Keles, Bursa'da site & apartman yönetim sistemi

Keles'te bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa genelinde aylık aidat il ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Keles'in yapı karakteri bu aralığın neresinde yer alacağını belirliyor. Bu rehberde Keles koşullarına göre biçimlendirilmiş ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Keles'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi size düştüğü anda yasal yükümlülükler de başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticiye dört temel görev yükler: defterlerin eksiksiz tutulması, aidatların zamanında toplanması, ortak alanların bakım ve onarımının sağlanması ve genel kurula hesap verilmesi. Bu dört görevin tümü birbirine bağlıdır; birini aksatmak diğerlerini de zorlaştırır.

Keles, Bursa iline bağlı bir ilçe olarak büyükşehir kapsamındaki yönetim dinamiklerini paylaşır. İlçede hem yeni inşaat sitelerine hem de eski dönemden kalma apartman stoğuna rastlanır; ölçek farklılıkları yöneticinin karşılaşacağı sorunların niteliğini de değiştirir. Küçük bir apartmanda gönüllü yönetici tek başına yürütebilirken, çok bloklu ve büyük bir sitede görev kapsamı profesyonel bir şirketle aynı karmaşıklığa ulaşabilir.

Bursa büyükşehirinde her gün yüzlerce bina yöneticisi sizinle aynı süreci yaşıyor; sorularınız yalnız değilsiniz. Ancak mevzuatı bilmeden yönetmek ciddi hukuki ve mali riskler doğurabilir. Bu yüzden ilk adımı doğru atmak, önünüzdeki aylarda karşılaşabileceğiniz sorunların büyük kısmını başından engeller.

İlk 30 Gün: Keles'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, eski yöneticiden belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve fiilen başlamayın. Alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (yıllık), banka hesap ekstreleri ve kasa dökümü, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, güvenlik), tedarikçi ve yüklenici listesi, birikmiş aidat borç listesi. Tutanağın her iki tarafça imzalanmış bir kopyasını dosyalayın; olası bir anlaşmazlıkta bu belge korumanızdır.

Eski yöneticide kalan anahtarlar, mühürler ve dijital erişim bilgileri de aynı tutanakta yer almalıdır. Erişim bilgilerini teslim almadan sisteme bağlanmak mümkün olmayabilir; bu nedenle liste eksiksiz olmalıdır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta, binanın ya da sitenin gerçek mali durumunu ortaya koyma haftasıdır. Site adına açılmış banka hesabının yetkilileri güncel mi, kontrol edin; kendi kişisel hesabınıza site parası girmesine izin vermeyin. Aidat borçlusu listesini borç miktarı ve gecikme süresine göre sıralayın. Bekleyen faturaları tespit edin: Keles'te yeni yapı sitelerinde ortak alan ısıtma ya da asansör bakım faturaları, eski apartmanlarda ise birikmekte olan onarım masrafları sıkça karşılaşılan kalemlerdir.

Bu hafta aynı zamanda alacaklı tedarikçileri belirleyip acil ödeme gerektiren pozisyonları önceliklendirmeniz gerekir. Mali fotoğraf çekilmeden bütçe taslağı yapmak mümkün değildir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılar için güncel bir iletişim listesi oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığı için KVKK kapsamında amacı dışında kullanılmamalı ve güvenli biçimde saklanmalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: yazılı kapı ilanı, ortak bir mesajlaşma grubu ya da dijital bir platform seçenekler arasındadır. Arıza ve talep bildirimi için basit de olsa bir kayıt yöntemi oluşturun; söz verilen işlerin takibini kaybetmemek için bu adım kritiktir.

Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanmaya başlarsanız iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu takibi ilk günden hazır gelir; üçüncü haftanın büyük bölümünü kurtarmış olursunuz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl için bir işletme projesi hazırlamalıdır. Bu taslak, yıllık gider kalemlerini (temizlik, bakım, sigorta, ortak alan faturaları) daire başına düşen aidat olarak gösterir ve genel kurul onayına sunulur. Keles'te bina tipine bağlı olarak değişen gider profili bu taslağın omurgasını oluşturur. Bakım takviminizi oluştururken ortak alanların mevsimsel gereksinimlerini de dahil edin.

Dört hafta tamamlandığında elinizde eksiksiz bir devir belgesi, mali fotoğraf, iletişim altyapısı ve taslak bir yıllık bütçe olacak. Buradan sonrası yönetimin rutin ritmine girmektir.

Keles'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Keles'e özel resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; ancak Bursa geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli ya da sosyal tesisli sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir, az katlı ve hizmet düzeyi düşük apartmanlarda ise alt bandda kalır. Keles'te yeni inşaat siteler ile eski yapı stoku arasındaki fark, bu aralığı geniş tutmaktadır.

Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK m.20, aidatın ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasına göre dağıtılabileceğini öngörür; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında ya da genel kurul kararında belirlenir. Pratikte ise aidatın büyüklüğünü gerçek gider kalemleri belirler: temizlik, asansör sözleşmesi, güvenlik, bahçe, sigorta, ortak alan elektriği ve yönetim giderleri toplanır; daire sayısına bölünür; işletme projesi ortaya çıkar.

Mevcut gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç belirleme sürecindeki en yaygın hesap hatalarını baştan önler.

Aidat kararı her yıl genel kurul onayından geçmek zorundadır. Onaysız ve dayandığı işletme projesi olmadan belirlenen aidat, bir kat maliki itiraz ettiğinde geçersiz sayılabilir. Bu nedenle rakamı bina gerçeğine dayandırıp genel kurulda şeffaf biçimde sunmak hem hukuki güvence hem de malik güveni açısından önemlidir.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem pratik hem de güvenli değildir: kayıt tutmak zorlaşır, kayıp ya da hırsızlık riskine açık olur ve banka hesabı zorunluluğunu anlamsız kılar. Tahsilatı site adına açılmış banka hesabı üzerinden yapın; her ödeme otomatik olarak kayıt altına girmiş olur.

KMK m.20 uyarınca ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma gönderin, sonuç alınamazsa noter kanalıyla ihtarname çekin, ihtara rağmen ödeme gelmezse icra takibi başlatabilirsiniz. Bu sırayı belgeli biçimde yürütmek olası hukuki itirazlara karşı sizi korur.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar sistematik hale gelir; takip sürecinde zaman kaybetmezsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Keles İçin Karar Rehberi

Profesyonel bir site yönetim şirketi tutmak her durumda doğru seçenek değildir. Kararı belirleyen üç etken vardır: binadaki daire sayısı, ortak alan karmaşıklığı ve yöneticinin ayırabileceği zaman.

Keles'te Bursa büyükşehirinin dinamikleri geçerlidir; çok bloklu ya da toplu yapı kapsamındaki sitelerde profesyonel yönetim şirketi seçeneği daha kolay erişilebilirdir. Ancak küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici ile iyi bir yazılımın birleşimi hem maliyet hem de kontrol açısından çoğunlukla en dengeli sonucu vermektedir.

Üçüncü bir yol da vardır: yönetimi kendiniz üstlenin, ancak tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredin. Bu seçeneğin pratikte ne anlama geldiğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin mali işlemleri için kendi kişisel banka hesabınızı kullanmayın. Bu durum hem yasal bir risk hem de ileride hesap verirken ciddi bir güven sorunudur. Site adına hesap açmak için önce site yönetimi adına vergi numarası almanız gerekebilir.

Genel süreç şu şekilde işler: Bağlı olduğunuz vergi dairesine başvurursunuz. Yanınızda kat malikleri kurulunun sizi yönetici olarak atayan karar defteri fotokopisi, imzalı karar örneği ve kendi kimlik belgeniz bulunmalıdır. Vergi numarası alındıktan sonra bu numarayla site adına banka hesabı açılabilir. Belgeler ve başvuru süreci vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Bursa Vergi Dairesi'ni telefonla teyit etmenizi öneririz.

Binada çalışan varsa (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK bildirim yükümlülüğü de devreye girer. Bu konudaki güncel prosedürü ve eşik bilgilerini mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir; mevzuat değişkendir.

Kendi hesabınıza site parasının girmesi, mali müşavir denetiminde ciddi sorunlara ve kat malikleriyle kavgaya kapı aralar. Resmi hesap ve kayıt düzeni, yöneticinin en temel güvencesidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulu yılda en az bir kez toplamayı zorunlu kılar. Toplantı tarihini ve gündemini en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirmeniz gerekir; bu tebligatın ispat edilebilir nitelikte olması (imzalı tutanak ya da taahhütlü posta) önemlidir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı), kat malikleri sayısının ve arsa paylarının salt çoğunluğudur. Bu ikili çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılan kat malikleri, kaç kişi olursa olsun, karar almaya yetkilidır. Gündem maddeleri toplantıdan önce belirlenmiş ve çağrıya eklenmiş olmalıdır; gündemde yer almayan konuda karar alınması hukuki açıdan sorunludur.

Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:

1. Çağrıda gündem belirtmemek — bu durum, alınan kararların iptale açık olmasına neden olabilir.
2. Birinci toplantıda nisap sağlanamayınca toplantıyı iptal etmek — oysa ikinci toplantı hakkı hemen kullanılabilir.
3. Karar defterini toplantı sonrası imzalatmamak — karar geçerli sayılmayabilir.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını kullanmak bu adımları hem daha güvenilir hem de daha az zahmetli hale getirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde sıralanan dertlerin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda çözüme kavuşabilir. Reklam değil, kestirme yol.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Akıllı Asistan

Şubat aidatlarını tahsil etmek, ödemeyenlere hatırlatma göndermek için saatlerinizi harcamak zorunda değilsiniz. AI Operatör'e "Bu ayın aidatlarını topla, geciken altı daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazdığınızda sistem borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Sistemi otomatik değil, sizi yetkilendiren bir asistan olarak düşünün.

Keles gibi Bursa'nın büyükşehir ilçelerinde çok sayıda birim barındıran toplu yapı ya da site yönetiminde operasyonel yük katlanarak artar. AI Operatör bina arızası bildirimi senaryosunda da devreye girer: asansör arızasını bildirdiğinizde sistem arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis için iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Sizi bilgilendirip yetkisini aşmaz.

Genel kurul öncesinde de aynı mantık işler: çağrı metni, gündem belgesi, vekâlet takibi ve karar taslakları AI Operatör tarafından hazırlanır; son onay her adımda sizindir. KMK'nın 15 günlük çağrı kuralını kaçırmamanız için sistem hatırlatır — unutmak için geç kalmak artık bir mazeret değil.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal, Her Soru İçin

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna anlık ve mevzuata dayalı bir yanıt almak istiyorsanız AI Danışman devreye girer. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yol haritası sunar. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, platformun güvenilirliğinin temelidir.

Yönetim planı yorumu, ortak alan kullanım ihlali, işletme projesi hazırlama gibi günlük yönetim sorularında da aynı derinlikte yanıt alırsınız; her seferinde saatler süren araştırma yerine dakikalar içinde net bir çerçeve.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

100 üzerinden hesaplanan yönetim performans puanı — tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanındalığı gibi kriterleri bir araya getirir. Keles'te ya da Bursa'nın herhangi bir ilçesinde yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, yöneticilik güvenini inşa etmenin en kestirme yoludur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi yetkisi çerçevesinde bağlanır. Büyük bir sitede ya da birden fazla şehirde mülkü bulunan malikler için bu ayrım özellikle değerlidir: malik başka şehirde oturuyorsa borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı ise mali şeffaflığı belgelenmiş hale getirerek kat malikleri arasındaki şüpheye dayalı gerginlikleri azaltır.

İlk 14 Gün Ücretsiz

Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, bulut tabanlıdır. Tek apartmandan çok bloklu Keles sitelerine kadar aynı platform ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilir, karar vermeden önce sistemi kendi binanızda görün.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İyi bir platform yöneticiye özellik listesi değil, birinci yılın kronolojisine yerleştirilmiş çözümler sunar. Yeni yöneticinin karşılaştığı sırayla ele alalım.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, yöneticinin aylık en çok zaman harcadığı noktayı otomasyona bırakır. Aidat takip programı gecikmiş ödemeleri kayıt altında tutar; hatırlatmaları hazırlar. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını düzenli tutar; işletme defteri gerçek zamanlı güncellenir. Çok daireli ya da çok sayaçlı binalarda gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü her daireye düşen kalemi tartışmasız biçimde hesaplar. Apartman muhasebe programı üzerinden aylık ya da yıllık bazda mali tablolara ulaşırsınız; denetçiye ya da genel kurula hazır rapor oluşturur.

Operasyon: Arıza ve bakım kaydı, teknik işletme takibi, SMS ve push bildirim, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sigorta ve belge arşivi modülleri günlük operasyonu yönetilebilir kılar. Sosyal tesis rezervasyon modülü büyük sitelerde ortak kullanım alanlarındaki çakışmaları ortadan kaldırır.

Rakip platformlarda bulunmayan iki modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Keles'te ya da Bursa'nın herhangi bir ilçesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da dış cephe onarımı için ihale açmak istediğinizde, İhale Portalı üzerinden tedarikçilerden kayıtlı ve şeffaf teklifler toplayabilirsiniz. Kapalı zarfla pazarlık yerine karşılaştırılabilir üç teklif; genel kurulda belgelenmiş karar. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yakın çevredeki esnafı platforma bağlar; site içi ticaretin kayıt altına alınmasını sağlar. Bu iki modül, rakip yazılım çözümlerinde yer almayan özgün farklılaştırıcılardır.

Sistemin döngüyü kapatan bir güzelliği daha var: raporlama, denetim ve devir-teslim modülü. Göreviniz sona erdiğinde ve yönetimi bir sonraki yöneticiye devretmeniz gerektiğinde, bu rehberin başında anlattığımız devir kaosu yaşanmaz. Devir-teslim raporu, borçlu listesi ve tüm belgeler bir öğleden sonra aktarılmış olur.

Keles'in Yapı Dokusu Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Keles, Bursa büyükşehiri kapsamında yer almasına rağmen yapı dokusu bakımından homojen değildir. İlçe merkezine yakın yeni inşaat sitelerinde çok katlı bloklar, ortak yüzme havuzu ya da kapalı otopark gibi bileşenler yönetim karmaşıklığını artırır; bu ölçekte profesyonelleşme ihtiyacı belirgindir. Daha geride kalan bölgelerde eski ve az katlı apartman stoğu ağırlık kazanır; burada yönetim daha yalın ama borç takibi ve iletişim daha kişisel yürütülür.

Keles'te çok bloklu toplu yapı kapsamındaki bir sitenin yöneticisiyseniz KMK'nın toplu yapı hükümleri geçerlidir. Bu hükümler bağımsız blok kararlarının yanı sıra siteyi bir bütün olarak ilgilendiren ortak alanlar için ayrı karar nisabı öngörür. Toplu yapı yönetim kurulunun görev sınırlarını yönetim planıyla birlikte okumanızı ve gerekirse bir avukattan görüş almanızı öneririz.

Bursa'nın Marmara iklimi, kışın dondurucu soğuk yaşatmasa da yağışlı ve nemli geçen kış ayları çatı, dış cephe izolasyonu ve drenaj için ön yüzey bakımını yılın öncelikli kalemi haline getirir. Sonbahar aylarında binalardaki su yalıtımı ve drenaj kontrolünü yapmak, bahar çözünmesiyle birlikte ortaya çıkabilecek onarım faturalarını büyük ölçüde önler. Kales'in yeşil ve orman alanlarına yakın konumu, bahçe ve yeşil alan bakımını da ortak alanlarda dikkat edilmesi gereken bir kalem olarak öne çıkarır.

Gider paylaşımı modülü, farklı ortak alanlara göre daire bazlı hesaplamayı tartışmasız yaparak yönetim toplantılarındaki en yaygın itiraz noktalarından birini devre dışı bırakır.

Keles ve Çevresinde Site Yönetimi: Bursa İlçeleriyle Bağlantı

Keles, Bursa'nın geniş ilçe ağının bir parçasıdır. Bu ağdaki ilçelerin her biri farklı bir yapı dokusu ve yönetim kültürü taşır; ancak karşılaşılan temel sorunlar ortaktır. Bursa geneli site yönetimi perspektifinden bakıldığında iki büyük küme öne çıkar.

Birinci küme, yüksek yoğunluklu büyükşehir ilçelerdir: Nilüfer ve Osmangazi, Bursa'nın en kalabalık ve en fazla yeni konut gelişmesi yaşanan ilçeleridir. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı boldur; çok bloklu toplu yapılar ağırlıktadır. Gürsu, Kestel ve Görükle da benzer yoğunluk dinamikleriyle aynı kümeye dahil edilebilir. Karacabey ve Mustafakemalpaşa, ilçe merkezlerinde apartman stoğu bulunan ama daha sakin bir yapı karakteri taşıyan kentler olarak ayrı bir kategori oluşturur.

İkinci küme, daha kırsal ya da yarı kentsel ilçelerdir. Büyükorhan, Harmancık ve Orhaneli, az daireli yapıların ağırlıklı olduğu, gönüllü yöneticilerin genellikle sözlü iletişimle yürüttüğü bir ölçeği temsil eder. Bu ilçelerde defterin düzenli tutulması ve aidat tahsilatının kayıt altına alınması bile büyük bir fark yaratır. Gemlik ve Mudanya kıyı ilçesi olmaları nedeniyle yazlık konut stoğunu da kapsar; malik genellikle başka şehirde ikamet eder. Orhangazi ve İznik ise benzer kıyı ve turizm dinamiklerini paylaşır. İnegöl, Bursa'nın sanayi ağırlıklı büyük ilçesi olarak konut yönetiminde profesyonel talep gösteren bir pazar sunar.

Keles bu iki kümenin arasında konumlanır: büyükşehir dinamiklerine yakın ama ölçek bakımından daha yönetilebilir. Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Keles'teki binanızı ya da Bursa'nın başka bir ilçesindeki mülkünüzü aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetirsiniz; coğrafi mesafe bir kısıt olmaktan çıkar.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici görevi yasal sorumlulukları da beraberinde taşır. Bunların en önemlilerini bilmek, hem kendinizi korumanızı hem de binada huzurlu bir ortam sürdürmenizi sağlar.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu): Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgileri kişisel veridir. Bu bilgileri yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilirsiniz; üçüncü kişilerle paylaşmak ya da ticari amaçlara yönlendirmek hukuka aykırıdır. Güvenlik kamerası kullanıyorsanız aydınlatma metni hazırlayıp ortak alanlarda görünür biçimde asmanız gerekir; kamera kayıtları amaç dışında kullanılamaz ve belirli süreden uzun saklanamaz.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de işveren sıfatıyla size aittir. Güncel bildirim eşikleri ve prosedürler için mali müşavirinizle çalışmanızı öneririz.

Yöneticinin sorumluluğu (KMK m.38): Yönetici, site adına yapılan iş ve işlemlerden vekil sıfatıyla sorumludur. Bu sorumluluk kişisel varlıklarınıza uzanabilir; bu yüzden kararların karar defterine yazılması ve genel kuruldan onay alınması hem hukuki hem kişisel güvencenizdir.

KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini dijital olarak arşivlemek için yasal uyum modülünü kullanabilirsiniz; bu belgeler denetim ya da itiraz durumunda hazır biçimde elinizin altında olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar Türkiye genelinde yeni yöneticilerin en sık karşılaştığı tuzaklardır. Her biri önlenebilir; çoğunun maliyeti ise ileride telafi etmek için harcanan zamandan çok daha büyüktür.

1. Kişisel banka hesabında site parası tutmak. Hem hukuki risk hem güven sorunudur; site hesabı ayrı tutulmalıdır.
2. Elden para toplamak. Kayıt bırakmaz, ispatlama güçleşir ve ileride "ödemedim" diyenle tartışmanız kaçınılmaz hale gelir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar yazılı ve imzalı olmalıdır; sözlü karar geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemde yer almayan konularda alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yükümlülüğüdür; aidatın dayandığı belge olmadan tahsilat yasal zemin kaybeder.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeme yapan sakinlere haksızlık eder; yasal hakkı kullanmamak gönüllü yönetim açısından da zaaftır.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Daha önceki dönemin borçları ya da eksiklikleri size yıkılabilir; tutanak imzalanmadan göreve fiilen girmeyin.