Odunpazari'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Eskişehir il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 arasında seyretmekte olup Odunpazari'nin bina tipine ve merkezi ısıtma durumuna göre bu aralıkta konumlanır; üstelik sert geçen karasal kışlar yakıt ve ısıtma giderini aidatın en belirleyici kalemi hâline getirir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Odunpazari koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Odunpazari'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devralmanın ilk günü dört temel yükümlülük omuzlarınıza biner: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35 uyarınca karar ve işletme defterlerini tutmak, aidat toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıllık hesapları genel kurula vermek. Bu yükümlülükler kâğıt üzerinde kısa görünse de pratikte günlük dikkat, kayıt tutma alışkanlığı ve temel mevzuat bilgisi gerektirir.
Odunpazari, Eskişehir'in merkez ilçelerinden biri olarak hem yoğun kentsel dokuyu hem de çevre mahallelerindeki daha sakin konut alanlarını bünyesinde barındırır. İlçede eski yapı stoğu ile yeni sitelerin bir arada bulunduğu düşünüldüğünde, yönetim süreçleri de buna göre farklılaşır: köklü apartmanlarda komşuluk ilişkilerine dayalı informel pratikler yaygınken, yeni sitelerde profesyonel bir yapı beklentisi daha güçlüdür. Her iki durumda da yasal çerçeve aynıdır ve bu rehber her ikisi için de geçerlidir.
Eskişehir genelinde konut sayısının büyük bölümü Odunpazari ve Tepebaşı ilçelerinde yoğunlaşmaktadır. Bu, ilçede binlerce bağımsız bölüm yöneticisinin aynı soruları aynı anda sorduğu anlamına gelir. Yalnız değilsiniz; ama rehber olmadan ilerlemek gereksiz zaman ve hata maliyeti doğurur.
İlk 30 Gün: Odunpazari'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ayı planlı geçirirseniz geri kalan her şey çok daha kolaylaşır. Aşağıdaki dört haftalık plan, Odunpazari koşullarını ve karasal iklimin getirdiği bakım önceliklerini göz önünde tutarak hazırlanmıştır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacaklarınızın listesi nettir: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa bakiyesi, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, doğalgaz/yakıt, güvenlik), sigorta poliçeleri ve güncel borç-alacak listesi. Bu belgeleri teslim almadan yönetim fiilen başlamamış sayılır.
Tutanağı iki nüsha imzalayın; bir nüsha size, bir nüsha eski yöneticiye kalsın. Eksik belgeler varsa bunu tutanağa açıkça yazın. Kat malikleri kurulunun seçim kararı olmadan bankalar size hesap yetkisi vermeyebilir; bu karar fotokopisi de dosyada bulunmalıdır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem de güven riski taşır. Banka hesabını site adına (ya da yönetici sıfatıyla sitenin adıyla) açın ya da mevcut hesabın yetkisini düzenleyin. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin kaç aylık borcunun bulunduğunu belge üzerinde görün.
Odunpazari'de merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda bekleyen yakıt ya da doğalgaz faturaları birinci haftanın en kritik kalemidir. Isıtma sezonunun uzun sürdüğü bu iklimde birikmekte olan enerji borcu, yönetim devralındıktan sonra ilk sürpriz olarak karşınıza çıkabilir. Bu nedenle enerji tedarikçisiyle iletişime geçerek cari borç durumunu öğrenin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz ve güvenli şekilde saklanması gerekir. Apartman duyurularını ileteceğiniz kanalı belirleyin: kapı ilanı, ortak mesajlaşma grubu ya da yazılım bildirimi — hangisini seçerseniz tutarlı biçimde kullanın.
Arıza ve talep kaydı için bir yöntem belirleyin. Kâğıt defterde tutabilirsiniz; ancak bu kayıtlar ilerleyen dönemde genel kurulda hesap vermenin belgesel dayanağı olacaktır. Site yönetim yazılımı kullananlar bu noktada devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden dijital ortamda hazır bulur; ilk ayın karmaşasını önemli ölçüde azaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK madde 37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi taslağını hazırlayarak kat maliklerinin onayına sunmakla yükümlüdür. Bu taslak, yıl boyunca beklenen gider kalemlerini ve bu giderleri karşılamak için gereken aylık aidat miktarını ortaya koyar.
Odunpazari ve çevresi için bakım takvimi belirlerken karasal iklimine dikkat edin: kazan ve kombi bakımının Eylül-Ekim aylarında yaptırılması, ilk soğuklarda kuyruğa girme riskini ortadan kaldırır. Çatı-yalıtım kontrolü, boru donması önlemi ve ortak alan elektrik tesisatı denetimi de kış öncesi tamamlanması gereken işler arasındadır. Bu takvimi bütçeyle birlikte kâğıda dökmek, yılın geri kalanında sizi beklenmedik harcama sürprizlerinden korur.
Odunpazari'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Eskişehir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve Odunpazari özelinde binanın niteliğine göre bu aralıkta konumlanır. Asansörlü, güvenlikli ve merkezi ısıtmalı sitelerde üst banda yaklaşılır; küçük ve eski apartmanlarda alt bant daha gerçekçidir.
Aidatın nasıl belirlendiği ise yasal çerçeveye bağlıdır. KMK madde 20, gider paylaşımında iki yöntem öngörür: arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilmişse ona uyulur; belirtilmemişse genel kurul karar verir. Yönetici bu kararı kendi başına değiştiremez.
Odunpazari'nin maliyet yapısında yakıt ve ısıtma gideri öne çıkar. Beş ila altı ay süren ısıtma sezonunda merkezi ısıtmalı binalarda yakıt kalemi aidatın en büyük bölümünü oluşturabilir. Bu nedenle yıllık işletme projesini hazırlarken geçen yılın yakıt faturalarını inceleyin ve bütçeyi gerçekçi bir tahminle kurun. Kalorimetre sistemi olan binalarda bireysel tüketim daire başına ayrıştırılabildiğinden kavgalar azalır.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; ücretsiz ve kayıt gerektirmez.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en sağlıklı yöntem banka transferidir; elden para toplamak hem hesap tutmayı güçleştirir hem de ilerleyen dönemde olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her ödemede açıklama alanına ay ve daire numarası yazılmasını kat maliklerinden isteyin; bu basit alışkanlık muhasebe yükünü ciddi ölçüde azaltır.
Ödeme yapmayanlarla önce yazılı iletişim kurulması iyi bir pratiktir: hatırlatma mesajı ya da kapı notu çoğu durumda yeterlidir. Gecikme devam ederse KMK madde 20 devreye girer: aidat borçlusu kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Bunun ötesinde yol şu sırayla ilerler: noter ihtarı, sulh hukuk mahkemesinde icra takibi. Genel kurulun açıkça belirlediği bir gecikme tazminatı oranı yoksa yasa üst sınırı geçerlidir.
Otomatik borç hatırlatmaları ve ödeme takibi için aidat takip programı kullanmak hatırlatmaları sistem üzerinden yönetmenizi sağlar; manuel takip yükünü büyük ölçüde azaltır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Odunpazari İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketine başvurmak mı, yoksa kendiniz mi yönetmek daha mantıklı? Cevap büyük ölçüde binanın ölçeğine ve bütçesine bağlıdır.
| Ölçek | Tavsiye edilen yaklaşım | Gerekçe |
|---|---|---|
| 8 daire ve altı, tek blok | Gönüllü yönetici + basit araç | Profesyonel şirket maliyeti aidat gelirine orantısız kalır |
| 9–40 daire, tek blok | Gönüllü yönetici + yönetim yazılımı | Tekrar eden işler otomasyonla karşılanır; şirket gerekmez |
| 40+ daire veya çok bloklu site | Profesyonel şirket ya da tam zamanlı yönetici | Operasyonel yük tek kişinin kapasitesini aşar |
Eskişehir'de profesyonel site yönetimi şirketleri büyük ölçüde Odunpazari ve Tepebaşı merkezinde yoğunlaşır; küçük ölçekli apartmanlar için uygun fiyatlı seçenekler sınırlı kalabilir. Bu gerçek, orta ölçekli binalarda "kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin" yaklaşımını pratik bir üçüncü yol hâline getiriyor. Bu seçeneği daha ayrıntılı ele alan bölümü aşağıda bulacaksınız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin parasını kendi kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki açıdan riskli hem de kat malikleri nezdinde güven erozyonuna yol açar. Site adına ya da yönetici sıfatınızla açılacak ayrı bir hesap, şeffaflığın temel adımıdır.
Banka hesabı açmak için çoğu kurumda Eskişehir Vergi Dairesi'nden alınan potansiyel vergi numarası gerekmektedir. Bu numarayı almak için tipik olarak genel kurul karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetim seçim kararı örneği yeterlidir. Bununla birlikte, belge listesi vergi dairesine ve uygulamaya göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Eskişehir Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmeniz önerilir.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri ve işçi sağlığı ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuda güncel yasal gereklilikleri mali müşavirinizle değerlendirmenizi tavsiye ederiz; mevzuat sık güncellenmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK madde 29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı, gündem maddeleri belirtilerek tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden imzalı tebligat ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Gündem belirtilmemiş ya da eksik yazılmışsa alınan kararlar ilerleyen dönemde iptal riskiyle karşı karşıya kalabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) çift çoğunluk kuralına tabidir: kat malikleri sayısının ve arsa payının salt çoğunluğunun katılımı gerekir. Bu nisap sağlanamazsa en az bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve katılımcılarca imzalanmalıdır; imzasız kayıtların hukuki değeri tartışmalı olur.
Yeni yöneticilerin sık düştüğü üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak, nisap sağlanmadan kararı geçerli saymak ve karar defterini toplantı günü imzalatmak yerine sonraya bırakmak. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreçleri tek ekranda yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar sıralanan derler — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, ısıtma gideri tartışmaları, hukuki belirsizlik — hepsinin ortak paydası şudur: tekrar eden ve kayıt tutmayı gerektiren işler. SiteYönetim tam bu noktada devreye giriyor.
AI Operatör: Yapay Zekâ Hazırlar, Siz Onaylarsınız
Pratik bir senaryo: Şubat aidatları vadesi geçti, sekiz daire hâlâ ödeme yapmadı. "Bu ayın geciken dairelerine nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez; kontrol her zaman sizdedir.
Odunpazari'nin karasal iklimine özgü ikinci bir senaryo: Kasım ortasında kazan dairesi arızası bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını otomatik olarak açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Arızadan kapanışa kadar her adım kayıt altındadır; genel kurulda "kış boyunca kaç arıza bildirildi, kaçı kaç günde çözüldü" sorusunu belgesiyle cevaplayabilirsiniz.
Üçüncü senaryo: Genel kurul yaklaşıyor. "15 gün önceden çağrı hazırla, vekâlet formunu kat maliklerine ilet" komutunuzu AI Operatör alır; çağrı metnini, gündem listesini ve vekâlet formunu hazırlayarak onayınıza sunar. Yasal süre hatırlatmaları sistem tarafından otomatik olarak izlenir.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK madde 20 çerçevesinde somut bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatı hakkı, ihtar süreci ve icra yolu adım adım açıklanır. Şerhi de açıktır: Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir ve AI Danışman'ı güvenilir bir başvuru noktası hâline getirir.
Başka sorular için de aynı yol izlenir: "Genel kurulda alınan karar kaç kişinin katılımıyla geçerli sayılır?", "Ortak alana reklam panosu koyabilir miyim?" ya da "Kapıcıyı işten çıkarmak için hangi prosedürü izlemem gerekir?" — her biri emsal tabanlı KMK yanıtlarıyla karşılanır.
Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, duyuru düzeni ve belge eksiksizliği gibi göstergeler birleşerek karnenizi oluşturur. Devraldığınız günkü karne 54 iken altı ay sonra 81'e yükselttiyseniz bunu genel kurulda "iyi yönettim" sözüyle değil yan yana iki karne ekranıyla kanıtlarsınız. Bu şeffaflık hem kat maliklerinin güvenini artırır hem de olası denetim anlaşmazlıklarında sizi korur.
Yedi Rol, Yedi Kapı
Sistem tek bir giriş ekranıyla herkese hizmet vermez; her rol kendi portalından girer. Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller yalnızca kendi yetkilerindeki bilgilere erişir. Yeni yöneticinin bu yapıdan çıkardığı pratik fayda nettir: başka şehirde yaşayan malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi tüm gider belgelerini ayrı bir ekrandan inceleyebilir; bu şeffaflık genel kurulda gereksiz tartışmaları başlamadan bitirir.
Bugün Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek bir apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyin — kredi kartı bilgisi girmenize gerek yoktur.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılı birbirini izleyen süreçlerden oluşur. SiteYönetim modüllerini bu kronolojiye yerleştirerek anlatmak en açıklayıcı yoldur.
Para işleri — ilk haftadan itibaren: Online aidat tahsilatı kat maliklerine banka havalesi yerine sistem üzerinden ödeme seçeneği sunar; borç takibi otomatik olarak güncellenir. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini tek ortamda tutar. Odunpazari'nin ısıtma odaklı maliyet yapısında kalorimetre ve sayaç okuma modülü özellikle değer yaratır: her dairenin bireysel tüketimi hesaplanır, kış faturası tartışmaya kapalı biçimde dairelere dağıtılır. Aidat takip programı gecikme hatırlatmalarını ve tazminat hesaplarını otomatik yönetir.
Operasyon — yıl boyu: Arıza ve bakım talepleri sisteme girilir, atanır, takip edilir ve kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülleri sayesinde kat maliklerine anlık bilgi iletilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta/belge arşivi de aynı panelden yönetilir. Personel bordrosu ve tedarikçi ödemelerini de kapsayan yapı, yöneticinin farklı sistemler arasında geçiş yapma ihtiyacını ortadan kaldırır.
Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı ihalesi açmak istiyorsunuz. Eskişehir'deki tedarikçilerden kapalı zarf usulü teklif toplamak yerine İhale Portalı'nda şeffaf, kayıtlı bir süreç yürütürsünüz: üç teklif, karşılaştırma tablosu ve karar belgesi genel kurula sunulmaya hazır hâlde gelir. Site içi Mahalle Pazaryeri ise sakinlerin ve esnafın kendi aralarında hizmet alışverişi yapmasına olanak tanır. Bu iki modül rakip platformlarda bulunmayan özgün özelliklerdir.
Yılın sonuna geldiğinizde devir-teslim modülü, bir sonraki yöneticinin ihtiyaç duyacağı tüm belgeleri derlenmiş biçimde sunar. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu yaşayan yönetici olmak yerine, onu bitiren yönetici olursunuz.
Odunpazari'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Eskişehir'in karasal iklimi Odunpazari'deki bina yöneticisinin kararlarını doğrudan şekillendirir. Yılın beş ila altı ayını kapsayan ısıtma sezonu, bütçenin ağırlık merkezini belirler ve bakım takvimini zorunlu hâle getirir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt gideri, aylık aidatın belirleyici kalemi olmaktadır. Yönetim planı hazırlanırken önceki yılların yakıt tüketim verisi incelenmeli ve yaklaşık tüketim miktarı belirlenerek yıllık bütçeye işlenmelidir. Bireysel kombi kullanan binalarda ise ortak kullanım alanlarının (merdiven, bodrum, kapıcı dairesi) ısıtma gideri aidatın ısıtma kalemi olarak yer alır. Sayaç/gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Aralık-Şubat döneminde kaldırım ve ortak otopark alanlarında biriken kar ve buzun temizlenmesi hukuki bir yükümlülüktür. Bu iş için sözleşmeli bir temizlik firmasıyla yılın başında anlaşmak, anlık arayış ve gecikme riskini ortadan kaldırır. İhmal durumunda olası yaralanma ya da hasar nedeniyle yöneticinin vekil sıfatıyla hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtma sistemlerinde kış döneminde aidat miktarının artırılması, yaz döneminde ise düşürülmesi yaygın bir pratiktir. Bu farklılaştırma genel kurul kararına dayanmalı ve yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça belirtilmelidir. Keyfi bir uygulama kat malikleriyle anlaşmazlığa zemin hazırlar.
Odunpazari ve Çevresinde Site Yönetimi
Odunpazari, Eskişehir il merkezine coğrafi açıdan yakın konumuyla ilçenin yoğun kentsel konut dokusunu barındırır. Tepebaşı ile birlikte il merkezinin iki büyük ilçesi olarak büyük ölçekli siteleri ve çok katlı apartman bloklarını kapsar. Bu ölçek, profesyonel yönetim anlayışına ve dijital araçlara ihtiyacı en belirgin biçimde ortaya koyan yapıdır.
Odunpazari'nin komşu ilçeleri ise farklı bir yönetim gerçeğini temsil eder. Bu ilçeler iki küme hâlinde değerlendirilebilir:
- Kentsel yakın çevre: Tepebaşı ile iç içe geçen sınır bölgelerinde yoğunluk yüksek, apartman stoku kalabalıktır; Odunpazari ile benzer yönetim dinamikleri geçerlidir.
- Küçük ölçekli ilçeler: Alpu, Beylikova, Çınarcık, Günyüzü, Han, İnönü, Mahmudiye, Mihalgazi, Mihaliççik, Sarıcakaya, Seyitgazi ve Sivrihisar'da bina stoku genellikle daha küçüktür; 8-15 daireli apartmanlar yaygındır. Bu ölçekte profesyonel yönetim şirketi hem ekonomik hem de coğrafi açıdan erişilmesi zor olabilir. Gönüllü yönetici modeli bu ilçelerde daha yaygındır.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Seyitgazi'deki bir apartmanla Odunpazari'ndeki çok bloklu site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir. Yönetici konumu ne olursa olsun sisteme tarayıcı üzerinden erişir. Eskişehir geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatıyla üstlendiğiniz bazı yasal yükümlülükler bilmediğinizde sürpriz olabilir; bildiğinizde ise basitçe yönetilebilir hâle gelir.
KVKK kapsamında kamera ve iletişim verisi: Binadaki güvenlik kameralarının varlığı, kapsamı ve kaydın nasıl kullanıldığı kat maliklerine ve kiracılara aydınlatma metniyle bildirilmelidir. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir ve yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz ve güvenli biçimde saklanmalıdır.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, ücret ödemeleri ve işçi sağlığı ile iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Personel sayısına ve çalışma biçimine göre yükümlülükler farklılaşabildiğinden güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmeniz önerilir.
Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK madde 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil hükmündedir ve bu sıfatla üstlendiği işler nedeniyle hukuken sorumludur. Kararlarını karar defterine düzenli olarak işlemek ve genel kurul onayı gereken adımlarda yetkisiz davranmaktan kaçınmak bu sorumluluğun güvencesidir. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal yükümlülükleri takip altında tutmanın pratik yoludur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Odunpazari Deneyimiyle
Yeni yöneticilerin tekrar ettiği hatalar büyük ölçüde öngörülebilirdir. Şu yedi maddeyi baştan bilerek ilerlemek, çoğu sorunun önüne geçer:
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hesap karışıklığı hem muhasebe hatasına hem de güven kaybına yol açar; site adına ayrı hesap zorunludur.
- Elden para toplamak. Belgelenmesi güç, anlaşmazlık durumunda kanıtlanması neredeyse imkânsızdır; banka transferi her zaman tercih edilmelidir.
- Karar defterini düzenli işlememek. Toplantısız alınan kararlar da kayıt altına alınmalı ve imzalanmalıdır; eksik kayıt ileri dönemde itiraz kapısı açar.
- Gündem belirtmeden genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz toplantıda alınan kararlar hukuken zayıf duruma düşer; iptal davalarına zemin hazırlayabilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK madde 37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur; bütçesiz yönetim kat malikleriyle sürtüşmeye davetiye çıkarır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamamak düzenli ödeyenlere haksızlık olduğu gibi, tahsilat disiplinini de bozar.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Odunpazari ve çevresinde Ekim başında kazan bakımı yaptırmayan yönetici, ilk soğukta teknik servis kuyruğuyla karşılaşır. Eylül sonu en geç Ekim başı, bölge için doğru zamandır.
Odunpazari'de site yönetimine nereden başlayacağınızı artık biliyorsunuz: ilk 30 günün planı, Eskişehir il geneli aidat aralığı ve yasal çerçeve elinizin altında. Tekrar eden işleri — aidat hatırlatması, arıza kaydı, genel kurul çağrısı — sisteme devredebilirsiniz. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok. Aidatınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.