Tire'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün içinde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İzmir genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığında seyrediyor; Tire'nin bina dokusu ise merkezi konutlardan kırsal çeperdeki apartmanlara kadar yayıldığından bu aralığın neresinde olduğunuz binanızın özelliklerine göre şekilleniyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, İzmir'deki deprem gerçeğinin yönetim planınıza yansımalarını ve Tire çevresindeki ilçelere özgü bağlamı bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Tire'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) m.35'i sizi dört temel görevle karşı karşıya bırakır: işletme ve karar defteriyle muhasebe kayıtlarını tutmak, aidat ve diğer giderleri toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört görev, hem komşuya olan hukuki sorumluluğunuzu hem de apartmanın gündelik işleyişini belirler.
Tire, İzmir iline bağlı köklü ve Ege'nin kıyı-kır geçiş kuşağında konumlanmış bir ilçedir. Merkezi dokusu çok katlı apartmanları barındırırken ilçenin geniş kırsal alanlarında daha küçük ölçekli binalar yaygındır. Bu çeşitlilik, aynı ilçede yönettiğiniz yapının getireceği yüklerin de birbirinden farklı olabileceği anlamına gelir. Her iki durumda da mevzuat değişmez; değişen yalnızca bütçenin büyüklüğü ve ortak alan sayısıdır.
İzmir'de binlerce apartman ve site aynı yasal çerçevede yönetiliyor. Tire'deki binanız bu tablonun bir parçası: sorunlar benzer, çözümler aynı kanundan kaynaklanıyor. Endişelenecek bir şey değil, öğrenilmesi gereken bir süreç.
İlk 30 Gün: Tire'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi, binanın tüm belgelerini elinize almak ve devir-teslim tutanağını imzalatmaktır. Eski yöneticiden alınacaklar şunlardır: karar defteri, işletme defteri ve geçmişe ait muhasebe kayıtları; site adına açılmış banka hesabının dökümü; tüm tedarikçi ve servis sözleşmeleri; mevcut borç-alacak listesi; asansör, yangın tüpü, elektrik paneli gibi periyodik denetim belgeleri. Bunların tamamı tutanağa eklenmeli, eksik olanlar madde madde yazılmalıdır. Tutanaksız devirde ileride "bende yoktu" tartışmaları kaçınılmaz olur.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
İkinci haftada sitenin mali durumunu netleştirirsiniz. Site adına açılmış banka hesabı varsa, hesabın kullanım yetkisini kendi imzanıza alın; yoksa yeni hesap açın. Kişisel hesabınızı asla site kasası olarak kullanmayın — hem hukuki hem güven riski taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire gecikmiş, ne kadar birikmiş, en uzun gecikme kaç aydır? Aynı zamanda bekleyen faturaları tespit edin. Tire'nin Ege iklimiyle çakışan bir durumu akılda tutun: yaz sezonunda havuz veya bahçe bakımı başlamışsa bu faturaların gelmekte olduğunu öngörün.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanabilirsiniz, amaç dışı paylaşım hukuki sorumluluk doğurur. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman girişindeki pano, toplu SMS, ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı yöntemi de bu haftada kurun — kaydedilmeyen arıza çözülmez, çözülmeyen arıza kavgaya dönüşür. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız bu adımlar ilk günden hazır gelir; iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu raporu ayrı araç gerektirmez.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yıl bir işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal görevidir. Dördüncü haftada, yıllık gider kalemlerini taslak olarak çıkarın: ortak alan elektrik ve suyu, asansör bakımı, temizlik, bahçe ve havuz (varsa), bina sigortası ve DASK. İzmir deprem kuşağında yer aldığından DASK zorunlu sigorta kapsamındadır — tüm bağımsız bölümlerin DASK poliçesini yenileyip yenilemediğini bu aşamada sorgulayın. Bütçe taslağı, ilk genel kurulda gerekçeli aidat önerisi yapmanın temelidir.
Tire'de Aidat Ne Kadar? İzmir Geneli Ortalama Aralık ve Belirleme Yöntemi
İzmir genelinde aylık aidat ortalaması ₺600–₺2.200 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır. Tire özelinde bu aralığın neresinde olacağınız binanızın özelliklerine bağlıdır: asansörsüz, güvenliksiz küçük bir apartmanda alt banda yaklaşırken, yüzme havuzu, spor salonu ve 7/24 güvenlik hizmeti sunan sitelerde üst bant aşılabilir.
Aidatı keyfi olarak belirleyemezsiniz; KMK m.20, gider paylaşımını arsa payı oranına ya da eşit paylaşım esasına bağlar. Pratik adımlar şöyledir: önce yıllık toplam gideri tahmin edersiniz, bunu daire sayısına veya arsa paylarına bölersiniz, genel kurula sunar onaylatırsınız. Onaylanan işletme projesi olmadan belirlenen aidat hukuki zemin kazanamaz. Aidat hesaplama aracını kullanarak sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aylık tutarı hızlıca görebilirsiniz.
Tire'nin iklim profili sahil-iç geçiş kuşağına karşılık gelir: kışlar İzmir merkeze göre serin, yazlar sıcak ve kurudur. Ortak alan masrafları arasında bahçe sulaması, varsa havuz kimyasalları ve bakımı yazın öne çıkar; kış aylarında ise ortak alan ısıtması veya kombi bakımı gibi kalemler ağırlık kazanabilir. Bu mevsimsel dalgalanmayı bütçenize yansıtmak, yılın belirli aylarında nakit sıkışmasını önler.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat yöntemi olarak elden para toplamayı tercih etmeyin; hem kayıt tutmayı güçleştirir hem de güven sorunlarına kapı aralar. Banka havalesi veya online ödeme yöntemleri, her ödemenin iz bırakmasını sağlar ve olası anlaşmazlıklarda kanıt niteliği taşır.
KMK m.20 uyarınca aidatı zamanında ödemeyen kat malikinden aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep etme hakkınız bulunur. Uygulamada süreç şöyle işler: önce kısa ve nazik bir yazılı hatırlatma gönderin; bu aşama çoğu durumu çözer. Hatırlatmaya karşın ödeme yapılmazsa noter ihtarnamesi, ardından icra takibi gündeme gelir. Her adımı belgeleyin: gönderilen SMS, e-posta veya ihtarname tarihleri kayıt altına alınmazsa sonraki hukuki adımlarda güç durumda kalırsınız. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, ödeme geçmişi ve borçlu listesi her an elinizin altında olur.
Kronik borçlularla ilgili genel kurulda bilgilendirme yapabilirsiniz; ancak adın açıklanması konusunda KVKK sınırlarını gözetmek gerekir. Süreç uzarsa bir hukuk danışmanından destek almanızı öneririz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tire İçin Karar Rehberi
Bu kararı vermeden önce binanızın ölçeğini ve mevcut seçeneklerinizi değerlendirin. Profesyonel yönetim şirketleri genellikle büyük site kompleksleri veya toplu yapılar için ekonomik anlam taşır; birden fazla bloğu, yüzlerce bağımsız bölümü ve çok sayıda ortak tesisi olan yapılarda uzmanlık ve tam zamanlı efor gerektiren bir iş söz konusudur.
Tire'nin konut dokusunda, özellikle merkez dışı mahallelerde ve ilçenin kırsal çevresinde, az daireli apartmanlar yaygındır. Bu ölçekte profesyonel şirket seçeneği hem ekonomik açıdan tartışmalı olabilir hem de doğrudan hizmet veren yerel firma bulmak güçleşebilir. Yaygın ve işe yarayan çözüm, gönüllü yöneticinin iyi bir araç setiyle desteklenmesidir: yasal görevler sahiplenilir, rutin işler ise otomasyona devredilir.
Bir üçüncü yol daha var: yönetimi kendiniz üstlenirsiniz, ağır ve tekrar eden işleri ise bir yazılıma devredersiniz. Bu modelin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde somut örneklerle göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına ayrı bir banka hesabı açmak hem hukuki zorunluluk hem pratik bir zorunluluktur. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak, kendi birikim ve harcamalarınızla site fonunu birbirine karıştırmanıza yol açar; bu hem mali yönetimi karmaşıklaştırır hem de sizi gereksiz sorumluluklara açık hale getirir.
Banka hesabı açmak için çoğu durumda vergi dairesinden yönetici sıfatıyla vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararı ve yönetici atama kararını içeren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimliği ve imza beyanı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; İzmir'deki bağlı vergi dairenizi telefonla arayarak güncel liste için teyit edin.
Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konuda mali müşavir desteği almanızı öneririz; güncel mevzuat değişiklikleri bu alanda sıklıkla görülmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. İlk toplantıyı doğru yapmak, ilerideki pek çok olası itirazı peşinen kapatır.
Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı; ya elden imzalatılmalı ya da taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Çağrıda gündem açıkça yazılmalıdır — gündemi olmayan çağrı, gündem dışı alınan kararları geçersiz kılabilir. İlk toplantıda karar alabilmek için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır; bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı çağrı yapılmış olması kaydıyla katılanlarla gerçekleşir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanır.
Sık yapılan üç hata: çağrıda gündem yazmamak (kararlar itirazla karşılaşır), nisap sağlanmadan karar almak (geçersizlik riski), kararları imzasız karar defterine işlemek (ispat güçlüğü). Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek yerden yönetilir; 15 günlük çağrı süresini de sistem size hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar biriken dertlerin listesi net: devir kaosu, aidat takip kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, deprem sigortası takibi, havuz ve bahçe bakım koordinasyonu. SiteYönetim'in mimari tasarımı tam olarak bu dertle hesaplaşmak üzerine kuruludur.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gitmez
AI Operatör, doğal dilde verdiğiniz talimatları eyleme çevirir ve her adımda sizin onayınıza sunar. Somut örnek: "Temmuz aidatlarını geciktiren dairelere nazik hatırlatma yaz" dediğinizde, AI borçlu listesini çıkarır, daire bazında kişiselleştirilmiş mesaj taslakları hazırlar ve onayınıza sunar. Siz onaylamadan tek bir mesaj gitmez.
Tire'ye ve İzmir'in Ege iklimine özgü bir senaryo düşünün: yaz ortasında havuz pompası arızalandı. "Havuz pompası arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırla" yazıyorsunuz. AI arıza kaydını açar, servise gönderilecek iş emri taslağını hazırlar — ancak onayınızı almadan hiçbir şey iletilmez. Arıza kaydı sisteme işlenmiş, kat maliklerine duyuru taslağı hazır, sizin tek işiniz gözden geçirmek ve onaylamaktır.
Başka bir senaryo: İzmir deprem kuşağında DASK yenileme dönemleri takip gerektirir. "Bu yıl DASK poliçesi yenilenmeyen dairelerin listesini çıkar, maliklere hatırlatma hazırla" talimatıyla AI eksik poliçeleri listeler ve hatırlatma metnini onayınıza sunar. Sizi arayan malik olmaz; sizi arayan kişi yalnızca sisteminizdir.
Genel kurul sezonu geldiğinde de aynı mantık işler. "Ağustos genel kurulu için çağrı metni ve gündem hazırla" dediğinizde, AI KMK'nın öngördüğü 15 günlük süreyi hesaplar, gündem taslağını ve çağrı metnini hazırlar; vekâlet formu da dahildir. Onayınızla çağrılar gönderilebilir hale gelir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Bir Soru Uzağınızda
"Aidatını 9 aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" sorusu, yeni yöneticilerin en sık sormak istediği ama nereye soracağını bilemediği sorulardan biridir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde yol gösterir: gecikme tazminatı hakkı, ihtarname süreci, icra takibinin başlangıç koşulları. Yanıt somut ve mevzuata dayalıdır. Şu dürüstlük şerhini de belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir ve seçeneklerinizi netleştirir, ancak dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu netliği bilinerek tasarlandı — güven inşa etmenin en kestirme yolu dürüstlüktür.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Yerine Kanıt
Sistem, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, toplantı zamanlaması gibi ölçütlere göre. Yeni yönetici için bu özelliğin anlamı özellikle kıymetlidir: yönetimi devraldığınız gün karneniz belki 52 puan gösterir. Altı ay sonra, genel kurulda 78 puanlık karneyi ilk gün aldığınız karneyle yan yana sunarlar; "çok şey değişti" demek yerine farkı gösterirsiniz. Kat malikleri rakam görür, tartışma yaşanmaz.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı giriş noktalarından erişir. Yeni yöneticinin perspektifinden bu şu anlama gelir: İstanbul'da yaşayan ama Tire'deki dairesini kiraya vermiş bir malik, borcunu, duyuruları ve gider özetlerini kendi portalından görebilir — sizi aramaz. Denetçi portali şeffaflık sağlar: denetçi ihtiyaç duyduğu belgeye doğrudan ulaşır, sizi arayıp sormak zorunda kalmaz. Daha az telefon, daha az tartışma.
İlk Adım Burada
14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeksizin kullanmaya başlayabilirsiniz. Kurulum gerektirmez, tek tarayıcı sekmesiyle çalışır. Tek bir apartmandan büyük bir site kompleksine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını bugün deneyin; ilk 30 gününüz için ihtiyacınız olan tüm modüller sizi bekliyor.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen belirli operasyonel aşamalardan oluşur. Platform bu aşamaları kronolojik olarak destekler.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, ilk aşamadan itibaren en yoğun iş yükünü taşır. Aidat takip programı ile tahsilat durumu anlık izlenir, geciken dairelere otomatik hatırlatma gönderilir. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü; ortak alan su ve elektriğini daire bazında dağıtır. Apartman muhasebe programı, e-Fatura kesme ve işletme defteri tutma ihtiyacını karşılar; yıl sonu genel kuruluna sunacağınız mali özet buradan çıkar.
Operasyon: Tire'nin yazları sıcak ve kuruduğunu düşündüğünüzde bahçe sulama, havuz kimyasal takvimi ve arıza kaydı aynı dönemde yoğunlaşır. Arıza ve bakım modülü her iş talebini kayıt altına alır; hangi arızanın kime atandığını, ne zaman çözüldüğünü ve belge varsa fotoğraf ve faturasını saklar. Duyuru ve bildirim modülü SMS, e-posta veya uygulama üzerinden sakinlere ulaşır — "su kesintisi olacak, araçlarını park dışına alın" gibi duyurular dakikalar içinde tüm binanın bilgisine girer. Sigorta ve belge yönetimi modülü, DASK poliçe takibini ve ortak alan sigortası belgelerini merkezi bir arşivde tutar; İzmir'in deprem riskini göz önünde bulundurduğunuzda bu modülün değeri her geçen ay artar.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül, piyasadaki rakip site yönetim yazılımlarında karşılığı bulunmayan özelliklerdir. İhale Portalı ile çatı yalıtımı, asansör bakımı veya bahçe düzenleme gibi büyük işler için şeffaf ve kayıtlı teklif süreci yürütürsünüz. Tire'deki ve İzmir genelindeki tedarikçilerden en az üç teklif alır, karşılaştırmayı sisteme kaydeder ve genel kurulda belgeleyerek sunum yaparsınız. "En ucuzu aldım, belgeleri genel kurulda gösterdim" demek, kat malikleri arasındaki güveni inşa etmenin en sağlam yoludur. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve tedarikçi bağlantısını kolaylaştırır: tamirci, temizlikçi, nakliyeci gibi hizmet sağlayıcılarla sakinleri buluşturur.
Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapatmak gerekirse: bu rehberin başında devir teslim karmaşasından bahsetmiştik. Sistemde yönettiğiniz her işlem kayıt altında olduğundan, göreviniz sona erdiğinde devir-teslim süreci bir öğleden sonraya sığar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde aynı panik ve belirsizliği yaşatmazsınız.
Tire'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Tire'yi çevreleyen İzmir ili, Türkiye'nin aktif deprem kuşağında yer almaktadır; 2020 yılında yaşanan depremin gösterdiği gibi bu risk soyut değildir. Yönetici olarak binanızda depremle ilgili iki yasal çerçeve sizi ilgilendiriri: DASK zorunluluğu ve olası güçlendirme kararları.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), bağımsız bölüm maliklerinin bireysel yükümlülüğüdür; yönetici olarak sizi doğrudan bağlamaz. Ancak bir yöneticinin pratiği şudur: bina içinde DASK poliçesi olmayan bağımsız bölüm varsa, bu hem ilgili malikin yasal riskini hem de olası bir hasar durumunda bina genelindeki süreçleri komplike hale getirir. Devir tesliminizde ve yıllık genel kurulda maliklerin DASK durumunu gündemde tutun.
Bunun yanı sıra binanızın ortak alanlarına ait sigorta poliçesini gözden geçirin. Ortak alan sigortası DASK'ın kapsamı dışındadır ve ayrıca yapılması gereken bir sigortalama söz konusudur. Mevcut poliçe yok veya süresi geçmişse bunu ilk genel kurulda gündeme taşıyın.
Güçlendirme Kararı ve Nisap
Binanın yapısal güçlendirilmesine karar verilmesi halinde KMK'da belirlenen nisap (toplantı yeter sayısı) koşulları devreye girer. Güçlendirme masraflarının paylaşımı ve kararın nasıl alınacağı konusunda güncel mevzuatı bir hukuk danışmanıyla birlikte değerlendirmenizi öneririz; bu alan 2023 depremi sonrası hızla gelişen düzenlemelere konu olmaktadır.
Yaz Sezonu ve Sezonluk Doluluk
Tire'nin bir bölümü yazlık kullanım özelliği taşır; uzak malikler veya kısa dönem kiralama yapılan daireler bu dönemde yönetim yükünü artırır. Uzakta olan malik kendi portalından duyurulara ve gider özetlerine ulaşabilir — telefon trafiği azalır. Kiracı sirkülasyonunun yoğun olduğu binalarda giriş-çıkış ziyaretçi kaydı ve otopark modülü yükü hafifletir. Havuz ve bahçe işletme maliyetleri yazın ön sıraya çıkar; bu dönemdeki giderleri önceden bütçeleyip kat maliklerine Mayıs başında bildirirseniz Haziran'da sürpriz tepkiyle karşılaşmazsınız.
Tire ve Çevresinde Site Yönetimi: İzmir'in Komşu İlçeleriyle Bağlam
Tire, İzmir'in iç kesimlerinde yer alır ve çevresindeki ilçelerle hem ulaşım hem ekonomik açıdan sıkı bağlantı içindedir. Yöneticilik deneyimi açısından komşu ilçelerle bazı benzerlikleri paylaşırken bazı farklılıklar da dikkat çeker.
Bergama ve Dikili gibi kuzey ilçeler tarihsel ve turizm yoğunluğuyla öne çıkar; bu ilçelerde de yazlık ve sezonluk kullanım örüntüleri site yöneticilerine benzer talepler getirir. Aliaga ise sanayisinin yarattığı demografiyle büyük ölçekli konut projelerini barındırdığından yönetim daha kurumsal bir yapıya eğilimlidir. İzmir'in batısında Çeşme ve Güzelbahçe, kısa dönem kiralama ve yoğun yazlık kullanımıyla öne çıkan ilçelerdir; bu bölgelerdeki yöneticilerin karşılaştığı sezonluk doluluk sorunları Tire'nin benzer özellikli mahalleleriyle örtüşür.
Bornova, Buca, Bayraklı ve Karabağlar gibi büyükşehir çekirdeği ilçelerde çok bloklu toplu yapılar ve kurumsal yönetim şirketleri yaygınlaşmıştır; bu ölçek Tire'nin çoğu konut dokusundan farklıdır. Balçova ve Gaziemir ise şehir içi ilçe olmanın getirdiği yüksek yoğunluk ve profesyonelleşme baskısını yaşar. Foça, Beydağ ve Bayındır, yönetim ölçeği ve gönüllü yönetici gerçeği bakımından Tire ile daha fazla örtüşen ilçelerdir.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Tire'deki apartmanla aynı anda Aliaga'daki veya Çiğli'deki bir siteyi de aynı panelden, kurulum yapmaksızın yönetebilirsiniz. İzmir geneli site yönetimi sayfasında ili kapsayan tüm kaynakları ve araçları bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici olarak KMK m.38 kapsamında kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumluluk taşırsınız. Bu sorumluluk soyut değil; ihmalle ortaya çıkan zarar durumunda şahsen hesap verme yükümlülüğü doğurabilir. Dolayısıyla aşağıdaki yasal çerçeveleri bilmek, sorumluluğu azaltmanın en pratik yoludur.
KVKK: Kat maliklerinden ve sakinlerden topladığınız iletişim bilgileri, kişisel veri niteliği taşır. Bu listeyi yalnızca yönetim amaçlı kullanın; üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bina içinde güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni hazırlayıp ortak alana asmanız gerekir; kameranın varlığını ve kayıt amacını kat maliklerine ve sakinlere bildirmeniz zorunludur.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik, bahçıvan gibi personel istihdam ediyorsanız SGK bildirimini zamanında yapmak ve iş güvenliği mevzuatını uygulamak yöneticinin sorumluluğundadır. Bu konuda mali müşavirle çalışmanızı öneririz; güncel prime esas kazanç ve iş güvenliği yükümlülükleri sık değişim gösterir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini tek yerde düzenli tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem yasal hem mali risk yaratır; banka ekstreniz itiraz konusu olabilir. Site adına ayrı hesap açın.
- Elden para toplamak: Kayıt bırakmaz, ileride "ben ödedim, sen aldın" tartışmasına zemin hazırlar. Tüm ödemeler banka yoluyla yapılmalı.
- Karar defterini işlememek: Karar alındı, deftere geçmedi, imzalanmadı — bu karar hukuken varlık göstermekte güçlük çeker. Her toplantı aynı gün deftere işlenmelidir.
- Gündemsiz çağrı yapmak: Toplantı davetinde gündem açıkça belirtilmezse, toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Çağrıya gündemin tüm maddelerini yazın.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 zorunlu kılar; hazırlamamak hem yasal eksiklik hem de aidatı rastgele belirleme riskidir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeme yapan kat maliklerine haksızlık, yapmayanlara ise teşvik olur. Tazminat uygulanmadığında tahsilat oranı düşer.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Tire'de ya da herhangi bir ilçede yönetimi tutanaksız devralmak, önceki dönemin borç ve eksikliklerinin sorumluluğunu belirsiz bırakır. Her devirde imzalı tutanak zorunlu.
Bu hatalardan kaçınmak için özel bir yetenek gerekmez; gereken yalnızca doğru alışkanlıklardır ve bu alışkanlıkların çoğu ilk 30 günde oturur.
Tire'de yönetimi yeni devraldıysanız ilk 30 günün haritası elinizde. Devir teslim, aidat belirleme, genel kurul süreci, deprem sigortası takibi ve yasal yükümlülükler — hepsine bu rehberde yanıt buldunuz. Şimdi sıra tekrar eden günlük işleri otomatikleştirmede.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Sistemi kurmanıza gerek yok; tarayıcınızdan giriş yapın, ilk dairenizi ekleyin, çalışmaya başlayın. Aidatınızı hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.