Osmangazi'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa il genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 arasında seyrediyor; Osmangazi'deki çok bloklu yeni sitelerde bu aralığın üst bandı sıkça görülürken eski apartmanlarda alt banda yakın kalınıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Osmangazi koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Osmangazi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmanın ilk günü genellikle bir sevinçten çok bir sorumluluk yığınının farkına varmakla geçer. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu sorumluluğun çerçevesini net biçimde çizer: yönetici; defterleri tutmak, aidat ve diğer ortak gider paylarını toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermekle yükümlüdür.
Osmangazi, Bursa'nın il merkezi ilçesidir. Kentsel dokusu hem yoğun apartman bloklarını hem de son yıllarda artan çok bloklu toplu yapıları barındırır. Bu yoğunluk, yüzlerce sitenin aynı anda benzer süreçleri yönettiği anlamına gelir: aidat tahsilatı, arıza takibi, genel kurul bürokrasisi ve yasal defterlerin tutulması. Osmangazi'deki siteler çoğunlukla kapıcı, güvenlik veya teknik personel gibi en az bir çalışanı bünyesinde barındırır; bu da yöneticinin işveren sıfatını da üstlendiği anlamına gelir.
Dört temel yükümlülüğü bilmek, neye odaklanmanız gerektiğini belirler. Bunların ötesinde, özellikle toplu yapılarda KMK'nın toplu yapı hükümlerini de gözetmeniz gerekebilir. Büyük site komplekslerinde blok yöneticisi ile toplu yapı yönetim kurulu arasındaki yetki sınırını netleştirmek, ilerideki anlaşmazlıkları baştan önler.
İlk 30 Gün: Osmangazi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen belge almakla geçmelidir. Eski yöneticiden mutlaka alınması gerekenler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasadaki nakit ve makbuzlar, yüklenici ve tedarikçi sözleşmeleri, tüm kat maliklerinin iletişim bilgileri listesi, borçlu-alacaklı cetveli ve açık arıza/hizmet talepleri kaydı. Bu teslim alım işlemini imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlayın. Tutanak olmadan ilerlemek, ilerleyen ay ya da yıllarda "benden önceki yöneticiden kaynaklanıyor" savunmasını imkânsız kılar.
Osmangazi'deki büyük site komplekslerinde devir-teslim genellikle daha kapsamlı olur: ortak alan sigorta poliçeleri, asansör bakım sözleşmeleri, güvenlik sistemi erişim kodları ve personel hizmet dosyaları da listede yer almalıdır. Bunları tek tek kontrol edin; eksik olanları bir hafta içinde talep edin.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftanın önceliği site adına açılmış ya da açılacak banka hesabıdır. Kendi kişisel hesabınızda site aidatı tutmamalısınız; hem hukuki hem de güven açısından ciddi bir risk doğurur. Hesap sitenin adına veya "Apartman Yönetimi" sıfatıyla açılmalıdır.
Banka hesabını düzenledikten sonra borçlu kat malikleri listesini çıkarın. Hangi daireler ne kadar aidat borcu taşıyor, herhangi bir icra süreci başlatılmış mı, faturaları gecikmiş hizmet sözleşmesi var mı? Bu mali fotoğrafı çekmeden bütçe planlaması yapamazsınız. Osmangazi'nin kentsel dokusu göz önüne alındığında, özellikle çok bloklu sitelerde bu listenin birkaç düzine daire içerebileceğini hesaba katın.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılarla iletişim kanalını kurun. Telefon numarası listesinin KVKK kapsamında kişisel veri olduğunu unutmayın; bu listeyi yalnızca site yönetimi amacıyla kullanın ve yetkisiz kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, WhatsApp grubu veya dijital duyuru panosu bunlardan biri olabilir. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız yöntemi de bu haftada netleştirin.
Bu sistemi bir elektronik tabloda da yürütebilirsiniz; ancak site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — ilk 30 günün en kargaşalı döneminde ciddi bir zaman tasarrufu sağlar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yönetim döneminde bir işletme projesi hazırlanması gerekir. Bu projeyi dördüncü haftada taslak olarak oluşturun; genel kurulda onaya sunacaksınız. Taslakta şu kalemleri belirtin: düzenli giderler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı), acil onarım fonu, sigorta, personel varsa SGK ve ücret giderleri.
Osmangazi'deki çok bloklu sitelerde bakım takvimi daha kapsamlı olur: dış cephe kontrolü, ortak alan aydınlatması, otopark güvenliği ve sosyal tesis planlaması bu taslağa girmelidir. Yıllık işletme projesini hazır tutmak, hem yasal bir yükümlülüktür hem de genel kurulda güven veren en temel belgedir.
Osmangazi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Osmangazi ilçesi için açıklanmış ayrı bir resmi aidat istatistiği bulunmamaktadır. Bursa il genelinde aylık ortalama aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve Osmangazi'deki binanın tipine ve donanımına göre bu aralık içinde belirgin farklılıklar görülür.
Asansörlü, güvenlikli, havuzlu veya spor salonu gibi sosyal tesisi bulunan yeni sitelerde aidat üst banda veya üzerine çıkabilirken, 1980-2000 yapımı, asansörsüz ve küçük apartmanlarda alt banda yakın kalınır. Osmangazi'nin kent merkezine yakın mahallelerinde son yıllarda teslim edilen yeni konut projelerinde yüksek ortak alan giderleri aidatı bu tablonun üst ucuna taşımaktadır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20 ile düzenlenir: her kat malikinin payı ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit paylaşım esasına göre hesaplanır. Pratik adımlar şunlardır: gider kalemlerini listeleyin, yıllık toplam harcamayı tahmin edin, bu tutarı dairelere dağıtın, yedek akçe payını ekleyin ve genel kurulda onaylayın.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hızlıca görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Bu araç özellikle yeni yöneticilerin bütçe taslağını oluştururken sık başvurduğu kestirme bir yol sunuyor.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatının güvenli ve belgelenebilir olması hem sizin hem de maliklerin yararınadır. Elden nakit toplamak kesinlikle önerilmez; banka transferi veya online ödeme yöntemleri kullanın. Her ödeme için makbuz ya da banka dekontu saklayın.
KMK m.20, geciken aidatlara aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Hukuki süreç şu sırayla işler: önce nazik bir yazılı hatırlatma gönderin, ardından resmi ihtar çekin, yanıt alınamazsa icra takibi başlatın. Uygulamada büyük çoğunluk hatırlatma aşamasında ödeme yapar; icra yoluna gitmek hem zaman hem de enerji harcar, bu nedenle hatırlatmaları düzenli ve belgelenmiş tutmak kazandırır.
Osmangazi'deki büyük sitelerde onlarca geciken daire takibi aynı anda yürüyebilir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme günü ve tutarı anlık izlenir; elle takip hatasının önüne geçilir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Osmangazi İçin Karar Rehberi
Osmangazi'de büyük ve çok bloklu sitelerin artmasıyla birlikte profesyonel site yönetim şirketlerine ilgi de artmaktadır. Ancak doğru kararı vermek için sitenizin ölçeğini ve karmaşıklığını değerlendirmeniz gerekir.
| Ölçek | Önerilen yaklaşım | Gerekçe |
|---|---|---|
| 1-20 daire, tek blok | Gönüllü yönetici + yazılım | Şirket maliyeti orantısız olur; yazılım iş yükünü düşürür |
| 20-80 daire, 1-3 blok | Gönüllü yönetici + yazılım veya yarı zamanlı profesyonel | Aidat tahsilatı ve arıza takibi karmaşıklaşır; araç şart |
| 80+ daire, çok blok | Profesyonel yönetim şirketi veya tam zamanlı yönetici | KMK toplu yapı hükümleri, personel yönetimi, ihale süreci |
Osmangazi'de son yıllarda teslim edilen büyük konut projelerinde profesyonel yönetim şirketi sayısı artmaktadır; ancak küçük ve orta ölçekli apartmanların büyük bölümü hâlâ gönüllü yöneticiyle idare edilmektedir. Profesyonel şirket seçerken referanslarını, hizmet sözleşmesinin kapsamını ve muhasebe şeffaflığını sorgulayın.
Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Özellikle 20-60 daireli sitelerde bu kombinasyon hem ekonomik hem de pratik sonuç vermektedir.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için genellikle bir vergi numarasına ihtiyaç duyulur. Bu numarayı almak için bağlı olduğunuz vergi dairesine başvurmanız gerekir. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: kat malikleri kurulu kararı fotokopisi, yönetici olarak atandığınıza dair karar örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Osmangazi'deki yetkili vergi dairesini telefonla arayıp güncel listeyi teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarasını aldıktan sonra, bu numarayı kullanarak site adına banka hesabı açabilirsiniz. Önemli bir uyarı: kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın. Bu durum hem hukuken yöneticinin vekil sorumluluğunu riske atar hem de kat malikleri nezdinde güven sorununa yol açar.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir personel çalışıyorsa SGK bildirim yükümlülüğünüz doğar. İş güvenliği gereklilikleri de çalışan sayısı ve niteliğine bağlı olarak devreye girebilir. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi tavsiye ederiz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Yönetici olarak bu toplantıyı hazırlamak ve yönetmek sizin sorumluluğunuzdadır. Doğru yapılmadığında alınan kararlar ilerleyen dönemde itirazla karşılaşabilir.
Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, imzalı veya taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine yapılmalıdır. Çağrıda gündem zorunlu olarak yer almalıdır; gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar hukuken zayıf kalır. İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk (nisap) aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa, en erken bir hafta sonraya ikinci toplantı çağrısı yapılır; bu toplantıda karar, katılanların çoğunluğuyla alınır.
Toplantıda alınan kararların karar defterine geçirilip katılımcılarca imzalanması zorunludur. Sık yapılan hatalar şunlardır:
- Çağrıda gündem belirtmemek — bu durumda önemli kararlar sonradan itirazla karşılaşabilir.
- Çağrıyı taahhütlü yapmamak — kat malikine ulaşmadığı iddiasına açık kapı bırakır.
- Kararları karar defterine geçirmemek ya da imzasız bırakmak — icra takibinde belge olmaz.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâleten katılım takibini yapmak ve kararları dijital ortamda düzenli tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattıklarımız yöneticinin ne yapması gerektiğini gösterdi. Şimdi bunların hangisini kendiniz yapmanız, hangisini otomatiğe bağlamanız gerektiğine bakalım.
AI Operatör: Komut Verir, Siz Onaylarsınız
AI Operatör, tekrarlayan yönetim görevlerini sizin vereceğiniz doğal dil komutlarıyla yürütür — ancak hiçbir işlem sizin onayınız olmadan tamamlanmaz. Bu, bir asistan gibi çalışmasının kritik farkıdır.
Tipik bir senaryo: "Bu ayki aidatları topla, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönder" yazarsınız. AI Operatör borçlu listeyi çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve size gösterir. Siz onaylamadan tek bir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı hem güvenlik hem de kontrol açısından vazgeçilmezdir.
Osmangazi'deki büyük sitelerde ikinci sık karşılaşılan senaryo şudur: kat maliki uygulamadan asansör arızası bildiriyor. AI Operatör arıza kaydını açar, servis sözleşmenizdeki yetkili teknik firmanın iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Onayladığınızda iş emri iletilir, arıza sürecinin tüm adımları kayıt altına alınır. Çok bloklu sitelerde aynı anda birden fazla arıza takibini elle yürütmek yerine, her birinin nerede kaldığını tek ekrandan görürsünüz.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: çağrı metnini hazırlar, vekâlet bildirimlerini takip eder, gündem maddelerini sıralar — 15 gün önceden hatırlatmayı kendiniz yapmak zorunda kalmazsınız. Tüm bunlarda karar sizindir; AI sürecin teknik ağır yükünü taşır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yön Gösterir
Yeni yöneticilerin en çok takıldığı nokta hukuki sorulardır. "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Ortak alana yapılan eklenti için hangi karar nisabı gerekiyor?" gibi sorulara hızlı yanıt bulmak önemlidir.
AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde yanıt verir. Cevaplar Türk mahkeme içtihadına dayalı, madde atıflı ve pratik adımlarla özetlenmiş biçimde gelir. Bununla birlikte şunu açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, onu daha değerli kılar — gereksiz hukuki süreçten önce doğru yönde adım atmanıza yardımcı olur.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Yeni bir yönetici olarak devraldığınız günün durumunu ölçmek ve ilerlemeyi somutlaştırmak çoğu zaman göz ardı edilir. SiteYönetim'in karne modülü, tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve benzer göstergeler üzerinden 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar.
Bunun yeni yönetici için anlamı şudur: devraldığınız günkü karne puanı 54 ise, altı aylık çalışmanın ardından ulaştığınız 81 puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yöneticilik yaptım" demek yerine kanıtlarsınız. Bu, özellikle ilk yılında hesap verecek yöneticilerin en güçlü kozu olabilir.
7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim, yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş kapıları sunar. Yeni yöneticinin somut faydası şudur: Osmangazi'de bir dairesi olan ancak başka şehirde oturan malik, aidat borcunu kendi portalından görür — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, seçilmiş denetçinin hesapları bağımsız incelemesini sağlar; bu şeffaflık kat malikleri arasındaki güveni ve olası kavgaları azaltır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı çalıştığından kurulum gerektirmez; tek bir apartmandan büyük bir toplu yapıya kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günün en yoğun döneminde sistemi tanımak için bu süre biçilmiş kaftan.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılınızda ne tür işlerle uğraşacağınızı kronolojik sırayla değerlendirdiğinizde, SiteYönetim'in modül yapısı her döneme denk düşen bir çözüm sunuyor.
Para İşleri
Yılın başından sonuna en düzenli yükünüz aidat tahsilatı ve muhasebedir. Online aidat tahsilatı modülü ile ödeme takibi otomatikleşir; geciken dairelere hatırlatma gönderilir, tahsilat oranı anlık izlenir. Aidat takip programı sayesinde ay sonu el cetveli kalabalığından kurtulursunuz.
Gider paylaşımı hesaplaması — özellikle Osmangazi'deki toplu yapılarda blok bazlı ve tesis bazlı gider dağılımı — modül tarafından otomatik yapılır. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri tutma gibi yasal yükümlülükleri de kapsar; yıl sonu hesabını mali müşavirinize hazır çıktıyla sunabilirsiniz.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri, duyuru ve bildirim yönetimi, otopark ve güvenlik takibi, personel ve bordro, tedarikçi yönetimi ve sosyal tesis rezervasyonu yönetimin günlük operasyon yükünü oluşturur. Bu modüller devir-teslim raporunu da kapsar: bir sonraki yöneticiye geçiş geldiğinde, sıra tek bir öğleden sonra sürer. H2-2'deki devir kaosunu hatırlayın — sizden sonraki yönetici o kaosu yaşamasın diye sistemi kullanmaya değer.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'in piyasada rakip site yönetimi yazılımlarında bulunmayan iki ayırt edici modülü, Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı'dır. İhale Portalı sayesinde, örneğin Osmangazi'de çatı yalıtımı veya asansör modernizasyonu gibi bir iş için şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç tedarikçiden gelen teklifleri karşılaştırırsınız, karşılaştırma belgesiyle genel kurula gidersiniz. Kapalı zarf usulünün belirsizliği ve "yönetici kendi adamını tuttu" iddiası ortadan kalkar. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin site içi ticaret yapmasına olanak tanır; sitenin sosyal dokusunu güçlendiren bu modül de yalnızca SiteYönetim'de yer alır.
Osmangazi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Osmangazi, Bursa'nın il merkezi ilçesi olması nedeniyle farklı yapı tiplerini bir arada barındırır. Bu çeşitlilik, yönetim planını şekillendiren kritik bir etkendir.
Çok Bloklu Toplu Yapı Yönetimi
Osmangazi'de son on yılda tamamlanan büyük konut projelerinin önemli bir bölümü toplu yapı statüsündedir. KMK'nın toplu yapı hükümleri bu yapılar için ek bir yönetim katmanı getirir: blok yöneticileri ile toplu yapı yönetim kurulunun yetki sınırları net olmadığında anlaşmazlıklar kaçınılmaz olur. Yönetim planınızı gözden geçirin; hangi kararların blok bazında, hangilerinin toplu yapı kurulunda alınacağını netleştirin.
Profesyonel Yönetim Şirketiyle Rekabet veya İşbirliği
Osmangazi'de büyük sitelerde profesyonel şirket talebi artmaktadır. Eğer kat malikleri kurulu bir şirket tutmaya karar vermişse, yöneticinin gözetim ve denetim rolü devam eder; şirkete tam yetki devretmek şeffaflık sorunlarına yol açabilir. İhale Portalı burada da değer yaratır: yönetim hizmetini bile şeffaf teklif süreciyle değerlendirebilirsiniz.
Eski Apartman Stoku ve Güncelleme Yatırımları
Osmangazi'nin köklü mahallelerinde bulunan eski apartmanlarda asansör modernizasyonu, enerji verimliliği çalışmaları veya dış cephe yenileme gibi büyük yatırım kararları gündemdedir. Bu kararların KMK'ya göre hangi çoğunlukla ve nasıl alınacağını netleştirmek yöneticinin öncelikli görevidir. Binanın güçlendirilmesi kararları gibi kritik konularda AI Danışman'dan hızlı bir yasal çerçeve özeti almanız süreci hızlandırabilir.
Sitenizin gider ve bakım verilerini merkezi bir platformda toplamak, hem Osmangazi'nin merkezindeki hem de daha sakin mahallelerindeki binaları karşılaştırmanıza olanak tanır. SiteYönetim'in sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, çok bloklu sitelerde daire bazlı maliyetleri tartışmasız biçimde paylaştırır.
Osmangazi ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlantı
Osmangazi, Bursa'nın coğrafi ve yönetimsel merkezi konumunda olmakla birlikte, site ve apartman yönetimi sorunları komşu ilçelerle büyük ölçüde ortaktır. Bursa geneli site yönetimi bilgileri tüm ilçeler için geçerli temel çerçeveyi sunarken, her ilçenin kendine özgü koşulları yönetim yaklaşımını farklılaştırır.
İki ana küme göze çarpar:
- Kentsel ve gelişen ilçeler: Nilüfer, Görükle, Gürsu ve Kestel, son yıllarda hızla büyüyen konut projeleriyle Osmangazi ile benzer büyük site yönetimi dinamiklerini paylaşır. Bu ilçelerde toplu yapı yönetimi, profesyonel şirket talebinin artması ve aidat aralığının üst banda yaklaşması dikkat çeken ortak eğilimlerdir. Mudanya ve Gemlik ise sahil konumlarından gelen yazlık konut dinamiğiyle kısmen farklı bir tablo çizer.
- Küçük ölçekli ve kırsal ilçeler: Büyükorhan, Harmancık, Keles ve Orhaneli'de site ve apartman stoku görece azdır; bu ilçelerde gönüllü yönetici ve basit defter düzeni ağırlıktadır. İznik, Orhangazi, İnegöl, Karacabey ve Mustafakemalpaşa ise orta ölçekli kentsel dokusuyla her iki küme arasında konumlanır.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Osmangazi'deki büyük sitenizle Mudanya'daki küçük bir apartmanı aynı yönetim hesabından, kurulum yapmadan yönetmenize olanak tanır. Birden fazla bölgede mülkü olan yöneticiler için bu özellik gerçek bir avantajdır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumluluklarını bilmek, sizi korkutmak için değil; bilirseniz bunlar oldukça yönetilebilir konulardır.
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Aldığınız her karar, tuttuğunuz her defter ve yaptığınız her harcama bu sorumluluk çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle kararları defterine geçirmek ve harcama belgelerini saklamak yalnızca formalite değil, hukuki güvencenizdir.
KVKK kapsamında dikkat etmeniz gereken iki temel alan şunlardır: binalarda yer alan güvenlik kameraları için kat malikleri ve sakinlere yönelik aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür yere asılmalıdır; kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir ve yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, izinsiz paylaşılamaz.
Sitede çalışan varsa SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Kapıcı ya da güvenlik görevlisi istihdam ediyorsanız bu kişilerin SGK kayıtlarının eksiksiz olması ve maaşlarının zamanında yatırılması zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri çalışan sayısı ve niteliğine bağlı farklılık gösterir; güncel durumu bir mali müşavirle netleştirin.
KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında tüm belgeler tek noktadan erişilebilir olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hatalarla karşılaşır. Bu listeyi bir kontrol noktası olarak kullanabilirsiniz.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de güven riski doğurur. Site adına ayrı hesap şarttır.
- Elden nakit toplamak: Belge bırakmaz, anlaşmazlığa davetiye çıkarır. Tüm ödemeleri banka kanalından alın.
- Karar defterini işlememek: Alınan her kararın yazılı kaydı, ilerideki itiraz ve davalarda tek geçerli belgedir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem olmayan toplantıda alınan kararlar hukuken itirazlara açık kalır.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37'nin öngördüğü bu belge, aidat belirlemenin ve hesap vermenin temelidir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyenlere haksızlık, kronik ödemeyen malik sorununu büyütür. KMK m.20'deki hakkı kullanın.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Osmangazi'deki büyük sitelerde önceki yönetimden devralınan borç, açık arıza veya dava dosyası tutanaksız kaldığında sorumluluğu paylaşmak güçleşir. İlk hafta bu tutanağı alın.
Osmangazi'de site yöneticisi olarak ilk 30 günün planına sahipsiniz, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını biliyorsunuz, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını öğrendiniz. Bir sonraki adım, tekrarlayan ağır işi otomatiğe bağlamak ve zamanınızı gerçek kararlar için kullanmak.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok, tek apartmandan büyük toplu yapıya kadar ölçeklenir. Ya da önce sitenizin aidat dengesini görmek için aidat hesaplama aracını açın.