Narman, Erzurum'da site & apartman yönetim sistemi

Narman'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağını imzalayıp defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzurum iline bağlı bu ilçede konut stoğu ağırlıklı olarak eski tip apartmanlardan oluşur; il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte olup yakıt ve ısınma giderleri Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları nedeniyle bütçenin en ağır kalemini oluşturur. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Narman koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.

Narman'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devraldığınız andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) öngördüğü dört temel yükümlülük başlar: defterleri tutmak (m.35), aidatları zamanında toplamak (m.20), ortak alanları kullanılabilir durumda tutmak ve her yıl kat maliklerine hesap vermek. Bu yükümlülükler kağıt üzerinde sade görünür; uygulamada ise çoğu yöneticinin öngörmediği küçük krizler —borçlu komşuyla ilk yüzleşme, beklenmedik kazan arızası, toplantıya katılmayan malikler— hızla birikir.

Narman, Erzurum iline bağlı bir ilçe olarak Doğu Anadolu'nun zorlu iklim koşullarını taşır. Kışlar uzun, soğuklar sert geçer; bu da ısıtma sistemlerinin yönetim gündeminin en üstünde yer alması anlamına gelir. Narman'daki pek çok apartman, büyükşehirlerdeki büyük sitelerin aksine görece küçük ölçeklidir; bu yapı, çoğu zaman yöneticilik görevini üstlenen gönüllü bir kat malikini devreye sokar. Erzurum'daki binlerce yönetici aynı süreçleri aynı hafta yaşamaktadır; yalnız değilsiniz ve bu süreçlerin standart bir yol haritası vardır.

İlk 30 Gün: Narman'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği belgeli devir almaktır. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı bilgileri ve bakiyesi, kasa mevcudu, tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, yakıt teslimatı), borçlu-alacaklı listesi ve aidat tahsilat kayıtları. Tutanaksız devir, ileride "eski yönetici kasayı boşalttı" ya da "o dönemin borcunu bilmiyordum" gibi tartışmaların kapısını aralar. Devir-teslim tutanağı hem sizi hem eski yöneticiyi korur.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Net Çekin

İkinci haftada sitenin mali durumunu somutlaştırın. Banka hesabının yetki değişikliğini yaptırın; kişisel hesabınızla site hesabını asla karıştırmayın. Aidat borçlusu kat maliklerinin listesini çıkarın; kaç ay biriktiği ve toplam tutarı bir tabloya dökün. Bekleyen faturaları —özellikle doğalgaz, fuel-oil veya kömür gibi yakıt ödemelerini— tespit edin. Narman'da kış koşulları göz önünde bulundurulduğunda, ısıtma borcunun farkında olmadan devralınan bir dönem sizi ilk soğuk dalgasında ciddi baskıyla karşı karşıya bırakabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini (ad, telefon, e-posta) güncelleyin. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını unutmayın; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir. Duyuru kanalınızı belirleyin: asansör içi ilan tahtası, toplu WhatsApp mesajı ya da dijital platform fark etmez, önemli olan kanalın tutarlı kullanılmasıdır. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacak basit bir yöntem oluşturun; ileride hesap verebilmek için bu kayıtlar kritik önem taşır. SiteYönetim'de devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme dönemini tam bu ilk aşama için değerlendirebilirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bütçe taslağını oluşturun: beklenen gider kalemlerini (yakıt, bakım-onarım, temizlik, sigorta) ve gelir kalemlerini (aidatlar) karşılaştırın. Narman'ın iklim koşulları göz önüne alındığında bakım takviminizi Eylül-Ekim aylarına çekmeniz önerilir; kazan ya da kalorifer sistemi bakımını kış başlamadan tamamlatmazsanız Kasım'da arıza kuyruğuyla karşılaşabilirsiniz. Bu taslak, kısa süre içinde yapacağınız genel kurul toplantısının temelini oluşturacaktır.

Narman'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Narman için özelleştirilmiş aidat istatistiği bulunmamaktadır; Erzurum il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlikli ya da merkezi ısıtma sistemli binalarda üst bandın üzerine çıkması olağandır. Narman'daki eski tip apartmanlarda —bireysel ısıtma sistemleriyle— aralığın alt yarısında kalmak daha yaygındır; yeni ve kapsamlı ortak alanlara sahip sitelerde ise tablo farklılaşır.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla daire başına dağıtılır; bunun için önce yıllık işletme projesi hazırlanır, ardından genel kurulun onayına sunulur. Narman'da ve Erzurum genelinde yakıt gideri bütçenin belirleyici kalemi olma özelliğini korumaktadır; sert karasal kış koşulları ısıtma sezonunu uzatır ve yakıt maliyetinin bütçedeki payını belirgin biçimde artırır. Bu nedenle bütçe taslağınızı hazırlarken önce yakıt tahminini netleştirmeniz, diğer kalemleri bu rakamın üzerine inşa etmeniz önerilir.

Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç sayesinde farklı senaryoları karşılaştırmak ve genel kurula somut bir tablo götürmek çok daha kolay olur.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında banka havalesi ya da elektronik ödeme yöntemlerini tercih edin; elden nakit tahsilat hem takip güçlüğü hem de ileride tartışma riski yaratır. Her ödemenin banka kaydıyla belgelenmesi, hesap şeffaflığı açısından zorunludur.

Ödeme geciktiğinde izlenecek yol şöyledir: önce yazılı bir hatırlatma —WhatsApp mesajı değil, mümkünse yazılı bildirim— gönderin. Yanıt gelmezse KMK m.20 devreye girer: geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Bu oran hem alacaklı malikleri koruyan hem de geç ödeyeni caydıran yasal bir mekanizmadır. Gecikme tazminatı uygulamak, aynı zamanda düzenli ödeme yapan maliklere karşı adalet borcunuzdur. Yazılı hatırlatma ve gecikme tazminatına rağmen ödeme yapılmıyorsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi gündeme gelir.

Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurduğunuzda hem süreci belgelersiniz hem de ilişkileri gereğinden fazla gererken üstlendiğiniz "kötü adam" rolünden kurtulursunuz; hatırlatmayı sistem gönderir, siz yalnızca onaylarsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Narman İçin Karar Rehberi

Narman gibi küçük-orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi bulmak Ankara ya da İstanbul'a kıyasla çok daha güçtür. Yerel pazardaki arz sınırlı olduğundan gönüllü yönetici artı iyi bir araç kombinasyonu, Erzurum'daki pek çok ilçede en yaygın ve sürdürülebilir çözüm olarak öne çıkmaktadır.

Üçüncü bir seçenek her iki dünyanın avantajını birleştirir: kendiniz yönetir, ancak ağır tekrar eden işleri —aidat takibi, arıza kaydı, hatırlatma gönderimi, defter tutma— yazılıma devrettirirsiniz. Bu yaklaşım ne pahalı bir şirkete bağımlılık ne de her şeyi kendiniz çözme stresi anlamına gelir. Bu modelin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetimi adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için Narman vergi dairesine karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimliği ve genel kurul kararı örneğiyle başvurulur. Gerekli belgeler vergi dairesine göre küçük farklar gösterebileceğinden başvuru öncesinde telefonla teyit etmeniz önerilir.

Vergi numarasını aldıktan sonra banka hesabını site adına açabilirsiniz. Kişisel hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın; bu hem hukuki belirsizlik yaratır hem de kat maliklerinin güvenini ciddi ölçüde zedeler. Kapıcı ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer; bu konuda bir mali müşavirden destek almanız tavsiye edilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, yönetiminizin meşruiyet zeminini oluşturur ve tüm büyük kararların —aidat tespiti, işletme projesi onayı, büyük onarımlar— alındığı platformdur. KMK m.29 gereğince kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır.

Toplantı sürecinde sık yapılan hatalar şunlardır:

• Gündemsiz çağrı: Gündem toplantı çağrısında yer almıyorsa toplantıda alınan kararlar hukuki açıdan itiraz konusu olabilir.
• Süre ihlali: KMK m.30 uyarınca çağrı en az 15 gün önceden yapılmalı; taahhütlü mektupla ya da imza karşılığı tebliğ edilmelidir.
• Çoğunluk hesabı: İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı olarak çift çoğunluk aranır (nisap). Çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir.

Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır. Karar defterinin güvenli biçimde tutulması hem yasal zorunluluk hem de sonraki yöneticiye sağlıklı devir açısından kritiktir. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde bir yığın dert sıraladık: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, kış öncesi bakım telaşı. SiteYönetim bu derdin her birine ayrı bir çözüm getiriyor; ama bunu "özellik listesi" olarak değil, yeni yöneticinin ilk yılı boyunca karşılaşacağı somut senaryolar üzerinden anlatmak daha dürüst olur.

AI Operatör: Tekrar Eden Görevler Sizin Onayınızla Yürür

Ocak ayının ilk haftasında "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken altı daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş bir hatırlatma metni hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Siz onayladığınızda sistem çalışır; onaylamadığınızda bekler.

İkinci bir senaryo Narman'ın kış koşullarıyla doğrudan ilgilidir: Kasım sonunda kazan dairesi arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınıza getirir. Acele karar verme baskısı hissedersiniz, ama süreç kayıt altında ve belgelidir. Onaylama sonrası bildirim ilgili servise iletilir, açık arıza karnede görünür, kapandığında kayıt kapanır.

Üçüncü senaryo, genel kurul öncesi dönemde geçerlidir: "Nisan genel kurulu için çağrı metni hazırla, gündem taslağını oluştur." Operatör KMK'nın 15 günlük süre kuralını hesaplar, çağrı ve gündem taslağını oluşturur; onayınızla gönderime hazır hale gelir. Genel kurul tarihini kaçırmanızın önüne geçen basit ama kritik bir kanca.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Cebinizde

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve KMK'nın ilgili maddelerine dayanarak size adım adım bir yol haritası çizer: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname süreci, icra takibinin şartları. Yanıt hukuki çerçeveyi doğru aktarır ve bir olasılık sıralama sunar.

Şeffaflık adına şunu belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın ya da hukuk müşavirinizin yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullananlar için güçlü bir başlangıç noktasıdır; belirsiz bir konuyu netleştirmek, ihtarname gönderip göndermeyeceğinize karar vermek ya da genel kurulda hukuki durumu açıklamak için idealdir.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Demek Yerine Kanıtlayın

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenli yapılıyor mu, yasal belgeler eksiksiz mi gibi kriterler bir karne halinde görselleştirilir. Yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karne yan yana durduğunda genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine somut bir iyileşme tablosu sunarız. Sayılar tartışmayı keser.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller birbirinden ayrı portallarla sisteme bağlanır. Narman'daki bir apartmanda mülkü başka bir şehirden takip eden malik, borcunu, bildirimleri ve genel kurul kararlarını kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise muhasebe ve karar kayıtlarına şeffaf erişim sağlar; hesap şeffaflığı tartışmaların büyük bölümünü daha doğmadan bitirir.

Başlamak İçin En İyi Zaman: Şimdi

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Bu süreçte sistemi gerçek verilerinizle kullanır, gerekirse iptal edersiniz. Apartman yönetim programını inceleyip denemeye başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yazılımın özellik listesini saymak yerine, yeni bir yöneticinin ilk yılı boyunca bu modüllerin neyin önüne geçtiğini anlatmak daha anlamlıdır.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebe ve Gider Dağıtımına

Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatmalar sizi "aybaşında herkese mesaj atma" döngüsünden çıkarır. Aidat takip programı borçlu listesini anlık tutar; ödeme hatırlatmaları zamanında gider. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, Narman'daki binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa aylık yakıt faturasını dairelere sayaç değerlerine göre eşit ve belgeli biçimde dağıtır; "benim yakıtım daha az, neden eşit ödüyorum" tartışmaları kayıt ve hesapla kapanır. Apartman muhasebe programı işletme defterini otomatik günceller, e-Fatura entegrasyonu tedarikçi ödemelerini kayıt altına alır.

Operasyon: Arızadan Duyuruya, Personelden Belgeden

Arıza ve bakım takip modülü, bir teknik sorun bildirildiği andan çözüme kapandığı ana kadar tüm süreci kaydeder. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü kat maliklerine ulaşmayı —"ya görmemişlerse" kaygısını— ortadan kaldırır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi ile sigorta, acil durum ve belge arşivi modülleri sitenin tüm idari hafızasını dijital ortamda tutar. Personel ve tedarikçi yönetimi bordro sürecini ve taşeron sözleşmelerini tek panelde bir araya getirir.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

SiteYönetim'in diğer yönetim yazılımlarında bulunmayan iki modülü özellikle dikkat çeker. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya-badana gibi büyük işleri Narman ve Erzurum çevresindeki tedarikçilere şeffaf ve kayıtlı biçimde teklif toplayarak sonuçlandırabilirsiniz. Üç teklifi genel kurulda yan yana koyduğunuzda karar hem meşru hem de savunulabilirdir. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbirinden hizmet ve ürün alışverişi yapabildiği, site esnafının duyurularını paylaşabildiği bir iç ticaret katmanıdır; büyük platformlarda bulamayacağınız yerel ve güvenilir bir ekosistem.

Dönem sonunda devir-teslim modülü bütün bu kayıtları bir sonraki yöneticiye aktarmayı tek bir öğleden sonraya indirir. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosuyla başladınız; iyi bir sistemle bitirdiğinizde sıradaki yönetici aynı kaosu yaşamaz.

Narman'ın Kış Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Narman'da ve Erzurum genelinde yönetim takvimi büyük ölçüde iklim koşullarına göre şekillenir. Doğu Anadolu'nun uzun ve sert kışları, ayda birkaç gün sıfırın altına inen sıcaklıkları ve zaman zaman yoğun kar yağışı, yöneticinin bütçe ve bakım önceliklerini başka illere kıyasla çok farklı kurmasını gerektirir.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı

Narman'daki binalarda ısıtma sezonu Ekim başından Nisan sonuna kadar uzayabilir. Bu altı aylık dönem boyunca yakıt gideri (doğalgaz, fuel-oil, kömür) aylık bütçenin en büyük kalemini oluşturur. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt faturasının adaletli dağıtımı —kimin ne kadar ısındığını ölçerek— hem yöneticinin sorumluluğu hem de malik memnuniyetinin belirleyicisidir. Bireysel ısıtma sistemlerinde bu hesap her daireye ayrı düşer; yöneticinin görevi ortak alanların ısıtma giderlerini paylaştırmaktır.

Kar-Buz Sorumluluğu ve Tesisat Koruması

Giriş yolu, otopark alanı ve yaya kaldırımının kar ve buzdan temizlenmesi yöneticinin ortak alan bakım yükümlülüğü kapsamındadır. Kayma ve düşme kaynaklı olayların yasal sorumluluğunu göz ardı etmeyin; bu alanların düzenli temizlenmesi için bir plan ve gerekirse tedarikçi sözleşmesi şarttır. Tesisat ve borularda donmayı önlemek için Kasım öncesinde boru yalıtımı kontrolü yaptırın; küçük bir yatırım, kışın ortasında patlayan bir borudan çok daha az maliyetlidir.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Bazı binalar kış aylarında yakıt giderini karşılamak için ek aidat uygular ya da ısıtma aidatını ayrı bir kalem olarak tahsil eder. Bu uygulama KMK çerçevesinde mümkündür; ancak genel kurul kararıyla ve işletme projesinde açıkça belirtilerek yapılması, ileride çıkabilecek tartışmaları engeller. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini ya da yakıt paylaşımını belgeli ve tartışmasız biçimde yürütmenin en kısa yoludur.

Narman ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Narman, Erzurum'un güneydoğusunda konumlanan bir ilçe olarak komşu ilçelerle ortak yönetim sorularını paylaşır. Erzurum geneli site yönetimi rehberinde il çapındaki konular ele alınmaktadır; burada Narman'ın yakın çevresindeki ilçelere küme mantığıyla bakmak faydalı olacaktır.

Horasan ve Pasinler, Narman ile benzer koşulları paylaşan doğu-kuzeydoğu ilçeleridir; göreceli olarak daha fazla nüfusa sahip bu ilçelerdeki apartman stoku biraz daha kapsamlı olabilir, ancak sert kış koşulları ortaktır. Oltu ve Olur kuzey yönünde konumlanır; daha dağlık ve seyrek nüfuslu bu ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli yaygındır. Ispir ve Pazaryolu da benzer kırsal ağırlıklı yapıyı paylaşır. Senkaya ve Şenkaya çevresinde yönetim sorunları daha da küçük ölçeklidir.

Batıya geçince Askale ve Cat, merkez Palandoken ve Aziziye'ye bağlantı noktaları olarak öne çıkar; Erzurum kent merkezine yakın bu konumlar daha yüksek katlı ve daha kapsamlı ortak alanlı sitelere ev sahipliği yapar. Hinis, Karacoban ve Karayazi daha güneyde uzak ve kırsal dokusuyla kendine özgü bir profil çizer. Koprukoy ise merkeze yakınlığı nedeniyle kentsel büyüme eğilimini sürdürmektedir.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Narman'daki bir apartmanla Oltu'daki bir binayı aynı panelden kurulum yapmadan yönetmenize olanak tanır; ilçeler arasında fiziksel mesafe sorun olmaktan çıkar.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar karmaşık görünür; ancak temel noktaları bilirseniz yönetilebilir bir tablo ortaya çıkar.

Binalarda güvenlik kamerası kullanılıyorsa KVKK kapsamında bir aydınlatma metni hazırlanmalı ve ortak alanlarda görünür bir yere asılmalıdır. Kameraların yalnızca güvenlik amacıyla kullanıldığı, kayıtların sınırlı süre tutulduğu ve yetkisiz erişime kapalı olduğu belirtilmelidir. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu liste yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü şahıslarla paylaşılamaz.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirim yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz; özellikle çalışan sayısı ve iş türüne göre farklı yükümlülükler söz konusu olabilir.

KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla hareket ettiğini ve kat maliklerine karşı hesap vermekle yükümlü olduğunu açıkça düzenler. Kısacası yönetici, sitenin parasını ve kararlarını kendi çıkarına değil maliklerin ortak çıkarına yönetmek zorundadır. Bu sorumluluk hem korkutucu hem de oldukça açık bir sınır çizer; kurallara göre davrandığınızda üstlenilmesi gereken bir risk değil, sağlıklı bir yetki çerçevesidir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Narman Deneyimiyle)

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınıza almak hem hukuki belirsizlik yaratır hem de malikler arasında güven sorununa yol açar. Site adına ayrı hesap zorunludur.
2. Elden nakit toplamak. "Komşuya uğrayayım, parayı alayım" alışkanlığı takipsiz kalır, ileride "ben ödedim" tartışmalarına zemin hazırlar. Her tahsilat banka kaydıyla belgelenmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda sözlü alınan kararlar deftere geçirilmeden dağılıyorsa o karar hukuken yoktur; itiraz durumunda elinizde hiçbir belge kalmaz.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. Gündem toplantı çağrısında belirtilmemişse alınan kararlar iptale açık hale gelir. Gündem önceden ilan edilmeli ve toplantıda değiştirilmemelidir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılmaktadır. Projesiz yönetim hem yasal açıdan eksik hem de mali kontrolü güçleştirir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Geç ödeyenden tazminat almamak, düzenli ödeyen maliklere yapılan haksızlıktır ve kronik gecikmeyi teşvik eder. KMK m.20'nin bu hakkı size verdiğini hatırlayın.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Narman'da kazan, kalorifer boruları ve çatı yalıtımı kontrolünü en geç Ekim ayı sonuna kadar tamamlatmayanlar, ilk don dalgasında uzun servis bekleme süreleriyle karşılaşır. Eylül-Ekim takvimi bu riski en aza indirir.