Pazaryolu'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 gün içinde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzurum genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; bölgenin uzun ve çetin kışları yakıt kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Pazaryolu koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Pazaryolu'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, kağıt üzerinde gönüllü bir görev gibi görünse de Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) yöneticiye yüklediği sorumluluklar bir hayli somuttur. KMK m.35 çerçevesinde yöneticinin dört temel yükümlülüğü vardır: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları düzenli toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık, görevin gerçek iskeletidir.
Pazaryolu, Erzurum iline bağlı bir ilçe olarak hem kentsel hem kırsal konut dokusunu bir arada barındırıyor. İl merkezine yakınlık bazı mahallelerde görece yeni apartman ve site yapılaşmasını beraberinde getirirken, ilçenin daha sakin kesimlerinde birkaç katlı eski apartmanlar ağırlık kazanıyor. Bu ikili yapı, yöneticinin önündeki tablonun binadan binaya değişebileceği anlamına geliyor. Erzurum genelinde binlerce apartman ve site aynı hukuki çerçevede yönetilmek zorunda; Pazaryolu'ndaki binanız da bu sistemin bir parçası.
Paniklemek için değil, plan yapmak için buradaysanız doğru yoldasınız. Aşağıdaki bölümler size sırayla ne yapmanız gerektiğini anlatıyor.
İlk 30 Gün: Pazaryolu'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter
Görevin ilk haftası belge savaşıdır. Önceki yöneticiden şunları mutlaka yazılı tutanakla alın: karar defteri, işletme defteri, site adına açık banka hesabının cüzdanı veya dijital erişimi, kasa bakiyesi, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör, temizlik, güvenlik, doğalgaz), borçlu-alacaklı listesi. Devir-teslim tutanağı her iki tarafça imzalanmalı; bu belge ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda koruyucu kalkanınız olur. Tutanakta teslim tarihini ve bakiye miktarını net yazın.
Sözleşmeler özellikle önemlidir çünkü bazılarının fesih süreleri vardır ve gözden kaçan bir madde sizi bağlar. Asansör bakım sözleşmesini ve varsa yakıt tedarik anlaşmalarını ilk gün masaya alın.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi adınıza değil, site/apartman yönetimi adına açın ya da mevcut hesabın yetkili kişisini değiştirin. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de mali açıdan risk yaratır; kat maliklerinin güveni bu ayrımdan geçer. Aidat borçlusu listesini güncelleyin: kimin kaç ay borçlu olduğunu, faizin işleyip işlemediğini kayıt altına alın. Pazaryolu'nun uzun kış mevsimi göz önüne alındığında yakıt/ısıtma faturalarının durumunu özellikle inceleyin; birikmiş ısıtma borcu yönetimde en sık karşılaşılan mali tuzaklardan biridir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta bilgilerini içeren bir iletişim listesi hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında dikkatli tutulması gerekir; amaç dışı paylaşmaktan kaçının. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu mesaj, apartman grubu ya da dijital duyuru panosu. Arıza ve talep kayıtları için bir yöntem seçin; ister basit bir defter ister dijital bir form olsun, kayıt tutulmayan arızalar tartışmaya açık kalır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ayın yükünü önemli ölçüde hafifletir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje bir sonraki yılın tahmini giderlerini ve daire başı aidat paylaşımını gösterir. Pazaryolu için takvim planlamasında kış koşullarını mutlaka hesaba katın: kazan ve ısıtma sistemi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırın; Kasım'a bırakan yöneticiler ilk soğukta servis kuyruğuyla tanışır. Çatı ve yalıtım kontrolünü de kış öncesine alın. Bütçe taslağını genel kurula sunmadan önce aidat aralığının ne olması gerektiğini net hesaplamayla destekleyin.
Pazaryolu'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Pazaryolu'da aylık aidat için ilçeye özgü resmi bir istatistik bulunmuyor. Erzurum il genelinde ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 arasında seyretmektedir — bu il geneli ortalamasıdır ve binanızın niteliğine göre bu aralıkta konumlanır. Asansör, güvenlik kamerası veya merkezi ısıtma sistemi olan binalarda aidat üst banda yaklaşır; birkaç katlı, asansörsüz eski apartmanlarda ise alt bant daha gerçekçidir.
Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı ya da genel kurul kararıyla eşit pay oranında katılmak zorundadır. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında ya da genel kurul kararında belirtilmelidir. Aidat belirlemede izlenmesi gereken sıra şudur: önce yıllık gider kalemleri çıkarılır (ısıtma, temizlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği, sigorta, küçük onarım fonu), bu toplam daire sayısına ya da arsa payına bölünür ve aylık tutara indirgenir.
Pazaryolu ve Erzurum genelinde ısıtma giderleri aidatın en belirleyici kalemidir. Bölgenin sert ve uzun geçen kışı — zaman zaman beş ila altı aya uzayan ısınma sezonu — doğalgaz veya diğer yakıt masraflarını yönetim bütçesinin merkezine oturtuyor. Bu nedenle yakıt hesaplamasını gerçekçi yapmazsanız kış ortasında aidat yetersiz kalabilir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en güvenli yöntem banka transferidir. Elden para toplamak hem kayıt güçlüğü yaratır hem de ileride hesap sorulmasını zorlaştırır; bu nedenle önerilmez. Kat maliklerine site adına açılan banka hesabının IBAN'ını bildirin ve her ayın belirli bir günü ödeme beklediğinizi yazılı olarak duyurun.
Ödeme yapmayan kat malikine önce yazılı hatırlatma gönderin. Bu ilk adım çoğunlukla yeterli olur. Yanıt alınamazsa KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Ardından noter kanalıyla ihtarname ve gerekirse icra takibi gelir. Hukuki sürece geçmeden önce makul bir ödeme planı önermek genellikle taraflar için daha az yorucu bir çözüm üretir.
Yasal gecikme tazminatı oranı KMK'da düzenlenmiştir; ancak uygulamadaki oranlar değişebildiğinden güncel oranı bir hukuk danışmanıyla teyit etmeniz önerilir. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurabilir, tahsilat durumunu anlık izleyebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Pazaryolu İçin Karar Rehberi
Bu karar büyük ölçüde binanızın ölçeğine ve yerel koşullara bağlıdır. Aşağıdaki tablo bir karar çerçevesi sunar:
| Durum | Önerilen Yaklaşım |
|---|---|
| 10 daire altı, asansörsüz, kira geliri az | Gönüllü yönetici + basit kayıt düzeni |
| 10–40 daire, merkezi ısıtma veya asansör var | Gönüllü yönetici + yönetim yazılımı |
| 40 daire üzeri, çok blok veya sosyal tesis | Profesyonel şirket ya da tam zamanlı yönetici |
| Yönetici zaman ayıramıyor, karmaşık muhasebe | Dışarıdan destek + yazılım kombinasyonu |
Pazaryolu ve Erzurum'un pek çok ilçesinde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bulabilsek bile küçük-orta ölçekli bir apartman için profesyonel şirket maliyeti zaman zaman aidatın önemli bir bölümüne denk gelir. Bu gerçeklik, bölgede en yaygın çözümü şekillendiriyor: gönüllü yönetici kalmaya devam ediyor, ancak ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devrediyor. Üçüncü bir yol olarak bu kombinasyon, hem maliyeti makul tutar hem de yönetimi profesyonel düzeyde yürütmenizi sağlar.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için çoğu durumda vergi dairesinden bir potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul kararı fotokopisi (yöneticinin seçildiğini gösterir), yöneticinin kimlik belgesi, imza sirküleri. Belge listesi şubeden şubeye küçük farklılıklar gösterebilir; Erzurum Vergi Dairesi ya da Pazaryolu'ndaki bağlı birim ile önceden telefon görüşmesi yaparak net listeyi alın.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açabilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın: hem kat maliklerinin güvenini zedeler hem de muhasebe karışıklığı yaratır; ileride hesap sorulduğunda sizi zor duruma sokar.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği yükümlülüklerini ve prim bildirimlerini düzenli yerine getirin. Vergi ve SGK konularında "genel kural" değil, güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; mevzuat değişimleri bu alanda sık yaşanmaktadır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurulu düzenler. Temel kural şudur: olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır ve toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine yazılı (imzalı veya taahhütlü mektupla) çağrı yapılır. Çağrıda gündemi mutlaka belirtin; gündemsiz alınan kararlar ileride iptal edilebilir.
Toplantı yeter sayısı (nisap) konusunda sık karıştırılan bir nokta vardır: ilk toplantıda kat malikleri sayısının ve arsa payının salt çoğunluğu aranır. Bu sağlanamıyorsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan kararların aynı gün karar defterine yazılıp imzalanması zorunludur; imzasız karar tartışmaya açık kalır.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak, ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve kararları toplantıdan günler sonra deftere geçirmek. Bu üç hatadan kaçınmak hukuki güvencenizi büyük ölçüde artırır. Çağrı metnini hazırlamak, vekalet takibini yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreçleri standart hale getirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız her derdin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — kestirme bir çıkışı var. SiteYönetim, bu dertleri ayrı ayrı değil, bütünleşik bir platformda kapatmak için tasarlandı. Özellikler sırasıyla değil, her birinin hangi sorunu çözdüğüyle anlatmak daha doğru olur.
AI Operatör: Sizi Temsil Eder, Onayınız Olmadan Hareket Etmez
Şubat ayının başı, Pazaryolu'da dondurucu bir sabah. Aidatlarını 2 aydır ödemeyen 4 daire var, bir dairenin penceresinden su sızdığı bildirildi, bir başkası ortak alan ısıtmasının yetersiz olduğunu söylüyor. Normalde her birini tek tek not alır, mesaj yazar, takip ederdiniz. AI Operatör ile "Bu ayki borçlu dairelere nazik bir ödeme hatırlatması gönder" yazıyorsunuz. Operatör borçlu listesini çıkarıyor, her daireye özelleştirilmiş bir hatırlatma taslağı hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Onay vermeden tek bir mesaj gönderilmiyor.
Su sızıntısı bildirimini kaydediyorsunuz; Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlıyor ve yine onayınızla gönderiyor. Enerji şikayeti için ise ısıtma sistemi bakım takvimini kontrol ediyor ve bir sonraki servis randevusunu hatırlatıyor. Siz onaylıyor, platform uyguluyor. Bu akış, yöneticinin kontrolünü elinden almaz; aksine vaktini gereksiz yazışmadan kurtararak asıl kararlara odaklanmasını sağlar.
Pazaryolu gibi uzun bir kış sezonu olan bir ilçede kazan arızası, çatı buz tutması ya da ortak alan boru donması sık karşılaşılan senaryolardır. AI Operatör bu tür acil durumları kayıt altına alır, ilgili hizmet sağlayıcıya iş emri taslağı hazırlar; siz de onaylayarak anında harekete geçersiniz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a soruyorsunuz. Platform, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karar ve KMK m.20 çerçevesinde size yazılı ihtar → gecikme tazminatı → icra takibi adımlarını açıklıyor; hangi aşamada hangi belgeye ihtiyacınız olduğunu gösteriyor.
Dürüst bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri netleştirir. Dava aşamasında avukatınızın ya da hukuk danışmanınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanmak, aracı daha güvenilir kılar ve sizi gereksiz riskten korur.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
Devraldığınız günkü yönetim performans puanını, altı ay sonrakiyle yan yana koyduğunuzu hayal edin. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, duyuru hızı gibi ölçütlerle 100 üzerinden bir puan üretiyor. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine karneyi gösteriyorsunuz. Sayılar konuşuyor, tartışma azalıyor.
Pazaryolu'da yönetimi ilk devralan biri için karne bir başlangıç noktası koyuyor: nereden başladığınızı ve nereye ulaştığınızı belgelemenin en temiz yolu bu.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller birbirinden ayrı kapılardan erişiyor. Yeni yöneticinin pratiğe en çok yansıyan avantajı şudur: Pazaryolu dışında, başka bir şehirde oturan malik borcunu kendi portalından görüyor — sizi aramıyor. Denetçi portalı tüm hesap hareketlerine eriştiği için şeffaflık tartışmayı azaltıyor. Sakin portali arıza bildirebiliyor, duyuruları okuyabiliyor; siz her şeyi tek yerden izliyorsunuz.
İlk Adımı Atmak İçin 14 Gün Yeterli
Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerektirmiyor; tarayıcınız üzerinden ilk gün aktif olabilirsiniz. Tek apartmandan çok bloklu siteye ölçekleniyor. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz — bu süre ilk yönetim süreçlerini oturtmak için biçilmiş kaftan. Daha fazla bilgi ve deneme için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yönetici olarak ilk yılınız üç büyük iş kümesinden oluşuyor: para işleri, günlük operasyon ve birkaç ciddi ihale ya da bakım kararı. Platform bu üç kümeyi ayrı ayrı değil, birbirine bağlı modüllerle karşılıyor.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı sayesinde kat maliklerine her ay elden para toplama yerine QR kod veya link gönderilebiliyor; ödeme anında kayıt altına giriyor. Borç takibi otomatik hatırlatmalarla yürüyor. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini tek ekranda tutuyor. Pazaryolu'nda merkezi ısıtma sistemi olan bir binada kalorimetre okumalarını daire bazında dağıtmak için sayaç okuma modülü kullanılıyor; kış faturasının kimin hesabına ne kadar yazılacağı tartışması ortadan kalkıyor. Aidat takip programı tahsilat oranını gerçek zamanlı gösteriyor.
Operasyon
Arıza ve bakım talepleri sakin portalından geliyor, yönetici panelinde sıralanıyor; hiçbir istek kaybolmuyor. Duyurular SMS, push bildirimi veya uygulama içi mesajla dağıtılıyor. Ziyaretçi ve otopark kayıtları dijital ortamda tutuluyor. Personel bordrosu ve tedarikçi ödemeleri platformda izlenebiliyor. Sigorta poliçeleri ve acil durum belgeleri belge yönetimi modülünde arşivleniyor; yenileme tarihlerini kaçırmıyorsunuz.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı için teklif toplamanız gerekiyor. Geleneksel yöntemde birkaç firmayı tanıdık kanallardan ararsınız, fiyatlar gelişigüzel not alınır ve genel kurulda neye göre karar verildiği tartışılır. İhale Portalı ile Erzurum ve Pazaryolu'ndaki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplarsınız; kapalı zarf mantığının yerini dijital kayıt alıyor. Üç teklifle ihaleyi sonuçlandırıp tüm belgeleriyle genel kurula sunuyorsunuz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin kendi aralarında alışveriş ve hizmet paylaşımı yapabildiği bir iç kanal — bunlar rakip yazılımlarda bulunmayan modüllerdir.
İlk yılın sonunda sıra devir-teslime geldiğinde tüm kayıtlar, muhasebe geçmişi ve arıza tutanakları platformda hazır. Bir sonraki yöneticiye devir, bir öğleden sonrayı geçmiyor. H2-2'deki devir kaosuyla başladınız, birkaç tıklamayla kapatıyorsunuz.
Pazaryolu'nun Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Pazaryolu'nda ve Erzurum genelinde iklim, yönetim kararlarını doğrudan etkileyen bir faktördür. Uzun kış sezonu, düşük sıcaklıklar ve kar yükü — bunlar süs veri değil, bütçe ve takvim kararlarınızın gerekçesidir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Bölgede merkezi ısıtma sistemlerinde kalorimetre veya pay ölçer kullanımı giderek yaygınlaşıyor. Bu sistemlerde her dairenin fiili ısı tüketimi ölçülerek fatura dağıtılıyor; "herkese eşit" yöntemi yerine kullanım bazlı paylaşım anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltıyor. Sayaç/gider paylaşımı modülü bu dağıtımı otomatik hesaplayarak tartışmasız bir sonuç üretiyor. Bireysel ısıtma sistemlerinde ise ortak alan ısıtma giderlerini net tutmak yöneticinin öncelikli sorumluluğu.
Kar-Buz Sorumluluğu
Erzurum'da yoğun kar ve buzlanma dönemlerinde binanın önündeki kaldırım ve ortak alan girişinin temizlenmesi, kaza riskinin bertaraf edilmesi yöneticinin ve kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kimin hangi bölgeden sorumlu olduğu yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça belirlenmemişse bu boşluk anlaşmazlığa dönüşebilir. İlk genel kurulunuzda bu konuyu gündeme alın ve kararı karar defterine yazın.
Bakım Takvimi: Kışa Hazırlık
Yönetim takviminde Eylül-Ekim kritik dönemdir. Kazan ve ısıtma sistemi bakımları, çatı muayenesi, yalıtım kontrolü ve boru koruması bu dönemin zorunlu maddeleridir. Kasım'a sarkan bakımlar hem servis kuyruğuna takılma riskini artırır hem de acil onarımların bedelini yükseltir. Kış-yaz aidat farklılaştırması yapmak isteyen yöneticiler için işletme projesini aylara göre ısıtma/soğutma maliyetiyle kırmak da pratik bir yöntemdir.
Pazaryolu ve Çevresinde Site Yönetimi: Çevre İlçelere Bakış
Pazaryolu, Erzurum'un yönetim alanında orta ölçekli bir ilçe konumundadır. Çevre ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde bölge iki farklı yönetim dinamiğini yansıtıyor.
Birinci küme; il merkezine yakın ya da nüfus yoğunluğu görece yüksek ilçelerdir. Aziziye ve Palandoken gibi Erzurum merkez ilçeleri çok katlı ve çok bloklu sitelerin yoğunlaştığı alanlardır; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı, aidat miktarları ve ortak alan çeşitliliği belirgin biçimde artmaktadır. Pasinler ve Horasan nüfus ve yapı yoğunluğuyla orta bir konumda seyrediyor; yeni yapılaşma ile eski apartmanlar iç içe.
İkinci küme; dağlık ve seyrek nüfuslu ilçelerdir. Ispir, Oltu, Olur, Narman, Senkaya, Karayazi, Karacoban, Hinis ve Cat gibi ilçelerde küçük ölçekli apartmanlar ağırlık taşıyor; gönüllü yönetici ve basit defter düzeni bu ölçekte genellikle yeterlidir. Askale, Koprukoy ve Senkaya ise ulaşım konumu ve arazi yapısı bakımından kendine özgü koşullar barındırıyor.
Pazaryolu bu iki küme arasında köprü bir konumdadır. Bulut tabanlı çalışma mantığı sayesinde Erzurum il merkezindeki bir siteyle Pazaryolu'ndaki bir apartman aynı panelden, kurulum yapmadan yönetilebiliyor. Erzurum geneli site yönetimi sayfasında il düzeyinde daha kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları yalnızca aidat toplamak ve defter tutmaktan ibaret değildir. KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kusurlu eylemlerinden sorumlu tutulabileceğini belirtir. Bunu bilmek korkutmak için değil, dikkatli olmak için yeterli bir sebep.
KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki nokta var. İlki kamera kayıtları: binadaki güvenlik kameraları için kat maliklerine ve binanın girişine KVKK kapsamında aydınlatma metni asılmalıdır. İkincisi iletişim listesi: kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgileri kişisel veridir; bu listeyi yönetim amacı dışında paylaşmak veri ihlali sayılır. Listenin güvenli bir ortamda saklanması ve sadece yönetim faaliyetleri için kullanılması gerekir.
Çalışan istihdamı varsa SGK bildirimleri zamanında yapılmalı, iş güvenliği tabelaları ve uyarıları asılmalıdır. Kapıcı veya güvenlik personeli için temel iş güvenliği zorunlulukları yerine getirilmeden kaza durumunda yönetici doğrudan muhatap olabilir.
KVKK uyum belgeleri, aydınlatma metinleri ve yasal arşivi düzenli tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü belgelerinizi kategorilere ayırarak güvenli saklama sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu bölüm hata listesidir; ürün tanıtımı değil. Aşağıdakilerin hepsi gerçek pratikten süzülmüş uyarılardır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Banka hesabı her zaman site adına olmalı. Kişisel hesap kullanmak hem güven sorununa hem de muhasebe karışıklığına zemin hazırlar.
- Elden para toplamak. Makbuz kesilemez, kayıt güçleşir, ileride "ben vermiştim" tartışmaları çıkar. Tüm tahsilat banka kanalından yapılmalı.
- Karar defterini işlememek. Her kararın tarihi ve katılanlarıyla birlikte deftere geçirilmesi zorunludur. İmzasız ya da geç yazılmış kararlar hukuken zayıftır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem yazılmadan yapılan toplantılarda alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrıda her gündem maddesini açıkça yazın.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yöneticiye yıllık işletme projesi hazırlama yükümlülüğü getiriyor. Projesiz yönetim hem yasal açıdan eksik hem de bütçe sürprizlerine davetiye çıkarır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamayan yönetici zamanında ödeyenlere karşı adaletsiz bir durum yaratır; ayrıca tahsilat disiplinini zayıflatır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Pazaryolu ve Erzurum'da kazan bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğuk haftada dolu servis takvimiyle karşılaşır; acil onarım hem daha pahalı hem daha uzun sürer. Çatı ve tesisat kontrolü de aynı dönemde tamamlanmalıdır.
Pazaryolu'ndaki binanız için ilk 30 gün planınız artık elinizde. Devir-teslim belgeleri, aidat yapısı, genel kurul takvimi ve kış bakım takvimi — bunlar mevzuatın ve yerel koşulların zorunlu kıldığı adımlar. Tekrar eden ve zaman alan işleri — hatırlatmalar, borç takibi, arıza kaydı, muhasebe — otomatiğe bağlamak istiyorsanız SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok. Aidat miktarınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.