Alpu, Eskişehir'de site & apartman yönetim sistemi

Alpu'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız önünüzdeki 30 günde dört işi bitirmeniz gerekiyor: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini netleştirmek, yıllık işletme projesini taslaklamak. Eskişehir'e bağlı bu ilçede aylık aidat, il geneli ortalaması olan ₺400–₺1.400 aralığında seyreder; karasal iklimin getirdiği uzun ısıtma sezonu, yakıt ve bakım kalemlerini bütçenin merkezine oturtur. Bu rehberde Alpu koşullarına uygun adım adım yol haritasını, mevzuat zeminini ve tekrar eden işleri otomatikleştirme yollarını bulacaksınız.

Alpu'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi sıfatını aldığınız andan itibaren yasal yükümlülükleriniz başlar; bu yükümlülükleri bilmek sizi hem hukuken hem de komşularınız karşısında korur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin dört temel görevini açıkça sıralar: binanın kayıtlarını tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bu görevler kâğıt üzerinde sade görünse de devir-teslim sürecinin kargaşasında, ödeme kovalamacasında ve beklenmedik arızaların ortasında karmaşıklaşır.

Eskişehir'in Alpu ilçesinde bina dokusu çeşitlidir: il merkezine olan yakınlığı nedeniyle son yıllarda küçük ölçekli yeni yapılar eklenirken, ilçenin büyük bölümü az katlı apartmanlardan oluşur. Bu gerçek, yöneticilik deneyimini büyükşehir sitelerinden farklılaştırır — daha az daire, daha kişisel ilişkiler, ama aynı mevzuat yükümlülükleri. Eskişehir genelinde benzer süreçleri aynı hafta yaşayan yüzlerce yönetici var; yalnız değilsiniz ve bu rehberdeki adımlar hepsine uygulanabilir.

İlk saatlerinizde paniğe kapılmak yerine tek bir soruya odaklanın: "Eldeki belgeler gerçeği yansıtıyor mu?" Karar defteri, banka hesap özetleri ve borçlu listesi size hem geçmişi hem de önünüzdeki dönemin resmini gösterir. Geri kalanı, sistematik bir ilk ay planıyla yönetilebilir.

İlk 30 Gün: Alpu'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği belgedir. Eski yöneticiden mutlaka alınması gerekenler şunlardır:

• İmzalanmış devir-teslim tutanağı
• Karar defteri ve işletme defteri (varsa muhasebe yazılımı erişimi)
• Sitenin banka hesap bilgileri ve son üç ay özetleri
• Kasa varsa nakit sayım tutanağı
• Tüm yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, yakıt/doğalgaz, güvenlik)
• Borçlu ve alacaklı listesi
• Bina ortak alan sigorta poliçesi

Bunların tamamı imzalı tutanakla teslim alınmazsa ilerde "önceki yöneticiden devralanlar" tartışması yaşanır. Eksik belgeler için eski yöneticiye yazılı başvuru yapın ve yanıtı saklayın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını sitenin hesabı olarak teyit edin; kişisel hesapta site parası bulundurmak hem hukuken risklidir hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Borçlu listesini güncelleyerek her dairenin birikmiş aidat durumunu belgeleyin. Alpu'nun karasal iklimine bağlı olarak ısıtma sezonu uzun geçer; merkezi sistem varsa yakıt faturalarının ne kadar sürede ödendiğini kontrol edin ve bekleyen borçları fark edin. Kış kapıdaysa bu fatura kalemi bütçenizi şekillendirecektir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veri kapsamındadır; KVKK gereği yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Arıza ve taleplerin nereye iletileceğini (WhatsApp grubu, e-posta, yazılı kutu) belirleyip tüm sakenlere duyurun. Kayıt düzeni kurulmadan gelen her talep sözel kalır ve çözümsüz görünür.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt formu ilk gün hazır gelir; ilk ayın yoğunluğunu önemli ölçüde azaltır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca her yıl işletme projesi hazırlanması ve genel kurulda onaylatılması zorunludur. İşletme projesi; gider tahminleri, aidat miktarı ve ödeme takvimini kapsar. Alpu'da karasal iklim koşulları bu taslağı doğrudan etkiler: ısıtma sisteminin Eylül–Ekim'de bakıma girilmesi, çatı ve ortak alan yalıtımının kış öncesi kontrol edilmesi, buz ve kar temizliği için reserve bütçesi ayrılması plana işlenmeli. Dört haftanın sonunda elinizde somut bir mali fotoğraf ve önümüzdeki altı ayı kapsayan bakım takvimi olacak.

Alpu'da Aidat Ne Kadar? Eskişehir Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Alpu'da aylık aidat miktarı için tek bir sayı vermek yanıltıcı olur; Eskişehir il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır ve bu band binanın tipine göre önemli ölçüde ayrışır. Asansörlü, güvenlikli veya ortak ısıtma sistemli sitelerde üst banda yaklaşılır; asansörsüz, küçük apartmanlarda alt aralıkta kalınır.

Aidatı belirleyen temel mekanizma Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'dir: her kat maliki, yönetim planında aksine hüküm yoksa eşit pay ya da arsa payı oranında gider paylaşır. Pratik süreç şöyledir: yönetici tahmini yıllık giderleri listeler (işletme projesi), bunları daire sayısına veya arsa payına böler ve çıkan rakamı genel kurulda oy çokluğuyla onaylatır. Onaylanmadan uygulanan aidat artışları hukuken itiraz konusu olabilir.

Alpu ve Eskişehir'in karasal ikliminde yılın beş ila altı ayı ısıtma sezonu yaşanır. Bu koşullar, yakıt veya doğalgaz faturasını aidatın en büyük kalemi hâline getirir. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda kışın gider tahsisi özellikle kritiktir; bina bazında tüketim farklılıkları hesaplanmadan belirlenen sabit aidat, bazı kat maliklerinde haksız yük hissine yol açar. Gider kalemlerinizi tek tek girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta banka havalesi veya online ödeme yöntemlerini tercih edin; elden nakit toplamak hem kayıt karmaşasına hem de güven sorunlarına zemin hazırlar. Her ödeme için belge kesilmeli, banka hesabına yatırılan tutarlar sistemli biçimde kayıt altına alınmalıdır.

Aidat ödemesinde gecikme olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, yöneticiye aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkı tanır. Süreç genel olarak şu sırayı izler: önce yazılı (ya da kayıtlı mesaj yoluyla) hatırlatma, ardından resmi ihtar, gerekirse icra takibi. Uygulamada çoğu ödeme, kibarca yapılmış yazılı hatırlatma sonrasında gerçekleşir; sert adımlar son çaredir.

Gecikme listesini manuel tutmak yorucu ve hata payı yüksektir. Aidat takip programı otomatik hatırlatmalar göndererek hem sizi hem de kat malikini sürekli bilgilendirir; gecikme farkının hesaplanması da elle yapılmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Alpu İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri, büyükşehirlerde yaygın bir seçenek iken Alpu gibi ilçe merkezlerinde bu hizmetin arzı oldukça sınırlıdır. Mevcut birkaç şirket genellikle Eskişehir merkezdeki büyük sitelere odaklanır; küçük ölçekli yapılar için hem bulunabilirlik hem de fiyat erişilebilirliği sorun yaratır.

Şirket seçiminde belirleyici eşikler şöyle sıralanabilir:

Alpu koşullarında en gerçekçi çözüm genellikle şudur: siz yönetiyorsunuz, ama ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devrediyorsunuz. Bu "üçüncü yol" hem maliyeti kontrol altında tutar hem de kişisel zaman kaybını en aza indirir. Bunun nasıl işlediğini ilerleyen bölümde ayrıntılı göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına açılacak banka hesabı için önce yönetim adına vergi numarası alınması gerekir. Eskişehir Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenir: genel kurulda yönetici seçildiğine dair karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı dilekçe. Belge listesi şubeye göre küçük farklar gösterebileceğinden, ziyaret öncesinde Eskişehir Vergi Dairesi'ni telefonla arayıp teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açılabilir. Bu hesabın yönetimden sorumlu kişinin kişisel hesabından kesin biçimde ayrı tutulması zorunludur; kişisel hesapta site parası bulundurmak hem Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sorun yaratır hem de kat maliklerinin güvenini ciddi şekilde sarsar.

Binanızda ücretli çalışan — kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli — istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz, olası cezai yaptırımlardan korunmanın en emin yoludur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca her takvim yılında en az bir olağan genel kurul toplanması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı tebligat ya da iade taahhütlü mektupla yapılmalı; gündem maddelerinin çağrıda açıkça belirtilmesi şarttır. Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrıyla alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıyadır.

Toplantı nisabı (yeter sayı) için ilk oturumda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu aranır. İlk toplantıda bu eşiğe ulaşılamazsa kanun ikinci toplantıyı katılanlarla geçerli sayar; ancak en az yedi gün sonraya planlanmalıdır. Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilerek hazır bulunan kat maliklerine imzalatılır; eksik imza ileride itirazlara davet çıkarır.

Yeni yöneticilerin en çok düştüğü üç hata şunlardır: (1) çağrıda gündem maddesi yazmamak, (2) imzasız ya da sözlü çağrı yapmak, (3) kararları karar defterine geçirmeden toplantıyı dağıtmak. Genel kurul yazılımı, çağrı metnini ve vekâlet takibini hazır şablonlarla sağlar; dijital karar defteri de toplantı günü anında doldurulabilir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar masaya yatırdığımız her dert — devir-teslim kargaşası, aidat takibi, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, bakım takvimi — ayrı bir yük gibi görünür. SiteYönetim, bu yükleri tek bir platformda birleştirir ve tekrar eden kısımları sizin onayınızla yürüten bir AI katmanı ekler.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gitmez

Düşünün: Şubat başında "bu ayın aidatlarını derle, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajını hazırlar ve önünüze getirir. Gönderme kararı size aittir; onay vermeden hiçbir mesaj çıkmaz.

Alpu'nun uzun kış koşullarını düşündüğünüzde bu özellik farklı bir anlam kazanır. Kazan dairesinden arıza bildirimi geldiğinde "arızayı kaydet, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırla" diyebilirsiniz. AI kaydı açar, geçmiş servis notlarına bakarak taslağı oluşturur ve onayınızla teknik ekibe iletir. Siz kasıtlı kararlar verirsiniz; AI hazırlık ve takip işini yüklenir. Kalorimetre ya da sayaç okuma zamanı geldiğinde dairelere bildirim göndermek, ödeme planı hazırlamak da aynı onay döngüsüyle çalışır.

Genel kurul yaklaşırken de aynı mantık geçerlidir: "15 gün öncesinden çağrı gönder, gündem şu, vekâlet formu ekle" yönergesini verirsiniz; AI metni taslaklar, siz onaylarsınız, sistem dağıtır. H2-7'de anlattığımız yasak hatalar bu şekilde önlenir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Bir Soru Uzağınızda

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malik için ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve güncel KMK hükümlerine dayanarak size bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibinin hangi aşamasında avukat desteği almanız gerektiği. Önemli bir not: AI Danışman hukuki yol göstericidir; dava aşamasında bir avukatın yerini tutamaz. Bu dürüstlük beyanı kasıtlıdır; güvenilir bir kaynak, sınırlarını açıkça çizer.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Yerine Kanıt

SiteYönetim, sitenizi 100 üzerinden puanlandıran bir yönetim karnesi üretir. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve belge tamlığı gibi ölçütlere dayanır. Yönetimi devraldığınız gündeki karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi çalıştım" demenize gerek kalmaz; rakamlar konuşur. Bu, özellikle güven inşasının zor olduğu yeni görevlerde güçlü bir araçtır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallarla sisteme bağlanır. Alpu'daki bir apartmanda malikler başka şehirlerde oturabilir; o malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı, hesapları bağımsız izleyebilir; bu şeffaflık gereksiz tartışmaların önünde durur. Yönetici olarak siz ise tüm rollerin kesişim noktasında, tek panelden görünürlüğe sahip olursunuz.

İlk Adımı Bugün Atın

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Tek apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar aynı platform çalışır. Apartman yönetim programını bugün deneyin; ilk ayın yükü omuzlarınızda çok daha hafif hissettirsin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılı birbirini izleyen modülleri sırayla keşfetmekten geçer. Her modül, somut bir yönetim sorununa yanıt verir.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ile sakinler istedikleri bankadan ödeyebilir; gecikme takibi otomatik yürür ve aidat takip programı borç listesini sürekli güncel tutar. Alpu'da merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda kalorimetre ve sayaç okuma modülü devreye girer: dönem tüketim rakamları hesaplanır, daire bazında paylaşım tek tıklamayla yapılır ve kış faturası kavgaları tarihe karışır. Apartman muhasebe programı e-Fatura, işletme defteri ve gider paylaşımını aynı çatıda toplar; yıl sonu raporları mali müşavirinize dakikalar içinde iletilebilir.

Operasyon: Arıza bildirimleri sakin portalından girer, iş emirleri teknik ekibe iletilir, çözüm süreci takip edilir. Duyuru, SMS ve push bildirimleri kanalları üzerinden tüm sakenlere aynı anda ulaşır; geçmişe dönük arşiv tartışmaları önler. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülleri bina güvenliğini kayıt altına alır. Personel varsa bordro ve tedarikçi yönetimi de aynı sistemde sürer. Sigorta poliçeleri ve acil durum belgeleri dijital arşivde kaybolmaz.

Rakipte olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Alpu'da çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesi açacaksanız kapalı zarf usulü yerine İhale Portalı'nı kullanabilirsiniz. Eskişehir'deki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplanır; üç teklifi karşılaştırıp genel kurulda belgelerinizi sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve komşu ticaret ağını destekler. Bu iki modül, piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmayan özgün bir katman oluşturur.

Yılın sonuna geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer. Sizden sonraki yönetici görevi devralırken karar defteri, muhasebe ve arıza tarihi bir öğleden önce aktarılır. H2-2'de anlattığımız devir kargaşası bu sefer bir sonraki yöneticide yaşanmaz.

Alpu'nun Karasal İklimi Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Alpu, tipik bir İç Anadolu ilçesidir: yazlar sıcak ve kuru, kışlar sert ve uzun. Yılın beş ila altı ayı ısıtma sezonu anlamına gelir; bu da yöneticinin bütçe ve bakım kararlarını iklime göre kurgularını zorunlu kılar.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararları

Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt gideri aylık aidatın en büyük kalemine dönüşebilir. Sonbahar başında bir önceki sezonun fatura ortalamasını çıkarmak, gelecek yılın bütçe tahminini sağlıklı yapmanın temelidir. Merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçiş kararları ise kat maliklerinin oyçokluğunu gerektirir ve yatırım maliyeti detaylı biçimde hesaplanmalıdır. Her iki seçenekte de kalorifer veya kombi bakımının Eylül–Ekim döneminde yaptırılması, ilk soğuklarda yaşanacak arıza kuyruğunu engeller.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Alpu'da kış aylarında bina önündeki kaldırımlar ve otopark zemini buz tutabilir. Yöneticinin sorumluluğu; tuzlama, kar küreme ve gerektiğinde uyarı levhası asılması gibi önlemleri almayı kapsar. Bu önlemler alınmadan meydana gelen kazalarda yöneticinin hukuki sorumluluğu gündeme gelebileceğinden işletme projesine kar-buz bakım bütçesi eklenmesi önerilir.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı binalarda bazı yönetimler kış ve yaz dönemleri için farklı aidat miktarları belirler; kışın yakıt payı eklenir, yazın düşürülür. Bu esneklik genel kurulun kararına ve yönetim planının buna izin vermesine bağlıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, bu tür mevsimsel dönem hesaplamalarını tartışmasız ve şeffaf biçimde sonuçlandırmanın en pratik yoludur.

Alpu ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Alpu'nun bulunduğu bölgede apartman yönetimi sorunları ilçeden ilçeye benzer bir seyir izler, ancak bina dokusu ve ölçeğe göre ihtiyaçlar farklılaşır. Eskişehir'in il geneli site yönetimi rehberine de bakmanızı öneririz; orada il merkezine özgü konular — çok bloklu siteler, profesyonel şirket seçimi, daha yüksek aidat bantları — ayrıntılı işlenmektedir.

Alpu'ya yakın ilçelerin iki ana kümede değerlendirilebilir:

İl merkezine yakın, kentsel dokuya sahip ilçeler: Odunpazarı ve Tepebaşı, Eskişehir'in büyükşehir ilçeleri olduğundan buradaki site yönetimleri çok bloklu yapılar ve profesyonel yönetim talepleriyle şekillenir. İnönü ve Mihalgazi ilçelerinde ise karma bir tablo söz konusudur; il merkezi etkisiyle büyüyen yeni konut alanları eski apartman stokunu tamamlamaktadır.

Kırsal ağırlıklı, az nüfuslu ilçeler: Beylikova, Çınarcık, Günyüzü, Han, Mahmudiye, Mihaliççik, Sarıcakaya, Seyitgazi ve Sivrihisar ilçelerinde apartman sayısı görece azdır; küçük binalar için gönüllü yönetici + basit defter düzeni yaygın bir pratiktir. Bu ilçelerde profesyonel şirket bulmak güçtür; dolayısıyla dijital araçlar çok daha kritik bir boşluğu doldurur.

Bulut tabanlı bir yapıyla çalışan SiteYönetim, Alpu'daki apartmanla Beylikova'daki binayı aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetmenize imkân tanır. İlçe değil, internet bağlantısı yeter.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, yöneticiyi kat maliklerinin vekili sıfatıyla tanımlar; bu sıfat sorumluluk da doğurur. Yasal çerçeveyi bilmek aslında işi zorlaştırmaz, aksine sizi korur.

KVKK ve kamera kayıtları: Binada güvenlik kamerası varsa ortak alan girişine aydınlatma metni asılmalıdır. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim listesi kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmak veya üçüncü taraflarla paylaşmak mevzuata aykırıdır. Liste güncellendiğinde eski kopyaların güvenli biçimde imha edilmesi gerekir.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız iş sözleşmesi, SGK bildirimi ve temel iş güvenliği eğitimi zorunludur. Bu yükümlülüklerin güncel uygulaması mali müşavirinizle teyit edilmeli; vergi ve SGK tarafında hızla değişen mevzuata en güncel hâliyle uyum sağlanmalıdır.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini şablon olarak sunar, belge arşivini dijital ortamda tutar ve yenileme tarihlerini hatırlatır; denetimde "belgelerim nerede?" sorusuyla karşılaşmazsınız.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Alpu Deneyimiyle

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem de güven riski doğurur; site adına ayrı bir hesap açmak ertelenecek iş değildir.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt güçleşir, tartışma kaçınılmaz hale gelir; banka veya online yöntemler tek kabul edilebilir alternatiftir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararlar yazılı ve imzalı olmadığı sürece hukuken varlık kazanmaz; sonradan itiraz açık kalır.
4. Gündemsiz veya sözlü çağrıyla genel kurul açmak. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar iptal riski taşır; imzasız çağrı da aynı akıbete uğrayabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 açık bir zorunluluk koyar; projesiz yönetim hem yasal açıdan savunmasız hem de bütçe planlamasına kör kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Erken ödeyenleri orantısız biçimde cezalandırmak anlamına gelir; kanunun tanıdığı yüzde beşe kadar gecikme tazminatı tüm malikler için eşit uygulanmalıdır.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Alpu'da ilk soğuklar Ekim sonunda gelebilir; kazan veya kombi bakımını Eylül–Ekim'de yaptırmayanlar arıza sırasında hem uzun bekleme hem de yüksek acil servis bedeli öder. Çatı ve yalıtım kontrolü de aynı dönemde planlanmalıdır.