Gemlik, Bursa'da site & apartman yönetim sistemi

Gemlik'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Gemlik'in konut tipine — yeni kapalı site mi, eski apartman mı — göre bu aralığın neresinde olacağınız değişecek. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı bulacaksınız.

Gemlik'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olarak dört temel yükümlülükle karşı karşıyasınız: KMK m.35 uyarınca defter tutmak, aidat ve gider paylarını toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu dört başlık basit görünür; ancak pratikte her birinin ardında onlarca alt görev ve belge yükümlülüğü çıkar.

Gemlik, Bursa büyükşehir sınırları içinde yer alıyor; bu da bazı pratik sonuçlar doğuruyor. Büyükşehir yapısı, kapalı sitelerin, çok bloklu toplu yapıların ve profesyonel yönetim anlayışının tartışıldığı bir zemin oluşturuyor. Küçük illerde "herkes birbirini tanır, gayri resmi halledelim" mantığı zaman zaman işe yarasa da Bursa ölçeğinde bu yaklaşım çoğunlukla sorun yaratıyor. Yazılı prosedür, imzalı tutanak ve kayıtlı tahsilat, Gemlik'teki yöneticinin de kaçamayacağı standart oldu.

Tüm bu süreç Bursa'daki binlerce apartmanda sizinle aynı anda yaşanıyor. Yalnız değilsiniz; ama rehbersiz de kalmamanız gerekiyor.

İlk 30 Gün: Gemlik'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, önceki yöneticiden tüm belgeleri eksiksiz teslim almak ve bunu imzalı bir tutanağa bağlamaktır. Teslim alınacaklar listesi şöyle olmalı: karar defteri ve işletme defteri (her ikisi de yasal defter), site adına açık banka hesabının dökümü ve şifresi, kasadaki nakit miktarı ve makbuzu, aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, sigorta), borçlu ve alacaklı listesi, geçmiş yıla ait aidat tahsilat kayıtları, ortak alan anahtarları ve teknik belgeler.

Devir-teslim tutanağını imzalatmadan görevi fiilen kabul etmeyin. Tutanakta yer almayan bir borç ya da eksik belge sonradan sizin sorumluluğunuzda değerlendirilebilir. Bu aşamada herhangi bir tutarsızlık fark ederseniz tutanakta "şerhle teslim alındı" notu düşün ve eski yöneticiye yazılı bildirim yapın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site adına bir banka hesabı varsa hesabın yönetim yetkilisini kendi adınıza güncelleyin; yoksa site adına yeni bir hesap açın. Kişisel hesabınızı site parası için asla kullanmayın; hem hukuki sorumluluk hem de güven açısından ciddi risk taşır. Bu haftanın ikinci görevi aidat borçlusu listesini çıkarmaktır: hangi daireler, ne kadarlık gecikmeyle, kaç ay borçlu? Bu listeyi kayıt altına alın ve gerektiğinde resmi ihtar sürecini başlatabilecek şekilde saklayın.

Bekleyen faturaları da gözden geçirin. Asansör bakımı, bina sigortası veya temizlik gibi aylık ödemeler devir döneminde atlanmış olabilir; ilk haftada fatura-banka dökümünü karşılaştırarak açık kalemleri tespit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini derleyin; bu liste kişisel veridir ve KVKK kapsamında korunması gerekir. Listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bir duyuru kanalı belirleyin: apartman girişindeki ilan panosu yeterliyse de toplu SMS ya da mesajlaşma uygulamasıyla desteklemek iletişim kopuklukları yaratan mazeretleri azaltır.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta netleştirin. Sözlü bildirimlerin takibi zorlaştığından, bir arıza kaydına mutlaka tarih ve açıklama notu düşün. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu aşama ilk günden hazır gelir; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı kurulumla değil, sisteme girişle başlar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Yıllık işletme projesi Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca hazırlanması gereken bir belgedir. Bütçeyi kalemlere ayırın: aidat gelirleri, yönetim giderleri (temizlik, güvenlik, ortak alan faturası), bakım ve onarım ödenekleri, beklenmedik gider fonu. Gemlik'te konut tipine göre kalem ağırlıkları değişir; asansörlü ve güvenlikli kapalı sitelerde güvenlik ve bakım kalemleri bütçenin büyük bölümünü alır, daha küçük ve sade apartmanlarda ise en büyük kalem genellikle temizlik ve ortak alan elektriğidir.

Dört haftalık bu planı tamamladığınızda yöneticilik görevinizin yasal ve mali temellerini atmış olursunuz. Bundan sonra aylık rutin başlar: tahsilat, duyuru, arıza takibi, muhasebe.

Gemlik'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Gemlik için kesin bir aidat ortalaması kamuoyunda yayımlanmış değil; ancak Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor. Bu aralık il geneli ortalamasıdır; alt sınır genellikle eski ve basit apartmanları, üst sınır asansörlü, güvenlikli ve sosyal alanı olan kapalı siteleri temsil eder. Gemlik'te yeni yapılan kapalı konut projelerinde üst bandın üzerinde değerlere rastlamak mümkün, köy çevrelerindeki eski apartmanlarda ise alt sınır da geçerli olabilir.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenleniyor. Temel yöntem iki seçenek sunuyor: arsa payı oranında eşit paylaşım. Çoğu site yönetim planında hangi yöntemin kullanılacağı yazılıdır; yönetim planınızı okuyarak başlayın. Aidatın rakamsal olarak belirlenmesi ise yıllık işletme projesine dayanır: gider kalemlerini toplayın, daire sayısına ya da arsa payına bölün, sonucu genel kurulda onaylayın.

Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç hesabı şeffaflaştırır ve genel kurul tartışmalarında somut belge işlevi görür.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en önemli kural şudur: elden nakit almayın. Banka havalesi veya online ödeme sistemi hem izlenebilir bir kayıt oluşturur hem de ileride doğabilecek "ben ödedim, sen almadın" tartışmalarının önüne geçer. Her ödeme için otomatik makbuz ya da banka dekontu yeterli belgedir.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı izlenecek yol sırasıyla şöyle: önce yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla resmi ihtar, ihtar karşılıksız kalırsa KMK m.20 uyarınca icra takibi. Kanun, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanıyor; bu tazminatı uygulamak yasal hakkınızdır ve aynı zamanda zamanında ödeyenlere karşı adil davranmanın gereğidir.

Hatırlatmaların ve tahsilat takibinin otomatik yürümesi için aidat takip programı kullananlar bu süreci elle değil, sistemin ürettiği bildirimlerle yönetiyor; borçlu listesi her zaman güncel kalıyor.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gemlik İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi kiralamak mı, yoksa yönetimi kendiniz üstlenmek mi — bu sorunun cevabı büyük ölçüde sitenizin büyüklüğüne ve karmaşıklığına bağlıdır. Genel bir ölçek olarak şunu söyleyebiliriz: üç blokun üzerindeki, asansörlü ve güvenlikli kapalı sitelerde profesyonel şirket seçeneği giderek daha mantıklı hale geliyor; tek bina veya küçük apartmanlarda ise gönüllü yönetici genellikle hem maliyeti düşürüyor hem de süreci daha yakından takip ediyor.

Bursa büyükşehir genelinde profesyonel yönetim şirketi arzı görece gelişmiş durumda; bu açıdan Gemlik merkeze yakınlığı nedeniyle hizmet seçeneklerine ulaşmak küçük ilçelere kıyasla daha kolay olabilir. Bununla birlikte profesyonel şirket tercihinde dikkat edilmesi gerekenler şunlar: referans listesi, sözleşmede aylık raporlama yükümlülüğü, acil arıza müdahale süresi ve ücret yapısının şeffaflığı.

Üçüncü bir yol ise giderek daha fazla yöneticinin benimsediği model: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşımda yönetici kontrolü kaybetmez; aksine daha iyi bilgiyle daha hızlı karar verir. H2-8'de bu modeli ayrıntılı anlatacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekiyor. Gereken belgeler genellikle şöyle: yönetim kurulunun seçildiğini gösteren genel kurul karar defteri sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı bir dilekçe. Bu belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; başvurmadan önce Gemlik Vergi Dairesi ile telefonla teyit edin.

Vergi numarası alındıktan sonra banka şubesinde site adına hesap açılır. Hesap, kişisel hesabınızdan tam anlamıyla ayrı tutulmalıdır. Kendi hesabınızda site parasını tutmak hem hesap verebilirliği ortadan kaldırır hem de maliklerle ciddi güven sorununa yol açar.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğünüz de başlar. Bu durumda bir mali müşavir ile çalışmak, hem bordro hem de SGK beyanlarının doğru yapılması açısından zaman ve hata riskini azaltır. Vergi ve SGK konularındaki güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32, genel kurul toplantısının nasıl yapılacağını açıkça düzenlemiştir. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine gündemli çağrı yapılması şarttır; bu çağrı imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla gerçekleştirilmelidir.

İlk toplantıda nisabın (toplantı yeter sayısının) sağlanması için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının yarısından fazlasının katılımı gerekir. Bu sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda yeter sayı şartı aranmaz; katılanlar kararını alır. Alınan kararların, karar defterine eksiksiz yazılması ve katılımcı malikler tarafından imzalanması zorunludur.

Yeni yöneticilerin genel kurulda sık yaptığı hatalar şunlardır: çağrıda gündemin yer almaması (bu durum alınan kararların iptale açık hale gelmesine neden olabilir), vekâlet belgelerinin usulsüz düzenlenmesi ve kararların toplantı bitiminde hemen imzalanmaması. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona destekler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Şimdiye kadar gördüğünüz tüm görevler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, arıza takibi — tek bir tabloda birleşince çoğu yönetici "bunu nasıl yürüteceğim?" sorusuyla baş başa kalıyor. SiteYönetim, bu yükü azaltmak için tasarlanmış bir platform; ama nasıl azalttığı önemli. Şeffaflık adına her özelliği bir gerçek sorunun cevabı olarak sunuyoruz.

AI Operatör: Yazmadan Söyleyin, Onaylamadan Gitmesin

Şubat başı oldu ve 14 dairenin 6'sı hâlâ aidat ödemedi. "Bu ay ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj kimseye ulaşmaz. Onay verince gönderilir, kayıt altına alınır.

Gemlik gibi yeni konut projelerinin arttığı bir ilçede çok bloklu sitelerde bu süreç elle yönetildiğinde saatler alabilir. AI Operatör ile onlarca dairelik hatırlatma döngüsü tek bir onay adımına indirgeniyor.

İkinci senaryo: Ortak alanda bir arıza bildirimi geldi. "Bodrum kat pompası çalışmıyor" diye yazıyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servisinize iş emri taslağı hazırlar ve gönderim için yine onayınızı bekler. Kayıt sisteme işlenir; ilerleyen haftalarda hangi arızanın kaç günde kapandığını rapordan görebilirsiniz.

AI Operatör her senaryoda sizin onayınızla çalışır. Bu bir kısıtlama değil, tasarım tercihidir; çünkü yönetici siz olarak kalırsınız.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Cevap

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malik için ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararına ve emsal içtihadına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt alırsınız: yazılı ihtar, gecikme tazminatı oranı, icra takibinin başlatılma koşulları.

Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve hukuki çerçeveyi netleştirir; dava aşamasında ya da karmaşık ihtilaf durumlarında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirterek sunuyoruz, çünkü güven bilginin yerini tutamaz.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, site yönetimini 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunuyor. Puan bileşenleri şunlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve kapanma süresi, yasal uyum (defter, genel kurul tarihleri), iletişim yanıt süresi. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanınız 54 olabilir; altı ay sonra 81. Bu iki rakamı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlıyorsunuz.

Yeni yöneticiler için karne iki işlev taşıyor: devraldıkları durumu belgeler, kendi performanslarını ölçer.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı arayüzlerle sisteme giriyor. Bu yapının yöneticiye somut faydası şu: Gemlik'te oturan malik itiraz edecek birini bulmak için sizi aramak zorunda değil; borcunu kendi portalından görüyor, geçmiş ödemeleri listeliyor, arıza bildirimi yapıyor. Denetçi portalı şeffaflık sağlıyor, mali denetim dönemini kavgasız geçirmenizi kolaylaştırıyor.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum, sunucu ya da IT altyapısı gerektirmiyor. Tek bir apartmandan başlayıp büyük toplu yapı kompleksine kadar ölçekleniyor. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. İlk 30 günlük yoğunluğunuz tam da bu deneme süresiyle örtüşüyor.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modül yapısını bir ürün kataloğu gibi sıralamak yerine yeni bir yöneticinin ilk yılındaki kronolojiye yerleştirerek anlatmak daha anlamlı olacak.

Para işleri (1-3. ay): İlk aylarda en yoğun konu aidat tahsilatı ve borç takibidir. Online aidat tahsilatı modülü, ödeme kanallarını birleştirerek her daire için otomatik makbuz üretir. Aidat takip programı, borçlu listesini canlı tutar ve hatırlatma döngüsünü sizin onayladığınız şablona göre işletir. Muhasebe ve apartman muhasebe programı ise gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve aylık gelir-gider özetini tek ekranda toplar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, özellikle ortak elektrik ya da su sayacı bulunan sitelerde daire bazında paylaşımı hesaplar; el hesaplamaları ve itirazları ortadan kaldırır.

Operasyon (yıl boyunca): Arıza ve bakım takibi, duyuru ve SMS bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge yönetimi — bu modüller birbirinden bağımsız çalışabilir ya da bütünleşik kullanılabilir. Yeni yöneticinin ilk yılında en fazla zaman alan operasyonel konu genellikle arıza takibi ve tedarikçi koordinasyonudur; bu iki modülün dijital kayıt düzenini ilk günden kurması, ilerleyen aylarda büyük zaman tasarrufu sağlar.

Rakiplerde olmayan iki modül — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı yaptırmak ya da asansör bakım sözleşmesini yenilemek istiyorsunuz. İhale Portalı ile Gemlik ve çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifin karşılaştırmasını raporlayarak genel kurula sunarsınız; hem şeffaflığı belgelersiniz hem de en uygun fiyata ulaşma olasılığınızı artırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve bölge esnafının birbiriyle buluştuğu alan; kiracı sirkülasyonunun yüksek olduğu sitelerde özellikle işlevsel. Bu iki modül, piyasadaki rakip site yönetim yazılımlarında standart olarak yer almıyor.

Son modül: devir-teslim ve raporlama. Görev süreniz bittiğinde ya da görevi devretmek istediğinizde sistem devir-teslim raporunu otomatik olarak derliyor. Bir öğleden sonra içinde tüm belgeler, borç listesi ve arıza geçmişiyle birlikte yeni yöneticiye teslim ediyorsunuz — bu makalenin başında anlattığımız devir kaosuna zarif bir kapanış.

Gemlik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gemlik, Bursa'nın Marmara kıyısındaki ilçelerinden biri olarak kendine özgü bir konut dokusuna sahip. İlçede hem il merkezine yakınlığın getirdiği kentsel yoğunlaşma hem de sanayi ve liman varlığının yarattığı farklı demografik yapı eş anda var. Bu durum site yöneticisi açısından birkaç somut sonuç doğuruyor.

Yeni Kapalı Siteler ve Toplu Yapı Yönetimi

Gemlik'te son yıllarda çok bloklu kapalı konut projeleri artıyor. Bu tür yapılar, KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabi olabiliyor; yani birden fazla bloğu kapsayan ortak alan yönetimi, bağımsız blok yöneticileri ve merkezi toplu yapı yönetim kurulu arasında koordinasyon gerektiriyor. Toplu yapı yönetimini üstlendiyseniz, yönetim planınızın bu hükümlere göre hazırlanıp hazırlanmadığını kontrol edin; gerekiyorsa hukuki danışmanlık alın.

Kıyı ve Yazlık Konut Dinamikleri

Marmara kıyısı konumu nedeniyle bazı Gemlik yapılarında yaz aylarında doluluk artıyor, kiracı sirkülasyonu yükseliyor. Bu durum yöneticiye ek görev yükler: kısa dönem kiracıların site kurallarına uyumunu sağlamak, kapı ve güvenlik erişim sistemlerini güncel tutmak, yaz sezonunda ortak alan kullanım yoğunluğunu yönetmek. Uzaktan yönetim ihtiyacı da bu profildeki sitelerde daha sık ortaya çıkıyor; başka şehirde oturan malik sayısının artması, portal tabanlı iletişimin değerini artırıyor.

Bina Sigortası ve Acil Durum Planı

Marmara Bölgesi deprem riski taşıyan coğrafyada yer alıyor. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu konut sigortası tüm yapılar için geçerli; ancak ortak alanların sigorta kapsamı ayrıca değerlendirilmeli. Bina güçlendirme kararı gibi kapsamlı yapısal işler, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel nisap şartlarına tabi olduğundan bu konuyu genel kurula taşımadan önce hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gider paylaşımı ve sayaç takibi modülleri, özellikle çok bloklu sitelerde ortak alan kullanım maliyetlerinin adil dağıtımını kolaylaştırır; yaz sezonunda artan dolulukla birlikte elektrik ve su maliyetleri üzerindeki tartışmaları nesnel veriye dayandırır.

Gemlik ve Çevresinde Site Yönetimi

Gemlik, Bursa'nın coğrafi merkezinde değil; ancak il genelindeki site yönetimi sorunları ve mevzuatı tüm ilçeler için ortaktır. Bursa'nın yöneticileri kimi zaman farklı ilçelerde birden fazla mülk ya da sitenin sorumluluğunu üstleniyor; kimi zaman da bir ilçeden komşu ilçeye taşınan malik, yönetim deneyimini birlikte taşıyor.

İlçeler arasında ölçek farkları var. Nilüfer ve Osmangazi gibi yoğun kentsel ilçelerde çok bloklu siteler ve profesyonel yönetim şirketi talebi ön planda; Mudanya ve Orhangazi gibi kıyı ilçelerde yazlık konut dinamikleri Gemlik'e benzer biçimde öne çıkıyor. İnegöl ve Karacabey gibi sanayi ağırlıklı ilçelerde ise işçi konutu ve site yönetimi iç içe geçiyor.

Kırsal karakteri güçlü ilçelerde — Büyükorhan, Harmancık, Keles, Orhaneli gibi — apartman sayısı sınırlı kaldığından gönüllü yönetici modeli hâlâ baskın; bu ilçelerde yöneticinin daha az bürokratik yük taşıdığı, ancak profesyonel destek kaynaklarının da daha kısıtlı olduğu bir tablo var. Kestel, Gürsu ve Görükle gibi Bursa merkezine yakın ilçelerde ise kentleşme hızlanıyor; bu ilçelerdeki yeni sitelerde yönetim karmaşıklığı artıyor.

Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Gemlik'teki sitenizi İznik'teki, Mustafakemalpaşa'daki ya da Gürsü'deki bir başka mülkle aynı panelden, kurulum olmadan yönetmek mümkün. Bursa geneli site yönetimi konusundaki kapsamlı rehberimizde il genelini kapsayan bilgilere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder. Bu vekil sıfatı, yöneticinin binanın çıkarlarını kendi çıkarının önünde tutmasını ve aldığı kararlardan sorumlu olmasını gerektiriyor. Bu sorumluluğun hukuki sınırlarını bilmek, korunmanın en pratik yolu.

KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan var: kamera kayıtları ve iletişim listeleri. Bina içinde güvenlik kamerası kullanıyorsanız girişe aydınlatma metni asmak zorunlusunuz; bu metin kimin kayıt yaptığını, kayıtların ne kadar süre saklandığını ve nasıl silineceğini açıkça belirtmelidir. Kat malikleri ve sakinlerin telefon-e-posta listesi kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü şahıslarla paylaşmayın.

Kapıcı ya da güvenlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleriniz başlar. Bu konudaki güncel pratik uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar, Türkiye genelinde yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklardır. Her biri hem hukuki risk hem de komşularla ilişki açısından sonuç doğurur.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Banka dökümünde site ve kişisel gelir-giderin iç içe geçmesi, hesap verme sürecinde ciddi sorun yaratır; tazminat talepleriyle karşılaşabilirsiniz.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesilmeden elden alınan para, hem "aldım / almadım" tartışmasına hem de muhasebe boşluğuna zemin hazırlar.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, o kararların ilerleyen dönemde geçersiz sayılmasına yol açabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem bildirilmeden yapılan çağrılar neticesinde alınan kararlar, itiraz halinde iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi zorunludur; yapılmaması hem yasal aykırılık hem de bütçe karmaşası demektir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenlere karşı adaletsiz bir durum ortaya çıkar; tahsilat oranı giderek düşer.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Önceki yöneticiden imzalı tutanak alınmadan göreve başlamak, geçmiş dönem borç ve eksikliklerinden sizi sorumlu tutabilir.