Menemen, İzmir'de site & apartman yönetim sistemi

Menemen'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız önünüzde dört acil iş var: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Menemen'nin bina tipine ve ortak alan yapısına göre bu bandın neresinde konumlanacağınız büyük ölçüde işletme projenizin ne kadar titiz kurulduğuna bağlı. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve deprem bölgesinde olmaktan doğan ek sorumlulukları Menemen koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Menemen'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz gün KMK m.35 size dört temel yükümlülük yükler: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört madde kısa görünür; ama pratikte onlarca alt iş içerir.

Menemen, İzmir'e yakınlığıyla hem kentsel hem de kısmen kırsal konut dokusunu bir arada barındırır. İl merkezine bağlantısı güçlü ilçede hem yeni inşaat siteleri hem de eski apartman stoku bulunur. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da geniş bir yelpazeye yayılacağı anlamına gelir: bir yanda güvenlikli sitenin havuz, bahçe ve sosyal tesis masrafları; öte yanda eski binaların çatı, asansör ve altyapı sorunları.

İzmir genelinde kat mülkiyetine tabi konut sayısı yüz binlerle ifade edilir ve Menemen bu tablonun kayda değer bir parçasıdır. Yani aynı soruları soran yüzlerce yönetici bugün de İzmir'in farklı ilçelerinde aynı süreci yaşıyor. Kendinizi yalnız saymayın; ama "nasıl yapılır"ı öğrenmek için zaman kaybetmeyin de.

İlk haftalarda en çok zaman yiyen şey bilgiye ulaşmaktır: eski yöneticiden ne alınacak, hangi belge nerede tutulacak, ilk toplantıya nasıl çağrı yapılacak. Bu rehber o soruları sıraya dizer.

İlk 30 Gün: Menemen'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi günün tek amacı ne var ne yoktur öğrenmek. Eski yöneticiden imzalı devir-teslim tutanağıyla şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri (veya gelir-gider kayıtları), banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), tedarikçi iletişim bilgileri, borç-alacak listesi. Bunlardan herhangi birinin eksik olması, ileride sorumluluğun size sıçraması anlamına gelir; bu yüzden tutanakta neyin teslim alınıp neyin alınmadığını yazılı kayıt altına alın.

Sitenin DASK poliçesi varsa geçerlilik tarihini kontrol edin. İzmir deprem kuşağında olduğundan ortak alan sigortasının varlığı ve kapsamı da bu hafta netleştirilmesi gereken öncelikli konulardandır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına açın ya da mevcut hesabı imza yetkilisi olarak devraldığınıza dair bankayı bilgilendirin. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem etik risktir; bu alışkanlıktan en baştan uzak durun. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimin ne kadar borcu var, hangi ay başlamış, yazılı hatırlatma gönderilmiş mi? Bekleyen faturaları (asansör bakım, doğalgaz, temizlik, elektrik) tespit edin ve ödeme vadelerini not alın.

Menemen'de yeni gelişen sitelerin bir kısmında merkezi ya da bireysel doğalgaz altyapısı bulunabilir. Bu haftaki mali tarama, kış sezonuna hazırlık için de zemin oluşturur.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, grup mesajı veya dijital platform. Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; "söyleyenler var, söylemeyenler var" kargaşası yerine tek bir kayıt noktası belirlemek işleri ciddi ölçüde kolaylaştırır.

Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu üç haftalık çalışmanın önemli bölümü başlangıç kurulumunda tamamlanır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık tahmini giderleri içeren işletme projesini hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu taslak ne kadar gerçekçi olursa aylık aidat o kadar sağlıklı belirlenir. İzmir'de sezonluk koşullar bütçe kalemlerini etkiler: havuz ve bahçe bakımı yaz aylarında yoğunlaşırken ısıtma harcamaları kış döneminde öne çıkar. Deprem ve doğal afet senaryoları için acil durum fonu ayrılmasını da bu aşamada değerlendirin.

Dört haftanın sonunda elinizde şu olmalı: imzalı devir-teslim tutanağı, güncel borçlu listesi, aktif sözleşmeler, iletişim rehberi ve taslak işletme projesi. Bu beş belge yöneticilik döneminin sağlam temelidir.

Menemen'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Menemen'e özgü istatistik yayımlanmamaktadır. İzmir geneli ortalama aylık aidat ₺600–₺2.200 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Menemen'de merkezi sistemli, güvenlik ve havuz hizmeti sunan sitelerde üst banda yaklaşmak mümkünken küçük ölçekli apartmanlarda alt banda yakın rakamlar oluşur.

Aidatın nasıl belirlendiğini anlamak, "komşu ne kadar ödüyor?" karşılaştırmasından çok daha önemlidir. KMK m.20, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı oranında ya da eşit biçimde katılacağını öngörür; bu tercih yönetim planında veya genel kurul kararında belirtilir. İşletme projesi tüm gider kalemlerini (temizlik, asansör bakımı, elektrik, güvenlik, ortak alan sigortası vb.) toplar, toplam tutarı daire sayısına veya arsa payına böler.

İzmir deprem kuşağında olduğundan sigorta kalemi özellikle önemlidir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) bireysel daireler için zorunlu olmakla birlikte, ortak alanlar ve tesisler için ayrı bir sigorta poliçesi değerlendirilmelidir. Bu maliyet işletme projesine dahil edildiğinde aylık aidat tutarı buna göre şekillenir.

Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Rakamları görmek kararı vermeyi kolaylaştırır ve genel kurulda sorulan "bu rakam nasıl çıktı" sorusuna somut cevap vermenizi sağlar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatta ilk kural: elden para almayın. Bu hem kayıt dışı işlem riskidir hem de ileride "ödemedi" anlaşmazlığında sizi savunmasız bırakır. Banka havalesi, EFT veya online ödeme platformları her ödemeye otomatik kayıt üretir.

KMK m.20 uyarınca geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (WhatsApp mesajı kayıt sayılır ama yazılı tebligat daha sağlamdır), ardından noterden ihtarname, gerekirse icra takibi. İcra aşamasına geçmeden önce yüz yüze konuşmak çoğu vakayı çözer; ama bu görüşmenin de kaydını tutun.

Gecikme tazminatını uygulamayı ihmal etmeyin. "Komşuya kötü görünür" kaygısıyla gecikme ücreti almamak aslında ödeme yapan diğer kat maliklerine haksızlıktır; düzenli ödeyenler ile ödemeyenler arasındaki dengeyi bozar.

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programından yararlanabilirsiniz; gecikme hatırlatmaları otomatik gider ve kayıtlar her zaman güncel kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Menemen İçin Karar Rehberi

Menemen'de profesyonel yönetim şirketi tercihi büyük ölçüde sitenizin ölçeğine bağlıdır. Üç blok ve üzeri, 100'den fazla bağımsız bölüm içeren yapılarda profesyonel şirket çalıştırmak çoğunlukla maliyet-fayda analizini geçer. Daha küçük ölçekte, 20-50 daireli bir apartmanda gönüllü yönetici artı iyi araç kombinasyonu hem daha ekonomik hem de yeterince etkindir.

Profesyonel şirket seçerken sözleşmenin kapsamını dikkatlice okuyun: hangi hizmetler dahil, hangileri ek ücretlidir? Aylık sabit ücret mi, yüzdelik pay mı alıyorlar? Hesap şeffaflığı nasıl sağlanıyor? Bu soruların cevabı sözleşmede net olmalıdır.

Gönüllü yönetim tercih edecekseniz üçüncü bir yol mevcuttur: idari ve tekrar eden işleri yazılıma devredin, zamanınızı kat malikleriyle iletişim ve stratejik kararlar için kullanın. Bu yaklaşım hem küçük ölçekli hem de orta büyüklükteki sitelerde giderek daha yaygın hale geliyor.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimini resmileştirmenin ilk adımı vergi numarası almaktır. Bunun için İzmir'deki yetkili vergi dairesine şunları götürün: genel kurul karar defteri fotokopisi (yönetici atama kararı), kendi kimliğiniz ve karar örneği. Alınan vergi numarasıyla site adına banka hesabı açılabilir.

Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak ciddi bir hatadır. Hesap karışıklığının yanı sıra ilerleyen dönemde "siz mi harcadınız, site mi harcadı" tartışmasına kapı aralar. Site hesabı hem hukuki açıdan hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından zorunludur.

Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri gündeme gelir. Bu konularda yapılacak işlemler ve güncel belge listesi vergi dairesine göre ufak farklar gösterebilir; İzmir Vergi Dairesi'ni veya mali müşavirinizi arayarak teyit etmeniz en sağlıklı yoldur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecini adım adım tanımlar. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur; toplantı tarihinden en az on beş gün önce kat maliklerine yazılı çağrı yapılmalı, bu çağrıda toplantı yeri, saati ve gündemi belirtilmelidir. Taahhütlü mektup veya imzalı tebligat tercih edilmesi, ileride "haberi yoktu" itirazını önler.

İlk toplantıda iki çoğunluk birlikte aranır: kat malikleri sayısının ve arsa paylarının yarısından fazlası (nisap). Bu nisap sağlanamazsa aynı gündem ile ikinci toplantı yapılır ve katılanlarla karar alınır. Toplantı kararları karar defterine yazılır ve imzalanır.

Sık yapılan üç hata şunlardır: gündem belirtmeden çağrı yapmak (çağrı dışı konularda alınan kararlar geçersiz sayılabilir), iki çoğunluk koşulunu sağlamadan karar almak ve kararları karar defterine işlemeyip sadece sesli tutmak. Bu üçünden kaçınmak genel kurul riskinizi büyük ölçüde düşürür.

Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; on beş günlük çağrı kuralını yazılım hatırlatır, vekâlet durumu toplantı öncesinde netleşmiş olur.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Bu rehberde ele aldığımız dertlerin tamamı birbirine bağlıdır: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birine somut bir çözüm yolu sunar; aşağıda en sık sorulan senaryolarla anlatalım.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır

Bunu doğru anlamak önemlidir: AI Operatör sizin adınıza karar vermez, sizin adınıza hazırlar. "Bu ayın aidatlarını toplayalım, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma gönderelim" diye yazıyorsunuz ya da konuşuyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve size onay için sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem teknik bir güvence hem de yönetici sorumluluğunun sınırını koruyan bilinçli bir tasarım tercihidir.

İkinci senaryo Menemen ve İzmir için oldukça gerçekçidir: deprem bölgesinde ortak alan sigortasının yenilenmesi gerektiğinde ya da güvenlik sisteminde arıza bildirildiğinde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servise iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Sahil ve yazlık niteliğindeki sitelerde ise havuz pompası arızası veya bahçe sulama sistemi sorununda aynı akış işler; siz telefona bakıyorsunuz, onaylıyorsunuz, süreç tamamlanıyor.

Üçüncü senaryo: yeni devraldığınız sitede genel kurul çağrısı tarihi yaklaşıyor. AI Operatör on beş günlük çağrı süresini hatırlatır, çağrı metni taslağını hazırlar, gündem maddelerini listeler ve vekâlet takibini başlatır. Siz gözden geçirip onaylıyorsunuz; karar defteri dijital olarak güncelleniyor.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karar, Sizin Sorunuza

"Aidatını dokuz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karar ve KMK çerçevesinde size konuya özgü yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesaplama, ihtarname zamanlaması, icra sürecindeki sıra ve uygulamaya yönelik pratik notlar. Şerhi açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlüğü bilinçli söylüyoruz; güvenilir bir kaynak olduğunu bu şeffaflık gösterir.

Deprem güçlendirmesi gibi daha karmaşık konularda da — KMK'ya göre yapının güçlendirilmesi kararı için hangi nisabın arandığı, oy oranı, süreç — AI Danışman temel mevzuat bilgisini verir. Hukuki süreç gerektiren durumlarda avukat yönlendirmesi değişmez.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim'in Karne özelliği, sitenin yönetim performansını tahsilat oranı, açık arıza sayısı, belge uyumu ve yasal yükümlülük takibi gibi başlıklarda 100 üzerinden puanlar. Yeni yönetici olarak bunu şöyle kullanabilirsiniz: devraldığınız günkü karne değeri başlangıç noktanızdır. Altı ay ya da bir yıl sonra genel kurulda iki karneyi yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, kat malikleriyle ilişkinizde çok önemli bir güven zemini oluşturur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi kapılarından girer; her rol yalnızca ilgili bilgileri görür. Yeni yöneticinin bu özellikten kazanacağı en büyük şey şudur: Menemen'de ikamet etmeyen bir malik İstanbul'dan ya da yurt dışından borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar ve sizi aramaz. Denetçi portalı ise hesap şeffaflığını artırır; denetçi merak edince belge istemez, sisteme girer. Bu iki özellik birlikte yöneticilik dönemindeki anlaşmazlıkları kayda değer biçimde azaltır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, donanım yatırımı yapmanıza gerek yoktur. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenebilir. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. İlk yöneticilik ayınız için düşünülmüş gibidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin yılı kronolojik olarak düşünüldüğünde işler üç kümeye düşer: para işleri, operasyon ve stratejik işlemler. Her küme için SiteYönetim'in getirdiği somut faydayı anlatalım.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı modülüyle kat maliklerine ödeme bağlantısı gönderilir; tahsilat durumu gerçek zamanlı izlenir. Aidat takip programı otomatik borç hatırlatmaları üretir; siz tek tek aramak yerine istisnalara odaklanırsınız. Apartman muhasebe programı gelir-gider kaydını ve e-Fatura entegrasyonunu yürütür; işletme defteri her an güncel kalır ve yıl sonu hesabı bir öğleden sonraya sığar.

Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü özellikle İzmir'in büyük sitelerinde yüksek değer taşır: ortak elektrik, su veya doğalgaz sayaçları varsa tüketim dairelere otomatik dağıtılır, hesap tartışması biter.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü her talebi kaydeder, sorumluya atar, kapanana kadar takip eder. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülüyle kat malikleri önemli gelişmelerden anında haberdar olur. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel-bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu gibi yan modüller büyüyen sitelerin ihtiyacını karşılar. Sigorta ve belge yönetimi modülü ise deprem bölgesinde kritik öneme sahiptir: DASK poliçeleri, ortak alan sigortası ve güçlendirme kararlarına ilişkin belgeler tek arşivde saklanır; vade geldiğinde sistem sizi uyarır.

Rakipte Olmayan İki Özellik

Menemen'de bir çatı yalıtımı veya asansör modernizasyonu ihalesi düzenleyecekseniz İhale Portalı'nı kullanın. Tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifler alırsınız; üç teklifi karşılaştırır, genel kurula belgeli bir sunum yaparsınız. Aynı portalda Mahalle Pazaryeri modülü site sakinleri ve esnaf arasında kayıtlı ticaret imkânı tanır. Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü araçlardır.

Dönem sonunda devir-teslim raporunu sistem üretir. Sizden sonraki yöneticiye geçiş bir öğleden sonra sürer; bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunu bir daha yaşatmazsınız.

Menemen'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Menemen ve İzmir, Türkiye'nin en yüksek deprem riskli bölgelerinden birinde yer alır. Bu gerçek site yönetimini birkaç açıdan doğrudan etkiler.

Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) sigortası bireysel daireler için zorunludur; kat malikinin bu poliçeyi yaptırıp yaptırmadığı yöneticiyi doğrudan bağlamasa da aidat toplama ve hukuki süreçlerde bilgi sahibi olmanız gerekir. Asıl önemli olan ise ortak alanlar için yaptırılan sigorta poliçesidir; bu poliçenin kapsamını ve yenileme tarihini devir teslimde alın, işletme projesinde sigorta kalemini gerçekçi biçimde öngörün.

Bina güçlendirmesi söz konusu olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu özel nisap (toplantı yeter sayısı) şartları arar; bu kararlar olağan çoğunlukla alınamaz. Genel kurul gündemine güçlendirme tartışmasını almayı planlıyorsanız mevzuatı önceden netleştirin; gereken nisap hakkında bir avukata danışmanız önerilir.

Sahil ve Sezonluk Doluluk

Menemen İzmir il merkezine yakın olsa da bölgede yazlık niteliğinde ya da kısa dönem kiralamaya açık konutlar bulunabilir. Bu durumda sakin profili mevsime göre değişir: yaz aylarında doluluk artar, iletişim talepleri yoğunlaşır, havuz ve bahçe bakım maliyetleri yükselir. Kiracı sirkülasyonu olan sitelerde yönetim planında kısa dönem kiralama kurallarının net olması, olası anlaşmazlıkları önler.

Uzaktan ikamet eden mülk sahiplerinin sisteme portal üzerinden erişebilmesi, hem iletişim yükünüzü azaltır hem de onları bilgilendirme sorumluluğunuzu otomatik olarak karşılar. Sigorta ve acil durum belgelerini dijital arşivde tutmak, İzmir'in deprem geçmişi düşünüldüğünde yalnızca pratik değil zorunluluk haline gelir.

Menemen ve Çevresinde Site Yönetimi: Aliağa'dan Karabağlar'a

Menemen, İzmir'in kuzeybatısında konumlanmış bir ilçe olarak hem kendi konut stokuyla hem de çevre ilçelerle bağlantılı bir konut ekosistemi içindedir. Bu ağı anlamak, Menemen'deki yöneticiler açısından iki pratik anlam taşır: bölgedeki tedarikçi pazarı geniştir ve komşu ilçelerin uygulamalarını kıyaslamak mümkündür.

İzmir'in kuzeyinde Aliağa ve Foça endüstriyel ve kıyı konut profilini; Bergama ve Dikili kırsal-turizm dokusunu temsil eder. Batıda Çeşme ve Güzelbahçe yüksek değerli yazlık ve ikinci konut stokuyla öne çıkar; bu ilçelerde kısa dönem kiralama ve uzaktan malik yönetimi meseleleri daha sık gündemdedir. Güneyde Foça, Aliağa, Menemen üçgeni hızla kentleşen bir aks oluşturur. Merkezi ilçeler olan Bornova, Bayraklı, Buca, Karabağlar ve Gaziemir büyük nüfus yoğunluğuyla çok bloklu site yönetimini ön plana taşırken Bayındır ve Beydağ daha küçük ölçekli, gönüllü yönetim ağırlıklı bir profil gösterir.

Menemen bu çeşitlilik içinde orta ölçekli konut projelerinin, küçük apartmanların ve giderek artan yeni yapıların bir arada bulunduğu bir ilçedir. İzmir genelindeki tüm konut yönetimi soruları için İzmir geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.

Bulut tabanlı bir yönetim platformunun bu coğrafyada sağladığı avantaj açıktır: Menemen'deki apartmanla ilgili işlemi İzmir merkezdeyken, Bergama ziyaretindeyken ya da başka bir şehirden de yönetebilirsiniz. Kurulum gerekmez, tek panelden farklı mülkleri izlemek mümkündür.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK m.38'de tanımlanır: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil konumundadır ve görevini özen yükümlülüğüyle yerine getirmek zorundadır. Bu soyut bir ifade gibi görünse de pratikte somut yükümlülüklere dönüşür.

Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni asılması zorunludur; kamera görüntüleri yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Kat malikleri iletişim listesini yalnızca yönetim amacıyla saklayın ve güvenli ortamda tutun.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunludur; iş güvenliği önlemlerini almak ve yıllık eğitim yükümlülüklerini yerine getirmek de yöneticinin görev alanına girer. Personel konusundaki güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit edin; düzenlemeler değişkenlik gösterebilir.

KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutar; denetim anında tüm kayıtlara tek noktadan erişebilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu hataların büyük çoğunluğu kötü niyetten değil bilgi eksikliğinden kaynaklanır. Önce görmek korunmayı kolaylaştırır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem güven riski. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
2. Elden para toplamak: Kayıt dışı kalır, "ödedi mi ödemedi mi" tartışmasına zemin hazırlar. Her tahsilat bankadan geçmeli.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararlar yazılı kayda geçmezse geçersizlik riski doğar. Her toplantı sonrası karar defteri güncellenmelidir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Çağrıda tarih, yer ve tüm gündem maddeleri yer almalıdır.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yükümlülüğü olmasının ötesinde, işletme projesi olmadan aidat mantıklı belirlenemez ve genel kurulda hesap verilemez.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Uygulamak "sert" görünebilir ama düzenli ödeyen kat maliklerine karşı adalet meselesidir. Kayıt tutulması ileriki icra sürecini de kolaylaştırır.
7. Devir-teslim tutanağı almamak: İzmir'de deprem riski ve sigorta poliçeleri göz önünde bulundurulduğunda, devraldığınız siteye ait tüm belgelerin eksiksiz teslim alınmış olması ileride hayati önem taşıyabilir. Tutanaksız devir, eski yöneticinin sorumluluğunu belirsizleştirir.