İznik, Bursa'da site & apartman yönetim sistemi

Iznik'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa'nın köklü Marmara ilçesi Iznik'te bina tipi ve konuma göre aylık aidat Bursa geneli ortalaması olan ₺600–₺2200 bandında şekilleniyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Bursa-Iznik koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.

Iznik'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi size devredildiği anda dört temel yükümlülük de devredilmiş olur: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bunlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinin öngördüğü yönetici sorumlulukları olup yasal çerçevesi belirlidir.

Iznik, Bursa'nın Marmara kıyısında tarihi ve modern dokunun iç içe geçtiği bir ilçedir. Merkez mahallelerindeki yeni konut siteleri daha kapsamlı yönetim talep ederken, köylere doğru uzanan alanlardaki az daireli eski apartmanlar farklı bir işletme mantığı gerektirir. Her iki durumda da mevzuat aynıdır; yalnızca ölçek ve öncelikler değişir.

Bursa'da apartman ve site sayısının büyüklüğünü düşündüğünüzde, bu süreci sizinle aynı haftada yaşayan pek çok yönetici olduğunu görürsünüz. Yalnız değilsiniz — ama çabuk hareket etmek gerekiyor. Özellikle devirden hemen sonra geçen ilk haftalar, hem mali hem hukuki riskin en yüksek olduğu dönemdir.

İlk 30 Gün: Iznik'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yapmanız gereken, eski yöneticiden imzalı bir devir-teslim tutanağı almaktır. Bu tutanakta şunlar bulunmalıdır: karar defteri ve işletme defterinin son halleri, banka hesap dökümü ve kasa bakiyesi, aidatlara ilişkin borç-alacak listesi, site adına imzalanmış sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı), demirbaş listesi ve varsa sigorta poliçeleri. Tutanağı iki taraf imzalamazsa ileride "bende yoktu" ya da "sana verdim" tartışması kaçınılmazdır.

Eski yönetici bulunamıyorsa ya da belgeleri teslim etmekten kaçınıyorsa bu durumu bir ihtarname ile kayıt altına alın ve kat maliklerini bilgilendirin. Genel kurul kararıyla icra yoluna başvurma hakkınız doğabilir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabının site adına açık olup olmadığını kontrol edin. Yöneticinin kişisel hesabında duran site parası hem güven hem hukuki sorun kaynağıdır; en kısa sürede site adına hesap açın ya da mevcut hesabı imza yetkisiyle devralmaya çalışmak yerine yeni bir kurumsal hesap tercih edin. Ardından aidatını ödemeyen dairelerin tam listesini çıkarın. Bu liste hem genel kurula verilecek bilginin hem de tahsilat önceliklendirmesinin temelidir.

Bekleyen faturaları — elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı — tek tek listeleyin. Iznik'in Marmara iklimine rağmen, bölgenin mevsimsel koşulları göz önüne alındığında kış döneminde ısıtma ve bakım giderlerinin planlanması önem kazanır. Bu faturalardan hangisinin ödeme tarihi yaklaşıyor, hangisi gecikmiş durumda — bunu netleştirmeden bütçe taslağı yapılamaz.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman kapısına ilan mı asacaksınız, WhatsApp grubu mu kullanacaksınız, ya da dijital bir platform mı tercih edeceksiniz? Arıza ve talep kayıtları için de basit bir sistem kurun — not defteri bile olsa tutarlı kullanılırsa ilerleyen aylarda çok işe yarar. Site yönetim yazılımı kullananlar bu üç haftanın çoğunu ilk gün tamamlanmış halde devralar: borçlu listesi, iletişim rehberi ve arıza kaydı hazır gelir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje; yıl boyunca yapılacak giderleri, gelirleri ve olası acil rezervi içeren bir bütçe taslağıdır. Iznik'te bakım takvimi oluştururken bölgenin koşullarını gözetmek gerekir: nem ve yağışın yoğun olduğu dönemler öncesinde çatı ve su yalıtımı kontrolü, kış başında ısıtma sistemlerinin hazırlığı ve yaz döneminde bahçe-sulama düzenlemesi bakım takviminin temel noktalarıdır. Bu taslağı genel kurula sunduğunuzda "ne yaptın" sorusuna hazır bir cevabınız olur.

Iznik'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Iznik'e özgü resmi bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2200 aralığında seyretmektedir — bu il geneli ortalamadır. Iznik özelinde aidat seviyesi bina tipine ve konuma göre bu bandın farklı bölgelerinde şekillenecektir: güvenlik görevlisi, asansör ve peyzaj alanı olan yeni sitelerde üst banda, az daireli ve asansörsüz eski apartmanlarda alt banda yakın rakamlar daha gerçekçidir.

Aidatın nasıl belirleneceği ise mevzuatta açıktır. KMK'nın 20. maddesi uyarınca her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planında belirtilen eşit pay esasına göre katılır. Yönetici yıllık işletme projesi taslağını hazırlar, genel kurul bu projeyi onaylar ve aidat miktarı bu onaydan sonra bağlayıcı hale gelir. Genel kurul kararı olmadan keyfi aidat artışı yapılamaz.

Aidat belirlemede en sık atlanan adım gerçek gider analizidir: temizlik ücreti, elektrik, su, asansör bakımı, sigorta, olası onarım rezervi — bunların toplamı alınmadan "komşu sitede ne kadar alıyorlar" sorusuyla belirlenen aidat ya yetersiz kalır ya da haksız bulunur. Aidat hesaplama aracımızı kullanarak sitenizin gider kalemlerini girin ve daire başına düşen tutarı hesaplayın; genel kurulda belgeye dayalı bir teklif sunun.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında elden nakit almak hem güven hem muhasebe riski taşır. Yaygın pratik, kat maliklerinin aidatı doğrudan site banka hesabına yatırmasıdır; bu sayede ödeme tarihi ve tutarı bankadan sorgulanabilir, kayıt tutma kolaylaşır. Online tahsilat sistemleri ise hem yöneticinin hem malikin işini önemli ölçüde azaltır.

Ödeme yapmayan malike karşı izlenecek yol şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından aidat borcunu açıklayan ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. KMK'nın 20. maddesi, geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanır — bu tazminatı uygulamak hem yasal hakkınız hem diğer kat maliklerine karşı sorumluluğunuzdur. İcra takibi başlatıldığında mahkeme, alacağın karşılanması için dairenin kira geliri ya da ortak alan haklarına el konulmasına hükmedebilir.

Borçlu listeyi manuel takip etmek, özellikle ondan fazla dairede yorucu hale gelir. Aidat takip programı ile ödeme durumları anlık izlenir, gecikme bildirimleri otomatik hazırlanır ve tahsilat kaydı hesap döneminde eksiksiz tutulur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Iznik İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketleri, özellikle büyük ölçekli çok bloklu yapılarda ciddi değer yaratır: deneyimli kadro, düzenli muhasebe, hukuki takip ve tedarikçi ilişkileri. Ancak bu hizmet bir maliyetle gelir ve Iznik gibi ilçelerde aktif hizmet veren profesyonel site yönetim şirketi sayısı Bursa merkezi kadar geniş olmayabilir.

Karar vermek için birkaç belirleyici soruyu yanıtlayın: Sitenizde kaç daire var? Ortak alanların karmaşıklığı ne kadar? Aylık gider bütçesi, bir yönetim şirketinin ücretini karşılayacak büyüklükte mi? Az daireli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli hem daha yaygın hem de daha ekonomiktir. Büyük sitelerde ise yönetim şirketini değerlendirmek mantıklıdır — ama seçim yaparken referans kontrol edin, sözleşme koşullarını dikkatlice okuyun.

Üçüncü bir seçenek de var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu model, özellikle zaman kısıtı olan gönüllü yöneticiler için giderek daha yaygın bir çözüm haline geliyor. Bunun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için çoğunlukla vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararıyla yöneticinin seçildiğini gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve ıslak imzalı karar örneği. Ancak bu liste vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Iznik Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel belge listesini teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açtırabilirsiniz. Bazı bankalar apartman hesapları için özel ürünler sunmaktadır; koşulları karşılaştırın. Hesap açılınca tüm aidat ödemeleri ve gider ödemeleri bu hesap üzerinden yapılmalı, kasa kullanımı minimumda tutulmalıdır.

Sitede ücretli çalışan — kapıcı, güvenlik görevlisi — istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü doğar. İşçi başına aylık sigorta prim bildirimi, iş güvenliği dosyası ve bordro hazırlanması gerekir. Bu konuda güncel yükümlülüklerinizi bir mali müşavirle teyit edin; vergi mevzuatındaki değişiklikler belirleyici olabilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29 ile 32. maddeleri genel kurulun nasıl yapılacağını belirler. Yönetici olarak toplantıyı en az 15 gün önceden, gündem maddelerini açıkça belirterek, imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla tüm kat maliklerine duyurmak zorundasınız. Bu çağrıda gündem yoksa ya da yanlış gönderilmişse toplantıda alınan kararlar hukuki olarak iptal edilebilir.

İlk toplantıda çift çoğunluk (nisap) aranır: hem kat maliki sayısının yarısından fazlası hem de arsa payının yarısından fazlası temsil edilmelidir. Bu koşul sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla geçerli şekilde yapılır. Kararlar, toplantı sonrasında karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan malikler tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri hukuki dayanaktan yoksun kalır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıyı gündemsiz yapmak, toplantı tutanağını imzalatmamak ve olağanüstü durumlarda çağrı yapmayı ertelemek. Bu hatalardan kaçınmak için genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekalet takibini ve dijital karar defterini tek platformda yönetir; 15 günlük çağrı süresini sistem size hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her sorunu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda çözmeye çalışıyoruz. Ancak bu bir reklam değil, pratikte nasıl çalıştığının açıklaması.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Düşünün: Şubat ayı aidatlarını toplamak ve geciken 5 daireye hatırlatma göndermek istiyorsunuz. Bunu yazmak ya da söylemek yeterli. AI Operatör borçlu listeyi çıkarır, her daireye uygun bir hatırlatma metni hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onay vermeden tek bir mesaj bile gönderilmez. Karar sizi devreden çıkarmaz; sadece hazırlık yükünü kaldırır.

Iznik'te bir asansör arızası ya da ortak alan tesisatında beklenmedik bir sorun çıktığında senaryo şöyle işler: Arızayı bildirirsiniz, AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve yine sizin onayınızı bekler. Onayladığınızda bildirim gider; onaylamazsanız hiçbir şey olmaz. Yönetici otoritesi tam olarak sizde kalır.

Büyükşehir dinamiğine yakın çok bloklu yapılarda — Bursa'nın gelişen sitelerinde ya da Iznik'in yeni konut projelerinde — AI Operatör özellikle değer kazanır. Aynı anda onlarca dairenin ödeme durumunu, bakım takvimini ve iletişim kuyruğunu takip etmek tek başına yönetilebilir bir yük olmaktan çıkar.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Yol Gösterici Yanıt

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu arama motoruna ya da hukuki danışmana sormak yerine, AI Danışman'a yöneltebilirsiniz. Platform, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanarak size adım adım bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesaplaması, ihtarname gereklilikleri, icra takibi süreci. Burada önemli bir şerh var ve kasıtlı olarak yazıyoruz: AI Danışman yol gösterir, hukuki danışmanlık sağlar; dava aşamasında avukatınızın yerini tutamaz. Bu dürüstlük cümlesi hem doğru hem de uygulamayı gerçekten güvenilir kılan unsurdur.

KMK maddelerine dayalı sorular — genel kurul nisabı, ortak alan kararlarının oy oranı, yöneticinin görevden alınması — için de aynı şekilde yararlanabilirsiniz. Avukat tutmayı gerektirmeyen çoğu günlük hukuki soru bu şekilde yanıtlanır.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

Sisteme kayıtlı her sitenin yüz üzerinden bir yönetim performans puanı bulunur. Bu puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurulların düzenli yapılıp yapılmadığı ve belge uyumu gibi göstergelerden hesaplanır. Yönetimi devraldığınız gün karnenizin puanını görürsünüz. Altı ay sonra bu puan yükselmiş olacak — ve bunu genel kurulda yan yana göstererek kanıtlı hesap verirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamı konuşturmak, hem güven hem de tartışmayı kısaltan bir pratiktir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer kullanıcılar platforma kendi rolüne uygun bir kapıdan girer ve yalnızca kendisini ilgilendiren bilgiyi görür. Bu yapının yeni yönetici açısından en büyük faydası şudur: Malik başka bir şehirde ikamet ediyorsa aidat borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi bağımsız olarak hesapları inceleyebilir, şeffaflık kavgası doğmaz. Sakin kendi dairesine gelen paket bildirimini ya da güvenlik logunu takip eder.

Bursa-Iznik İçin Küçük Ama Net CTA

Platform bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Denemeye başlamak için kredi kartı bilgisi girmek zorunda değilsiniz. 14 gün boyunca tüm özellikleri gerçek verinizle kullanabilirsiniz. Denemek için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılındaki kronolojiyle düşündüğünüzde, hangi modüle ne zaman ihtiyaç duyacağınız netleşir.

Para İşleri: İlk Günden İtibaren Düzen

Online aidat tahsilatı, ödeme takibi ve aidat takip programı yönetimin en kritik günlük iş akışını oluşturur. Borçlu listeleri otomatik güncellenir, gecikme bildirimleri zamanında hazırlanır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülleri sayesinde su, elektrik ya da doğalgaz giderleri dairelere bölüştürülür — özellikle paylaşımlı sayaç kullanılan yapılarda fatura döneminde çıkan tartışmalar bu şekilde kayıt altına alınır. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defterini kapsar; dönem sonunda gelir-gider tablosu hazır gelir, elle hesap yapmaya gerek kalmaz.

Operasyon: Arızadan Duyuruya Tek Platform

Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, teknik işletme takvimine bağlanır. Duyuru, SMS ve push bildirimler aynı yerden yönetilir; farklı gruplara farklı mesaj göndermek mümkündür. Otopark yönetimi, güvenlik ve ziyaretçi kaydı, personel takibi ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge arşivi modüler olarak çalışır. İhtiyacınız olanlara abone olursunuz, olmayanlar açık kalmaz.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki özellik, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmayan unsurlardır. Mahalle Pazaryeri, site sakinlerinin ve esnafın birbiriyle ticari ilişki kurmasını kolaylaştıran bir platformdur — güvenlik içinde, kayıt altında. İhale Portalı ise yöneticilerin tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplamasına olanak tanır. Iznik'te çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da peyzaj ihalesini kapalı zarf yerine dijital teklif süreciyle yürütürsünüz: üç ayrı firmadan teklif alır, karşılaştırır, genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Hem şeffaflık hem hesap verebilirlik açısından bu, hiçbir malikin "kim kime hizmet yapıyor" sorusunu sormadığı bir ortam yaratır.

Son olarak raporlama ve devir-teslim modülü: Bir gün sizden sonra başka bir yönetici görevi devralacak. Devir-teslim tutanağı bir öğleden sonra tamamlanır, çünkü tüm veriler sistemde kayıtlıdır. H2-2'de anlattığımız ilk hafta kaosunu bir sonraki yöneticiye yaşatmazsınız.

Iznik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Iznik, Marmara Bölgesi'nde göl kıyısında yer alan ve yıl boyunca ziyaretçi çeken tarihi bir ilçedir. Bu konum, site yönetimini iki farklı açıdan etkiler.

Nem, Yağış ve Ortak Alan Bakımı

Marmara'ya özgü mevsimsel nem ve yağış, binanın su yalıtımı, çatı, teras ve bodrum kat gibi kritik noktalarında düzenli denetim gerektirir. Bakım takviminde yağışlı mevsim öncesini — genellikle Ekim ayını — çatı ve yalıtım denetimine ayırın. Asansör mekanizması ve elektrik tesisatının nem dönemlerinde ek kontrolden geçirilmesi, sonradan büyük onarım masrafına dönüşebilecek küçük sorunları önler.

Bursa'nın Büyük İlçesi Olmak: Toplu Yapı Dinamiği

Bursa'nın büyükşehir statüsü ve gelişen konut sektörü, Iznik'te de çok bloklu sitelerin sayısını artırmıştır. KMK'nın toplu yapı hükümleri, birden fazla bloku kapsayan yapılarda yönetim kurulu yapısını ve ortak gider paylaşımını düzenler. Bu hükümlere göre toplu yapı yöneticisi, blok yöneticilerinden farklı yetki ve sorumluluklar taşır. Birden fazla blok yönetiyorsanız yönetim planınızı bu çerçevede gözden geçirin. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, bloklar arası gider bölüşümünü tartışmasız kayıt altına almanın en kısa yoludur.

Profesyonel Yönetim Şirketi Kıyası

Bursa merkezi kadar olmasa da Iznik'te ya da komşu ilçelerde hizmet veren bazı profesyonel yönetim firmaları bulunmaktadır. Büyük site ve toplu yapılarda bu firmaların teklifi alınmaya değer. Ancak küçük ve orta ölçekli yapılarda gönüllü yönetici artı iyi bir yazılım kombinasyonu, aylık yönetim ücreti ödenmeksizin profesyonel firma düzeyinde işleyiş sağlayabilir.

Iznik ve Çevresinde Site Yönetimi: Buyukorhan, Gemlik, Inegol ve Diğer İlçeler

Iznik, Bursa'nın geniş ilçe ağının bir parçasıdır. Mevzuat tüm ilçelerde aynı olsa da koşullar ve pratik öncelikler farklılaşır.

Gemlik ve Mudanya gibi kıyı ilçelerde yazlık ya da ikincil konut sahipleri yoğundur; uzaktan mülk takibi ve malik portalı bu ilçelerde özellikle değer kazanır. Nilufer ve Gorukle, Bursa'nın hızla gelişen kentsel dokusuyla yüksek katlı ve çok bloklu siteler açısından öne çıkar; toplu yapı yönetimi kuralları bu ilçelerde sıklıkla gündeme gelir. Osmangazi ve Gursu ilçeleri ise hem eski apartman stoku hem yeni projeleri bir arada barındırdığından yönetim gereksinimleri heterojen bir görünüm sunar.

Inegol ve Karacabey, tarihsel olarak daha sanayi ve tarım odaklı olsa da son yıllarda konut stoğu artmıştır; bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı daha sınırlı olabilir, gönüllü yönetici modeli ağır basar. Orhangazi, Iznik ile benzer bir göl kıyısı profiline sahiptir. Mustafakemalpasa, Kestel ve Keles daha küçük ölçekli konut yapısıyla az daireli apartman yönetiminin yaygın olduğu ilçelerdir. Buyukorhan, Harmancik ve Orhaneli ise kırsal dokusuyla farklı öncelikler gerektirir.

Bursa genelinde site yönetimine ilişkin il çapında genel bir bakış için Bursa geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz. Platforma bulut tabanlı erişim, Iznik'te oturduğunuz halde Inegol'deki apartmanı ya da Gemlik'teki siteyi aynı panelden — kurulum olmadan — yönetmenize olanak tanır.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, KMK'nın 38. maddesi uyarınca vekil sıfatıyla görev yapar ve bu sıfatla tüm kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk hem mali hem hukuki bir çerçeve çizer; dolayısıyla yöneticinin kişisel çıkarını ön planda tuttuğu her karar, ileride hesap sormaya zemin hazırlayabilir.

KVKK açısından iki kritik alan öne çıkar. Birincisi kamera kayıtları: Binanın ortak alanlarına kamera kuruluyorsa kat maliklerine açıklama metni sunulması zorunludur; kayıtların ne kadar süre saklandığı, kimin erişebildiği ve amaç dışı kullanılmayacağı açıkça belgelenmelidir. İkincisi iletişim listesi: Kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgileri kişisel veri kapsamındadır; yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği dosyası zorunludur. Bu yükümlülükler teknik olarak sitenin işveren sıfatıyla üstlendiği yükümlülüklerdir; ihmal edilmesi halinde idari para cezası ve geriye dönük prim borcu doğar. Güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü; aydınlatma metni şablonlarını, kamera kayıt politikasını ve belge arşivini tek bir yerde tutar, rutin denetim kolaylaşır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın ve en riskli hatadır. Hem mali hesap karışıklığına hem olası hukuki anlaşmazlıklarda güven sorununa yol açar. Site parasını ilk haftada ayrı bir hesaba taşıyın.
2. Elden nakit toplamak. Her elden alınan ödeme, makbuz kesilmeden geçiştirilirse muhasebe deliği açar. Tüm tahsilat banka kanalıyla yapılmalı, makbuz her durumda verilmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar, o gün karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Sonradan hatırlanan kararları geçmişe tarihleyerek kaydetmek hukuki bağlayıcılık taşımaz.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem maddelerini çağrıya yazmayan yönetici, toplantıda alınan kararların iptali riskiyle yüzleşir. Çağrı metninde gündem açık ve eksiksiz belirtilmelidir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi zorunludur. Projesiz yönetilen sitelerde gider kontrolü kaybedilir, dönem sonunda sürpriz borçlar ortaya çıkar.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen maliklere karşı hakkaniyeti zedeler. Mevzuatta tanınan bu hakkı kullanmamak, ilerleyen aylarda daha büyük alacak sorununa zemin hazırlar.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak. Iznik'te ya da Bursa'nın herhangi bir ilçesinde göreve gelen yöneticiler zaman zaman "zaten tanıdıklardan" devir aldıkları için tutanaksız başlar. Bu güven, banka bakiyesinde ya da eski borçlarda ileride "ne aldıysam bilemiyorum" derdine dönüşür. Tutanak imzalanmadan göreve başlamayın.