Mihaliccik'te bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Eskişehir'e bağlı bu ilçede aylık aidat, il geneli ortalama olan ₺400–₺1.400 aralığında, bina tipine göre farklı bir noktada seyredebilir; sert geçen karasal kışlar ise yakıt ve ısıtma kalemini yönetici bütçesinin merkezine taşır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Mihaliccik koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden bölümünü nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Mihaliccik'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız anda yasal sorumluluklarınız da başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 yöneticinin dört temel yükümlülüğünü çok net çizer: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve harcamaları belgelemek, ortak alanları yaşanabilir tutmak, yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu dört başlığı kavramadan hiçbir ek araç işe yaramaz; bu yüzden rehberin geri kalan her bölümü bu dört sütundan birine dayanır.
Mihaliccik, Eskişehir iline bağlı orta ölçekli bir ilçedir. Yapı stoğu ağırlıklı olarak eski apartmanlardan oluşmakla birlikte son yıllarda bazı küçük kapalı siteler de inşa edilmiştir. İlçe merkezindeki çok katlı yapılar, kentsel yönetim sorularını beraberinde getirirken daha kırsal mahallelerdeki küçük apartmanlar farklı bir denklem sunar: az daireli yapılarda yönetici çoğu zaman gönüllü bir kat malikiyken denetim kaygısı daha az, ancak kayıt ve hesap tutma alışkanlığı da çoğu zaman daha zayıf başlar. Eskişehir genelinde binlerce apartman aynı süreci yaşamaktadır; Mihaliccik'teki yeni yöneticiler bu süreçte yalnız değildir. Hazır olun: ilk 30 gün yoğun ama yönetilebilir.
İlk 30 Gün: Mihaliccik'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek önceliği vardır: eski yöneticiden her şeyi belgeleyerek teslim almak. Devir-teslim tutanağına şunları ekleyin: karar defteri ve işletme defteri (her ikisi de KMK'nın öngördüğü yasal defterlerdir), kasa mevcudu ve banka hesap ekstresi, sözleşmeler (temizlik, bahçe, asansör bakımı, sigorta poliçeleri), borç-alacak listesi (hem sitenin dış borçları hem aidat borçlusu kat malikleri), tüm ortak alan anahtarları ve ekipman envanteri. Tutanağa iki taraf da imza atar; imzasız devir hukuki açıdan sorunludur ve ileride hesap sorulduğunda sizi korumaz.
Eski yöneticinin tutanağı imzalamakta isteksiz davranması durumunda noter aracılığıyla yazılı tebligat yapabilirsiniz; bu adım nadir ama gerektiğinde kritik önem taşır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını gözden geçirin; hesap hâlâ eski yönetici bireysel adına açıksa site adına (yönetim kurulu adına) yeni bir hesap açılması gerekir. Kişisel hesapta site parasının durması hem hukuki hem pratik risk taşır: yönetici vefat etse ya da görevden ayrılmak istemese paranın durumu tartışmalı hale gelir. Aidat borçlusu kat malikleri listesini banka ekstresinden ve eski defterden karşılaştırarak çıkarın; kimde ne kadar eski borç olduğunu ve faizinin nasıl hesaplandığını kayıt altına alın.
Mihaliccik'in karasal ikliminde ısıtma sezonu beş ile altı ay sürebilir. Bu nedenle bekleyen doğalgaz, kombi bakım veya ortak kazan dairesi faturalarını bu hafta tespit etmeniz kritiktir; kış ortasında sürpriz bir fatura, aidat bütçenizi bir anda alt üst edebilir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listeye dökün. Bu liste kişisel veridir; KVKK çerçevesinde yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu ya da dijital platform; hangi yöntemi seçerseniz seçin tutarlılık önemlidir. Arıza ve talep kayıtları için basit bir defter ya da elektronik liste oluşturun; hangi arıza kim tarafından ne zaman bildirildi, nasıl çözüldü bilgisi ilerleyen dönemde genel kurulda hesap verirken vazgeçilmez hale gelir.
Bu adımları kağıt üzerinde de yürütebilirsiniz; ancak site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk gün hazır gelir — bu ilk dört hafta için biçilmiş kaftandır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl bir işletme projesi hazırlayıp genel kurula onaylatmak zorundadır. Bu projenin taslağını şimdiden oluşturmak hem genel kurula hazırlık sağlar hem de aidat rakamını belirlerken nesnel bir zemin sunar. Mihaliccik koşullarında bakım takviminizi iklime göre şekillendirin: kombi ve kazan bakımını Eylül-Ekim aylarında yaptırmak, çatı ve yalıtım kontrollerini kış öncesinde tamamlamak, kar temizleme için sözleşme ya da ek bütçe kalemi oluşturmak — bu üç kalem Mihaliccik'te yönetim planının bel kemikleridir.
Mihaliccik'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Mihaliccik ilçesi için yayımlanmış ayrı bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Eskişehir genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Mihaliccik'te bina tipine göre — güvenlikli, asansörlü yeni kapalı site ile sade, az daireli eski apartman karşılaştırıldığında — bu aralık içinde oldukça farklı bir noktada durabilirsiniz. Üst banda yaklaşan siteler genellikle 7/24 güvenlik, kapalı otopark, spor salonu veya merkezi ısıtma sistemi gibi yüksek maliyetli ortak hizmetler sunan yapılardır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 belirler: her kat maliki, arsa payı oranında ya da yönetim planındaki esasa göre ortak giderlere katılmak zorundadır. Genel kurul, yöneticinin sunduğu işletme projesini onaylayarak yıllık bütçeyi ve aidat miktarını karara bağlar. Mihaliccik'in karasal iklimiyle birlikte düşünüldüğünde ısıtma kalemi — ister bireysel kombi ister ortak kazan dairesi olsun — yıllık giderlerin büyük bölümünü oluşturur ve buna göre bütçelenmesi gerekir.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç işletme projenizi taslaklamadan önce gerçekçi bir başlangıç noktası sunar.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem güvensizdir hem de hesap sorulduğunda belge üretmeyi zorlaştırır. Banka havalesi veya online ödeme yöntemlerini tercih edin; her ödeme otomatik olarak kayıt altına girer, hesap ekstresi genel kurulda belge niteliği taşır.
Ödemeyen kat malikine karşı izlenecek yol KMK m.20'de net biçimde çizilmiştir: gecikme tazminatı uygulanabilir (genel kurulca belirlenir, aylık yüzde beşi geçemez), ardından yazılı hatırlatma ve noter ihtarı gönderilir; yanıt alınamazsa icra takibi başlatılabilir. Yaygın pratik şudur: önce iki yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, son olarak icra yoluna başvurma. Bu sıra hem hukuki hem ilişkisel açıdan en sağlıklı yaklaşımdır. Tahsilat sürecinde aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır ve sizi kovalamaca yükünden kurtarır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Mihaliccik İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi ile gönüllü yönetici arasındaki tercih, sitenizin büyüklüğüne, bütçesine ve yöneticinin kullanabileceği zamana göre şekillenir. Küçük ya da orta ölçekli ilçelerde — Mihaliccik de bu kategoriye girer — profesyonel şirket arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçeği göz ardı eden bir karar rehberi, sizi var olmayan seçeneklere yönlendirir.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 4–40 daire arası en yaygın | 40+ daire veya çok bloklu site |
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti var) | Aylık sabit ücret (₺3.000–₺15.000+) |
| Uzmanlık | Araçla desteklenince yeterli | Tam zamanlı, deneyimli kadro |
| Mihaliccik'te bulunabilirlik | Her zaman mevcut | Sınırlı; Eskişehir merkezden hizmet |
Mihaliccik gibi orta ölçekli bir ilçede en yaygın gerçek çözüm üçüncü bir yoldur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyet avantajını korur hem de yönetimi belgeleyebilir, denetlenebilir bir zemine taşır. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla önce vergi numarası almanız gerekir. Eskişehir Vergi Dairesi'ne başvururken yanınızda şunlar bulunmalıdır: genel kurulun yönetici atamasına ilişkin karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden başvuru öncesinde Eskişehir Vergi Dairesi'ni telefonla aramanızı öneriyoruz.
Vergi numarasıyla birlikte site adına bir banka hesabı açın; bu hesap hem aidatların yatırılacağı hem de giderlerin ödeneceği tek nokta olsun. Kendi kişisel hesabınızda site parasının durmasından kaçının: hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından bu durum ciddi sorunlara kapı aralar.
Kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuların güncel uygulamasını bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurulun işleyişini düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır; çağrıda gündem maddelerinin açıkça yer alması şarttır. Güngdemsiz yapılan çağrıya dayanarak alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır (nisap). Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Toplantıda alınan kararların aynı gün karar defterine geçirilmesi ve katılan kat maliklerince imzalanması zorunludur.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şöyle sıralanabilir:
- Çağrıda gündem belirtmemek — gündemsiz çağrıya dayanan kararlar hukuken saldırıya açık kalır.
- İkinci toplantı için ayrı çağrı yapmamak — bazı yöneticiler ilk toplantı duyurusuna "yeter sayı sağlanamazsa X tarihinde ikinci toplantı yapılacaktır" notunu düşerek hukuki riski sıfırlar; ancak bu konuda yönetim planınıza bakmanız önemlidir.
- Karar defterini toplantıdan günler sonra işlemek — karar anında değil toplantı bitiminde imzalanması gerekir.
Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci hem hızlandırır hem kayıt altına alır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her sorunun — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — kısa yoldan çözüme kavuştuğu platform SiteYönetim'dir. Aşağıda yeni bir Mihaliccik yöneticisinin karşılaştığı somut sorunlara platform hangi araçla yanıt veriyor, adım adım görüyorsunuz.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır
Senaryo: Şubat ayının ilk haftasındasınız. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, ödemesi geçen sekiz daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini anında çıkarır, her malik için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onaylamadığınız sürece hiçbir mesaj gönderilmez. Onay verdiğinizde sistem gönderir, kaydeder ve sonucu size raporlar.
Mihaliccik'e özgü ikinci senaryo: Ocak ortasında ortak kazan dairesinden arıza bildirimi geldi. "Arıza kaydı aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" diyorsunuz. AI arıza kaydını açar, sözleşmeli tedarikçinizin iletişim bilgileriyle birlikte iş emri taslağı oluşturur ve tekrar sizin onayınıza sunar. Soğuk bir Mihaliccik sabahında bu süreç telefon trafiği yerine birkaç dakikaya inebilir. Onay adımı her senaryoda açıktır; AI Operatör sizin adınıza hiçbir şeyi tek başına sonlandırmaz.
Bir başka senaryo: genel kurul yaklaşıyor. Çağrı metnini yazmak, gündem maddelerini sıralamak, vekâlet formu hazırlamak için AI Operatör'e görevi atayabilirsiniz. Sistem yasal 15 gün öncesi kuralını biliyor ve çağrı tarihini buna göre hesaplıyor; siz de KMK gerekliliklerini tek tek ezberlemenize gerek kalmadan süreci yönetiyorsunuz.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatı hesaplama, ihtar süreci, icra takibi sıralaması. Yanıt kaynakçalı gelir; hangi karar emsal alındı görebilirsiniz. Şerh açıktır: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güvenilir bir kaynak olmanın temeli burada yatar.
Sitenin Karnesi: Genel Kurulda Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, defter düzeni gibi ölçülebilir göstergelere dayanır. Mihaliccik'teki yeni bir yönetici için bu sistemin pratik anlamı şudur: göreve başladığınız günkü karneyi saklayın. Altı ay ya da bir yıl sonra, bir sonraki genel kurulda başlangıç karnesini ve mevcut karneyi yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Kat malikleri de daha az soru sorar, daha az kavga olur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve iki ek rol için ayrı portallar tanımlıdır. Mihaliccik'te birçok mülk sahibi farklı şehirlerde ikamet edebilir. Bu malikler borcunu, ödeme geçmişini ve genel kurul bildirimlerini kendi portalından takip eder; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise tüm mali tablolara doğrudan erişim sağlar; şeffaflık artar, yöneticiye duydukları güven pekişir.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; herhangi bir kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye, küçük yönetimden büyük topluluğa aynı sistem çalışır. 14 gün boyunca ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi gerekmez. Deneme süresi, bu rehberde anlattığımız ilk dört haftalık sürecin tam ortasına denk gelir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modüllerini bir özellik listesi olarak değil, yeni yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı somut dertler üzerinden görmek daha yararlıdır.
Para işleri: Yönetimin ilk haftasından itibaren en sık karşılaşılan sorun aidat tahsilatı ve borç takibidir. Online aidat tahsilatı modülü kat maliklerine ödeme linki sunar; aidat takip programı geciken ödemeleri otomatik listeler ve hatırlatma sürecini başlatır. Muhasebeyi yürütürken apartman muhasebe programı gider belgelerini dijital arşivler, işletme defterini otomatik günceller ve e-Fatura uyumunu sağlar. Mihaliccik'te merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre/sayaç okuma modülü kış döneminde ısıtma paylarını tartışmasız biçimde dairelere dağıtır; "senin dairenden daha fazla ısı geçti" kavgası ortadan kalkar.
Operasyon: Arıza bildiriminden kapatmaya kadar süreç takibi, duyuru ve SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta poliçesi ve acil durum belge arşivi — tüm bu modüller yöneticinin aklındaki "bunu not etmeliydim" listesini sisteme devreder.
Rakipte olmayan iki modül — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Mihaliccik'te çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da ortak alan boyası için ihaleye çıkmak istediğinizde İhale Portalı, tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplamanızı sağlar. Üç teklifi yan yana görürsünüz, karşılaştırır ve genel kurula belgeyle sunarız. Site içi esnaf ve ticaret alanı olan Mahalle Pazaryeri ise benzer platformlarda bulunmayan özgün bir katman sunar. Bu iki özellik için "rakiplerde yok" diyebiliyoruz çünkü bu gerçektir.
Raporlama ve devir-teslim: Görevinizin sonunda bir sonraki yöneticiye devir-teslim yapmak zorunda kalacaksınız. SiteYönetim'de tüm kayıtlar dijital ve erişilebilir olduğu için bu süreç bir öğleden sonra tamamlanabilir. Rehberin başında anlattığımız devir kaosuyla kıyaslandığında fark açıktır.
Mihaliccik'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Mihaliccik, İç Anadolu'nun karasal iklimine sahip ilçelerinden biridir. Bu iklim, site yönetim planını doğrudan etkiler; Ankara'nın batısında kalan birçok ovadan farklı olarak buradaki kışlar oldukça sert geçebilir ve ısıtma sezonu beş ila altı ay sürebilir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Yıllık işletme projenizi hazırlarken ısıtma kalemini gözden kaçırmayın. Ortak kazan dairesi olan binalarda doğalgaz tüketimi, aidatın en büyük tek kalemi olabilir; merkezi ısıtmadan bireysel sisteme geçiş ya da tersi bir karar genel kurul gündemine taşındığında hem teknik hem hukuki boyutları olan bir süreçtir. Bireysel kombili binalarda her dairenin kendi ısıtma giderini karşılaması, yöneticinin ortak alanlar için ayrı bir bütçe kalemine ihtiyaç duyduğunu gösterir.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Kar yağışlı dönemlerde giriş kapısı önündeki kaldırım ve otopark alanlarının temizlenmesi ve buzlanmayı önleyici tedbir alınması yöneticinin sorumluluğundadır. Bu konuda ihmalden doğacak kaza halinde hukuki sorumluluk söz konusu olabilir. Kar temizleme için yıllık işletme projesine ayrı bir bütçe kalemi eklemenizi ve bu işi üstlenecek kişi ya da şirketle yazılı sözleşme yapmanızı öneririz.
Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması
Bazı siteler, ortak ısıtma giderlerini kış aylarına yansıtmak için yaz ve kış aidatını farklı belirler. Bu yaklaşım genel kurul kararına dayanmalı ve tüm kat maliklerine açıkça duyurulmalıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız biçimde kapatmanın en kısa yoludur; özellikle birden fazla blok ya da daire grubu arasında orantılı paylaşım yapmanız gerektiğinde zaman ve itiraz tasarrufu sağlar.
Mihaliccik ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Bakış
Mihaliccik çevresindeki ilçelerde apartman ve site yönetimi, ilçenin kentsel dokusu ve nüfus yoğunluğuna göre farklı dinamikler taşır. Bu ilçeler iki ana kümede değerlendirilebilir.
Kentsel ve yarı kentsel ilçeler: Eskişehir geneli site yönetimi bağlamında Odunpazarı ve Tepebaşı, büyükşehir dinamikleriyle çalışan çok bloklu sitelere ev sahipliği yapar; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı ve yazılıma talep en yüksektir. İnönü ve Mahmudiye, orta yoğunluklu yapılarıyla hem gönüllü hem profesyonel yönetim modellerini bir arada barındırır. Alpu ve Beylikova, sanayi yakınlığı nedeniyle büyüyen konut stoku ile birlikte yönetim talebinin arttığı ilçelerdir.
Kırsal ve düşük yoğunluklu ilçeler: Günyüzü, Han, Mihalgazi, Sarıcakaya ve Seyitgazi gibi ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; bu yapılarda yönetim çoğunlukla bir gönüllü kat malikinin elindedir ve kayıt düzeni genellikle en zayıf noktadır. Sivrihisar ise tarihi dokusunun yanı sıra gelişmekte olan yeni yapı alanlarıyla ikili bir görünüm sunar. Çınarcık'ta da benzer küçük ölçekli yapı stoğu geçerlidir.
Mihaliccik, bu iki küme arasında geçiş noktasında durur: hem kasabaya özgü küçük apartman yönetimi gerçeklikleri hem de büyüyen yapı stokuyla birlikte daha sistematik yönetim ihtiyacı bir arada görülür. SiteYönetim'in bulut tabanlı yapısı sayesinde Mihaliccik merkezindeki bir apartmanla Günyüzü'ndeki küçük bir siteyi aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmek mümkündür; coğrafi dağınıklık yönetimi zorlaştırmaz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Site yöneticisi sıfatı, yasal sorumlulukları da beraberinde getirir. KMK m.38 yöneticinin vekillik konumunu tanımlar; bu, mesleki özenin aranacağı anlamına gelir. Ancak bu sorumlulukların büyük çoğunluğu, bilindiğinde yönetilmesi son derece pratiktir.
KVKK: Ortak alanlara kamera kurduysanız ya da kuracaksanız, bu kameraların varlığına dair aydınlatma metni hazırlamanız ve görünür bir yere asmanız gerekir. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın ve yeterli güvenlik önlemleriyle saklayın.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlikçi veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunludur. Çalışan sayısına ve niteliğine göre iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girebilir; bu konunun güncel uygulamasını bir mali müşavirle netleştirmenizi öneririz.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; hangi belgenin ne zaman güncellendiğini takip eder ve denetim anında belgelere anında erişmenizi sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı hataları yapar. Bu listeyi başından okumak, ilerleyen aylarda yaşanabilecek hem hukuki hem ilişkisel sorunları önler.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site parasını kendi banka hesabınıza almak hem hukuki sorumluluk hem güven sorunu yaratır. Ayrı site hesabı zorunludur.
- Elden para toplamak: Aidatı nakit ve dekonsüz almak, hesap verememenize yol açar; banka ya da online tahsilat kullanın.
- Karar defterini işlememek: Her genel kurul ve yönetim kararı anında karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; eksik kayıt kararları hukuken savunmasız bırakır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Çağrı mektubunda gündem maddeleri açıkça yazılı değilse, toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yıllık işletme projesi zorunlu kılar; projesiz devam eden yöneticiler hem hukuki açıdan hem de genel kurulda savunmasız kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borçlularına tazminat uygulamak, hem alacağınızı korur hem de ödeme disiplinini sitede yerleştirir; "komşuluk ilişkisi bozulur" kaygısıyla sürekli ertelemek uzun vadede daha büyük sorunlara yol açar.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Mihaliccik'te kazan veya kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta arıza kuyruğuna girer; o dönemde tesisatçı bulmak hem zordur hem pahalıdır. Bakım takvimini yaz sonunda oluşturun ve sözleşmeyle garantiye alın.
İlk 30 gün için planınız var, mevzuat haritanız var, Mihaliccik'in karasal kış koşullarına göre şekillendirilmiş bir yönetim takvimi var. Bunları hayata geçirirken tekrar eden ve zaman alan işleri sisteme devretmek için SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Aidat rakamını belirlemeye nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız aidat hesaplama aracını açın ve daire sayısı ile gider kalemlerinizi girin; taslak bütçeniz birkaç dakikada hazır olur.