Köprüköy, Erzurum'da site & apartman yönetim sistemi

Köprüköy'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzurum genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmekte; sert ve uzun geçen kışlar, yakıt kalemini yönetim bütçesinin merkezine oturtmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Köprüköy koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Köprüköy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidat ve gider paylarını toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak, genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler kâğıt üzerinde yalın görünse de pratikte her biri kendi sürecini ve belgesini taşır.

Köprüköy, Erzurum iline bağlı bir ilçe olarak hem kent merkezine yakın konut dokusunu hem de kırsal karakterdeki eski yapı stoğunu bir arada barındırır. İlçede ağırlıklı olarak birkaç katlı apartmanlar ve küçük ölçekli yapılar bulunur; büyük güvenlikli site kompleksleri yaygın değildir. Bu gerçek, yöneticilik deneyimini hem daha yalın hem de daha kişisel kılar: komşularla yüz yüze iletişim ön planda, ama mevzuat sorumluluğu büyük binalardan farklı değildir.

Erzurum genelinde aynı süreci sizinle aynı hafta yaşayan pek çok yönetici var. Yanlız değilsiniz; yalnızca doğru sırayla ilerlemeniz gerekiyor.

İlk 30 Gün: Köprüköy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği vardır: eski yöneticiden tüm belgeleri imzalı tutanakla teslim almak. Tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı veya ekstresi, mevcut sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, doğalgaz, elektrik), site kasasındaki nakit ve borç-alacak listesi. Tutanak imzalanmadan yapılan devir, ileride "bu borç benden önceydi" tartışmalarının kapısını açar.

Eski yöneticiye ulaşamıyorsanız veya tutanak imzalamayı reddediyorsa, noterden ihtarname göndererek durumu belgelemeniz gerekir. Bu aşamada alacağınız her belgenin fotoğrafını çekin; dosya kaybı, yönetim sürecindeki en sık yaşanan pratik sorunlardan biridir.

Devir teslim listesi kısaca şöyledir: imzalı devir-teslim tutanağı, karar ve işletme defterleri, banka hesap bilgileri, tüm aktif sözleşmeler, borçlu kat malikleri listesi, açık arıza ve bakım işleri, site ortak alan anahtarları ve varsa personel özlük dosyaları.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada binanın mali durumunu netleştirirsiniz. Banka hesabı hâlâ eski yönetici adındaysa ya da kişisel hesap kullanılmaktaydsa bunu düzeltmeniz zorunludur: site adına (yönetim adına) yeni bir hesap açın, tüm tahsilatı buradan yürütün. Erzurum'un soğuk iklimi nedeniyle ısıtma faturaları — doğalgaz, yakıt yağı ya da katı yakıt — Ekim'den Nisan'a uzanan dönemde bütçenin en ağır kalemi olabilir. Bu fatura birikimi ve ödenmemiş avansları erken tespit etmezseniz şubat-mart gibi bütçe sıkışması yaşarsınız.

Aidat borçlusu listesini çıkarın; her borcun hangi aya ait olduğunu, gecikme tazminatını ve toplam tutarı kayıt altına alın. Bu listeyi ilerideki hatırlatma ve icra süreçlerinde birincil belge olarak kullanacaksınız.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamındadır; yalnızca site yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: whatsapp grubu, apartman panosuna asılan yazılı bildirim ya da dijital platform — hangi kanalı seçerseniz seçin, tutarlı kullanmak güven inşa eder.

Arıza ve talepleri kayıt altına almanın yöntemini de bu haftada belirleyin. Sözlü talepler unutulur, yazılı kayıtlar kalır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı, devir-teslim raporu ve borçlu listesi ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için kullanışlıdır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi (bütçe taslağı) hazırlamak yöneticinin yasal yükümlülüğüdür. Köprüköy'deki bir binada bu taslağı yaparken ısıtma sezonuna — yaklaşık Ekim'den Nisan'a kadar altı ila yedi ay — özel yer ayırın. Kombi ya da kazan bakımı, varsa ortak alan ısıtması ve boru sistemi kontrolleri mutlaka bütçeye girmeli; Eylül-Ekim'de bu kontrolleri yaptırmak, kış ortasında acil çağrı ücretlerini önler.

Yıllık bakım takvimini de bu haftada oluşturun: kazan bakımı (Eylül), çatı-su yalıtım kontrolü (Ekim öncesi), yangın tüpü kontrolü, asansör periyodik bakımı. Bu takvimi genel kurulda sunmak, kat maliklerine planlı yönetildiğinizi gösterir.

Köprüköy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Erzurum genelinde aylık aidat il ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasındadır; bu il geneli bir ortalamadır ve güvenlikli, asansörlü, büyük ortak alanlı sitelerde üst bandın üzerine çıkabilir. Köprüköy'deki bir bina için gerçek rakam; daire sayısı, ısıtma sistemi türü (merkezi kalorifer mi, bireysel kombi mi) ve ortak alan kapsamına bağlı olarak bu aralığın içinde şekillenir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: paylaşım yöntemi yönetim planında arsa payı esasına ya da eşit paylaşıma göre belirlenebilir; genel kurul onayıyla kesinleşir. Pratik adım şudur: önce binanın yıllık gider kalemlerini (yakıt, elektrik, temizlik, bakım-onarım, asansör, sigorta) toplayın, daire başına düşen payı hesaplayın, bu rakamı genel kurulda kat malikleriyle onaylayın.

Erzurum'un iklimi, Köprüköy dahil tüm ilçelerde yakıt kalemini belirleyici kılar. Merkezi ısıtma sistemli binalarda kışlık yakıt ya da doğalgaz faturası aidatın yüzde ellisini geçebilir; bu nedenle aidat tespitinde en az üç yıllık ısıtma faturası ortalamasını baz almak, yöneticiyi kış ortasında fark aidatı toplamak zorunda bırakmaz.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında altın kural şudur: nakit elden almayın. Her ödeme banka havalesiyle ya da online ödeme kanalıyla yapılsın; hem siz hem de kat maliki için yazılı iz kalır, "ödedim" tartışmaları biter.

Ödeme yapmayan kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20'de düzenlenir. Geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran, genel kurulun belirlediği ya da yönetim planındaki oranla sınırlıdır. Sürecin işleyişi şöyledir: önce yazılı hatırlatma (WhatsApp mesajı da kayıt sayılır, ama taahhütlü mektup daha güçlüdür), ardından belirlediğiniz ödeme süresinde yanıt alınamazsa noter ihtarı, son aşamada icra takibi.

Kronik borçlu kat malikleri için erken aşamada yazılı iz bırakmak kritiktir; ileride açılacak itirazların büyük bölümü "hatırlatma yapılmadı" iddiasına dayanır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik hazırlanır ve gönderilmeden önce onayınıza sunulur; süreç hem hızlanır hem de belgelenir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Köprüköy İçin Karar Rehberi

Köprüköy gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi bulmak her zaman kolay değildir; bu hizmet ağırlıklı olarak büyükşehirlerde gelişmiştir. Dürüst bir değerlendirme yapmanız için üç soruyu yanıtlamanız yeterlidir.

Birincisi: binanız kaç daireli? On dairenin altındaki küçük apartmanlarda profesyonel şirket hizmeti genellikle maliyetle orantılı değildir; gönüllü yönetici pratik çözümdür. İkincisi: ortak kullanım alanı ne kadar karmaşık? Asansör, otopark, bahçe ve güvenlik sistemi bir arada olan yapılarda iş yükü artar; bu noktada yazılım desteği belirleyici hale gelir. Üçüncüsü: ne kadar zaman ayırabiliyorsunuz? Yöneticilik haftada birkaç saat değil, yıl boyunca sürekli dikkat gerektiren bir süreçtir.

Köprüköy'deki gerçek çözüm çoğu zaman şudur: gönüllü yönetici olarak görevi üstlenin, ağır işi iyi bir araca devredin. Profesyonel şirket alternatifini ne zaman değerlendirmeniz gerektiğini ve bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Yönetici sıfatıyla atacağınız en önemli idari adımlardan biri, site adına banka hesabı açmaktır. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki risk taşır hem de güven sorununa yol açar; kat malikleri genel kurulda hesap sorduğunda kişisel ve site paralarının iç içe geçmesi ciddi tartışma yaratır.

Site adına hesap açabilmek için genellikle vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler tipik olarak şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi (yönetici seçim kararı), yöneticinin kimlik belgesi, imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Erzurum Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmeniz en sağlıklısıdır.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimlerini yapmak zorunludur. Personelin bildirilmemesi hem idari para cezasına hem de işçilik alacağı riskine yol açar. Bu konuda son sözü bir mali müşavire bırakmanız önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce, gündemi de içerecek biçimde tüm kat maliklerine iletilmelidir; gündemsiz çağrıyla toplanan kurulda alınan kararlar sonradan itirazla karşılaşabilir.

KMK m.30'a göre ilk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluktur. Bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı çağrısı yapılır; ikinci toplantıda katılanların oluşturduğu çoğunluk yeterlidir. Mazeretli kat maliklerinin vekâletname ile temsil edilebileceğini, vekâletin yazılı olması gerektiğini unutmayın.

Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır. Sık yapılan üç hata şunlardır: gündemin çağrıya eklenmemesi, kararların toplantı sonrasına bırakılarak gecikmeli işlenmesi, vekâlet belgelerinin saklanmaması. Bu hatalardan herhangi biri, ileride mahkemeye taşınacak bir kararı savunmasız bırakır.

Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — aynı platformda çözüme kavuşur. Reklam değil, kestirme yol.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Şubat ayı ortasında elinizde ödenmemiş aidat listesi var ve hepsine hatırlatma göndermek istiyorsunuz. AI Operatör'e yazan ya da söyleyen olarak şunu aktarabilirsiniz: "Bu aydaki gecikmeleri listele, her malike nazik bir hatırlatma hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Listeyi gözden geçirirsiniz, gerekirse düzeltirsiniz, onaylarsınız; işlem tamamlanır.

Köprüköy'ün uzun kış koşullarına özel bir senaryo düşünelim: kazan dairesinden arıza bildirimi geliyor, Ocak ortasında. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızı bekler. Siz onaylayınca iş emri iletilir; süreç kayıt altındadır. Acil arama trafiği yerine belgelenmiş, izlenebilir bir süreç.

Bu onay adımı her senaryoda geçerlidir. AI Operatör sizin adınıza değil, sizinle birlikte çalışır; nihai karar her zaman sizindir.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Karara Dayalı Rehberlik

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde size yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, yazılı ihtar süreci, icra takibinin açılma koşulları. Dürüst şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu ayrımı baştan bilmek, beklentiyi doğru kurar ve güven oluşturur.

Aynı danışman "genel kurul için gündem hazırla" ya da "devir-teslim tutanağında ne olmalı" gibi pratik sorulara da yanıt verir; Erzurum'un dondurucu kışlarında kazan bakımı gibi yerel koşullara özgü tavsiyeleri de kapsam içindedir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

Devraldığınız binanın mevcut durumu 100 üzerinden puanlanır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzeni. Bu karneyi yönetimi devraldığınız günde alın, altı ay sonra tekrar alın. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana koyup kanıtlarsınız. Erzurum gibi sert kış koşullarında açık arıza sayısının Ocak-Şubat'ta ne kadar düştüğünü görmek, yönetim performansının somut göstergesidir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller platforma ayrı kapıdan girer; her rol yalnızca kendi yetkisindeki ekranı görür. Köprüköy'deki bir binanın maliki başka şehirde ya da yurt dışında oturuyorsa aidat borcunu kendi portalından görür, ödeme yapabilir — sizi aramaz, siz onu aramak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı ise tüm mali verilere şeffaf erişim sağlar; "nereye harcandı" tartışmasını başlamadan kapatır.

14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez

Bulut tabanlı çalışır, kurulum yoktur. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli sitelere aynı platform. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yoktur. Deneme süresi içinde tüm modüller açıktır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı birkaç kritik döneme ayrılır; her dönemde farklı bir modül devreye girer.

Ocak'ta aidat tahsilatı düzene girerken Şubat'ta ısıtma faturası hesaplaması başlar. Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü her dairenin ödeme durumunu anlık gösterir; otomatik hatırlatmalar onayınızla gönderilir. Eğer binanızda merkezi ısıtma sistemi ve sayaç ölçümü varsa gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, kalorimetre dönemini daire başına tartışmasız dağıtır; kış faturası kavgası yaşanmaz. Muhasebe ve e-Fatura modülü ile işletme defteri elektronik ortamda tutulur, yıl sonu hesap kapatma kolaylaşır. Apartman muhasebe programı ile yıl sonunda genel kurula sunacağınız mali tablo tek tıkla hazır olur. Aidat takip programı ise borçlu listesini günceller tutar.

Arıza ve bakım talepleri yazılı kayıt altına girer; hangi arıza kime atandı, ne zaman kapandı, maliyet ne oldu — hepsi izlenebilir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri tek merkezden yönetilir. Personel varsa bordro ve tedarikçi takibi de aynı platformdan yürütülür; sigorta ve acil durum belgelerini dijital arşivde saklayabilirsiniz.

Köprüköy ya da Erzurum'daki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakımı veya boya-badana teklifi almak istiyorsunuz. İhale Portalı sayesinde tüm teklifler platform üzerinde, kayıt altında ve karşılaştırılabilir biçimde gelir; "kapalı zarfla teklif" belirsizliği ortadan kalkar. Üç teklifle sonuçlanan bir ihaleyi genel kurulda belgeleyerek sunmak, yöneticinin en güçlü şeffaflık argümanıdır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi ticaret ve esnaf iletişimini dijital ortama taşır. Bu iki modül, piyasadaki rakip yönetim yazılımlarında bulunmayan özgün özelliklerdir.

Süreç sizi bir sonraki devir anına bağlar: tüm arıza kayıtları, sözleşmeler, muhasebe ve kararlar sistemde olduğunda, görevinizi bıraktığınızda devir-teslim bir öğleden sonra sürer. H2-2'deki ilk hafta kaosunun tam tersi.

Erzurum'un Koşulları Köprüköy Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Erzurum Türkiye'nin en sert kışlarından birini yaşayan illeri arasındadır; Köprüköy de bu iklim gerçeğinden pay alır. Ekim'den Nisan'a uzanan ısıtma sezonu, site yönetim planını doğrudan etkiler.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı

Binanızda merkezi kalorifer varsa yıllık yakıt maliyetini önceki üç yılın fatura ortalamasıyla hesaplayın ve bu rakamı doğrudan aidatın içine yansıtın. Kışın ortasında "yakıt bitti, fark aidatı gerekiyor" açıklaması kat malikleri nezdinde en sık yaşanan güven krizlerinden biridir. Kalorimetre sistemine geçiş değerlendiriyorsanız bu karar genel kurul gündemine alınmalı ve yeterli oy çokluğuyla alınmalıdır; sayaç/gider paylaşımı modülü, bu geçişten sonra dönemlik hesaplamayı tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Binanın kaldırıma ya da ortak alanlara komşu bölgelerinde biriken kar ve buz, hem kat maliklerinin hem de yayaların güvenliğini etkiler. Yöneticinin bu alanda sorumluluğu vardır: kar temizleme planı ve hizmeti yönetim bütçesine dahil edilmeli, kimin yapacağı ve hangi standartta yapılacağı yazılı düzenlenmelidir.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı binalarda kış ve yaz dönemlerinde farklı aidat uygulamak yaygın bir pratiktir; kış aylarında yakıt gideri nedeniyle aidat yükseltilir, yaz aylarında düşürülür. Bu uygulamayı yapabilmek için yönetim planının ya da genel kurul kararının buna imkân tanıması gerekir. Kararı genel kurulda alın ve karar defterine işleyin.

Don ve Tesisat Koruması

Uzun süre boş kalan dairelerde ve bodrum katlarda su tesisatının donması önemli hasar yaratabilir. Binalarda kış öncesi tesisat kontrolü yaptırmak — özellikle ısıtılmayan bodrumlar ve çatıya yakın su hatları için — olası boru patlaması hasarını ve buna bağlı toplumsal gider paylaşımı anlaşmazlıklarını önler. Bu bakımı yönetim bütçesine ve takvime ekleyin.

Köprüköy ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Köprüköy, Erzurum'un ilçelerinden biridir ve komşu ilçelerle benzer mevzuat çerçevesinde çalışır. Erzurum geneli site yönetimi sayfasında tüm ilçeleri kapsayan genel bilgiye ulaşabilirsiniz.

Erzurum'un büyük ve nüfus yoğunluğu yüksek ilçeleri olan Palandöken ve Aziziye'de çok katlı apartman ve site sayısı fazladır; bu ilçelerdeki binalar profesyonel yönetim şirketleriyle çalışmaya daha yakındır. Yakutiye'de ve merkez dokusunda benzer yoğunluk gözlemlenir. Bu ilçelerde yönetim yapısı, büyük blok sayısı ve çok sayıda tedarikçiyle koordinasyonu gerektirdiğinden yazılım desteğinin önemi daha da artar.

Pasinler ve Horasan gibi il merkezine yakın ama kırsal karakterini koruyan ilçelerde ise küçük ölçekli apartmanlar ve gönüllü yöneticiler yaygındır; benzer tablo Köprüköy için de geçerlidir. Aşkale, Çat ve Karayazı gibi ilçelerde bina yoğunluğu görece düşüktür; az daireli yapılarda defter düzeni ve aidat takibi basit tutulabilir, ama yasal yükümlülükler küçük büyük fark gözetmeksizin aynıdır.

Ispir, Oltu, Olur ve Şenkaya gibi dağlık ve uzak ilçelerde iklim koşulları Köprüköy'den de sert olabilir; bu ilçelerdeki yöneticilerin ısıtma bütçesine ve tesisat korumaya özellikle dikkat etmesi gerekir. Narman, Karaçoban ve Pazaryolu'nda da benzer küçük ölçek geçerlidir. Hinis'te tarihsel konut dokusu değişiyor olsa da yasal çerçeve aynıdır.

Bulut tabanlı platform sayesinde Köprüköy'deki bir apartmanla Erzurum merkezindeki bir site aynı panelden, kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir; coğrafi mesafe yönetim kalitesini etkilemez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 yöneticiyi vekil sıfatıyla sorumlu tutar: görevi sırasında ihmal ya da hata sonucu doğan zarardan şahsen sorumlu olabilirsiniz. Bu sorumluluk sizi korkutmasın; bilinen yükümlülükleri zamanında yerine getirmek sizi büyük ölçüde korur.

Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve görünür yere asmanız gerekir; kaydedilen görüntüler belirlenen süre dışında tutulamaz ve amaç dışı kullanılamaz. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini topladığınızda bu liste de kişisel veri sayılır; yalnızca site yönetim amacıyla kullanın.

Kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimlerini ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz zorunludur. Bu yükümlülükleri atlayan yöneticiler hem para cezasıyla hem de personelin ileride açacağı işçilik alacağı davasıyla karşılaşabilir; son sözü bir mali müşavire bırakın. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin gözden kaçmamasını sağlar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelirlerini kendi banka hesabınızda tutmak hem hukuken hem de kat malikleri nezdinde güven sorunu yaratır; site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
2. Elden nakit toplamak. Nakit tahsilat yazılı iz bırakmaz; ödeme yapıldığına dair sözel iddia, hukuki süreçte çürütülemez belge sayılmaz.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan her karar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; gecikmiş kayıtlar itirazlara kapı açar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeksizin yapılan çağrıyla toplanan kurulda alınan kararlar, itiraz halinde mahkemede zayıf kalır.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak zorunludur; projesiz yönetim hem yasal yükümlülüğü yerine getirmez hem de bütçe sürprizlerine zemin hazırlar.
6. Gecikme tazminatı uygulamamak. Ödeme yapmayan kat malikine gecikme tazminatı uygulamak bir tercih değil, KMK m.20 kapsamında yöneticinin yükümlülüğüdür; uygulanmaması diğer kat maliklerinin aleyhine eşitsizlik yaratır.
7. Kış bakımını kasıma bırakmak. Erzurum'da ve Köprüköy'de kazan ya da kombi bakımını Eylül yerine Kasım'a bırakmak, ilk soğukta tüm servis firmalarının dolduğu bir kuyruğa girmeniz anlamına gelir; kış bakım takvimini Eylül'de tamamlayın.