her zaman güncel kalır. Aidat takip programını da bu başlık altında kullanabilirsiniz.
Operasyon: Arıza ve bakım takibi, SMS ve push duyuruları, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel-bordro ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge yönetimi modülleri yöneticinin hem teknik hem idari yükünü hafifletir. Bir arıza açıldığında kimin sorumlu olduğu, ne zaman kapandığı ve hangi belgenin dosyalandığı kayıt altındadır.
Rakipte olmayan iki modül — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Sarikaya'daki ya da Yozgat genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıt altındaki teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya boyama işini İhale Portalı üzerinden üç ayrı tedarikçiden teklif alarak genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız; hem hukuki güvenceniz artar hem de "neden bu firmayı tuttunuz?" sorusuna hazır yanıtınız olur. Site içi esnaf ve ticaret için de Mahalle Pazaryeri sakinlere özel bir kanal sunar. Bu iki modülü rakip platformlarda bulamazsınız.
Dönemin sonunda devir-teslim modülü sayesinde bir sonraki yöneticiye geçiş tek bir öğleden sonra sürer. Makalenin başındaki devir-teslim kaosu kapanır; döngü tamamlanmış olur.
Sarikaya'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Sarikaya'nın İç Anadolu coğrafyası ve karasal iklimi, yönetim planının birkaç başlığını doğrudan etkiler. Bu etkileri görmezden gelip standart bir bütçe yapmak yılın ortasında sizi sıkıştırır.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Karasal iklimde ısıtma sezonu Ekim başından Nisan sonuna kadar uzanabilir. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt kalemi aylık toplam giderin en büyük payını oluşturur. Kış bütçesini Temmuz-Ağustos'ta taslaklamak, fiyat hareketlerine göre erken yakıt alımı kararı almak yöneticiye ciddi tasarruf sağlayabilir. Merkezi ve bireysel ısıtma sistemleri arasındaki karar hâlâ tartışmalıysa — genel kurulun bu kararı alabilmesi için özel çoğunluk şartları geçerlidir; Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre gerekli nisabı (toplantı yeter sayısını) sağlamadan yapı sistemi değiştirilemez. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kestirme yoludur.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Sarikaya'da kış boyunca kar ve buzlanma olağandır. Apartman ya da sitenin önündeki kaldırım ve ortak giriş alanlarında kar küreme ve buz giderme yükümlülüğü yöneticiye aittir; ihmal, hem yasal sorumluluk hem üçüncü kişilere karşı tazminat riski doğurur. Kış bakım bütçesine tuz, kar küreme ekipmanı ve gerekirse dönemsel harici hizmet kalemi eklemeyi unutmayın.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı sitelerde kış döneminde aidat yüksek, yaz döneminde düşük olabilir. Bu farklılaştırma genel kurul kararıyla yönetim planına eklenebildiğinde hem kat maliklerinin memnuniyeti artar hem de nakit akışı gerçekçi bir zemine oturur. Yozgat genelinde bu uygulamaya giderek daha fazla başvurulmaktadır.
Sarikaya ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler
Sarikaya, Yozgat ilinin merkezine nispeten yakın konumuyla, hem il merkezindeki yapılaşma dinamiklerini izleyen hem de kendi yerel ölçeğinde bağımsız hareket eden bir ilçedir. Site yönetimi soruları Sarikaya'ya özgü değil; Yozgat genelinde her ilçede benzer süreçler işliyor.
İlçeleri iki kümeye ayırmak gerçekçi bir tablo sunar. Birinci küme, nüfus yoğunluğu ve çok katlı yapılaşmanın daha belirgin olduğu ilçelerdir: Merkez, Sorgun ve Yerköy bu kümededir. Bu ilçelerde apartman sayısı fazla, yönetim ihtiyacı daha karmaşık, profesyonelleşme baskısı daha yüksektir. Sorgun'da sanayi bölgesine yakın konumlanmış bloklar ile Yerköy'deki yeni konut alanları, orta ölçekli site yönetiminin Yozgat genelinde hızla arttığını göstermektedir.
İkinci küme, daha küçük ölçekli, gönüllü yönetimin yaygın olduğu ve basit kayıt düzeninin yeterli geldiği ilçelerdir: Akdagmadeni, Bogazliyan, Cayiralan, Cekerek, Yenifakili, Saraykent, Kadisehri, Candir, Aydincik ve Cadirkisla bu grupta değerlendirilebilir. Az daireli apartmanlarda karar ve işletme defteri tutmak, aidatı düzenli toplamak ve yılda bir genel kurul yapmak çoğu durumda yeterli çerçeveyi oluşturur.
Sarikaya bu iki küme arasında konumlanır; ilçe merkezindeki yapılar birinci kümenin basit örneklerini andırırken kırsal mahalleler ikinci kümenin dinamiklerine benzer. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Sarikaya'daki bir apartmanla Sorgun'daki bir siteyi ya da Akdagmadeni'ndeki küçük bir binayı aynı panelden ve kurulum gerektirmeden yönetmenize olanak tanır. Yozgat geneline daha kapsamlı bir bakış için Yozgat geneli site yönetimi rehberini inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı yasal sorumluluklarla birlikte gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili olarak hareket eder ve bu sıfatla üstlendiği yükümlülükler nedeniyle hesap vermek durumundadır. Bu sorumluluğu bilmek sizi korkutmak için değil, bilinçli adım atmak için bir çerçeve sağlar.
KVKK ve kamera: Ortak alanlara güvenlik kamerası yerleştiriyorsanız kat maliklerini ve sakinleri yazılı olarak bilgilendirmeniz (aydınlatma yükümlülüğü) gerekir. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amacıyla ve sınırlı süre saklanmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliğindedir; bu listeyi amaç dışı kullanmak ya da üçüncü kişilerle paylaşmak KVKK ihlali oluşturur.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam etmek SGK bildirimi ve iş güvenliği tedbirlerini de beraberinde getirir. Güncel uygulamayı Yozgat Sosyal Güvenlik Kurumu'ndan ya da mali müşavirinizden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve ilgili belge arşivini hazır tutarak bu sorumlulukları takip etmenizi kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar eden hataları bellidir. Bu listeyi okuduğunuzda bunlardan kaçınmak için zaten çok şey yapmış olacaksınız:
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem güven riski taşır. Site adına ayrı hesap açmak birinci adımdır.
- Elden nakit toplamak: Her işlemi banka kanalıyla yapın; elden toplanan para kayıt dışı kalır ve ileride ispat sorununa dönüşür.
- Karar defterini işlememek: Deftere geçirilmemiş karar, hukuki geçerliliğini kolaylıkla yitirebilir. Her toplantı kararı aynı gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündemsiz çağrı üzerine alınan kararlar itiraz konusu olabilir; çağrı metni kesinleşmiş gündem maddelerini içermelidir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bunu zorunlu kılar. Proje yoksa bütçe kontrol dışı kalır, mali yük dağılımı tartışmalı hâle gelir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapan kat maliklerine haksızlık; kanun size bu hakkı vermiş, kullanmamak mevzuatı fiilen askıya almak demektir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Sarikaya'da ısıtma sezonu Ekim başında açılabilir. Kazan bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici ilk soğuklarda arıza kuyruğuyla ve fatura baskısıyla birlikte karşılaşır; bakım hem daha pahalıya gelir hem de sakinlerin şikâyeti kaçınılmaz olur.