Yenisehir'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Yenisehir'deki bina tipine ve konuma göre bu aralıkta nereye düşeceğinizi bu rehberde bulacaksınız. İlçenin kentsel dokusu, hem yeni toplu yapı sitelerini hem eski apartmanları barındırdığından yönetim ihtiyaçları birbirinden ayrışıyor. Bu rehber, Yenisehir koşullarına göre ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını aktarıyor. İşin tekrar eden yükünü nasıl hafifletebileceğinizi de göreceğiz.
Yenisehir'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
İlk 30 Gün: Yenisehir'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Önce elinizde ne olduğunu bilin. Eski yöneticiden şunları almadan süreci başlatmayın: karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı ya da hesap özeti, kasadaki nakit varsa sayım tutanağı, tedarikçi ve bakım sözleşmeleri, borç-alacak listesi. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan teslim alınan hiçbir belge hukuken sizi korumaz. Eski yönetici işbirliği yapmıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 uyarınca kat malikleri kuruluna başvurma hakkınız vardır. Teslim aldığınız belgelerin fotokopilerini çekin ve dijital kopyalarını saklayın. Fiziksel belgeler yıpranır, kaybolur; dijital arşiv sizi korur.2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına düzene sokmak bu haftanın önceliğidir. Sitenin parası, yöneticinin kişisel hesabında durmamalıdır; hem hukuki hem güven açısından risklidir. Site adına ayrı bir hesap açın ya da mevcut hesabın imza yetkilerini güncelleyin. Aidat borçlusu listesini çıkarın. Kimin ne kadar borcu var, en uzun süreli borçlu kim — bunu bilmeden tahsilat planı yapamazsınız. Bekleyen faturaları gözden geçirin: asansör bakımı, temizlik, sigorta, bahçe hizmetleri. Yenisehir'deki toplu yapılarda ortak alan giderleri beklenmedik kalemler içerebilir; hiçbirini gözden kaçırmayın.3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilirsiniz, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Duyuru kanalınızı belirleyin: asansör panosu, grup mesajı veya e-posta — önemli olan tutarlı ve yazılı olmasıdır. Arıza ve taleplerin nasıl kaydedileceğine de bu hafta karar verin; "ağızdan alınan talimat" ilerleyen dönemde anlaşmazlık kaynağı olur. Site yönetim yazılımı kullananlar bu listeyi ve arıza kayıtlarını ilk günden dijital ortamda tutabilir; kağıt dağınıklığına gerek kalmaz.4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje; beklenen gider kalemlerini, tahmini gelirleri ve aidat miktarını kapsar. Taslağı genel kurula sunmadan önce kat maliklerinin görüşünü almak, olası itirazları erkenden gidermenizi sağlar. Yenisehir'deki çok katlı ve toplu yapı sitelerinde bakım takvimini de bu aşamada belirleyin: çatı kontrolü, asansör periyodik bakımı, yangın tüpü dolumu. Bakımları takvime bağlamak, acil arıza maliyetlerini düşürür ve sigorta taleplerinizde elinizi güçlendirir.Yenisehir'de Aidat Ne Kadar? Bursa Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
| Bina Tipi | Tipik Aidat Aralığı (Bursa geneli ortalama) | Belirleyici Kalemler |
|---|---|---|
| Eski apartman (asansörsüz) | ₺600 – ₺900 | Temizlik, ortak alan elektriği |
| Orta ölçekli site (asansörlü) | ₺900 – ₺1.400 | Asansör bakımı, güvenlik, bahçe |
| Büyük toplu yapı (güvenlikli) | ₺1.400 – ₺2.200 | 24 saat güvenlik, havuz/spor alanı, personel |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yenisehir İçin Karar Rehberi
- 20 daire altı, tek blok, asansörsüz: Gönüllü yönetici + basit defter düzeni genellikle yeterlidir.
- 20–80 daire, asansörlü, ortak alan: Gönüllü yönetici uygulanabilir; ancak muhasebe ve iletişim için destek araçlarına ihtiyaç duyulur.
- 80 daire üzeri veya çok bloklu toplu yapı: Profesyonel yönetim şirketi ya da güçlü yazılım desteğiyle donanmış gönüllü yönetici; KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
- Çağrıda gündem belirtmemek: Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar, sonradan dava konusu edilebilir.
- Vekâletname kontrolünü atlamak: Yetersiz vekâletname, katılım sayısını düşürür ve nisabı bozabilir.
- Karar defterini toplantı sonrası günlerce bekletmek: Kararlar sıcağı sıcağına yazılmalı ve imzalatılmalıdır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Şubat aidatlarını tahsil etmek istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Onayladıktan sonra sistem mesajları iletir, gönderim kaydını oluşturur. Yenisehir'deki toplu yapı sitelerinde asansör veya ortak alan arızaları zaman zaman gece saatlerinde bildirilir. "Zemin kattaki aydınlatma arızasını kaydet, sözleşmeli elektrikçiye iş emri hazırla" komutunu verirsiniz; AI Operatör arıza kaydını açar, iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla görevliyi bilgilendirir. Aynı onay disiplini her senaryoda geçerlidir. Çok bloklu bir toplu yapı yönetiyorsanız ve birden fazla bloğun aynı anda bakım talebi varsa, AI Operatör önceliklendirme önerisi de sunar; son karar yine sizindir.AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Tek Soruda Erişilebilir
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışmana yöneltiyorsunuz. Sistem, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt veriyor: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibinin nasıl başlatılacağı. Yanıtın sonunda açık bir not yer alır: "Bu bilgi genel yönlendirme içindir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir; yanlış adım atmaktansa doğruyu söylemek önceliktir. Yenisehir'de toplu yapı yönetiminde sık karşılaşılan sorular — ortak alan tadilatı için gereken nisap, kat malikinin yasal itiraz hakkı, işletme projesi itirazı — da AI Danışmana yöneltilebilir.Sitenin Karnesi: Devraldığınız Günü Belgeleyip Altı Ay Sonra Karşılaştırın
Yönetimi devraldığınız gün sitenizin karnesi oluşturulur: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul toplantı takibi gibi kalemler 100 üzerinden puanlanır. Altı ay sonraki karne, genel kurulda iki sayfa yan yana gelir. "İyi yönettim" demeniz gerekmez; sayılar konuşur. Bu şeffaflık denetçi ve kat malikleriyle ilişkiyi doğrudan olumlu etkiler.7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi, denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal giriş noktaları vardır. Yenisehir'de yaşayan ancak mülkü başka şehirde olan kat maliki borç durumunu kendi portalından takip eder; sizi aramaya gerek duymaz. Denetçi, muhasebe kayıtlarına kendi erişimiyle ulaşır; "defterleri göster" talebi anında karşılanır. Bu yapı, yönetici-malik-denetçi ilişkisindeki gerilimi azaltır.14 Gün Ücretsiz, Kurulum Gerektirmez
Bulut tabanlı yapı sayesinde kurulum yoktur. Tek bir apartmandan büyük toplu yapılara kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; ilk ay bu program için düşünülmüş gibidir.Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Para İşleri: Kayıt Dışı Kaleme Yer Yok
Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatmalar ilk aydan itibaren devreye girer. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını düzenli tutar; apartman muhasebe programı sayesinde işletme defteri her an güncel kalır. Gider paylaşımı modülü sayaç okumalarını daireye özel biçimde dağıtır. Büyük toplu yapılarda ortak hizmet giderlerinin adil bölünmesi zaman zaman ciddi anlaşmazlıklara yol açar; sayaç paylaşımı modülü bu tartışmayı belgeli biçimde kapatır. Aidat takip programı da bu kümenin ayrılmaz parçasıdır.Operasyon: Arıza Kaydından Personel Bordroya
Arıza, bakım ve teknik işletme kayıtları anlık tutulur. Duyuru, SMS ve push bildirimleri kat maliklerine tek kanaldan ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi özellikle büyük toplu yapılarda manuel süreçlerin önüne geçer. Personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi modülü, kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştıran sitelerde SGK takibini kolaylaştırır. Sosyal tesis rezervasyonları da aynı sistemden yönetilir.Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Yenisehir'deki ya da Bursa'nın diğer ilçelerindeki tedarikçilerden teklif toplamak istiyorsunuz. İhale Portalı ile kapalı zarf yöntemi yerine şeffaf ve kayıtlı teklifler alırsınız. Çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu veya dış cephe boyası gibi büyük işleri üç teklifle karşılaştırır, genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu yapı hem fiyat müzakeresini güçlendirir hem de "neden bu firmayı seçtiniz" sorusuna belgeyle yanıt vermenizi sağlar. Mahalle Pazaryeri, site sakinlerinin ve esnafın birbiriyle ticaret yapmasına olanak tanır. Bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmamaktadır. Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle döngü kapanır. Görev süreniz sona erdiğinde devir-teslim paketi bir öğleden sonra hazırlanır; bu bölümün başında anlattığımız kaos yaşanmaz.Yenisehir'in Kentsel Yapısı Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yeni Toplu Yapı Siteleri
Yenisehir'deki çok bloklu yeni sitelerde KMK'nın toplu yapı hükümleri devreye girer. Her blok ayrı bir yönetim kuruluna sahip olabilirken toplu yapı genelinde bir merkezi yönetim de oluşturulabilir. Ortak alan sınırlarının belirlenmesi, gider paylaşımının adaleti ve farklı bloklar arasındaki karar uyumu bu yapılarda sık tartışma konusudur. Bütçe kalemi olarak bakım, güvenlik ve peyzaj giderleri öne çıkar; bunların önceden planlanması aidat düzeyini istikrarlı tutar.Eski Apartman Stoku
Yenisehir'deki eski apartmanlarda yönetim genellikle birkaç daire sahibi arasında dönüşümlü olarak yürütülür. Daire sayısının azlığı kayıt düzenini basitleştirir; ancak bu basitlik çoğu zaman kayıt tutmama alışkanlığına dönüşür. Karar defteri tutmak ve aidatı banka üzerinden toplamak küçük apartmanlarda da zorunludur; boyut, yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.Ortak Nokta: Belge Düzeni
Büyük ya da küçük, her yapıda ortak alan karar ve gider belgelerinin dijital ortamda saklanması ilerleyen dönemde hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur. Bulut tabanlı çözümler, kurulum gerektirmeden bu düzeni sağlamanın en pratik yolunu sunar.Yenisehir ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağ
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuken hem muhasebe açısından risklidir; ilerleyen denetimlerde ciddi sorun çıkarır.
- Elden para toplamak: Makbuz kesilse de banka kaydı olmadan ispat güçtür; tahsilat süreci banka üzerinden yürütülmelidir.
- Karar defterini işlememek: Alınan kararların karar defterine geçirilmemesi, kararları hukuken geçersiz kılabilir.
- Gündemsiz çağrı yapmak: Gündem belirtilmeden toplantıya çağrılan genel kurulda alınan kararlar, itiraz konusu olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 zorunlu kılar; hazırlanmamış işletme projesi, aidat itirazlarına zemin hazırlar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksız bir avantaj tanımış olur.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Görev başlamadan önceki borç ve sorunlar tutanaksız bırakılırsa ileride sorumluluk tartışmaları gündeme gelir. Yenisehir'de toplu yapı sitelerinde bu tutanaksızlık özellikle alt yapı ve ortak alan borcunun belirsizliğine yol açar.
İlk Adımı Bugün Atın
Yenisehir'de yönetimi yeni devraldıysanız artık elinizde ilk 30 günün planı, aidat belirleme yöntemi, genel kurul kuralları ve yasal çerçeve var. Tekrar eden işleri otomatikleştirmek için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi gerekmez, kurulum yoktur. Sitenizin daire başı aidatını hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.