Günyüzü, Eskişehir'de site & apartman yönetim sistemi

Gunyuzu'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Karasal iklimin etkisiyle Gunyuzu'de ısıtma sezonu 5-6 aya uzar; bu durum, yakıt ve enerji kalemini aidatın en belirleyici gider kalemi haline getirir. Eskişehir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Gunyuzu'deki bina tipine ve ortak alan hizmet düzeyine bağlı olarak bu aralık içinde konumlanırsınız. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gunyuzu'nun koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Gunyuzu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devralmak, gönüllü ya da atanmış olsanız da aynı dört temel yükümlülüğü beraberinde getirir: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi gereği defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, binanızın büyüklüğünden veya Gunyuzu'deki konumundan bağımsız olarak her yöneticinin omuzladığı yasal çerçevedir.

Eskişehir il genelinde binlerce apartman ve site bu süreci sizinle eş zamanlı yaşıyor. Gunyuzu, Eskişehir'in diğer ilçelerine kıyasla daha sakin bir konut dokusuna sahiptir; bölgede hem eski apartman stoku hem de daha yakın yıllarda yapılmış küçük ölçekli siteler bulunmaktadır. Yöneticinin önündeki tablo, genellikle birkaç düzine daireden oluşan, güvenlik veya asansör hizmetleri açısından değişkenlik gösteren binalardır. Bu ölçek, işleri yönetilebilir kılsa da kural aynıdır: yasal yükümlülükler yerine gelmek zorundadır.

Paniğe gerek yok. Yükümlülükler net, adımlar sıralı ve kaynaklar bu rehberde. Nereden başlayacağınızı bilmek, işin yarısıdır.

İlk 30 Gün: Gunyuzu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 günü dört haftaya bölerek ilerlemek, gözden kaçanı en aza indirir. Aşağıdaki plan, Gunyuzu'deki karasal koşulları ve tipik apartman yapısını göz önünde bulundurarak hazırlanmıştır.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Önceliğiniz belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şunlardır: karar defteri, işletme defteri ve varsa muhasebe kayıtları; sitenin banka hesap cüzdanı veya dekontları; tedarikçi ve bakım firması sözleşmeleri; borç-alacak listesi; bina anahtarları ve teknik donanım bilgileri. Teslim aldığınız her belge için devir-teslim tutanağı imzalatın. İmzasız devir, ileride "bu borç benden kalmıştır" tartışmalarının kapısını açar.

Bunun yanı sıra binanızın ortak alan teknik durumuna ilk gözle bakın: asansör, kalorifer veya doğalgaz tesisatı, çatı ve su deposu. Gunyuzu'de kışlar sert geçtiğinden ısıtma sisteminin durumu acil öncelik taşır; bir arıza tespit ederseniz hemen kayıt altına alın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Sitenin parasını kişisel hesabınızda asla tutmayın. Bu hafta, site adına ayrı bir banka hesabı açın; bu hem yasal zorunluluk hem de olası hesap itirazlarına karşı en güçlü kalkan. Mevcut aidat borçlusu listesini çıkarın, gecikme miktarlarını ve kaç aydır ödemediğini kaydedin. Ardından bekleyen faturaları inceleyin: Gunyuzu'nin uzun kış koşullarında doğalgaz veya yakıt faturaları gecikmiş olabilir; bu kalemlerin hangi dönemlere ait olduğunu netleştirin.

Aidat tahsilatını aidat takip programı üzerinden dijital ortama taşımanızı bu haftadan itibaren değerlendirin; borç takibi ve hatırlatmalar otomatikleşir, elden tahsilat riskini ortadan kaldırırsınız.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca site yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, apartman WhatsApp grubu veya fiziksel ilan panosu. Arıza ve talepler için tutarlı bir kayıt yöntemi seçin; her kayıt tarih, sorun ve sonuçla tamamlanmalıdır.

Bu haftadan itibaren sistematik kayıt tutmak, ilerleyen aylarda hesap verme sürecinizi hem kolaylaştırır hem de güçlendirir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza bildirimi ve duyuru işlemleri aynı platformdan yürür; ayrıca Excel veya not defteri tutma zahmetinden kurtulursunuz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 gereği yönetici, yıllık işletme projesini hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu taslak; yakıt, elektrik, temizlik, asansör bakımı, bina sigortası ve acil fon gibi kalemleri kapsamalıdır. Gunyuzu'nun karasal ikliminde bakım takviminizi şöyle kurgulayın: kombi veya kazan bakımını Eylül-Ekim'e, çatı ve yalıtım kontrolünü yaz sonuna, don koruyucu önlemleri ise Kasım başına alın. Bu takvimi şimdiden not etmek, ilk kışı reaktif değil proaktif geçirmenizi sağlar.

Gunyuzu'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Gunyuzu için bağımsız bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; dürüst başlangıç noktası şudur: Eskişehir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu aralığın neresinde konumlanacağınızı belirleyen üç ana etken vardır: binanın yaşı ve ortak alan hizmet kapsamı, ısıtma sistemi türü ve Gunyuzu'deki konuma özgü gider yapısı.

Gunyuzu'de güvenlik görevlisi, kapalı otopark veya asansör içeren yeni yapı sitelerinde aidat üst banda yaklaşır. Asansörsüz, güvenliksiz, temizlik işçisiz eski apartmanlarda ise alt bandın altına inmek mümkündür. Karasal iklim bu tabloya belirleyici biçimde etki eder: 5-6 aylık ısıtma sezonunda merkezi sistemlerde yakıt kalemi, aylık aidatın en büyük payını oluşturur; bireysel kombili binalarda ise bu kalem bireysel faturaya taşındığından aidat görece düşük kalır.

Aidatın yasal dayanak noktası KMK m.20'dir: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında ya da yönetim planının öngördüğü eşit pay yöntemiyle katılmakla yükümlüdür. Genel kurul onayı olmadan aidat miktarı tek taraflı değiştirilemez. Yıllık işletme projesi hazırlandıktan sonra daire başına düşen tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; kalemleri girin, hesaplama otomatik yapılır.

Bu tablo, Eskişehir il geneli gözlemlerine dayanmaktadır; binanızın gerçek gider yapısına göre farklılık gösterebilir.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında temel kural nettir: elden para almayın. Banka havalesi veya online ödeme, hem sizi kişisel sorumluluktan korur hem de muhasebe kaydını otomatik oluşturur. Malikler için sabit bir ödeme günü belirleyin ve bu günü yönetim planına ya da genel kurul kararına bağlayın; belirsizlik gecikmelerin en yaygın sebebidir.

Ödeme yapılmayan aylarda KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, sonrasında ise icra takibi sırası izlenir. Hatırlatmaları düzenli ve belgelenmiş tutmak, icra aşamasında hem zaman kazandırır hem de haklılığınızı kanıtlar. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borç kayıtları eksiksiz tutulur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gunyuzu İçin Karar Rehberi

Bu karar büyük ölçüde binanızın ölçeğine bağlıdır. Gunyuzu gibi il merkezi dışındaki ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; bölgede faaliyet gösteren firma sayısı büyükşehirlerle kıyaslanamaz. Bu gerçeklik, Eskişehir'in pek çok ilçesinde olduğu gibi Gunyuzu'de de "gönüllü yönetici + güçlü dijital araç" kombinasyonunu en yaygın ve en uygulanabilir çözüm haline getirmektedir.

• 12 daire ve altı, asansörsüz, sade apartman: Gönüllü yönetim yeterlidir; iyi bir dijital araç ve doğru mevzuat bilgisiyle yönetmek mümkündür.
• 13-50 daire, asansörlü veya merkezi ısıtmalı bina: Gönüllü yönetim hâlâ tercih edilebilir ancak muhasebe ve tahsilat işlemleri yazılıma devredilmeden yük ağırlaşır.
• 50+ daire, güvenlikli ve çok bloklu site: Profesyonel şirket veya deneyimli yönetim kurulu artı yazılım kombinasyonu değerlendirilmelidir. Ancak Gunyuzu ölçeğinde bu büyüklükte yapı azınlıkta olduğundan, genellikle üçüncü bir yol daha gerçekçidir: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin.

Profesyonel şirket tercih ederseniz; referans listesi, hizmet sözleşmesinin kapsamı, aylık ücret ve muhasebe şeffaflığı üzerinde mutlaka müzakere edin. Sözleşmede "aylık hesap raporu" zorunluluğunu açıkça belirtin.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site veya apartman adına işlem yapabilmek için önce vergi numarası almanız gerekir. Eskişehir Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenmektedir: genel kurul ya da kat malikleri toplantısının yönetici atama kararı (karar defterinden onaylı fotokopi), yöneticinin kimlik fotokopisi ve site adının yer aldığı dilekçe. Belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden başvuru öncesinde Eskişehir Vergi Dairesi'ni telefonla teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına ayrı bir banka hesabı açın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki bir risk hem de kat malikleri arasında güven erozyonuna yol açar; iki hesap birbirinden net biçimde ayrılmalıdır. Binanızda kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülükleri doğar; güncel yükümlülükleri bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir olağan genel kurul zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı veya taahhütlü mektupla gündemli çağrı yapılmalıdır; gündem belirtilmemiş çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir. İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı açısından çift çoğunluk şartı aranır; bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan her karar karar defterine geçirilip imzalanmalıdır.

Genel kurulda sık yapılan üç hata şunlardır:

1. Çağrıda gündeme yer vermemek — bu durumda alınan kararlar mahkemede iptal edilebilir.
2. Vekâletname almadan temsil kabul etmek — kanuni biçime uymayan vekâletler geçersizdir.
3. Kararları toplantı sonrası yazmak yerine toplantı sırasında deftere geçirmemek — hatıra dayalı kayıt çelişkilere yol açar.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâletleri takip etmek ve karar defterini dijital ortamda düzenli tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; yasal süre hatırlatmaları otomatik çalışır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken her dert — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir noktada çözüme kavuşabilir. Aşağıda bu dertlerin SiteYönetim'de nasıl karşılık bulduğunu somut senaryolarla göreceksiniz.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

AI Operatör, sizi dinleyen ve hazırlığı yapan bir asistantır; karar yetkisi her zaman sizdedir. Somut senaryo: "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken 6 daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, mesaj taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onay vermeden hiçbir şey iletilmez.

Gunyuzu'de kış sezonu bu senaryoyu farklı bir boyuta taşır: Ocak ortasında kazan dairesi arıza bildirimi geldiğinde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli ısıtma firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Siz o sırada başka bir işle meşgulsünüz; onay ekranına bakmanız yeterlidir. Genel kurul sürecinde de bu mekanizma çalışır: çağrı metnini AI hazırlar, gündem taslağını önerir, vekâlet takibini otomatikleştirir; her adımda son söz sizindir.

Onay vurgusu kasıtlıdır ve önemlidir. AI Operatör bir otomasyon robotu değil; hazırlık yapan, sizi bilgilendiren ve insanın kararını destekleyen bir araçtır. Gunyuzu'deki apartmanda komşuluk ilişkileri gözetilerek yazılmış bir hatırlatma mesajı mı olsun, yoksa daha resmi bir ton mu? Bunu siz belirlersiniz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorunuzu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size olası adımları sıralar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı oranı, icra takibi başlatma koşulları. Yanıt, mevzuatı güncel tutan ve içtihatları izleyen bir sisteme dayanır.

Önemli not: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri açıklar; dava aşamasına geldiğinde veya daha karmaşık hukuki değerlendirme gerektiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, hizmetin sınırını değil güvenilirliğini gösterir.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Demek Yerine Kanıtlamak

SiteYönetim, her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden bir karne puanıyla takip eder. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul ve yasal uyum gibi objektif göstergelerden oluşur. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde, "iyi yönettim" iddiasını rakamlarla kanıtlamış olursunuz. Gunyuzu'de komşularıyla daha önce gergin ilişkiler yaşamış bir apartmanda şeffaf karne sunumu, en güçlü güven inşa aracıdır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platform üzerinde ayrı panellerden çalışır. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı şudur: başka şehirde ikamet eden Gunyuzu'deki bir mülk sahibi, kendi portal ekranından aidat borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları görür — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığını genel kuruldan önce sağlar; "neden bu kadar harcandı" kavgaları azalır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok, Tek Apartmandan Büyük Siteye Ölçeklenir

SiteYönetim bulut tabanlıdır: bilgisayarınıza herhangi bir yazılım kurmanıza gerek yoktur. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Gunyuzu'deki tek apartmanınızdan başlayabilir, ileride kapsamı genişletebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek için şimdi başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınız boyunca karşılaşacağınız operasyonel görevleri üç kümede düşünün: para işleri, operasyon ve rakipte bulunmayanlar.

Para İşleri

Yönetimi devraldıktan sonraki ilk tartışma genellikle aidat tahsilatı ve borç takibidir. Online aidat tahsilatı modülü, her malike kişisel ödeme bağlantısı sunar; aidat takip programı aracılığıyla gecikme bildirimleri otomatik iletilir ve borç kaydı eksiksiz tutulur. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını düzenler; gider paylaşımı ve sayaç okuma özelliği ise Gunyuzu'deki merkezi ısıtmalı binalarda özellikle işe yarar: kalorimetre veya sayaç dönemine göre daire bazlı paylaşım tek tıkla hesaplanır ve kış faturası tartışmaları tarih olur. Apartman muhasebe programı işletme defterini yasal biçimde kaydeder.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü, Gunyuzu'de kış başında kazan servis çağrısından yazın teras tamiratına kadar her talebi tarihli kaydeder ve süreci kapatana kadar takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimi özelliği bilgilendirme dağıtımını dakikalar içine sıkıştırır. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belge arşivi — bunların tamamı aynı platform üzerinden erişilebilir.

Rakipte Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki özellik, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. İhale Portalı sayesinde Gunyuzu'deki çatı yalıtımı, asansör bakımı veya boya badana gibi büyük işleri şeffaf, kayıtlı bir süreçle ihaleye çıkarabilirsiniz: kapalı zarf yerine sisteme teklifini giren tedarikçilerden en az üçünün teklifini karşılaştırır, sonucu genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve bölgedeki esnafı buluşturan bir iç ticaret alanıdır; ikinci el eşya, hizmet ilanı ve yerel esnaf iletişimi buradan yürür. Bu iki özellik, site yönetimini sadece teknik bir görevden bir topluluk değerine dönüştürür.

Ve sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde: devir-teslim modülü tüm belgeler, borçlar, sözleşmeler ve karar defteri kayıtlarıyla devri bir öğleden sonraya sığdırır — bu rehberin ilk haftasında yaşadığınız kaosun tam tersi.

Gunyuzu'nun Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gunyuzu, karasal iklimin belirgin biçimde hissedildiği bir ilçedir. Kışlar sert ve uzun geçer; ısıtma sezonu 5-6 aya ulaşabilir. Bu coğrafik gerçeklik, yönetim planınızın birkaç kilit noktasını şekillendirir.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı

Binanızda merkezi ısıtma varsa yakıt gideri, aylık aidatın en büyük değişken kalemi olur. Yıllık bütçe yaparken yakıt fiyatı dalgalanmalarına karşı bir tampon pay bırakın; geçmiş iki yılın fatura ortalamasını başlangıç noktası alın. Bireysel kombili binalarda bu sorumluluk daireden daire geçer; ancak doğalgaz bağlantısı, tesisat bakımı ve fatura takibi ortak alan kapsamına girebilir — yönetim planınızda bu sınırı netleştirin. Gider paylaşımı modülü, merkezi sistemlerde sayaç okumalarını dairelere dağıtmanın tartışmasız en kısa yoludur.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Bina önündeki kaldırım, ortak otopark ve giriş kapısı gibi alanlarda kar ve buz temizliği yöneticinin organizasyon sorumluluğundadır. Eskişehir'de yoğun kar yağışlarının ardından kaldırımda kayma kaynaklı kazalarda idari sorumluluk tartışmaları yaşandığı bilinir; önceden bir temizlik protokolü ve tedarikçi sözleşmesi hazır bulundurun. Bu konuda sigorta poliçenizin kapsamını da kontrol edin.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı binalarda bazı yöneticiler kış aylarında daha yüksek, yaz aylarında daha düşük aidat belirler. Bu pratik yaygındır ve KMK'ya aykırı değildir; ancak genel kurul kararına dayandırılması ve karar defterine işlenmesi şarttır. Hangi aya hangi rakamın uygulanacağını genel kurulda netleştirin, sözlü mutabakat sonradan tartışma çıkarır.

Gunyuzu ve Çevresinde Site Yönetimi: Alpu'dan Sivrihisar'a

Gunyuzu, Eskişehir'in çok sayıda ilçesiyle komşuluk kuran bir coğrafyadadır. Bu ilçeleri iki kümeye ayırarak değerlendirmek, bölgedeki site yönetiminin tablosunu anlamlandırır.

Birinci kümede şehir merkezine yakın ve nüfus yoğunluğu daha yüksek ilçeler yer alır: Odunpazarı ve Tepebaşı, Eskişehir'in büyükşehir belediyesi sınırları içindeki merkez ilçelerdir; buradaki çok bloklu siteler ve toplu yapılar profesyonelleşme baskısıyla karşı karşıyadır. Inönü ve Beylikova da görece kentsel dokusuyla bu kümeye yaklaşır. Merkez ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arayışı daha yaygındır; ancak yazılım desteğiyle gönüllü yönetim burada da güçlü bir alternatif sunar.

İkinci kümede ise daha küçük ölçekli, kırsal ağırlıklı ilçeler yer alır: Alpu, Han, Mahmudiye, Mihalgazi, Mihaliccik, Cinarcik, Saricakaya, Seyitgazi ve Sivrihisar. Bu ilçelerde apartman ve site sayısı daha azdır; genellikle 10-30 daireli, sade hizmet yapılı binalarda gönüllü yönetici modeli hâkimdir. Küçük ölçek, yönetimi basitleştirir; ancak defter tutma ve aidat takibi yükümlülükleri burada da geçerlidir.

Gunyuzu bu iki küme arasında bir geçiş noktasındadır: il merkezine bağlantısı olan, ancak kırsal karakterini koruyan bir ilçe profili çizer. Bulut tabanlı çözümler bu coğrafyada özellikle anlam kazanır: Gunyuzu'deki apartmanla ya da Alpu'daki binayla Odunpazarı'ndaki bir siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmadan yönetmek mümkündür. Eskişehir geneli site yönetimi hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik, kişisel veri işleme ve çalışan yönetimi açısından da yasal yükümlülükler doğurur. Bunları bilmek, sizi koruyan en pratik önlemdir.

KVKK: Kat malikleri ve sakinlerin iletişim listesi, kamera kayıtları ve ödeme bilgileri kişisel veri niteliği taşır. Kamera kullandığınız alanlarda aydınlatma metni görünür biçimde asılı olmalı; kamera kayıtlarına erişim sınırlı tutulmalıdır. İletişim listesini reklam veya üçüncü taraf paylaşımı amacıyla kullanmak KVKK ihlalidir.

Çalışan yükümlülükleri: Binanızda kapıcı, güvenlik veya temizlik görevlisi varsa SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleriniz başlar. Güncel oran ve bildirim sürelerini bir mali müşavir aracılığıyla teyit edin; bu konuda hatalar yaptırım doğurabilir.

KMK m.38: Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve görevini ihmal ederse sorumlu tutulabilir. "Bilmiyordum" savunması, kanuni yükümlülük karşısında geçerli bir mazeret değildir; bu yüzden mevzuatı öğrenmek yöneticinin birincil görevidir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Gunyuzu Deneyimiyle)

Bu hatalar Eskişehir ve Gunyuzu özelinde tekrar tekrar gözlemlenen, önlenebilir hatalar listesidir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de güven kaybı yaratır; site adına ayrı hesap zorunludur.
2. Elden para toplamak: Makbuzsuz nakit tahsilat, hesap verememe riskini birlikte getirir; banka veya online ödeme kullanın.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü kararlar ispat edilemez; toplantı sırasında deftere geçirin ve imzalatın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeksizin yapılan toplantıda alınan kararlar itiraz ve iptal riskiyle karşı karşıyadır.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yükümlülüğüdür; bütçesiz yönetim, yıl ortasında açık hesapla genel kurula gitme riskidir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksız bir eşitliği sürdürüyor demektir; hukuki hak kullanılmalıdır.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Gunyuzu'de sert kış erken gelir. Kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğuk haftasında sıra bekler; çatı ve yalıtım kontrolünü yaz sonuna planlayın.