Gorukle'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600 ile ₺2.200 arasında seyrediyor; Gorukle'de bina tipine göre bu aralığın içinde konumlanırsınız. Yoğun kentleşme dinamiğiyle büyüyen bu ilçede çok bloklu sitelerin ağırlık kazanması, yönetim yükünü de buna göre şekillendiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Gorukle'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner: defterleri düzenli tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları yaşatmak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bunlar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sıralanan asli görevlerdir; yönetim planı ek yükümlülükler de getirebilir.
Gorukle, son yıllarda artan yapılaşmayla birlikte çok daireli site stoğunu hızla büyüten bir ilçe konumundadır. Bursa'nın büyükşehir dinamikleri bu ilçeye de yansımakta; toplu yapı kapsamındaki çok bloklu siteler giderek daha yaygın hale gelmektedir. Bu tablo, yöneticinin görevini daha karmaşık ama aynı zamanda daha sistematik yürütülmesi gereken bir sorumluluk alanına taşımaktadır.
Binlerce apartmanın aynı yasal çerçevede işletildiği bu ortamda sizin sorunlarınız özgün değil, yaygındır. Devir kaosundan genel kurul bürokratisine kadar hepsinin tarif edilmiş çözümleri vardır. Aşağıdaki bölümler bu çözümleri sırayla ele alır.
İlk 30 Gün: Gorukle'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi eksiksiz devir-teslim yapmaktır. Eski yöneticiden şunları teslim almalısınız: karar defteri, işletme defteri, site adına açık banka hesabının son ekstresi, kasa bakiyesi ve nakit, yürürlükteki tüm hizmet sözleşmeleri (temizlik, asansör bakımı, güvenlik), mevcut borç-alacak listesi ve site ortak alanlarına ait demirbaş envanteri. Tüm bu belgeler için imzalı bir devir-teslim tutanağı düzenleyin; ileride doğabilecek mali anlaşmazlıklarda bu tutanak birincil delil olacaktır.
2. Hafta — Mali Fotoğrafı Netleştirme
İkinci haftada mali tablonun güncel fotoğrafını çıkarın. Banka hesabının site adına açılmış ya da geçirilmiş olduğunu doğrulayın; kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem güven riski yaratır. Aidat borçlusu listesini daire daire çıkarın, gecikmiş borçlar için yasal süre hesabı yapın. Bekleyen faturaları (asansör periyodik bakım, ortak alan elektriği, çevre temizlik vergisi) tespit edin ve ödeme önceliği belirleyin. Gorukle'deki çok bloklu sitelerde bu tablonun karmaşıklığı birim sayısıyla doğru orantılı büyüyebilir; listeyi dijital tutmak zorundaysanız erken başlayın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) toplayın ve bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; başka kimlerle paylaşıldığını kayıt altında tutun. Bir duyuru kanalı belirleyin: apartman grubu, kapı ilanı ya da yazılım bildirimi — hangisini tercih ederseniz tutarlı kullanın. Arıza ve talepleri kayıt altına alacak bir yöntem kurun; not defteri de işe yarar ama tarih damgası ve takip imkânı sunan bir çözüm daha sağlamdır. Bu aşamada site yönetim yazılımına geçmek, devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden hazır tutmanızı sağlar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesinin taslağını hazırlayın. KMK'nın 37. maddesi, her yıl bir işletme projesi hazırlanmasını ve maliklere sunulmasını öngörmektedir. Bu proje; yıllık tahmini giderleri, her dairenin payını ve tahsilat planını içerir. Gorukle'deki sitelerde asansör bakımı, güvenlik hizmeti ve ortak alan enerji giderleri bu bütçenin önemli kalemlerini oluşturmaktadır. Bütçe taslağını ilk genel kurula sunmak için bu haftada şekillendirmiş olmanız süreci büyük ölçüde kolaylaştırır.
Gorukle'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Gorukle'de aylık aidat için tek bir rakam vermek mümkün değildir; Bursa genelinde il ortalaması ₺600 ile ₺2.200 arasında seyretmektedir ve bu, dürüst bir aralıktır. Gorukle özelinde bina tipine göre bu aralığın farklı noktalarına düşülür: güvenlik personeli, asansör, kapalı otopark ve ortak ısıtma sistemi bulunan çok bloklu sitelerde üst banda yaklaşılır; asansörsüz, küçük ölçekli eski apartmanlarda ise alt banda inilir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK'nın 20. maddesinde çerçevelenmiştir. Temel iki yöntem vardır: arsa payı oranında dağıtım ya da daireler arasında eşit paylaşım. Pratikte eşit paylaşım daha yaygındır, ancak yönetim planı farklı bir dağıtım esası belirliyorsa ona uyulması zorunludur. Aidat miktarı yıllık işletme projesi üzerinden hesaplanır, genel kurulda malikler tarafından onaylanır ve onay almadan artırılamaz.
Gorukle'deki çok bloklu toplu yapılarda ortak giderler (jeneratör, havuz, spor alanı, güvenlik) ana aidata ek bir toplu yapı ortak gider payı olarak yansıyabilir. Bu yapılar KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabidir ve karar mekanizmaları daha katmanlıdır. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatta en güvenli yöntem doğrudan banka transferidir; elden para kabul etmek ne size bir koruma ne de malike bir ispat sağlar. Site adına açılmış banka hesabının IBAN'ını duyurun ve tüm ödemelerin bu hesaba yapılmasını isteyin.
Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin. Hatırlatmaya rağmen gecikme sürerse KMK'nın 20. maddesi uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bu oranı genel kurulun belirlediği yönetim planı ya da karar belirler; belirlenmediyse yasal üst sınır geçerlidir. Uzun süreli ödeme yapmayan malik için noter ihtarnamesi, ardından icra takibi yolu açıktır. Her aşamayı yazılı belgelemek hem yasal sürecin zorunluluğu hem de genel kurulda hesap vermenin temelidir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik iletilir ve ödeme geçmişi kayıt altına alınır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gorukle İçin Karar Rehberi
Gorukle'nin kentleşme profiline bakıldığında profesyonel yönetim şirketi seçeneği giderek daha anlamlı bir alternatif haline gelmektedir. Bursa büyükşehir sınırları içinde faaliyet gösteren yönetim firmaları mevcuttur; ancak kalite ve fiyat farklılıkları büyüktür.
Şirket seçeneklerini değerlendirirken şu eşikleri göz önünde bulundurun: birden fazla bloğa sahip sitelerde, 80 dairenin üzerindeki yapılarda ya da yöneticinin fiilen vakit ayıramayacağı durumlarda profesyonel yönetim ciddi kolaylık sağlar. Küçük ölçekli apartmanlarda ise şirket maliyeti aidatın önemli bir bölümünü eriteceğinden gönüllü yönetim daha yaygın ve makul bir tercih olmaya devam etmektedir.
Üçüncü bir seçenek de giderek daha fazla tercih edilmektedir: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu yaklaşımda yönetici karar yetkisini elinde tutar, tekrar eden süreçleri ise sistemler üstlenir. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı olarak ele alacağız.
| Ölçüt | Gönüllü Yönetici + Yazılım | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Yazılım aboneliği | Daire başı aylık ücret (değişken) |
| Kontrol | Tam yönetici denetimi | Şirket süreçlerine bağımlılık |
| Şeffaflık | Anlık raporlama, portal erişimi | Şirketin raporlama anlayışına göre |
| Ölçek uyumu | Tek daireden toplu yapıya | Büyük sitelerde daha verimli |
| Önerilen eşik | 1–80 daire | 80+ daire, çok blok |
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: yönetici seçim kararını içeren karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve imzalı karar örneği. Ardından bu numarayla herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açılabilir.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda mali müşavir desteği almanız hem zorunlu hem de hata maliyetini düşüren bir adımdır. Kişisel hesabınızda site parası tutmayın: bu hem yöneticinin vekil sıfatıyla doğan sorumlulukları, hem de güven açısından ciddi bir risktir. Belge listesi Bursa'daki vergi dairesi şubelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; öncesinde Bursa Vergi Dairesi'ni arayarak teyit etmeniz zaman kaybını önler.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul KMK'nın 29 ile 32. maddeleri arasında düzenlenmiştir ve yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Toplantı çağrısı en az 15 gün öncesinden imzalı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır; çağrıda gündem açıkça yer almalıdır. Gündemsiz çağrı ya da gündem dışı alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda karar alabilmek için hem daire sayısı hem arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır; bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan kararların karar defterine geçirilmesi ve katılımcılar tarafından imzalanması zorunludur; imzasız kararlar hukuken zayıf bir belgedir.
Yeni yöneticilerin sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, 15 günlük süreyi atlamak ve kararları toplantı biterken değil günler sonra deftere geçirmek. Genel kurul yazılımı çağrı metnini, gündem takibini, vekâlet yönetimini ve dijital karar defterini tek çatıda sunar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar okuduğunuz her bölümde bir sorun vardı: devir kaosu, borç kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu sorunları ayrı ayrı değil, tek bir yönetim çatısında çözüyor. Reklam değil, kestirme yol.
AI Operatör: Söyleyin, Hazırlasın, Siz Onaylayın
AI Operatör, yöneticinin yazılı ya da sesli komutunu eyleme dönüştüren bir çalışma asistanıdır; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez veya kaydedilmez. Bu ilke hem teknik bir güvence hem de hukuki bir korumadır.
Somut senaryo: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken 6 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire özelinde kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve size sunar. Siz onayladıktan sonra iletim gerçekleşir. Onaylamadıysanız hiçbir şey gitmez.
Gorukle'deki çok bloklu sitelerde sık yaşanan bir başka senaryo asansör ya da ortak alan arızalarıdır: "B Blok asansör arızasını kaydet, sözleşmeli firmaya iş emri gönder" komutuyla AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla firmaya iletir. Arıza kaydı tarih damgasıyla sisteme düşer; genel kurulda kaç arıza açıldığı, kaçının kapatıldığı ve ortalama çözüm süresi tek tıkla raporlanır.
Genel kurul sürecinde de aynı mantık işler: "Ekim genel kurulu için çağrı hazırla" dediğinizde AI yasal 15 günlük süreyi hesaplar, gündem taslağını oluşturur, vekâlet formunu hazırlar ve hepsini sizin onayınıza getirir. Siz onaylamadan çağrı gitmez.
AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal, Avukat Dili Değil Yönetici Dili
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtarname süreci, icra aşaması. Cevap sahte değil, gerçek içtihat temelli.
Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri netleştirir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir: güvenilirlik buradan gelir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla, İddia Etme
Her sitenin 100 üzerinden bir yönetim performans puanı vardır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği ve yasal uyum gibi ölçütler bu puanı oluşturur. Yönetimi devraldığınız günkü karne değerini kaydedin; altı ay sonra aynı ekranı genel kurulda açın. "İyi yönettim" demek yerine karneyi gösterirsiniz. Bu, özellikle yeni yöneticilerin güven inşa etmesinin en hızlı yoludur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf/tedarikçi ve diğer roller platforma kendi kapısından erişir. Gorukle'de sıkça karşılaşılan bir durum: malik başka şehirde ikamet ediyor. Malik portalında borcunu, ödeme geçmişini ve ortak alan duyurularını kendi ekranından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı ise hesapları şeffaf görmek isteyen malikler için kavgasız bir şeffaflık katmanı ekler.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Kredi kartı bilgisi gerekmez. Kurulum yoktur; bulut tabanlıdır, tarayıcıdan çalışır. Tek bir apartmandan Gorukle'deki büyük çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını denemek için kayıt yeterlidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk 30 günün planını tamamladıktan sonra gündelik işler onu takip eder. Bu işleri kronolojik bir çerçeveyle ele alalım: yılın başında, ortasında ve sonunda yöneticiyi nelerin beklediği ve her aşamada hangi modüllerin devreye girdiği.
Para İşleri: Tahsilattan Muhasebe ve Gider Paylaşımına
Ocak ayı aidat döneminde sistemin online tahsilat ve borç takibi modülü çalışır: makbuz otomatik kesilir, ödeme geçmişi kaydedilir, gecikme tazminatı hesaplanır. Yıl boyunca gider paylaşımı modülü her ödemeyi dairelere arsa payı ya da eşit pay esasıyla dağıtır. Ortak alan faturaları, tedarikçi ödemeleri ve vergi yükümlülükleri apartman muhasebe programı üzerinden e-Fatura entegrasyonuyla işlenir. Kapanışta işletme defteri otomatik tamamlanmış olur; genel kurula sunulacak biçimde çıktı alınır.
Gorukle'deki çok bloklu sitelerde birden fazla bloğun ortak gider payının ayrı hesaplanması gerektiği durumlarda, aidat takip programı blok bazlı alt hesap tanımlamasına olanak tanır; bu sayede A Blok'un bakım gideri B Blok'a yansımaz.
Operasyon: Arızadan Personelek, Duyurudan Sigortaya
Sezon ortasında en yüksek operasyonel yük oluşur: arıza bildirimleri, bakım randevuları, ortak alan rezervasyonları ve personel yönetimi. Arıza-bakım-teknik işletme modülü her iş emrini tarih damgasıyla kaydeder, tedarikçiye iletir ve kapanışını izler. Duyuru ve bildirim modülü (SMS/push/e-posta) kat maliklerine tek merkezden ulaşmanızı sağlar. Otopark, ziyaretçi kaydı, güvenlik olayları ve sigorta belgeleri ayrı modüllerde tutulur; hepsi aynı panelden erişilebilir.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmamaktadır. İhale Portalı şöyle çalışır: çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi bir iş için kapalı zarf yerine ihale açarsınız; Bursa'daki tedarikçiler sisteme kayıtlı tekliflerini sunar, siz karşılaştırırsınız ve genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Üç teklif, şeffaf süreç, kayıt altında karar. Mahalle Pazaryeri ise site içi ticaret ve esnafın site sakiniyle buluştuğu bir platformdur; komşular arasında hizmet ve ürün paylaşımı yöneticinin gündemine girmeden işler.
Yılın sonunda yönetimi bir sonraki kişiye devrediyorsanız, devir-teslim modülü tüm belgeleri, borç-alacak özetini ve arıza geçmişini tek raporda toplar. O devir kaosu, ilk haftada yaşadığınız kaygı, bir sonraki yöneticiye yaşatılmaz.
Gorukle'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Gorukle'nin yönetim planını şekillendiren temel koşul kentleşme hızı ve toplu yapı baskısıdır. Marmara Bölgesi'nin ılıman iklimiyle kuzey Bursa ile benzer bir konumda olan bu ilçede soğuk kış bölgelerindeki kadar ağır yakıt yükü oluşmaz; ancak yoğun yapılaşma kendi zorluklarını getirir.
Toplu Yapı ve Çok Bloklu Site Yönetimi
Gorukle'de birden fazla bloktan oluşan sitelerde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Bu yapılarda hem blok bazlı hem de site geneli genel kurul yapılması, gider paylarının iki kademede hesaplanması ve ortak alan kararlarında daha yüksek nisap aranması söz konusu olabilir. Yöneticinin bu ayrımı bilmesi, yanlış karar alınmasını ve ilerleyen dönemlerdeki itirazları önler.
Profesyonel Yönetim Şirketi Kıyası
Büyük ölçekli sitelerde profesyonel yönetim şirketine yönelme eğilimi Gorukle'de de giderek artmaktadır. Şirket seçiminde referans kontrolü, sözleşmedeki hesap raporlama sıklığı ve maliyet şeffaflığı en kritik üç kriter olarak öne çıkar. Şirket tutmak yerine kendi kendinize yönetmeye karar verdiyseniz, blok ve birim sayısını dikkate aldığınız bir yazılım altyapısı seçmek daha verimli bir başlangıç noktasıdır. Gider paylaşımı modülü, toplu yapılardaki katmanlı hesap dağılımını tartışmasız bir şekilde kapatmanın en kısa yoludur.
Ortak Alan Güvenliği ve Sigorta
Gorukle'deki yeni yapı stoğunda güvenlik sistemleri, kameralar ve otomatik bariyer gibi teknolojik altyapılar standart hale gelmiştir. Bu altyapının yönetimi ek sorumluluk ve maliyet doğurur. Sigorta yükümlülükleri ve DASK kapsamı da göz ardı edilmemesi gereken kalemlerdir; güncel poliçe bilgilerini bina bazlı belge arşivinde tutun.
Gorukle ve Çevresinde Site Yönetimi
Gorukle, Bursa il merkezine yakın konumuyla çevre ilçelerle sıkı bir bağ içindedir. Bu bölgedeki site yönetimi ihtiyaçları ilçeden ilçeye farklılaşır; ancak yasal çerçeve ve temel süreçler ortaktır.
Nilüfer ve Osmangazi gibi büyük kentsel ilçelerde profesyonelleşmiş yönetim şirketleri daha yaygın, site ölçekleri daha büyüktür. Mudanya ve Gemlik'te sahil konumu sezonluk kiracı sirkülasyonu ve tatil amaçlı mülk yönetimi baskısını gündeme getirir; kısa dönem kiralama site kurallarıyla çatışabileceğinden yönetim planının bu konuya açık hüküm koyması önemlidir. Kestel ve Gürsu gibi ilçelerde ise orta ölçekli konut stoğu ve gönüllü yönetici modeli ağırlıktadır.
Daha uzak ilçelere bakıldığında Büyükorhan, Harmancık, Orhaneli ve Keles gibi kırsal karakterli ilçelerde az daireli apartmanlar ağırlık kazanır; bu yapılarda basit defter düzeni ve gönüllü yönetim çözüm üretmeye devam etmektedir. İnegol, Karacabey ve Mustafakemalpaşa'da ise orta-büyük ölçekli konut projeleri hız kazanmakta ve dijital yönetim araçlarına olan talep artmaktadır. Orhangazi ve İznik çevresinde tatil ve ikinci konut stoğu, uzaktan mülk yönetimi ihtiyacını ön plana çıkarmaktadır.
Platformun bulut tabanlı yapısı sayesinde Gorukle'deki bir siteyle Gemlik'teki ya da Karacabey'deki bir apartman aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetilebilir. Bursa'nın tüm ilçelerine yönelik kapsamlı bir çerçeve için Bursa geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı yasal sorumluluklar da doğurur; ancak bunların büyük çoğunluğu basit, öngörülebilir adımlardan ibarettir. Bilen için yük değil, korunan yöneticinin güvencesidir.
Ortak alanlara güvenlik kamerası kurduysanız ya da devralırsanız KVKK kapsamında bir aydınlatma metni hazırlamak ve giriş bölümüne asmak zorunludur; bu metin kameraların nereye kurulu olduğunu, görüntülerin ne kadar süre saklandığını ve kimlerle paylaşılabileceğini belirtmelidir. Kat maliklerinden topladığınız iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü kişilere verilmemelidir.
Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar; bu konuları bir mali müşavir veya iş güvenliği uzmanıyla yürütmeniz hem zorunlu hem de maliyetin çok altında bir önlemdir. KMK'nın 38. maddesi yöneticiyi vekil sıfatıyla tanımlar; bu sıfat hem temsil yetkisi hem de dikkat yükümlülüğü anlamına gelir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini hazır tutar; uyum takibini sistematik yapar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Gorukle ve Bursa Deneyimiyle)
Yeni yöneticilerin büyük bölümü aynı hatalar üzerinde tökezler. Bu hatalar sizi hukuki riske, mali kayba ya da kat malikleriyle gereksiz çatışmaya sürükler. Aşağıdaki liste hem bir uyarı hem de hızlı bir öz-denetim aracıdır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem KMK kapsamında hem de güven açısından kritik bir ihlaldir; hesap ayrımı yönetimi devralır devralmaz yapılmalıdır.
- Elden para kabul etmek. Makbuz kesilmediğinde ne ödeme kanıtlanabilir ne de borç takibi sağlıklı yürütülebilir; tüm ödemeler banka üzerinden alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların geçerliliği büyük ölçüde deftere geçirilmiş ve imzalanmış olmalarına bağlıdır; eksik defter ilerleyen dönemlerde her türlü itirazın kapısını aralar.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir; gündemi çağrıyla birlikte tebliğ etmek yasal zorunluluktur.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılar; hazırlanmadığında hem aidat meşruiyeti tartışmaya açılır hem de giderlerin kontrolü güçleşir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Uygulamamak cömertlik değil, düzenli ödeyenlere yapılan haksızlıktır; tazminat kuralı tutarlı uygulandığında tahsilat oranı belirgin şekilde artar.
- Devir-teslim tutanağı almadan görevi devralmak. Tutanaksız devirde önceki dönemden kalan her borç, her eksik belge ve her sorumlu hesabı size ait hale gelebilir; tutanak imzalanmadan görevi üstlenmeyin.
Bu maddelerin hiçbirinde Gorukle ya da Bursa'ya özgü bir kural yoktur; ülke genelinde aynı tuzaklardır. Bölgedeki yöneticilerin deneyimi, bu yedi adımı baştan doğru kurmanın sonradan düzeltmekten çok daha az maliyet doğurduğunu tutarlı biçimde göstermektedir.
İlk 30 gününüzün planı hazır, yasal haritanız çizili. Devir-teslim, aidat belirleme, genel kurul ve resmi kayıt konularında atmanız gereken adımları bu rehberde buldunuz. Artık sıra tekrar eden günlük işleri sisteme devretmeye geldi.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Tek bir apartmandan Gorukle'nin büyük çok bloklu sitelerine kadar ölçeklenir. Aidatınızın hesaplanmasıyla başlamak istiyorsanız aidat hesaplama aracını açın; daire başı tahmini birkaç dakikada hazır.