Burdur'da site & apartman yönetim sistemi

Burdur'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 273.716 nüfuslu, yaklaşık 88.000 konutun bulunduğu Burdur'de aidatlar il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Akdeniz iklimiyle şekillenen yaz turizmi ve sezonluk doluluk ise havuz, bahçe ve ortak alan giderlerini yönetim bütçesinin belirleyici kalemine dönüştürüyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Burdur koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Burdur'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, kat maliklerinin vekili olarak ortak alanları idare etmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: defter tutmak, aidat ve diğer gelirleri toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yıllık hesapları genel kurula sunmak. Bu dört yükümlülük, görev boyunca size yol gösteren pusulayı oluşturur.

Burdur'de yaklaşık 88.000 bağımsız bölüm bulunuyor. Bunun pratikte anlamı şudur: şehrin her köşesinde sizinle aynı hafta yönetim devralan, aynı soruları sorar hâlde onlarca yönetici var. "Nereden başlayacağım?" sorusu bu ilin yöneticileri arasında en yaygın ilk tepkidir. Normal; çünkü devir anında önünüze gelen dosya yığını — deftirler, sözleşmeler, eski borçlar, geçmişe dönük aidat kayıtları — kaotik görünür.

İyi haber şu: yükümlülükler net, adımlar sıralı. Bu rehber sizi o ilk paniği aşıran bir yol haritasıyla karşılıyor. Burdur'ün Akdeniz iklimi ve yazlık-sezonluk doluluk gerçeği de bazı kararlarınızı doğrudan etkiliyor; ilgili bölümlerde bu yerel koşulları da işleyeceğiz.

İlk 30 Gün: Burdur'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği var: elinizdeki her belgeye imzalı devir-teslim tutanağı kesmek. Eski yöneticiden almanız gerekenler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (asılları), banka hesap cüzdanı ve varsa kasa tutarı, yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, bahçe), tedarikçi ve servis listesi, aidat borçluları listesi, geçmiş genel kurul tutanakları ve kat malikleri listesi. Bu belgelerin hiçbirini sözlü teslimle geçiştirmeyin; eksik kalanları tutanağa "teslim edilmedi" diye yazın. Tutanakta eski yöneticinin imzası olmadan ilerlemek sizi ilerleyen aylarda ispat külfeti altında bırakır.

Devir teslim sırasında sitenin fiziksel envanterini de gözden geçirin: ortak kullanım ekipmanları, havuz pompası ve filtresi, bahçe sulama sistemi, asansör son bakım tarihi. Burdur'de yazlık sitelerde havuz ve bahçe ekipmanlarının mevsim başı durumu kritik; devir tam mevsime denk geldiyse mevcut arızaları kayıt altına alın, tamir sorumluluğunun kimin omzunda olduğunu netleştirin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta mali durumu netleştirmeye ayrılır. Banka hesabını önce kontrol edin: hesap yönetim adına mı, yoksa eski yöneticinin kişisel adına mı kayıtlı? Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki hem güven riski doğurur; gerekiyorsa hesabı site adına açın ya da yenisini açın. Ardından aidat borçluları listesini güncel ayın başından itibaren çıkarın; hangi daireler hangi dönemler için ne kadar borçlu, bunu kalemle de olsa kâğıda dökün.

Bekleyen faturaları sıralayın. Burdur'de Akdeniz ikliminin yarattığı temel gider kalemi kış ısıtması değil yaz soğutmasıdır; havuz kimyasalları, bahçe sulaması ve klima sistem bakımı Haziran-Eylül arasında birikir. Bu aylara ait ödenmemiş fatura var mı, kontrol edin. Aynı hafta yazlıkçı malik listesini de ayırın: şehir dışında ikamet eden, yalnızca yaz aylarında gelen malik sayısı yüksekse iletişim kanallarını dijital tutmak zorundasınız.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin: ad, telefon, e-posta ve mümkünse kısa dönem kiraya verilen daire bilgisi. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışı kullanılmaması gerekir, yani liste yalnızca site yönetimiyle ilgili iletişim için kullanılır ve üçüncü kişilerle paylaşılmaz. Burdur'deki yazlık sitelerde malik listesinin ciddi bir kısmı farklı illerde ikamet ediyor olabilir; onlara ulaşmanın tek güvenilir yolu yazılı/dijital kanallar. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak alan ilan panosu yeterli mi, yoksa SMS ya da e-posta da kullanacak mısınız? Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin; "sözlü söylendi, unutuldu" döngüsü yöneticinin en sık düştüğü tuzaklardan biridir.

Dört haftalık bu listeyi kâğıt tabloda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullananlar için ise devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk gün hazır gelir — 14 günlük ücretsiz deneme tam bu ilk ay için biçilmiş kaftan gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl için bir işletme projesi (yıllık bütçe taslağı) hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Dördüncü haftada bu taslağın kaba hatlarını çizin. Burdur'de yaz ağırlıklı gider takvimi genellikle şöyle şekillenir: Mart-Nisan — havuz açılışı ve sistem kontrolü, bahçe bakımı başlangıcı; Mayıs-Eylül — havuz kimyasalları, sulama, ortak alan temizlik yoğunluğu; Ekim-Kasım — havuz kapanışı, kış hazırlığı, kalorifer/ısıtma sistemlerinin gözden geçirilmesi. Bu takvimi bütçenize yansıtmak, sezon başında nakit sıkışmaması için kritiktir.

Burdur'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Burdur genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığındadır; bu aralık dürüst bir tahmindir, kesin rakam değil. Asansörlü, 7/24 güvenlikli veya havuzlu sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkılabilir. Burdur'ün yazlık sitelerinde de yaz sezonu boyunca işletme yoğunluğu arttığından bazı yönetimler sezon içi ve sezon dışı aidat farklılaştırması uyguluyor.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenir. Kanun iki yöntem öngörür: arsa payına orantılı dağıtım ya da eşit paylaşım. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir; belirsiz bırakılmışsa genel kurul karar verir. Aidatı belirlemek için önce yıllık gider listesini çıkarmanız, bu toplam gideri daire sayısına (veya arsa payına) bölmeniz ve genel kurulda onaylatmanız gerekir. Onaylı işletme projesi olmadan belirlenen aidat, sonradan itirazlara zemin hazırlar.

Burdur'de aidat miktarının en büyük yerel belirleyicisi havuz ve bahçe işletme giderleridir. Akdeniz iklimiyle birlikte yazlık konut stoğunun yüksek olduğu Kemer, Bucak ve Merkez gibi ilçelerdeki sitelerde yaz sezonunda bu giderler aidatın yarısını oluşturabilir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; özellikle ilk işletme projesi hazırlarken bu araç size sağlam bir başlangıç noktası verir.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında ilk kural nettir: elden nakit para almayın. Hem sizin hem de maliklerin korunması için tüm ödemeler banka havalesi ya da online ödeme kanalından geçmelidir. Elden alınan para için makbuz kesmek zorunlu olsa da bu yöntem kasa ve kayıt düzenini karmaşıklaştırır, anlaşmazlık riskini artırır.

KMK m.20'ye göre vadesi geçen aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tazminatı uygulamak için genel kurulun buna dair bir karar almış olması veya yönetim planında yer verilmiş olması gerekir. Tahsilat sürecinin standart sırası şöyle işler: önce SMS/e-posta ile dostane hatırlatma, sonra yazılı resmi ihtar, ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır. Bu süreçte sözlü uyarıları kayıt altına almak, ileride ispat güçlüğü yaşamamanızı sağlar.

Burdur'deki yazlık sitelerde malikler çoğunlukla farklı illerde ikamet ettiğinden telefon kaydına ulaşmak ve hatırlatma iletmek zorlaşabilir. Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, manuel takip yükü ortadan kalkar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Burdur İçin Karar Rehberi

Bu kararı vermeden önce sitenizin ölçeğine bakın. Burdur'de profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; büyük metropollerdeki gibi geniş bir seçenek yelpazesi bulmak zorlaşabilir. Genel kılavuz olarak şunu söyleyebiliriz: 40 dairenin altındaki binalarda gönüllü yönetici ile profesyonel yazılım kombinasyonu çoğu durumda en işlevsel ve ekonomik çözümdür.

Profesyonel şirket değerlendiriyorsanız şu soruları mutlaka sorun: yönettiği site sayısı ve referanslar neler, aylık sabit ücret mi alıyor komisyon mu, muhasebe raporlarını ne sıklıkla sunuyor, genel kurulu kim yürütüyor? Burdur'de şirket arzı kısıtlıysa "üçüncü bir yol" var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu modelin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı anlatacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi adına banka hesabı açmak için öncelikle vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararının yönetici atamaya ilişkin bölümünün fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve ıslak imzalı kararın aslı ya da noter sureti. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; kesin liste için Burdur Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada "site işletme hesabı" açabilirsiniz. Bu hesabın kullanımını sadece site gelir ve giderleriyle sınırlı tutun; kendi kişisel harcamalarınızı buradan yapmayın. Hem hukuki sorumluluğunuz hem de maliklerin güveni bunu gerektiriyor.

Sitede ücretli çalışan varsa — kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi — SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; yükümlülükler işçi sayısına ve çalışma biçimine göre değişiyor. Ödüllü haber şu ki doğru kurulumdan sonra bu süreçler rutin hale gelir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 genel kurulu ayrıntılı düzenler. Yılda en az bir olağan genel kurul zorunludur; toplantı tarihi ne olursa olsun çağrı en az 15 gün önceden yapılmalıdır. Çağrı; gündem, tarih, saat ve yer bilgisini içermek zorundadır; imzalı taahhütlü mektup ya da kat maliklerine elden imzalatılan davetiye geçerli yöntemlerdir.

İlk toplantıda yeter sayı (nisap) çift çoğunlukla sağlanır: hem katılan kat maliki sayısı hem de temsil edilen arsa payı toplam arsa payının yarısını geçmek zorundadır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle yapılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve tüm hazır bulunanlar tarafından imzalanır.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu sürecin bürokratik yükünü önemli ölçüde azaltır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde sıralanan dertler — devir kaosunu yönetmek, aidat kovalamak, genel kurul bürokrasisini çözmek, yasal belirsizlikleri çözmek — her yeni yöneticinin aynı aylarda yaşadığı döngüdür. SiteYönetim bu döngüyü tek platform altında kesintiye uğratmak için tasarlandı.

Düşünün: "Bu ayın vadesi geçen aidatlarını listele, 7'den fazla gün gecikmeli 4 daireye nazik ama resmi bir hatırlatma mesajı hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay verene kadar hiçbir şey gönderilmez. Onay adımı atlanamaz — bu hem güven hem de kontrol meselesi.

Burdur'deki sezonluk sitelerde bir yazlıkçı malik Ağustos ortasında "havuz pompası çalışmıyor" bildirimi gönderir. AI Operatör arıza kaydını anında açar, sözleşmeli servis firmanıza iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınıza sunar. Onayladıktan sonra bildirim servis firmasına gider, kayıt sisteme işlenir. Siz ne aradınız, ne elle mesaj yazdınız; sadece onayladınız.

Sezon kapanışında havuz sistemi kapatma, bahçe bakımı durdurma ve kış hazırlığı kontrol listelerini de aynı şekilde yönetebilirsiniz. Her işlem kayıt altında; altı ay sonra genel kurulda hangi arızanın ne zaman bildirildiğini, kimlere mesaj gönderildiğini saniyeler içinde gösterirsiniz.

Aidatını sekiz aydır ödemeyen bir malike ne yapabileceğinizi soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut yanıt verir: hangi ihtar adımlarını atmanız gerektiğini, gecikme tazminatını nasıl hesaplayacağınızı, icra başlatmadan önce yapılması gerekenleri. Şerhi açık tutmak gerekiyor: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde bir avukatın rehberliği gereklidir ve bu gereklilik hiçbir zaman ortadan kalkmaz. Bu dürüstlük cümlesi pazarlama stratejisi değil; güvenilir bir kaynak olmanın zorunluluğu.

SiteYönetim her siteye 100 puan üzerinden otomatik bir yönetim performans skoru hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve çözüm süresi, yasal belge uyumu, toplantı düzenliliği gibi ölçütler karneyi oluşturur. Burdur'deki bir siteyi düşünün — yönetimi devraldığınız gün karne 51. Altı ay sonra tahsilat oranını artırdınız, arıza yanıt süresi yarıya indi, karar defteri düzene girdi; karne 79'a çıktı. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu belgeli olarak gösteriyorsunuz. Güven argümanı değil; kanıt.

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve servis firması — her rol kendi kapısından girer, yalnızca kendine ait bilgileri görür. Burdur'deki sezonluk sitelerin en sık şikâyeti budur: yazlık malikin İstanbul'dan arama yapıp "borcum ne kadar?" demesi. Malik kendi portalından borcunu görür, ödeme yapar, makbuzunu indirir — sizi aramadan. Denetçi portalı muhasebe raporlarını şeffaf sunar; "hesapları göremiyoruz" kavgası biter. Yöneticinin eline sadece onaylanması gereken işler kalır.

Bulut tabanlı; kurulum yok, sunucu yok, IT desteği yok. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli toplu yapıya kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Burdur'de bu mevsimlerin başında deneyen yöneticiler, sezon bitmeden sistemi benimsemiş oluyor.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılında her ay farklı bir operasyon öne çıkar. SiteYönetim'in modülleri bu sıraya göre dizilmiş gibi çalışır.

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı, sayaç okuma ve işletme defteri bu kümenin içindedir. Burdur'deki ortak havuzu olan sitelerde yaz sezonu kimyasal ve bakım faturaları daire sayısına orantılı dağıtılır; apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu paylaşımı otomatik hesaplar, kat maliklerine bireysel borç bildirimi gönderir. Kimin ne kadar ödeyeceği tartışması biter; sistem dağıtır, belgeyi sunar.

Arıza ve bakım kaydı, duyuru/SMS/push bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sigorta ve acil durum belgesi arşivi bu kümeyi oluşturur. Burdur'deki bir sitede sezon başı kapsamlı kontrol listesi hazırlamak — havuz açılışı, sulama sistemi testi, asansör bakım randevusu, güvenlik kamera kontrolü — birkaç tıkla tanımlanır ve tekrar eden yıllık bir şablona dönüşür. Bir sonraki yönetici o şablonu devralar; tekerleği sıfırdan icat etmez.

Bu iki özellik diğer site yönetim yazılımlarında bulunmaz. İhale Portalı'nda şunu yapabilirsiniz: çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da bahçe düzenlemesi için Burdur'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklif yan yana gelir, karşılaştırırsınız, genel kurula belgeli sunum yaparsınız. "En ucuzu kim veriyor?" tartışması kayıt dışı geçmez; her şey sisteme işlidir. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve çevredeki esnafa kendi platformları üzerinden buluşma alanı sağlar; site içi iletişim dışarıya sızmaz, güvenli kalır.

Yönetim sıranız bittiğinde devir-teslim modülü devreye girer. Tüm belgeler, karar defterleri, muhasebe raporları, bakım geçmişi ve borçlu listeleri bir öğleden sonrada derli toplu aktarılır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi: sonraki yönetici hazır sistemi devralır, siz de arkanızı dönüp çıkarsınız.

Burdur'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Burdur'ün Akdeniz iklimi, site yöneticisine özgü bir takvim ve bütçe zorunluluğu getirir. Diğer illerde ısıtma giderleri ne ise Burdur'de sezonluk soğutma, havuz ve bahçe giderleri odur; bu kalemler yönetim planınızın merkezine oturur.

Sezonluk Doluluk ve Yazlık Malik Yönetimi

Burdur'e bağlı Kemer ve Gölhisar gibi ilçelerde, hatta Merkez'deki bazı sitelerde malik profilinin önemli bir kısmı yılın yalnızca belirli aylarında orada bulunan yazlıkçılardan oluşur. Bu durumun yöneticiye getirdiği somut zorluk şudur: aidat toplama, arıza bildirimi ve genel kurul çağrısı fiziksel olarak ulaşılması zor malike yapılmak zorundadır. Çözüm, iletişim altyapısını tamamen dijitalleştirmektir: e-posta bildirimleri, SMS hatırlatmaları ve malik portali bu boşluğu kapatır.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

Burdur'deki bazı sitelerde malik, dairesini yaz sezonunda kısa süreli kiralıyor. Bu durum site için ek yük demektir: dönemlik kiracı sirkülasyonu, ortak alan kullanım yoğunluğu, havuz ve tesis kapasitesi artışı. Genel kurulda kısa dönem kiralama kurallarını belirlemenizi — giriş-çıkış prosedürü, depozito politikası, misafir kayıt zorunluluğu — ve bu kuralları yönetim planına işlemenizi öneririz. Karar alınmadan ortaya çıkan uygulama, kaosun kaynağı olur.

Havuz ve Bahçe İşletme Bütçesi

Havuz kimyasalları, filtre bakımı, bahçe sulama sistemi ve peyzaj bakımı — bu giderler Burdur'de Nisan'dan Ekime kadar sürekli akar. İlk işletme projesini hazırlarken bu aylar için aylık ortalama gideri gerçekçi biçimde tahmin edin; sezon başında nakit yetersizliğiyle sürpriz yaşamamak için gerekirse ön ödeme politikası belirleyin. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, havuz bölümü gibi ortak kullanım alanlarının giderlerini daire bazında tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Burdur İlçelerinde Site Yönetimi

Burdur'ün 11 ilçesini iki kümeye ayırmak, yönetim modelini doğru seçmek açısından işlevsel bir yaklaşımdır.

Birinci küme; Merkez, Bucak ve Golhisar. Bu ilçelerde çok katlı apartman ve nispeten büyük ölçekli siteler bulunuyor. Merkez'de ortak alanlı, asansörlü, zaman zaman güvenlikli yapılar artık yaygın; bu tür sitelerde aidat takibi, muhasebe ve genel kurul yönetimi belirgin biçimde daha karmaşık bir hal alıyor ve yazılım desteği gerçek bir ihtiyaca dönüşüyor. Bucak, turizm eksenli gelişimiyle birlikte yaz sezonunu derinden hisseden bir ilçe; kısa dönem kiralama ve yazlıkçı malik yönetimi burada da gündem oluşturuyor. Golhisar'ın sakin yapısı ise daha küçük ölçekli binalarda gönüllü yönetim modelinin işlevsel kaldığını gösteriyor.

İkinci küme; Aglasun, Altinyayla, Cavdir, Celtikci, Karamanli, Kemer, Tefenni ve Yesilova. Bu ilçelerde bina ölçeği küçük, daire sayıları genellikle az, komşuluk ilişkileri daha doğrudan. Aglasun'daki bir apartmanda dört kat maliki olduğunda genel kurul oturma odasında yapılabilir; muhasebe daha yalın, karar almak daha hızlıdır. Karamanli ve Tefenni gibi dağa yakın ilçelerde kış hazırlığı ve ısıtma sistem bakımı önem kazanırken Kemer'e yakın kesimlerde yaz sezonu yoğunluğu öne çıkıyor. Yesilova ve Celtikci gibi küçük ilçelerde ise yönetim çoğunlukla tek kişilik bir gönüllü omuz tarafından yürütülüyor; bu yöneticiler için yalın ve kurulumu gerektirmeyen bir araç en büyük değeri taşıyor. Bulut tabanlı yapısıyla Golhisar'daki apartmanla Merkez'deki siteyi aynı panelden, hiçbir kurulum yapmadan yönetmek mümkün; ilçe fark etmez, internet bağlantısı yeterli.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar göz korkutucu görünür; oysa doğru kurulumla büyük çoğunluğu rutin hale gelir. Bilmemek sizi sorumluluğun dışında tutmaz; bu yüzden bu bölümü dikkatle okumanızı öneririz.

Kamera kaydı yapılan her ortak alanda — giriş, asansör, otopark — KVKK kapsamında aydınlatma metni asılı olması zorunludur. Bu metin kameraların varlığını, kayıt amacını ve kişisel verilerin saklanma süresini açıklamalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılır, üçüncü kişilerle paylaşılamaz, gerektiğinden uzun süre saklanamaz.

Sitede ücretli çalışan istihdam ediyorsanız — kapıcı, bahçıvan veya güvenlik görevlisi — SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. On kişinin altında işçi çalıştıran yerlerde de bazı iş güvenliği gereklilikleri geçerliliğini korur; güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz.

KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder; bu sıfatın kötüye kullanılması ya da ihmali halinde kat maliklerine karşı şahsen sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk, belge düzenini titizlikle tutmanızın tek nedeni değil ama en sağlam nedenidir. KVKK uyum modülü, yasal belge arşivini ve aydınlatma metni şablonlarını hazır tutar; uyumu belgeli hale getirmenin en pratik yolu budur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem de güven kaybı riski doğurur; site adına ayrı bir hesap açmak zorunludur.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz kesilse bile bu yöntem kasa karışıklığına ve anlaşmazlığa kapı aralar; banka veya online ödeme kullanın.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar toplantı sonrası deftere geçirilmeli ve imzalatılmalıdır; imzasız tutanak, ileride itiraz halinde geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz ya da süresiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem olmadan ya da 15 günlük süre geçmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereğince yıllık işletme projesi zorunludur; proje yoksa aidat meşruiyeti tartışmalı hale gelir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Uygulamamak, düzenli ödeyen malike haksızlık demektir; kanun izin veriyor, karar defterinde yetkilendirme varsa uygulamak yöneticinin görevidir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Burdur'deki bir yazlık sitede havuz pompasının eski yönetimden beri arızalı olduğunu tutanaksız devraldıysanız, sorumluluk size yüklenebilir. Devir gününde her ekipmanın durumunu belgeleyin.