İnegöl, Bursa'da site & apartman yönetim sistemi

Inegol'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bursa'nın gelişen ilçelerinden biri olan Inegol'de hem çok katlı yeni konut siteleri hem de daha eski apartman stoku bir arada bulunuyor; Bursa il geneli aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor ve bina tipine göre bu aralıkta önemli farklılıklar çıkıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Inegol koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Inegol'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, gönüllülük veya zorunlulukla üstlenilmiş olsun, ciddi hukuki sorumluluklar doğurur. KMK m.35 dört temel yükümlülüğü açıkça tanımlar: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidat ve ortak giderleri zamanında toplamak, ortak alanları yönetmek ve genel kurula hesap vermek.

Inegol, Bursa'nın merkez ilçelerine yakınlığı ve son yıllardaki yapılaşma hızıyla hem büyük konut sitelerini hem de eski apartman stoğunu bünyesinde barındırıyor. Bu tablo, Inegol yöneticisini iki farklı yönetim gerçekliğiyle yüz yüze bırakıyor: toplu yapı hükümlerinin geçtiği çok bloklu modern sitelerde karmaşık karar süreçleri, eski ve küçük binalarda ise daha sade ama yine de formel bir yönetim yapısı. Hangi türde olursa olsun, ilk haftanın kaosu büyük ölçüde aynıdır; bu rehber o kaosun haritasını çıkarıyor.

Bursa'da binlerce apartman ve site, her yıl yeni yönetim değişikliği yaşıyor. Yani bu süreci yalnız atlatmıyorsunuz; aynı soruları aynı haftada soran yüzlerce yönetici var. Fark yaratan, ilk otuz günü planlı geçirmek.

İlk 30 Gün: Inegol'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk iş, eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın; tutanakta bulunması gerekenler şunlardır:

• Karar defteri ve işletme defteri (güncel sayfaya kadar imzalı)
• Banka hesap cüzdanı ve hesap dökümleri
• Kasa mevcudu ve kasa defteri
• Tüm aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör, doğalgaz bakım vb.)
• Borçlu-alacaklı listesi (hangi daire kaç aylık aidat borcuna sahip)
• Bekleyen fatura ve ödeme yükümlülükleri
• Kat malikleri iletişim listesi

Bu listede eksik olan her belge, ilerleyen haftalarda sizi eski yöneticiyi aramaya mahkum eder. Tutanakta "eksik teslim edildi" notu düşmek, hukuki korumanızın başlangıcıdır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabının kendi adınıza değil site adına olduğundan emin olun. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem de güven riski taşır; ilerleyen bölümlerde bunu ayrıca ele alıyoruz. Bu hafta yapılacaklar:

• Site adına banka hesabını gözden geçirin ya da yenisini açın
• Aidat borçlusu listesini güncel bakiyeyle çıkarın
• Bekleyen faturaları (asansör bakımı, ortak alan elektriği, su aboneliği) tespit edin
• Acil onarım gerektiren arıza veya hasar var mı belirleyin

Inegol'de yeni konut sitelerinde merkezi sistem ya da bağımsız kalorifer düzeni yaygınlaşıyor. Merkezi ısıtma varsa enerji sözleşmesi ve sayaç okuma takvimine şimdiden bakın; kış sezonuna geç hazırlanmak ciddi şikayetlere yol açar.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listeye aktarın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında saklamanız ve amaç dışı kullanmamanız gerekir. Duyuru kanalı belirleyin: apartman girişine ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital bir platform — önemli olan herkesin ulaşabileceği tek bir resmi kanal olması.

Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin. "Kim ne söyledi, ne zaman çözüldü" sorusu yönetim şikayetlerinin yüzde seksenini doğurur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ayı doğrudan karşılar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için işletme projesi (gelir-gider tahmini) hazırlamak ve genel kurula sunmak zorundadır. Dördüncü haftada taslak işletme projenizi oluşturun: yıllık gider kalemleri (temizlik, asansör, doğalgaz, sigorta, ortak elektrik), olası büyük onarımlar ve yedek akçe. Inegol'deki binaların yaş ve tipine göre asansör bakımı ile dış cephe-çatı giderleri en sık sürpriz çıkan kalemlerdir — bunlara bütçede yer açın.

Inegol'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Inegol'de Bursa il geneli ortalamalar geçerlidir: aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli ve havuzlu yeni sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkabilirken merkezden uzak ya da küçük yapılı eski apartmanlarda alt bantta kalır.

Aidatın hukuki çerçevesi KMK m.20'de düzenlenir: her kat maliki, arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit pay kararıyla ortak giderlere katılmak zorundadır. Dolayısıyla aidat, keyfi bir rakam değil; yıllık işletme projesindeki tahmini giderlerin daire sayısına bölünmesiyle ortaya çıkan hesaplanmış bir tutardır.

Inegol'de aidat belirlerken dikkat edilmesi gereken başlıca gider kalemleri şunlardır:

• Asansör bakım sözleşmesi (modern sitelerde zorunlu)
• Ortak alan elektriği ve su aboneliği
• Temizlik ve bahçe bakım giderleri
• Güvenlik personeli ya da güvenlik sistemi maliyeti (yeni sitelerde yaygın)
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve isteğe bağlı ortak alan sigortası
• Yönetim giderleri ve yedek akçe payı

Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidat tutarını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Aidat her yıl genel kurulda oy çokluğuyla belirlenir; genel kurulda onaylanmayan aidat miktarı kat malikleri üzerinde bağlayıcı olmaz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak yaygın bir alışkanlık olsa da tavsiye edilmez: makbuz düzeni kurulamaz, kasa kasaya karışır, ileride "ödemedim" itirazlarına kapı açılır. Tahsilat mutlaka banka havalesine ya da online ödeme kanalına yönlendirilmeli, her ödeme hesaba düşer düşmez kayda geçmelidir.

KMK m.20 uyarınca aidat ödemesinde geciken kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulama sırası şöyledir:

1. Yazılı hatırlatma (banka mesajı, e-posta veya taahhütlü mektup)
2. Noterden ihtarname gönderimi
3. İcra takibi başlatılması

Çoğu zaman yazılı hatırlatma yeterli olur; insanlar unutur, bazen görmezden gelir. Önemli olan hatırlatmanın belgeli biçimde yapılmasıdır. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları gönderebilir, tahsilat oranınızı artırabilirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Inegol İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketi seçeneği, büyükşehir ilçelerinde yaygınlaşıyor. Inegol'de de özellikle büyük bloklu yeni sitelerde profesyonel şirketlere yönelim gözlemleniyor; ancak karar, binanızın ölçeğine ve bütçesine göre verilmelidir.

Inegol'deki orta ölçekli apartmanlarda en yaygın tercih "gönüllü yönetici + dijital araç" kombinasyonudur. Profesyonel şirket tercih ederseniz referansları mutlaka sorun, sözleşmeyi hukuki gözle okuyun ve yönetim ücretinin (genellikle daire başı aylık sabit ücret) işletme projesine dahil edildiğini doğrulayın. Üçüncü bir yol da mevcut: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin — bu seçeneği H2-8'de ayrıntıyla ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetiminin parasal işlemlerini kişisel banka hesabınızda yürütmeyin. Bu, hem yöneticinin kişisel varlıklarını riske atar hem de kat malikleri nezdinde güvensizlik yaratır; hesapları karıştırmak ilerleyen aylarda bitmez hesaplaşmalara zemin hazırlar.

Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla vergi numarası gerekmektedir. Vergi numarasını almak için izlenecek adımlar şöyle özetlenebilir:

1. Kat malikleri genel kurulunun yönetici atama kararını karar defterinden onaylı örnek alın
2. Yöneticinin kimlik belgesiyle birlikte Inegol ya da Bursa Vergi Dairesi'ne başvurun
3. Site/apartman adına potansiyel vergi numarası talep edin
4. Bu numarayla seçtiğiniz bankada site adına hesap açın

Binada çalışan (kapıcı, temizlik personeli, güvenlik görevlisi) varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleriniz doğar; bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz. Belge listesi ve süreç vergi dairesine ve bankalara göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Bursa Vergi Dairesi'ni telefonla teyit etmek zaman kazandırır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Yeni yönetici olarak ilk genel kurulunuzu doğru yönetmek hem yasal uyum hem de kat malikleriyle güven inşası açısından kritiktir.

Çağrı sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:

• Toplantı tarihinden en az 15 gün önce her kat malikine imzalı ya da taahhütlü mektupla gündemli çağrı yapın
• Gündem maddelerini açık ve eksiksiz yazın; çağrıda yer almayan konular toplantıda karara bağlanamaz
• İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır (nisap sağlanamazsa ikinci toplantıya geçilir)
• İkinci toplantı katılan kat malikiyle yapılabilir; tarih ve yer çağrıda belirtilmek şartıyla ilk toplantıyla aynı gün olamaz
• Tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır

Sık yapılan üç hata: gündemsiz çağrı yapmak (karar iptal riskini doğurur), iki toplantı arasında yeterli süre bırakmamak ve karar defterini toplantı bitiminde imzalatmayı unutmak. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri sürecini sistematik yönetebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Yukarıdaki bölümlerde anlattığımız dertlerin büyük bölümü — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir yerde birikiyor: yöneticinin zamanı. SiteYönetim, bu tekrarlayan iş yükünü yapılandırılmış bir şekilde üstlenir; yönetici ise inisiyatif ve onay yetkisini elinde tutar.

AI Operatör: Komutu Siz Verin, Yürütmeyi O Üstlensin

Somut bir senaryo: Şubat ayı aidatlarını toplamak istiyorsunuz. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, ödeme yapmayan dairelere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajı taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı önemlidir: yönetici her zaman kontrol ve karar yetkisindedir.

Inegol'de çok katlı modern sitelerde asansör ya da mekanik tesisat arızaları en sık şikâyet konularından biridir. İkinci senaryo: Asansör arıza bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli bakım firmasına iş emri taslağı hazırlar ve size onaylatır; onayın ardından iş emri gönderilir, süreç kayıt altına alınır. Hem kat malikleri bilgilendirilir hem de hesap verme kolaylaşır.

Üçüncü senaryo — genel kurul öncesi: "15 Eylül genel kurul toplantısı için çağrı metni hazırla, gündem maddelerini işle" komutuyla çağrı taslağı, vekâlet takip listesi ve dijital karar defteri şablonu hazır gelir. Otuz günlük hatırlatma takvimi otomatik kurulur. Tüm bu adımlarda yönetici onayı şarttır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterme

Yönetimi devralır devralmaz karşınıza ilk ayda birkaç hukuki soru çıkar: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" "Genel kurulda alınan kararı reddeden kat maliki için seçeneklerim neler?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararına ve KMK çerçevesine dayanarak bu sorulara yanıt verir. KMK m.20 bağlamında gecikme tazminatı hesabı, ihtar ve icra süreci adım adım gösterilir.

Önemli bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve mevzuat haritasını çizer; dava aşamasına gelindiğinde ya da ihtilaflı durumlarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça bildirmesi, onu güvenilir kılan özelliklerinden biridir.

Sitenin Karnesi: Devraldığınız Günkü Tabloyu Kanıtlayın

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: aidat tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum, belge güncelliği gibi göstergeler birleşerek binanın "karnesi"ni oluşturur. Yeni yönetici için bunun pratik değeri şudur: devraldığınız günkü karneyi kayıt altına alın. Altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" iddiasını değil, kanıtı sunarsınız. Eski yöneticiden devraldığınız sorunları da tescillemiş olursunuz.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Yeni yöneticinin bağlamına çekersek: başka şehirde oturan malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapar — sizi aramaz, sizi beklemez. Denetçi portalı, tüm mali verilere şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık, yönetici-denetçi gerginliğini önemli ölçüde azaltır. Sakin portalı ise arıza bildirimlerini kayıt altına alır ve yöneticiye iletir; "söyledim ama dikkate alınmadı" tartışması biter.

Başlamak Kolay

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Bulut tabanlı yapısı sayesinde tek apartmandan yüzlerce daireli toplu yapıya kadar aynı platforma ölçeklenir. Apartman yönetim programını ilk 30 gününüzün tam ortasında ya da başında devreye alabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin ilk yılı kronolojik olarak düşünüldüğünde, her çeyrek farklı bir modül seti devreye girer. Aşağıdaki kümeleme bu kronolojiye göre düzenlenmiştir.

Para İşleri: Aidattan Muhasebeye

İlk aylarda en yoğun zaman harcayan konu aidat takibi ve muhasebedir. Online aidat tahsilatı modülü sayesinde kat malikleri havale, kredi kartı ya da mobil ödemeyle aidat yatırır; tahsilat anında kayda geçer. Borç takibi otomatik çalışır: vadesi geçen borçlar için hatırlatmalar sizin onayınızla gönderilir. Apartman muhasebe programı e-Fatura desteği, gider paylaşımı ve işletme defteri tutmayı tek ekrana taşır.

Inegol'de ortak ısıtma sistemi kullanan sitelerde kalorimetre okumaları ve enerji gider paylaşımı sık çatışma kaynağıdır. Sayaç okuma modülü bu paylaşımı dairelere otomatik dağıtır; kış faturası tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar. Aidat takip programı ile gecikme tazminatı hesabı da otomatikleşir.

Operasyon: Arızadan Güvenliğe

İkinci çeyrekte operasyonel modüller devreye girer. Arıza ve bakım kayıtları sakin bildirimiyle oluşur, atanan tedarikçiye iş emri gönderilir, kapatma bilgisi kat maliklerine iletilir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri tek panelden yönetilir; "duyurduysanız kanıtlayın" sorusu artık belgelenmiş bir cevaba sahiptir. Otopark, güvenlik, ziyaretçi kaydı, sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta belge arşivi de aynı platform üzerinde çalışır.

Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı izolasyonu, asansör modernizasyonu ya da kazan değişimi gibi büyük ihaleler, Inegol'deki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplamak için İhale Portalı'nı kullanmanıza olanak tanır. Kapalı zarf yöntemine gerek kalmadan üç ayrı firmadan fiyat teklifi alır, teklifleri karşılaştırır ve genel kurula belgeleyerek sunar. Bu özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı birlikte — rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, bu platforma özgü bir araçtır.

Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü devreye girer. Tüm belgeler, kararlar, arıza kayıtları ve muhasebe zaten sistemde olduğundan bir sonraki yöneticiye devir bir öğleden sonra sürer. H2-2'deki devir kaosunu bu kez siz yaratan değil, çözen taraf olursunuz.

Inegol'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Inegol, Bursa iline bağlı ve büyükşehir dinamiğinden beslenen bir ilçe olarak son yıllarda yoğun yapılaşma sürecinden geçiyor. Bu durum, yöneticinin iki farklı tablo arasında konumlandığını gösteriyor: bir yanda toplu yapı hükümlerinin geçtiği çok bloklu yeni siteler, diğer yanda daha sade ama formel yönetim gerektiren eski apartman stoku.

Toplu Yapı ve Çok Bloklu Site Yönetimi

KMK'nın toplu yapı hükümleri, birden fazla bağımsız bölümden oluşan ve ortak alanlara sahip yapı topluluklarını kapsar. Inegol'deki yeni konut projelerinin bir kısmı bu statüye girer. Toplu yapı yönetiminde tek bloklu apartmandan farklı olarak yönetim kurulu oluşturulması, merkezi karar mekanizmaları ve bloklar arası gider paylaşımı öne çıkar. Bu yapıyı yönetiyorsanız projenizin tapusunu ve yönetim planını inceleyerek hangi hükümlerin geçtiğini net biçimde belirleyin.

Büyükşehir İlçesinde Profesyonel Yönetim Baskısı

Bursa'nın büyükşehir belediyesi statüsü ve Inegol'ün il merkezine yakınlığı, profesyonel yönetim şirketlerine erişimi kolaylaştırıyor. Büyük sitelerde bu seçeneği değerlendirirken şirketin referanslarını, sözleşme kapsamını ve aylık yönetim ücretinin ne içerdiğini ayrıntılı inceleyin. Küçük ve orta ölçekli binalarda ise gönüllü yönetici ve yazılım kombinasyonu hem maliyet hem pratiklik açısından hâlâ öne çıkıyor.

Ortak Alan Maliyetlerini Kontrol Altına Almak

Inegol'de yeni sitelerde güvenlik, asansör bakımı ve bahçe-peyzaj giderleri aidat bütçesinin önemli bölümünü oluşturur. Bu giderlerin şeffaf biçimde izlenmesi, kat malikleri arasındaki tartışmaları en aza indirir. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, ortak alan giderlerini hesaba katarken dairelere adil dağıtım yapmanın en kısa yoludur.

Inegol ve Çevresinde Site Yönetimi: Bursa İlçelerinden Komşu Tablosu

Inegol, Bursa'nın doğu kesiminde konumlanmış ve çevresiyle güçlü bağlantıları olan bir ilçedir. Komşu ve çevre ilçelerdeki site yönetimi tablosu, Inegol'ü daha iyi anlamlandırmaya yardımcı olur.

İki ana küme belirginleşiyor. Birinci küme, merkeze yakın ve kentleşmiş ilçeler: Nilüfer ve Osmangazi büyük konut sitelerinin ve toplu yapı yönetiminin yoğunlaştığı alanlardır; profesyonel yönetim şirketlerinin en etkin olduğu bölgelerdir. Kestel, Gürsu ve Görükle, Bursa merkezine yakın ve hızlı yapılaşan ilçeler olarak yönetim taleplerini artırıyor. Gemlik ve Mudanya kıyı ilçeleri olduğundan sezonluk doluluk ve yazlık-kiracı dinamiği ön plana çıkıyor.

İkinci küme, daha kırsal doku: Büyükorhan, Harmancık, Keles ve Orhaneli gibi ilçelerde apartman stoku daha sınırlı, ölçek daha küçük ve gönüllü yönetim daha yaygın. Karacabey, Mustafakemalpaşa ve Orhangazi tarımsal ağırlıklı ilçeler olmakla birlikte yeni yapılaşmalarla birlikte site yönetimi ihtiyacı artıyor. İznik, tarihi ve turizm dokusunun yanı sıra sakin sayısı artan konut stoğuyla kendine özgü bir konumda. Orhaneli ve Büyükorhan ise küçük ölçekli binalarda basit ama formel defter düzeninin yeterli olduğu tablolar sunuyor.

Inegol, her iki kümenin de özelliklerini taşıdığından yöneticisi hem kentsel hem kırsal senaryoya hazırlıklı olmalı. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Inegol'deki sitenizi ile aynı anda Bursa'nın başka bir ilçesindeki mülkü de tek panelden, kurulum olmadan yönetebilirsiniz. Bursa geneli site yönetimi rehberinde tüm ilçeleri kapsayan bilgiye de ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder. Bu vekil sıfatı, yöneticinin hem yetkili hem de sorumlu olduğu anlamına gelir. Bilirseniz basit, bilmezseniz ağır sonuçlar doğurabilecek üç yasal alan şu şekilde özetlenebilir.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu): Binalarda kullanılan güvenlik kameraları kişisel veri işleme kapsamına girer. Kamera varsa aydınlatma metninin (kamera olduğunu, kaydın amacını ve süresini açıklayan metin) görünür bir yere asılması zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.

Personel istihdamı: Kapıcı, temizlik personeli veya güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İşe başlama tarihinden itibaren bildirim yapılmalıdır; geç bildirim cezaya yol açar. İş güvenliği yükümlülükleri, özellikle sözleşmeli çalışanda da devreye girer. Güncel yükümlülükler için mali müşavir teyidi alın.

Yasal uyum ve belge arşivi: Karar defteri, sözleşmeler, ihtarnameler ve ödeme belgeleri yönetim dönemince saklanmalıdır. KVKK uyum modülü ile aydınlatma metinleri ve belge arşivini sistematik tutabilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Inegol Pratiğinden

Aşağıdaki hatalar Bursa dahil pek çok ilde yeni yöneticilerin ilk yılında tekrarlıyor. Her birini okurken kendinize "bunu yaptım mı?" diye sorun.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en riskli hata. Hesaplar iç içe geçer, harcamaları ispat edemezsiniz ve kat malikleri güvensizlik duyar.
2. Elden para toplamak: Makbuz sistemi kurulamaz, kimin ne ödediği tartışmalı hale gelir. Her tahsilatı banka üzerinden yapın.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her karar yazılıp imzalanmalıdır. İmzasız karar, hukuki olarak tartışmaya açıktır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrıya her maddeyi yazın.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği zorunludur. "Akılda tuttuğum" bir bütçe yasal anlamda geçersizdir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamak yöneticinin takdirine bırakılmış değildir; uygulamak hem yasal hem de diğer kat maliklerine karşı adil bir tutumdur.
7. Inegol'deki yeni sitelerde asansör bakımını ertelemek: Asansör bakım sözleşmesi bulunmayan ya da süresi dolan sitede bakım ihmal edilirse hem olası kazada hukuki sorumluluk hem de kat malikleri şikâyetiyle yüz yüze gelirsiniz. Bakım takvimini yönetim görevi devraldığınız ilk haftada kontrol edin.