Horasan'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzenlemek, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzurum il genelinde aylık ortalama aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Horasan'ın bina tipine ve ısıtma sistemine göre bu aralık değişebilir. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları, yakıt giderini yönetim bütçesinin merkezine taşıyor ve bu gerçek her kararınızı şekillendiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Horasan'a özgü kış yönetimi ipuçlarını bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Horasan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu yükümlülükleri açıkça tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört görev kulağa basit gelir; ancak her birinin arkasında zaman, belge ve hukuki dikkat gerektirir.
Horasan, Erzurum iline bağlı, il merkezine görece yakın bir ilçedir. İlçede hem eski tip apartmanlar hem de son yıllarda inşa edilmiş daha yeni yapılar bir arada bulunmaktadır. Eski yapılarda asansör ve ortak ısıtma sistemi genellikle yoktur; yeni binalarda ise daha kapsamlı ortak alan yönetimi gündeme gelir. Bu yapı farkı, yönetim işinin ağırlığını ve aidat kurgusunu doğrudan etkiler.
Erzurum genelinde yüzlerce apartman ve site aynı süreci sizinle birlikte yaşıyor. Yeni yönetici panikle değil, bir listeyle başlar ve listedeki her maddeyi sırayla kapatır. Bu rehberin amacı tam olarak o listeyi size vermektir.
İlk 30 Gün: Horasan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek görevi devir-teslim tutanağını imzalamak ve tüm belgeleri teslim almaktır. Eski yöneticiden şunları alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, bekleyen fatura ve sözleşmeler, borç-alacak listesi ve kat malikleri iletişim bilgileri. Bu belgelerin hiçbirini imza olmadan, tutanaksız teslim almayın. Tutanak hem sizi korur hem de ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda tek geçerli referanstır.
Aynı hafta içinde apartmandaki ya da sitedeki ortak alanları fiziksel olarak gezip durumunu not edin: merdiven aydınlatması, kalorifer/kazan dairesi, çatı, giriş kapıları. Horasan'ın Ekim'den Nisan'a uzanan sert kış koşulları düşünüldüğünde, ısıtma sistemi ve boru tesisatının durumu bu listenin en üstünde yer almalıdır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına düzene sokun; kişisel hesabınızda site parası kesinlikle tutmayın. Site adına banka hesabı açmak için genel kurul kararı örneği ve yönetici kimliğiyle bankayla iletişime geçin. Paralel olarak aidat borçlusu listesini güncelleyin: kim ne kadar borcunu, kaç aydır ödemiyor? Bu liste hem tahsilat sürecinizin hem de genel kurula sunacağınız mali raporun çıkış noktasıdır.
Bekleyen faturaları gözden geçirin. Horasan'da kış mevsiminin uzun geçmesi nedeniyle doğalgaz ya da katı yakıt faturası, ısıtma sezonu boyunca bütçenin belirleyici kalemi hâline gelir. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda bu fatura ortak gider olarak tüm kat maliklerine yansıtılır; hangi dönemde ne kadar ödeme yapıldığını bu haftadan net bilin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılar için güncel iletişim listesi oluşturun. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamındadır; yalnızca yönetim amaçlı kullanın ve güvenli saklayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem seçin — sonraki haftalarda her arıza kaydının tarihi ve çözüm bilgisi, hem kat maliklerine hesap vermenin hem de olası anlaşmazlıkların dayanağıdır.
Bu haftada site yönetim yazılımı değerlendirmesi yapmanızı öneririz; devir-teslim raporunun, borçlu listesinin ve arıza kaydının ilk günden hazır geldiği bir platform, ilk aydaki iş yükünü önemli ölçüde azaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu proje, yıl boyunca yapılacak harcamaları ve aidat miktarını önceden belirler; genel kurul tarafından onaylanır. Horasan için işletme projesinin en kritik kalemi ısıtma sezonudur: yakıt ya da doğalgaz bütçesini Eylül ayından itibaren planlamak, kış ortasındaki nakit sıkışıklığını önler. Bunun yanı sıra çatı kontrolü, dış cephe ve tesisat bakımı da kış öncesi takvime alınmalıdır — kazan ya da kombi bakımını Ekim'e bırakmak, ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşmak anlamına gelir.
Horasan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Horasan ilçesi için yayımlanmış ayrı bir resmi aidat istatistiği bulunmamaktadır. Erzurum il genelinde aylık ortalama aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve her binanın koşuluna göre farklılaşır. Asansörsüz, güvenliksiz eski apartmanlarda alt banda yakın tutarlar görülürken merkezi ısıtmalı, güvenlikli ve asansörlü sitelerde üst banta yaklaşılabilir ya da bu bant aşılabilir.
Aidat miktarı rastgele belirlenmez. KMK m.20 uyarınca her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planında farklı bir dağıtım biçimi belirlenmişse o oranda katılır. Yönetici yıllık beklenen giderleri toplar, daire sayısına ya da arsa payına böler ve çıkan rakamı işletme projesiyle genel kurula sunar. Genel kurul onayı olmadan aidat artırılamaz.
Horasan'da aidatın belirleyici kalemleri şunlardır: ısıtma yakıtı (merkezi sistemlerde doğalgaz ya da kömür), ortak alan elektriği, bina temizliği, asansör bakımı (varsa) ve küçük onarımlar. Sert geçen kışlar nedeniyle yakıt kalemi, Kasım–Mart döneminde aylık giderin ağırlığını belirler. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Erzurum İl Geneli Aylık Aidat Aralığı | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Asansörsüz, ısıtmasız eski apartman | ₺400 – ₺700 | Temizlik, ortak alan elektriği |
| Asansörlü, bireysel ısıtmalı orta ölçek | ₺600 – ₺1.000 | Asansör bakımı, temizlik |
| Merkezi ısıtmalı ya da güvenlikli site | ₺900 – ₺1.400+ | Yakıt / doğalgaz, güvenlik personeli |
Bu tablo Erzurum il geneli gözlemlerine dayanmaktadır; Horasan'daki binanızın gerçek rakamını yalnızca kendi gider kalemleriniz belirler.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında tek doğru yöntem banka transferidir. Elden para toplamak ne kadar iyi niyetle yapılırsa yapılsın hem sizi hem kat malikini hukuki riskle karşı karşıya bırakır; her ödemenin yazılı ve izlenebilir bir izi olmalıdır.
Ödeme yapılmayan durumlarda KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletme hakkınız vardır. Süreç şu sırayı izler: önce yazılı ihtarname gönderin, belirli bir süre verin; ardından ödeme yapılmamışsa noter aracılığıyla ihtarname ya da doğrudan icra takibi başlatın. Gecikme tazminatını uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık yaratmış olur.
Toplu SMS ya da mesaj yoluyla ayda bir ödeme hatırlatması göndermek, gecikme oranını ciddi ölçüde düşürür. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır; siz yalnızca onay verirsiniz ve gönderim yapılır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Horasan İçin Karar Rehberi
Horasan gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek göz ardı edilmeden karar verilmelidir.
- Kendiniz yönetin — eğer binanız 20 daire altındaysa, ortak alanlar sınırlıysa ve haftada birkaç saatlik zaman ayırabiliyorsanız gönüllü yönetim hem ekonomik hem de pratiktir.
- Profesyonel şirket tercih edin — 50 dairenin üzerindeki, güvenlik personeli ve merkezi ısıtma gibi karmaşık operasyonları olan büyük sitelerde profesyonel yönetim maliyeti, yöneticinin zaman ve stres maliyetiyle yarışabilir.
- Üçüncü yol: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin — hem maliyeti düşük tutar hem de işin tekrar eden yükünü azaltır. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.
Profesyonel şirket kararı verirseniz sözleşme kapsamını, aylık ücretini ve hesap şeffaflığını önceden netleştirin. Aylık ücret, daire sayısına ve hizmet kapsamına göre değişir; Erzurum genelindeki piyasa fiyatlarını birden fazla firmadan teklif alarak karşılaştırın.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak ve gerektiğinde vergi numarası almak, yöneticinin ilk haftalarında tamamlanması gereken resmi adımlardır. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuken risklidir hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.
Vergi numarası almak için Horasan bağlı olduğu Erzurum Vergi Dairesi'ne başvurulur. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararı ya da yönetici seçim tutanağı, yöneticinin kimlik fotokopisi ve apartmanın tapu ya da adres bilgileri. Belge listesi vergi dairesine göre ufak farklılıklar gösterebilir; kesin bilgi için telefonla ön bilgi alın.
Site bünyesinde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da başka bir çalışan varsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri de doğar. Bu yükümlülüklerin içeriği ve süresi için Sosyal Güvenlik Kurumu ile mali müşavirinize danışmanız önerilir. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamaları Horasan ya da Erzurum birimleriyle teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat maliklerinin bir araya geldiği ve yönetim kararlarının alındığı en yetkili organdır. KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan toplantı yapılması zorunludur.
Toplantı çağrısı en az 15 gün öncesinden, imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Çağrıda gündem maddelerinin açıkça belirtilmesi şarttır; gündem maddesi olmayan konularda karar alınamaz. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem arsa payı açısından salt çoğunluğa dayanır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlar toplantıyı yürütür.
Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır. Kararlar imzalanmadan geçerliliği tartışmalı hâle gelir.
Sık yapılan üç hata:
- Çağrıda gündem yok ya da eksik — bu durumda alınan kararlar iptal edilebilir.
- Toplantı tutanağı tutulmamış — ileride yapılan harcamalara itiraz gelir.
- Vekâlet takibi yapılmamış — katılımcı sayısı yanlış hesaplanır, nisap sorunu çıkar.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını incelemenizi öneririz; 15 günlük çağrı süresini yazılım otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar bir yığın iş listeledik: devir-teslim, hesap düzeni, aidat takibi, genel kurul, yasal uyum. Bunların bir kısmı "bir kez yapılır ve biter", bir kısmı ise her ay yinelenir — bu tekrar eden kısım zamanınızı ve enerjinizi tüketir. SiteYönetim'in AI katmanı, tam bu tekrar eden yükü üstlenmek için tasarlanmıştır.
AI Operatör: Komut Verin, Onayınızla Çalışsın
AI Operatör, doğal dil komutlarınızı iş akışına çeviren asistanınızdır; ancak her adım sizin onayınıza sunulur ve onayınız olmadan hiçbir şey gönderilmez ya da kaydedilmez.
Somut bir senaryo: "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her birine uygun hatırlatma metnini hazırlar ve size onay için sunar. Siz onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir. Hiçbir mesaj sizin gözetimizin dışında çıkmaz.
Horasan'a özgü bir senaryo düşünün: Kasım ortasında kazan dairesi arızalandı. "Kazan arızası bildir, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" diyorsunuz. AI arıza kaydını açar, sözleşmedeki tesisatçı firmasını listeler, iş emri taslağını oluşturur ve onayınızı bekler. Onay verdiğinizde iş emri iletilir, kayıt sisteme geçer. Siz ne eski yöneticiye sormak ne de ayrı bir not tutmak zorunda kalırsınız.
Genel kurul sürecinde de aynı mantık geçerlidir: "Genel kurul çağrısı hazırla, Mart'ın ikinci haftası için gündem oluştur" komutuyla çağrı metni, gündem ve vekâlet formu taslağı hazırlanır; 15 günlük yasal süreyi yazılım hesaplar ve sizi uyarır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
Yöneticilerin en sık sorduğu sorulardan biri şudur: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar ve KMK m.20 çerçevesinde bu soruya somut adımları sıralar; gecikme tazminatı oranını, ihtar sürecini ve icra yolunu anlaşılır biçimde açıklar.
Önemli şerh: AI Danışman hukuki yol gösterir, dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Karmaşık anlaşmazlıklarda ve icra sürecinde avukat desteği almanız önerilir. Bu dürüstlük, danışmanın güvenilirliğinin temelidir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Puanı belirleyen göstergeler arasında tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve belge tamamlığı yer alır. Devraldığınız ilk gündeki karneyi kaydedin; altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine bunu sayısal olarak kanıtlarsınız; bu fark, kat malikleriyle olan güven ilişkisini dönüştürür.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi ayrı portalından erişir. Horasan'daki bir malikin çocukları başka bir şehirde yaşıyor olabilir; bu malik borcunu ve ödemelerini kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı bütün mali hareketleri şeffaf biçimde sunar ve denetim toplantısı öncesi sorulara zemin hazırlar. Bu şeffaflık, kavgaları doğmadan önler.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza yazılım kurmak, sunucu kiralamak ya da teknik ekip tutmak gerekmez. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli siteye kadar aynı platform çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim modülleri, yeni yöneticinin ilk yılı boyunca sırasıyla devreye giren araçlar olarak düşünülebilir. Her modül somut bir derdi kapatır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, her kat malikine banka havalesi ya da dijital ödeme seçeneği sunar; ödeme gerçekleştiğinde sistem otomatik makbuz üretir ve borç listesini günceller. Aidat takip programı geciken ödemeleri takip eder, hatırlatma zamanlamasını yönetir. Apartman muhasebe programı ile gider belgelerini e-Fatura entegrasyonuyla işleyebilir, işletme defterini dijital ortamda tutabilirsiniz.
Horasan'daki merkezi ısıtmalı binalarda sayaç okuma ve gider paylaşımı her kış tartışma konusu olabilir. Modül, kalorimetre dönemini dairelere otomatik olarak dağıtır; hangi dairenin ne kadar ısıtma bedeli ödeyeceği tartışmasız netleşir ve kış faturası anlaşmazlıkları büyük ölçüde sona erer.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri sisteme kayıt edilir; her kaydın tarihi, fotoğrafı ve çözüm durumu saklanır. Duyuru, SMS ve push bildirimleri daire bazında ya da tüm binaya toplu gönderilebilir; ilan panosu tek başına yeterli olmayan durumlarda dijital kanal devreye girer. Personel, bordro, tedarikçi ve sigorta belgeleri de aynı platformda saklanır; bina güvencesi, acil durum planı ve belge arşivini ayrı ayrı klasörlemek zorunda kalmazsınız.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'in diğer yönetim yazılımlarında bulunmayan iki modülü bu kategoride öne çıkar. Mahalle Pazaryeri, kat malikleri ve sakinlerin kendi aralarında ikinci el eşya, hizmet ya da duyuru paylaşabildiği bir iç pazar alanıdır. İhale Portalı ise tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplamanızı sağlar.
Somut bir örnek: Horasan'daki binanızın çatısında yalıtım sorunu var ve onarım ihalesi açmak istiyorsunuz. İhale Portalı'nda iş tanımını girin; Erzurum'daki ya da çevre ilçelerdeki kayıtlı tedarikçiler kapalı zarf yerine sisteme şeffaf teklif sunar. Üç teklifi karşılaştırır, en uygununu seçer ve genel kurula belgeli biçimde sunarsiniz. Bu süreç hem hesap şeffaflığını güçlendirir hem de kat maliklerinin "neden bu firmayı tuttun" sorusunu ortadan kaldırır.
Son olarak devir-teslim modülü: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm belgeler, kayıtlar ve hesap dökümü tek bir raporda hazır olur. Devraldığınız ilk gün yaşadığınız "nerede bu belgeler?" panikini bir sonraki yönetici yaşamaz.
Horasan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Horasan, Doğu Anadolu'nun tipik kıta iklim koşullarına tabidir. Uzun ve sert geçen kış ayları, bu ilçedeki her apartman yöneticisinin bütçe kurgusunu ve bakım takvimini doğrudan belirler.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararları
Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda doğalgaz ya da katı yakıt faturası, Kasım'dan Mart'ın sonuna kadar aylık ortak giderin en büyük kalemi olabilir. Yıllık işletme projesini hazırlarken önceki yılların yakıt harcamalarını gözden geçirin ve enflasyon payı ekleyerek gerçekçi bir bütçe oluşturun. Yetersiz bütçeyle başlayan ısıtma sezonu, yıl ortasında aidat artışı kararı almak zorunda kalmak anlamına gelir; bu da kat malikleriyle gereksiz gerginlik yaratır.
Bireysel ısıtmalı binalarda yakıt maliyeti kat malikine ait olsa da ortak alan ısıtması (merdiven, giriş holü) paylaşılan bir giderdir. Bu kalemin nasıl dağıtılacağını yönetim planında ya da genel kurul kararıyla netleştirin.
Kar-Buz Sorumluluğu ve Tesisat Koruması
Erzurum bölgesindeki binalarda yöneticinin bir diğer kritik sorumluluğu, binanın dış çevresinde biriken kar ve buzun temizlenmesidir. Giriş merdiveni, otopark alanı ve yaya yolundaki buz, hem sakinler için kaza riski oluşturur hem de ihmal durumunda yönetici sorumluluğunu doğurabilir. Kış başlamadan önce bu işin kimin tarafından yapılacağını (kapıcı, dışarıdan hizmet ya da dönüşümlü sakin), hangi sıklıkla ve hangi araçlarla yürütüleceğini belirleyin.
Dondurucu havalarda tesisat koruması da gözetin: dış cepheye yakın su borularının izolasyonu, bina girişindeki sayaç kutularının korunması ve bodrumdaki tesisatın durumu kış öncesi kontrol listesine alınmalıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda bazı yöneticiler yaz ve kış için farklı aidat miktarı uygular; ısıtma sezonunda yakıt gideri yansıtılır, yaz aylarında daha düşük tutar alınır. Bu uygulama genel kurul kararıyla meşrulaştırılabilir ve işletme projesinde gösterilmesi gerekir. Kat maliklerinin büyük çoğunluğunun bu yöntemi makul bulduğu durumlarda aynı yıl içinde nakit akışını dengeler.
Horasan ve Çevresinde Site Yönetimi: Çevre İlçelerle Bağlantı
Erzurum ilindeki site yönetimi ihtiyaçları ilçeden ilçeye farklılaşır. Bu farkı iki kümede düşünmek yararlıdır.
Birinci küme, nispeten kentsel dokuya sahip ve çok katlı binaların yaygın olduğu ilçelerdir: Palandöken, Aziziye ve Pasinler bu gruba girer. Bu ilçelerde site yönetimi daha kurumsal bir yapı gerektirir; genel kurul sıklığı, belge yükü ve aidat takip ihtiyacı daha yoğundur. Merkez kapsamındaki yapılar için Erzurum geneli site yönetimi rehberimiz ayrıca hazırlanmıştır.
İkinci küme, daha kırsal nitelikteki ve küçük ölçekli apartmanların ağırlıkta olduğu ilçelerdir: Oltu, Olur, Şenkaya, Narman, Karaçoban, Karayazı, Hinis, İspir ve Pazaryolu bu gruptaki ilçeler arasında sayılabilir. Bu bölgelerde genellikle az daireli apartmanlar, gönüllü yöneticiler ve basit defter tutma düzeni yaygındır. Askale, Cat ve Köprüköy ise ölçek bakımından Horasan ile benzer bir konumdadır.
Horasan, bu iki küme arasında konumlanan, hem eski tip hem de daha yeni yapıların bir arada bulunduğu bir ilçedir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Horasan merkezindeki bir apartmanla Narman ya da Oltu'daki başka bir binayı aynı panelden, kurulum gerektirmeksizin yönetmenize olanak tanır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi, kat maliklerini vekil sıfatıyla temsil eder ve bu temsil KMK m.38 uyarınca hukuki sorumluluk doğurur. Görevin gerektirdiği yasal yükümlülükleri bilmek, hem sizi hem de kat maliklerini korur.
Kamera kaydı yapılıyorsa ortak alanlara (merdiven, otopark, giriş holü) KVKK aydınlatma metni asılması zorunludur. Sakin ve kat maliklerine ait iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın ve güvenli ortamda saklayın.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar varsa SGK kaydı, iş sözleşmesi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu süreçlerin güncel durumu değişkenlik gösterebileceğinden mali müşavirinizle çalışmanızı öneririz.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metin şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; yasal uyumla ilgili belgeleri ayrı klasörlemek yerine tek platformda yönetebilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları yapar. Bu listeyi erkenden okumak, ilerleyen aylarda zaman ve para kaybını önler.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Her ödeme ve harcama site hesabından geçmeli; kişisel ve ortak para asla karışmamalıdır.
- Elden nakit toplamak: İz bırakmayan her para hareketi potansiyel anlaşmazlık kaynağıdır; banka transferi zorunludur.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar tarih ve imzayla karar defterine geçirilmezse ileride geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem maddesi olmayan toplantılarda alınan kararlar iptal riski taşır.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 uyarınca zorunlu olan yıllık işletme projesi olmadan harcamaları meşrulaştırmak güçleşir.
- Gecikme tazminatı uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık olur; KMK m.20 tazminatı kesin bir hak olarak tanımlar, kullanmamak bir kayıptır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Horasan'da kazan bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta arıza kuyruğuyla karşılaşır; tesisatçı randevusu bulmak zorlaşır ve sakinler ısıtmasız kalır. Kış öncesi bakım takvimi erkenden yapılmalıdır.
İlk adımı bugün atın. Horasan'da yönetimi yeni devraldıysanız ilk 30 günün planı, aidat belirleme rehberi ve genel kurul kuralları elinizde. Geriye kalan tekrar eden iş yükünü yazılıma bırakabilirsiniz. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyin; tek apartmandan büyük siteye kadar aynı platform çalışır. Sitenizin aylık aidatını hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez.