Mudanya'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk yapmanız gereken dört iş bellidir: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve kasayı teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmekte olup Mudanya'daki kapalı sitelerde güvenlik ve sosyal tesis maliyetleri bu aralığın üst bandına yaklaşmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ile resmi kayıt işlemlerini Mudanya ve Bursa bağlamında bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Mudanya'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini usulüne uygun tutmak (KMK m.35), aidat ve ortak giderleri toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, hesaplarınızı her yıl genel kurula sunmak. Bunlar gönüllü üstlendiğiniz bir lütuf değil; yasanın aradığı asgari zorunluluklardır.
Mudanya, Bursa iline bağlı, Marmara kıyısında konumlanan, son yıllarda kentsel dönüşüm ve yeni proje yatırımlarıyla gelişen bir ilçedir. Bursa'nın Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım gibi büyük merkez ilçelerine kıyasla daha küçük ölçekli olmakla birlikte, il merkezine yakınlığı ve kıyı cazibesi nedeniyle kapalı site stoğu giderek artmaktadır. Bu da "yeni yönetici panikleri"nin Mudanya'da da her mevsim yaşandığı anlamına gelir. Durumunuz alışılmadık değil; binlerce apartman bu süreci sizinle aynı hafta yaşıyor.
İlk tepkiniz ne olursa olsun — "nasıl yürüteceğim?", "neyi devralıyorum?" ya da "hangi evrakı isteyeyim?" — bu rehber o soruların sırasını netleştirmek için tasarlandı. Her bölüm, somut bir görevi ya da riski ele alır. Okuduğunuzda elinizde çalışır bir yol haritası olacak.
İlk 30 Gün: Mudanya'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayı dört haftaya bölmek, ezici görünen iş yükünü yönetilebilir parçalara ayırmanın en pratik yoludur. Aşağıdaki sıra, hukuki önceliği ve pratik aciliyeti birlikte gözetmektedir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günde eski yöneticiden şu belgeleri alıp imzalı devir-teslim tutanağına bağlamanız gerekir: karar defteri, işletme defteri (veya muhasebe kayıtları), banka ve kasa bakiyesi, bekleyen faturalar, yapılmakta olan işler, sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, peyzaj), sigorta poliçeleri ve aidat borçluları listesi. Tutanaksız teslim almayın; imzasız belge hukuki ihtilafta sizi korumaz. Eğer eski yönetici belgelerin bir kısmını veremiyorsa bunu tutanağa "eksik" olarak yazın ve teslim tarihini belirtin.
Banka hesabının yetkilisini değiştirme işlemini de bu hafta başlatın; bankalar genellikle genel kurul kararının noter onaylı sureti ile yöneticinin kimlik belgesi ister.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada "elimde ne var, ne borçluyum?" sorusunu cevaplamanız gerekir. Banka hesabındaki bakiyeyi kayıt altına alın. Aidat borçlusu listesini çıkarın; hangi daireler kaç ay gecikmiş, toplam alacak ne kadar? Bekleyen tedarikçi faturalarını listeleyin. Mudanya'daki kapalı sitelerde ortak alan elektriği, güvenlik hizmeti ve bahçe bakımı sıklıkla aylık ödemesi gecikmiş kalemler arasında çıkar; bunları erken tespit etmek sizi sürpriz borçlardan korur.
Site adına henüz ayrı bir banka hesabı yoksa bu hafta açın. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır; hesaplar karışırsa hesap verme aşamasında ispat külfeti tamamen size düşer.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta, varsa ikamet adresi) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı önüne kağıt asmak ile anlık mesajlaşma arasında seçim yapın ya da ikisini birden kullanın. Arıza ve talep kayıtları için tek bir sistem kurun; ileride hesap verirken "hangi arızayı ne zaman kapattım?" sorusu bu kayıtlardan cevaplanır.
Bu dört haftalık listeyi dilediğiniz araçla yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — ilk ayın tam da bu ihtiyaçlar için tasarlanmış 14 günlük ücretsiz denemesi bulunmaktadır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Yıllık işletme projesi (KMK m.37), genel kurulun onayladığı bütçe ve gider planıdır. Taslağı bu haftadan hazırlamaya başlayın: beklenen gelir (aidat toplamı), sabit giderler (ortak alan elektriği, temizlik, güvenlik, asansör bakım sözleşmesi), değişken giderler (arıza, bakım, olası yatırım) ve yedek akçe. Mudanya, Marmara kıyısında ılıman bir iklime sahip olduğundan yazlık kapalı sitelerde sezonluk doluluk artışını ve havuz/bahçe operasyon maliyetlerini bu dönemde bütçelemeniz yerinde olur.
Mudanya'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Mudanya'ya özgü resmi bir istatistik yayımlanmamaktadır; ancak Bursa genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamasıdır; Mudanya'daki bina tipine ve sunulan ortak alanlara göre aralık içinde konumlanır. Asansörlü, güvenlikli, havuzlu ve kapalı otoparklı yeni projelerde üst banda yaklaşmak normaldir; küçük eski apartmanlarda ise alt banda yani ₺600–₺900 kuşağına inmek görülmektedir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. İki temel yöntem vardır: arsa payına göre dağılım ve eşit pay. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazar; yönetim planı sessiz kalıyorsa genel kurul karar verir. Uygulamada birçok apartman sadeliği nedeniyle eşit payı tercih etmektedir. Aidat miktarı yöneticinin tek başına belirleyemeyeceği bir rakamdır; işletme projesine dayanmalı ve genel kurul onayından geçmelidir.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Özellikle yönetimi ilk defa devralanlar için başlangıç rakamını oturtmakta pratik bir yardımcıdır.
Mudanya'da kıyıya yakın sitelerde ortak alan elektriği ve güvenlik giderleri, bütçenin belirleyici kalemleri arasında çıkmaktadır. Sosyal tesis (yüzme havuzu, spor salonu) varsa bu kalemler yıllık bütçenin önemli bir dilimini oluşturabilir; dolayısıyla aidatı belirlerken bu tesislerin gerçek işletme maliyetini banka dekontlarından ve faturalardan hesaplayarak tabloya yansıtın.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elle, elden toplamak hem kayıt belirsizliği hem de güven riski yaratır. Tek güvenilir tahsilat yöntemi banka transferidir: her daire, belirlenen hesap numarasına yatırır; makbuz otomatik olarak banka dekontudur. Online tahsilat, bu adımı daha da kolaylaştırır; aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi gerçek zamanlı güncellenir.
Aidat geciktiğinde KMK m.20 devreye girer: yönetici, geciken borç için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkına sahiptir. Bu oranı uygulamak bir seçenek değil; düzenli ödeyenlere karşı adalettir. Borcun ödenmemesi halinde sıra şöyle ilerler: yazılı ihtarname gönderin, ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatın. İcra yolu meşakkatlidir ama yasanın size verdiği haktır. Dava aşamasına gelmeden önce uzlaşmayı deneyin; çoğu borçlu hatırlatma ve resmi ihtar aşamasında ödeme yapar.
Mudanya gibi sosyal çevrenin görece küçük olduğu ilçelerde komşuluk ilişkileri hassastır. İhtar öncesi sözlü hatırlatma iyi niyetin belgesidir; ancak bu hatırlatmayı da yazılı (mesaj ekranı görüntüsü ya da kayıt) tutun.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Mudanya İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tutmak mı, yoksa yönetimi kendiniz üstlenmek mi? Bu sorunun cevabı büyük ölçüde bloğunuzun ölçeğine ve kompleksitenize bağlıdır.
| Durum | Önerilen Model |
|---|---|
| 50 daireden küçük, tekil bina | Gönüllü yönetici + iyi araç |
| 50–150 daire, tek blok ya da kapalı site | Gönüllü yönetici + yazılım desteği; şirket opsiyonel |
| 150+ daire veya çok bloklu toplu yapı | Profesyonel yönetim şirketi değerlendirilebilir |
| Ticari+konut karma kullanım | Profesyonel şirket önerilir |
Mudanya'da kentsel dönüşümle birlikte çok bloklu, toplu yapı statüsündeki siteler artmaktadır. KMK'nın toplu yapı hükümleri bu yapılara ek yükümlülükler getirir; blok bazlı yönetim kurulları ve merkezi toplu yapı kurulu bir arada çalışmak zorundadır. Bu ölçekteki yapılarda profesyonel destek ciddi zaman ve hukuki risk tasarrufu sağlar.
Öte yandan Bursa genelinde olduğu gibi Mudanya'da da orta ölçekli apartmanlarda gönüllü yöneticiler baskın tablodur. Bu gerçeklik bir eksiklik değil; doğru araçla yönetilen gönüllü yönetici, profesyonel şirketin sunduğu hizmetin büyük bölümünü karşılayabilir. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçeneği H2-8 bölümünde ayrıntılı göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetiminin resmi kimliği için ilk durağınız vergi dairesidir. Yönetim adına mükellefiyet tesis ettirmek (potansiyel vergi numarası almak) için genellikle şunlar istenir: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yöneticinin atandığına dair karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Mudanya bağlı vergi dairesine önceden telefonla sorun.
Bu numarayla site adına banka hesabı açabilirsiniz. Bankalar kurumsal hesap için ek evrak isteyebilir; randevu almadan önce ilgili bankanın web sitesinden güncel listeyi kontrol edin. Site parasını hiçbir zaman kişisel hesabınızda tutmayın; hem hukuki açıdan vekalet ilişkisini karmaşıklaştırır hem de kat malikleri nezdinde güven sorununa yol açar.
Siteye bağlı çalışan (kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan) istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; iş güvenliği mevzuatına da dikkat etmeniz gerekir. Bu konuların güncel uygulaması değişkenlik gösterebilir; mali müşavir teyidini ihmal etmeyin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca kat malikleri genel kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Olağan toplantı tarihi yönetim planında belirtilmişse o tarihe uymak, belirtilmemişse yöneticinin uygun göreceği tarihte toplamak gerekir. Çağrı en az 15 gün önceden, gündem eklenerek yapılmalı; taahhütlü mektup veya imza karşılığı teslim tercih edilir.
İlk toplantının açılabilmesi için nisap (toplantı yeter sayısı), kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır (KMK m.30). Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı duyurusunu ilk çağrıda bildirmeniz koşuluyla ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle geçerli şekilde açılabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır.
Sık yapılan üç hata şunlardır: gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı (bu durumda gündem dışı alınan kararlar iptale açık hale gelir), ikinci toplantı için ayrıca çağrı yapılmaması ve kararların karar defterine geçirilmeyip sözlü tutulması. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri tek ekrandan yürütülebilir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar okuduğunuz her bölüm bir derdi tanımladı: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertleri ayrı ayrı ele almak yerine tek bir yapıya bağlar. Aşağıda nasıl çalıştığını somut senaryolarla göreceksiniz.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Hareket Eden Dijital Asistan
AI Operatör, doğal dil komutlarını anlar ve görevi hazırlar; ancak hiçbir şeyi sizin onayınız olmadan yapmaz. Somut örnek: "Bu ayki aidatlarını tahsil et, 15 günü geçen daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve ekranınıza sunar. Siz onaylamadan tek mesaj gönderilmez. Mudanya'daki kapalı sitelerde sosyal çevre hassasiyeti düşünüldüğünde hatırlatma tonunu da düzenleyebilirsiniz — resmi, nazik ya da doğrudan. Onay adımı hem hukuki güvenliği hem de insan ilişkilerindeki nüansı korumanın bilinçli bir tasarım tercihidir.
İkinci senaryo: Sitenizdeki ortak alan aydınlatması arızalandı. "Elektrik arızası bildir, sözleşmeli elektrikçiye iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, tedarikçi bilgilerini çeker, iş emri taslağını oluşturur ve onayınıza sunar. Siz onayladıktan sonra iş emri iletilir. Arıza kaydı otomatik olarak açık arızalar listesinde görünür; kapandığında da otomatik kapanır. Mudanya'daki kıyı sitelerinde sezonluk yoğunlukla birlikte arıza sayısı artabilir; sistematik kayıt bu dönemde özellikle değerlidir.
Genel kurul senaryosu da AI Operatör kapsamındadır. "Olağan genel kurul için çağrı hazırla" dediğinizde yasal 15 günlük süreyi hesaplar, gündem önerisi sunar, vekalet formu taslağını oluşturur. Onayladıktan sonra tüm maliklere bildirim gider; katılım ve vekalet takibi sistemde kalır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtarname zorunluluğu, icra takibinin yasal dayanağı. Cevaplar mevzuata ve emsal yargı kararlarına dayanır. Şerh açık: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güven inşa etmek için yanıltıcı "her şeyi biz çözeriz" iddiasına yer yoktur.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
Sistem, sitenizi 100 puan üzerinden değerlendirir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul takvimi gibi ölçütler üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Devraldığınız günkü karneyle altı ay sonrakini genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine bunu rakamla kanıtlarsınız. Kat malikleriyle güven ilişkisi kurmak bu karneyle çok daha kolay olur; tartışma yerine veri konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalından sisteme girer. Mudanya'da mülkü olan ama başka şehirde yaşayan malik, borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar; sizi aramaz. Denetçi tüm hesap belgelerine erişir ve şeffaflık sağlanır — kat maliklerinin "nereye harcandı?" sorusu telefon yerine portal üzerinden cevaplanır. Bu şeffaflık kavgayı azaltır, yöneticinin itibarını korur.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
Bulut tabanlı çalışır; kurulum yoktur. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk ayınız tam bu deneme için biçilmiş kaftandır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen görevlerden oluşur. Aşağıdaki modüller bu kronolojiye yedirilerek anlatılmıştır; özellik listesi değil, dert-çözüm haritasıdır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı sayesinde her ödeme otomatik kaydedilir; borçlu listesi güncellenirken tahsilat oranı canlı görünür. Aidat takip programı borçlu maliklere hatırlatma gönderir; siz yalnızca onaylarsınız. Mudanya'daki kapalı sitelerde havuz ve ortak alan sayaç giderlerinin daire bazında paylaşımı tartışma kaynağı olmaktan çıkar; sistem payı otomatik hesaplar. Apartman muhasebe programı gider kalemlerini e-Fatura uyumlu şekilde kaydeder; işletme defteri her an hazırdır, denetçi ya da genel kurul için ayrıca hazırlık yapmanız gerekmez.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri mobil uygulama ya da portal üzerinden alınır, atanır, takip edilir ve kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirim modülüyle tüm maliklere ya da seçili daireye anlık mesaj gönderebilirsiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takip modülleri kıyı sitelerinde yaz sezonundaki misafir yoğunluğunu yönetmeyi kolaylaştırır. Personel ve tedarikçi yönetimi, bordro ve belge arşivi de aynı panelden yürütülür.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenleme ihalesi yapmak istiyorsunuz. İhale Portalı sayesinde Mudanya'daki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklifi yan yana gören genel kurul, tercih gerekçesini sorgulamak yerine belgelere bakarak karar verir; "neden o firmayı tuttunuz?" tartışması biter. Bu özellik diğer site yönetimi yazılımlarında standart olarak bulunmamaktadır.
Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin kendi aralarında ürün ve hizmet alışverişi yapabileceği, siteye esnaf üye edebildiğiniz bir iç platform sunar. Güven çemberi dar, pratik değer yüksektir.
Bir sonraki yönetim değişikliğinde devir-teslim raporunu sistem otomatik oluşturur. H2-2'deki devir kaosunu bir kez yaşadınız; bir daha yaşatmamak da yöneticinin mirasıdır.
Mudanya'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Mudanya, Marmara'nın ılıman ikliminden pay alan bir kıyı ilçesidir. Bu coğrafya site yöneticisinin bütçesini ve takvimini iki ayrı eksen üzerinde şekillendirir: sezonsal kullanım artışı ve kıyı yapılarına özgü bakım zorunlulukları.
Sezonluk Doluluk ve Aidat Dengesi
Mudanya'da bir bölüm konut stoğu yazlık ya da karma kullanım amaçlıdır. İlkbahar-yaz döneminde site nüfusu belirgin biçimde artabilir; ortak alan elektriği, su ve temizlik giderleri bu dönemde yükselir. Aidatı yıllık sabit tutuyorsanız yaz maliyetlerini önceden bütçelemeniz gerekir. Bazı siteler yaz-kış farklı aidat uygulamakta; bu tercih genel kurul kararına dayanmalı ve yönetim planına uygun olmalıdır.
Havuz, Bahçe ve Kıyı Yapı Bakımı
Kıyıya yakın binalarda tuzlu deniz havası boya, sıva ve metal yüzeylerde hızlı bozulmaya yol açar; yıllık boya-badana bütçesini içte kalan yapılara göre daha yüksek tutun. Havuzlu sitelerde yüzme havuzunun sezon açılış ve kapanış bakımı, kimyasal gider ve sağlık denetimleri bütçede ayrı kalem olarak yer almalıdır. Bahçe ve peyzaj giderlerinin mevsimsel artışını aylara dağıtmak nakit akışı sorunlarını önler. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, ortak alan su tüketimini tartışmasız dağıtmanın en kısa yoludur.
Uzaktan Malik ve Yazlık Sahibi İletişimi
Mudanya mülkü olup yıl boyu oturmayan malik sayısı, il merkezine kıyasla yüksek olabilir. Bu maliklerin bilgilendirme, ödeme ve onay süreçlerinin dijital kanaldan yürütülmesi hem onlar hem de siz için zaman tasarrufu sağlar. Uzaktan erişim, kıyı ilçelerindeki bu profil için ürünün en pratik özelliklerinden biridir.
Mudanya ve Çevresinde Site Yönetimi
Bursa, birbirinden farklı kentsel dokularla bezenmiş 17 ilçeyi bünyesinde barındırmaktadır. Mudanya'ya komşu ya da ulaşım açısından yakın ilçelerde site yönetimi ihtiyaçları da farklılaşmaktadır.
- Gemlik: Mudanya ile birlikte Marmara kıyısındaki ilçeler arasındadır. Endüstriyel liman bölgesi ve konut alanlarının iç içe geçmesi karma profilli binalarda yönetim karmaşıklığını artırabilir.
- Orhangazi ve İznik: İç kesimde, göl kenarında konumlanan bu ilçelerde yazlık ve tarımsal mülk sahipliği öne çıkar; yıl boyu oturum düşüktür.
- Nilüfer ve Osmangazi: Bursa'nın en yoğun kentsel ilçeleridir. Çok bloklu, yüksek katlı sitelerde yönetim ölçeği büyür; bu ilçelerde profesyonel şirket kullanımı daha yaygındır.
- Gürsu ve Kestel: Sanayi yakınlığı ve orta yoğunluklu konut dokusuyla küçük-orta ölçekli apartman yönetiminin ağırlıklı olduğu ilçelerdir.
- Karacabey, Mustafakemalpaşa ve İnegol: Kırsal geçiş bölgelerinde daha küçük apartman stoğu bulunmakta; gönüllü yönetici modeli ve sade defter düzeni yeterli olmaktadır.
- Orhaneli, Büyükorhan, Keles ve Harmancık: Dağlık ve kırsal ağırlıklı bu ilçelerde az daireli binalar, basit bütçe ve genel kurul yapısıyla yönetilmektedir.
Bursa'nın tüm ilçeleri için Bursa geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Mudanya'daki kapalı siteyle Gemlik'teki apartmanı aynı panelden, kurulum olmadan yönetmek mümkündür.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat malikleri kurulunca verilmiş kararları ve kanun hükümlerini yerine getirmekle yükümlüdür; görevini ihmal etmesi veya kötüye kullanması halinde sorumluluğu doğar. Bu, yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiği anlamına gelir; yetkisinin dışına çıkan tasarruflar hem hukuki hem mali sorumluluk yaratır.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma yükümlülüğünüz var: kamera kayıt bölgelerinde görünür uyarı levhası asılmalı, sakinlere aydınlatma metni iletilmelidir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca site yönetimi amacıyla tutulabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz ve güvenli saklanmalıdır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan çalıştırıyorsanız bunlar sitenin çalışanıdır; SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. İş kazasında yöneticinin sorumluluğu ağır olabilir; güncel yükümlülükleri mali müşavirinize teyit ettirin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Hukuki ve pratik deneyimlerden derlenen bu liste, yeni yöneticilerin en çok tökezlediği noktalardır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hesaplar karıştığında hem ispat yükü hem güven sorunu tamamen yöneticiye yıkılır. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden nakit toplamak: Makbuz kesmek bile elden tahsilatı güvenli kılmaz; banka yolu hem kayıt hem de hukuki delil açısından tek doğrudur.
- Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar ispat edilemez. Karar defteri, yöneticinin en temel korumasıdır.
- Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrı: Bu hatayla alınan genel kurul kararları iptale açık hale gelir; zahmeti boşa gider.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği hazırlanması gereken yıllık bütçe taslağı yapılmadan aidat belirlemek hem hukuken zayıf hem de genel kurulda tartışmaya açık kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen maliklere karşı adaletsizlik olduğu gibi gelir kaybına da yol açar. Gecikme tazminatı hak, lütuf değildir.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Mudanya'da kıyı sitelerinde sezonluk ekipman (havuz pompası, bahçe sulama sistemi, güvenlik kameraları) sıklıkla tutanaksız devreden bir önceki yöneticinin elinde belirsiz kalır. İmzalı tutanaksız teslim almayın.
Mudanya'da yönetimi devraldınız; ilk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız önünüzde. Aidatı nasıl belirleyeceğinizi, tahsilatı nasıl yürüteceğinizi, genel kurulu nasıl düzenleyeceğinizi ve yasal sorumluluklarınızı artık biliyorsunuz. Bir sonraki adım, tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Sitenizin gider kalemlerini hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.