Han, Eskişehir'de site & apartman yönetim sistemi

Han ilçesinde bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Eskişehir genelinde aylık ortalama aidat ₺400–₺1.400 arasında seyretmektedir; Han'daki yapılarda bu aralık bina tipine ve ısıtma sistemine göre değişmekle birlikte karasal iklimin getirdiği uzun ve sert kışlar, yakıt ve ısıtma kalemini bütçenin merkezine taşır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Han koşullarına özgü pratik çözümleri bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Han'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yeni bir site yöneticisi olarak önünüzde dört temel yükümlülük bulunmaktadır: KMK m.35'e göre defter tutmak ve muhafaza etmek, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işletmek ve bakımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık kulağa sade gelir; ancak her birinin altında dikkat gerektiren adımlar gizlidir.

Han, Eskişehir iline bağlı bir ilçe olarak il merkezine görece yakın bir konumda yer alır. İlçede hem küçük ölçekli apartmanlar hem de son yıllarda gelişen konut projeleri bulunmaktadır. Bu çeşitlilik, yönetim ihtiyaçlarını da farklılaştırır: eski ve az daireli bir apartmanla yeni ve büyük bir sitenin gereksinimleri aynı değildir. Eskişehir genelinde yüzlerce bina aynı mevzuat çerçevesinde yönetilmektedir; yani bu süreçte yalnız değilsiniz. Ama "herkes yapıyor" demek "kolay" anlamına gelmez; devir aşamasından kaçırılan bir belge, ilerleyen aylarda ciddi hukuki ve mali sorunlara dönüşebilir.

Kışların sert geçtiği Han'da ısıtma ve yakıt giderleri, bütçenin en büyük kalemi haline gelebilir. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt yönetimi hata kaldırmaz; bireysel ısıtmalı yapılarda ise ortak alan giderleri, kış aylarında daha fazla denetim ister. Bu rehber, tüm bu gerçekleri göz önünde bulundurarak hazırlandı.

İlk 30 Gün: Han'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayınız, önünüzdeki tüm yılı belirler. Bu dört haftayı doğru geçiren yönetici, ilerideki çoğu sorunu daha doğmadan çözer.

1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter

Bu haftanın tek önceliği vardır: eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan her şeyi yazılı olarak teslim almak. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen üstlenmemenizi tavsiye ederiz. Teslim alınacaklar şunlardır:

• Karar defteri ve işletme defteri (mevcut yılın başından itibaren)
• Bankalardaki hesap ekstresi ve kasa mevcudu dökümü
• Yürürlükteki tüm sözleşmeler (temizlik, asansör, güvenlik, doğalgaz vb.)
• Kat maliklerinin borç-alacak listesi
• Binanın tapu, iskan belgesi ve ortak alan kayıtları
• Mevcut tedarikçi ve servis firmaları ile iletişim bilgileri
• Sigorta poliçeleri ve son yenileme tarihleri

Herhangi bir belge eksikse tutanağa "teslim alınmadı" diye yazın ve eski yöneticiden temin edilmesini talep edin. Belge olmadan imzalamak, olmayan sorumluluğu da üstlenmek anlamına gelir.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Defterleri aldıktan sonra mali durumu netleştirme zamanı. Banka hesabını sitenin adına ya da yönetim adına doğru şekilde düzene sokun; kişisel hesabınızla site parasını asla karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini tek tek gözden geçirin: hangi dairenin kaç aylık borcu var, eski yönetici ihtar göndermiş mi? Han'daki binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa yakıt ve doğalgaz faturalarını, bekleyen ödeme emirlerini mutlaka tespit edin. Kışa girilmeden bu kalemlerin netleştirilmesi, en az birkaç aylık mali tartışmayı önler. Sözleşmeli hizmet firmalarına kalan borcunuz varsa, ödeme tarihlerini de bu hafta netleştirin.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim listesini hazırlayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca site yönetimi amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu ya da dijital sistem. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yönteme karar verin; sözlü iletişim kolayca yok olur, yazılı kayıt sizi korur.

Bu adımları bir site yönetim yazılımı üzerinden kurduğunuzda devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlama yükümlülüğü vardır. Bu taslak, kat maliklerinin genel kurulda onaylayacağı bütçenin temelidir. Han'ın karasal iklimine özgü bir not: kazan ve kombi bakımını mutlaka Eylül-Ekim'e programlayın; kış aylarında servis randevusu bulmak güçleşir, arıza riski artar. Çatı ve yalıtım kontrollerini de kış öncesinde tamamlayın. Bu bakım takvimi, hem bütçenizi gerçekçi kılar hem de olası pahalı onarımları önler.

Han'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Han'a özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Eskişehir genelinde aylık ortalama aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır ve bina tipine göre önemli ölçüde farklılaşır. Han'daki eski ve küçük apartmanlarda aralığın alt bandına yakın rakamlar yaygınken, yeni ve büyük sitelerde özellikle güvenlik ve ısıtma sistemleri aylık maliyeti üst banda taşıyabilir.

Aidiyet rakamını belirleyen temel etkenler şunlardır: bina ortak giderlerinin toplamı (enerji, temizlik, bakım, sigorta), asansör ve güvenlik sistemi gibi ek hizmetler, yönetim planında benimsenen dağıtım yöntemi (KMK m.20: arsa payı ya da eşit bölüşüm) ve genel kurulun onayladığı yıllık işletme projesi.

Han'da belirleyici maliyet sürücüsü iklimdir. Karasal iklimin hüküm sürdüğü ilçede ısıtma sezonu beş ila altı aya uzayabilir. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt ve doğalgaz gideri tek başına aidatın büyük bölümünü oluşturabilir; bu nedenle kış aylarında aidat, yaz aylarına kıyasla belirgin biçimde yüksek çıkabilir. Mevsimsel aidat farklılaştırması yapan binalar bu gerçeği en sağlıklı şekilde yönetir.

Aidat belirlemenin yöntemi açısından: önce yıllık gider kalemlerinizi listeleyin, toplamı daire sayısına (ya da arsa payına) bölün ve genel kurulda onaylatın. Daire başı tutarı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; gider kalemlerinizi girip dairelere dağılımı anında görebilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem yasal riskler hem de güven sorunları yaratır; tahsilatı her zaman banka transferi ya da havale yoluyla yapın. Kat maliklerine sitenin banka hesap numarasını bildirin, her ödemenin dekontunda daire numarası ve ay bilgisinin yazmasını isteyin. Bu disiplin, ilerleyen aylarda yapılan muhasebenin sağlıklı çalışmasını sağlar.

Ödeme gelmeyen durumlarda adımlar sırasıyla şöyle işler: önce sözlü ya da yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla resmi ihtar, gerekirse icra takibi. KMK m.20 uyarınca gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Bu oranı tutarlı biçimde işletmek, hem alacak hakkınızı korur hem de düzenli ödeme yapan kat maliklerine karşı adaleti sağlar. Bir borçlu komşuyu kayırmak, tüm topluluğa haksızlık olur.

Hatırlatmaları manuel göndermek zaman alıcıdır ve gözden kaçabilir. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik hale gelir; hangi dairenin ne kadar borcu olduğu anlık görünür.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Han için Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı, binanızın ölçeğine ve kendi zamanınıza bağlıdır. Aşağıdaki tablo genel bir çerçeve sunar:

Han gibi küçük-orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketlerinin varlığı sınırlı olabilir; bu, Eskişehir'in il merkezi dışındaki ilçelerinde yaygın bir gerçektir. Bu durumda en makul çözüm şudur: kendiniz yönetin, ama ağır ve tekrar eden işi dijital bir araca devredin. Üçüncü bir yol olan bu kombinasyon, hem maliyeti düşük tutar hem de yönetimi sürdürülebilir kılar. Bu yaklaşımın pratikte nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Yöneticinin kendi kişisel hesabında site parasını tutması hem yasal hem etik açıdan sorunludur; ilerideki denetim ya da ihtilaf durumunda kendinizi savunmak güçleşir. Site parası, yönetim adına açılmış ayrı bir banka hesabında tutulmalıdır.

Bu hesabı açabilmek için çoğu durumda bir vergi numarası gerekmektedir. Vergi numarası almak için Eskişehir Vergi Dairesi'ne başvurabilirsiniz; yanınızda şunları götürmeniz gerekecektir:

• Genel kurul ya da kat malikleri toplantısı karar defteri fotokopisi (yönetici seçim kararı)
• Yöneticinin kimlik fotokopisi
• Yönetim planı veya binanın tapu belgesi

Belge listesi ve uygulamalar vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Han'ın bağlı olduğu vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Çalışan istihdam ediyorsanız (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK yükümlülüğü de devreye girer. SGK tescili ve aylık bildirim süreci için bir mali müşavirden destek almanız, olası idari para cezalarından sizi korur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulun nasıl yapılacağını ayrıntılı biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapmanız zorunludur; yönetim planında farklı bir sıklık öngörülmüşse ona uyun.

Çağrıda dikkat edilmesi gerekenler:

• Toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı çağrı yapılmalıdır; iadeli taahhütlü mektup ya da imza karşılığı tebliğ tercih edilmelidir.
• Çağrıda gündem açık biçimde yazılmalıdır; gündem dışı karar almak hukuki tartışma yaratır.
• İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: kat maliki sayısının ve toplam arsa payının yarısından fazlası. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla devam edilir.
• Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata: gündemsiz çağrı göndermek (karar iptal edilebilir), çağrı süresine uymamak, alınan kararları defterine işlememek.

Vekâlet usulü de dikkat ister: her kat maliki yalnızca belirli sayıda maliki temsil edebilir; yönetim planınızı kontrol edin. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devraldığınız ilk haftada devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik üst üste yığılır. Bunların her biri ayrı bir dikkat, ayrı bir zaman gerektirir. SiteYönetim, bu yükü dağıtmak için tasarlanmıştır; ağır ve tekrar eden işi sizin yerinize yürütür, siz de yalnızca kararları verirsiniz.

AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin

AI Operatör'ün çalışma mantığı şudur: siz bir görevi tarif edersiniz, Operatör hazırlar, siz onaylarsınız, ardından iş yapılır. Onayınız olmadan hiçbir şey iletilmez veya gerçekleştirilmez.

Somut bir senaryo: "Temmuz aidatlarını tahsil et, geciken beş daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Mesajlar ancak siz "gönder" dedikten sonra iletilir.

Han'ın kış koşullarına özgü bir senaryo: kazan dairesinden arıza bildirimi geldi, dışarıda dondurucu soğuk var. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla yollar. Siz ise satın alma kararını vermeye ve durumu takip etmeye odaklanırsınız; detayları manuel işlemekle zaman kaybetmezsiniz.

Başka bir senaryo: genel kurul yaklaşıyor, 15 günlük çağrı süresi dolmak üzere. AI Operatör çağrı metnini ve gündem taslağını hazırlar; vekâlet listesini kontrol eder. Yönetici inceler, onaylar, çağrılar gönderilir. KMK'nın öngördüğü süre kuralını yazılım sizin için izler.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, KMK Çerçevesinde Yanıt

Yöneticilik sürecinde hukuken ne yapabileceğinizi bilmeden hareket etmek, hem sizi hem binanızı riske atar. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerine dayanarak sorularınızı yanıtlar.

Örnek: "Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazıyorsunuz. AI Danışman, KMK m.20 çerçevesinde gecikme tazminatı hesabını, ihtar sürecini ve icra takibine geçiş koşullarını size aktarır; benzer davalardaki mahkeme tutumunu özetler. Şunu özellikle belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırın farkında olmak, hem güvenilir bir rehber hem de bilinçli bir yönetici olmanızı sağlar.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sunar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanlaması ve yasal uyum gibi göstergeler hesaba girer. Yeni yönetici için bu aracın değeri şuradan gelir: devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine, gelişimi sayılarla kanıtlarsınız. Han'daki kat maliklerine hesap verme anı bu şeffaflıkla çok daha sağlıklı geçer.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Sistemde yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve diğer roller için ayrı portallar bulunur. Yeni yönetici için bunun anlamı şudur: il dışında yaşayan ya da başka şehirde iş gören bir malik borcunu kendi portalından görür, size sormak için aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar; "bize hesap göstermiyor" tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, sunucu maliyeti yoktur. Tek bir apartmandan yönetiyorsanız da çalışır, ileride büyük bir siteye geçseniz de. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından hemen başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yazılımın modülleri, yeni yöneticinin ilk yılında karşılaşacağı iş sırasına göre aşağıda gruplandırılmıştır. Her küme, somut bir derdin çözümüdür.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı, kat maliklerinin istedikleri kanaldan ödeme yapmasını sağlar; ödeme anında kayıt altına alınır. Borç takibi modülü, bakiyesi açık daireleri anlık gösterir ve hatırlatmaları programlar. Han'daki merkezi ısıtmalı binalarda kış aylarında yakıt faturası dairelere paylaştırılması gereken önemli bir kalemdir; sayaç ve kalorimetre okuma modülü bu dağılımı tartışmasız biçimde hesaplar, kış faturası kavgasının önüne geçer. Apartman muhasebe programı gider takibini, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini tek panelde yönetir.

Operasyon: Arızadan Personele

Arıza ve bakım talebi modülü, sakin tarafından girilen her şikayeti kayıt altına alır; durumunu takip edebilir, servis firmalarına iş emri çıkarabilirsiniz. Duyuru, SMS ve push bildirim modülleriyle kat maliklerini anlık bilgilendirebilirsiniz. Otopark, ziyaretçi takibi, sigorta belgeleri ve personel bordrosu da aynı panelden yönetilir; ayrı Excel dosyalarına dağılmış veri sorunu ortadan kalkar.

Rakiplerde Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül, piyasadaki benzer yazılımlarda bulunmayan özelliklerdir. İhale Portalı sayesinde, örneğin çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için ihale açabilirsiniz. Han ve Eskişehir çevresindeki tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı biçimde teklif sunar; üç teklifi karşılaştırıp genel kurula belgeleyerek sunabilirsiniz. Bu şeffaflık, hem güveni artırır hem de "kime iş veriyorsun?" tartışmalarını bitirir. Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi ticaret ve duyuruyu düzenler: çiçekçi komşu sitenin diğer sakinlerine duyuru açabilir, sakin ilan verebilir.

Modüler yapının son avantajı, devir-teslim anında ortaya çıkar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm belgeler, kararlar ve muhasebe kayıtları sistemde durur; devir-teslim bir öğleden sonra sürer. İlk haftanızda yaşadığınız kaosu bir sonraki yöneticiye bırakmamış olursunuz. Aidat takip programı ile birleşince tüm para hareketleri de belgelenmiş halde teslim edilir.

Han'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Han'da karasal iklim hakimdir; kışlar sert ve uzun geçer. Yönetim planı bu gerçekten bağımsız hazırlanamaz.

Yakıt Bütçesi ve Merkezi Isıtma Kararı

Han'daki merkezi ısıtmalı binalarda yakıt, aidat gelirinin büyük bir kısmını tüketir. Yıllık yakıt bütçesini geçmiş yılların fatura ortalamasına ve mevcut fiyat eğilimlerine göre gerçekçi biçimde planlayın. Sürpriz zam geldiğinde toplantı yapıp ek aidat almak mümkündür; ancak bu durum kat maliklerini sıkar ve tartışmaya yol açar. Bütçeyi biraz geniş tutmak, bu sürtüşmeyi önler.

Isıtma sistemi kazan ya da kombi tabanlıysa bakım ve arıza sigortasını Eylül ayında yaptırın. Aralık'ta arıza çıktığında bölgedeki servis firmaları aşırı yüklenmiş olur; randevu almak günler alabilir. Kış öncesi bakım, hem erken randevu hem de daha düşük maliyet anlamına gelir.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Binanın ortak alanlarındaki (yol, otopark girişi, merdiven) kar ve buzun temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Tuzlama malzemesi ve kar küreği temini bütçenize girin. Temizlik yapılmadan kayma sonucu yaralanan bir kişi için tazminat davası açılması mümkündür; bu riski ciddiye alın.

Mevsimsel Aidat Farklılaştırması

Kış aidatının yaz aidatına kıyasla daha yüksek tutulması, Han gibi sert kış geçen yerlerde adil ve yaygın bir uygulamadır. Bunu genel kurulda açık biçimde gündemin konusu yapın, aylık rakamları ve gerekçeyi belgeleyin. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Han ve Çevresinde Site Yönetimi: Alpu, Beylikova, Çınarcık ve Diğer Komşu İlçeler

Han, Eskişehir ilinin birbirine yakın ilçeler topluluğunun bir parçasıdır. Bu ilçelerde yaşanan yönetim sorunları ve çözümler büyük ölçüde örtüşür; ancak ölçek ve yapı tipi farklıdır.

İlçeleri iki kümeye ayırarak düşünmek yararlıdır. Birinci kümede Alpu, Beylikova ve İnönü gibi Eskişehir'e görece yakın ve kentsel dokuya sahip ilçeler yer alır; buradaki binalarda çok katlı apartman ve küçük siteler yaygındır, yönetim gereksinimleri daha karmaşık olabilir. İkinci kümede Sarıcakaya, Günyüzü, Mahmudiye, Mihalgazi, Mihaliçcik, Sivrihisar, Seyitgazi ve Çınarcık gibi daha küçük ve kırsal ağırlıklı ilçeler bulunur; buralarda az daireli apartmanlar hâkimdir ve gönüllü yönetici en yaygın çözümdür. Odunpazarı ve Tepebaşı ise büyük şehir merkezi olarak farklı bir kategoride ele alınmalıdır.

Beylikova'da bir bina yönetirken Eskişehir merkezindeki sistemi beğendiniz ve Han'daki ikinci binanızı da aynı panelden takip etmek istiyorsunuz: bulut tabanlı yapı sayesinde bu mümkündür, kurulum gerekmez. Eskişehir geneli site yönetimi sayfasında il çapındaki bilgilere ve araçlara ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerini temsil eden bir vekil sıfatı taşır ve görevi nedeniyle doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk sizi korkutmasın; mevzuatı bilirseniz yönetmesi oldukça straightforwarddur.

Kamera sistemi kuruluysa ya da kurulacaksa KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunludur. Binanın ortak alanlarına asılan bu metin, hangi kameraların nerede olduğunu, kimlerin görüntüleri işlediğini ve ne kadar süre saklandığını açıkça belirtmelidir. Kat maliklerinin iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca site yönetimi amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz.

Çalışan istihdam ediyorsanız SGK kaydı ve aylık bildirimi zorunludur. Kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştıran binalar iş güvenliği mevzuatına da tabidir; risk değerlendirmesi yaptırmanız gerekebilir. Güncel yükümlülükler için mali müşavirinizle çalışmanızı öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; bu belgeler denetim ya da ihtilaf anında yanınızdadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu listedeki hatalar soyut uyarılar değil; gerçek yöneticilerin gerçek bedeller ödeyerek öğrendiği derslerdir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Yasal değil ve güven kırıcı. Hesap karışıklığı, ilerleyen aylarda sizi zor durumda bırakır.
2. Elden para toplamak: Dekansız tahsilat ispat edilemez; "aldım/almadım" tartışmasına davetiye çıkarır.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her kararın defterine geçirilmesi KMK'nın zorunlu kıldığı bir yükümlülüktür; işlenmemiş karar geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem açıkça belirtilmeyen toplantılarda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 bunu yöneticiye yükler; projesi olmayan yönetim, bütçeyi körü körüne harcamak zorunda kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı ödemeyen komşuyu kayırmak hem adaletsiz hem de uzun vadede tahsilat disiplinini bozar.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Han'da soğuk hava Ekim'de kapıya dayanır. Kazan veya kombi bakımını Eylül'e planlamayan yönetici, ilk don gecesinde arıza kuyruğuyla yüz yüze gelir. Bu hatanın faturası sadece para değil, bütün sitenin ısınamaması demektir.