Eynesil'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Giresun genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Eynesil'deki binanın tipi ve donanımına göre bu aralığın neresine düştüğünü birlikte ele alacağız. Rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Eynesil koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Eynesil'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) m.35'i gereği dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner: karar defteri ve işletme defterini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak, yıllık hesabı genel kurula sunmak. Bu dört başlığı ihmal etmek yöneticiyi kişisel sorumluluğa açık hale getiriyor; bilmek ise her şeyi basitleştiriyor.
Eynesil, Giresun iline bağlı, Karadeniz kıyısında konumlanan ve il merkezine görece yakın bir ilçedir. Kentsel doku, merkezi apartmanlardan kırsal kesimdeki daha küçük binalara uzanır. Bu çeşitlilik, yönetim sorumluluğunun da tek tip olmadığı anlamına geliyor: merkezdeki çok katlı bir binada asansör bakımı ve ortak alan giderleri ön plana çıkarken, daha küçük yapılarda basit defter düzeni ve komşu iletişimi öne geçiyor. Her iki durumda da başlangıç noktası aynıdır: mevzuatı tanımak ve ilk 30 günü planlı geçirmek.
Giresun'un nemli ve yağışlı iklimiyle şekillenen Eynesil'de çatı, cephe ve nem yalıtımı bina yönetiminin süregelen gündem maddelerinden biridir. Dere yataklarına yakın ya da eğimli arazideki yapılarda su tahliyesi ve zemin bakımı da yöneticinin takip listesine erken girmesi gereken konular arasındadır. Bu yerel koşulları erkenden fark eden yönetici, acil harcamalar için bütçeyi önceden ayırma şansını yakalıyor.
İlk 30 Gün: Eynesil'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
Yönetimi devralmanın ilk ayı, sonraki tüm dönemin temelini belirler. Aşağıdaki dört haftalık plan, hem Eynesil'deki küçük apartman yöneticisi hem de çok katlı bir site yönetim kurulu üyesi için geçerlidir.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek gündem maddesi, önceki yöneticiden her şeyi yazılı ve imzalı teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa, aktif sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, güvenlik vb.), tedarikçi iletişim bilgileri ve borç-alacak listesi teslim alınacak belgeler arasındadır. Devir-teslim tutanağı iki tarafça imzalanmalı; imzasız teslim, ileride "ben almadım" tartışmasına zemin hazırlar. Teslimatın eksik olduğunu tespit ederseniz bunu tutanakta açıkça not düşün.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Mali tablonun net görünmesi için banka hesabını site adına teyit edin ya da yeni hesap açın; kişisel hesabınıza gelen ödemeleri buraya aktarın. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire, kaç ay geride, toplam tutar. Bekleyen faturaları — Eynesil gibi nemli bir iklimde sıkça gündeme gelen çatı onarımı, oluk tamiri, nem giderme işleri dahil — listeleyin. Bu fotoğraf, ilk genel kurulda "devralınan durumu" raporlamak için de kullanılır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini (ad, telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin nereye iletileceğini tüm sakinlere bildirin; kayıt tutulmayan arızalar hem gecikir hem de kimin sorumlu olduğu tartışmalı hale gelir. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; dört haftayı üç güne sığdırmak mümkün olur.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal yükümlülüğüdür. Taslak için beklenen gider kalemlerini listeleyin: ortak alan elektriği, su, asansör bakımı, temizlik, sigorta ve Eynesil'in yağışlı iklimine özgü bakım giderleri (çatı bakımı, oluk temizliği, nem onarımı). Giderleri daire sayısına bölüp tahmini aylık aidatı hesaplayın; bu taslak genel kurulda onaya sunulacak.
Eynesil'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Eynesil özelinde güvenilir bir aidat istatistiği bulunmuyor; Giresun genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor. Bu aralığın neresine düştüğünüzü belirleyen birkaç etken var: asansör varlığı, güvenlik ve temizlik hizmeti, ortak alan büyüklüğü ve binanın yaşı. Eynesil'deki daha eski, daha küçük yapılarda alt banda yakın, yeni inşa edilmiş sitelerde veya ek hizmetli apartmanlarda ise üst banda doğru kayış beklenir.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: giderler arsa payı ya da genel kurulun belirlediği eşit pay esasına göre dağıtılır. Pratik süreç şöyle işler: yönetici yıllık gider tahmini hazırlar, daire başına düşen payı hesaplar, işletme projesi olarak genel kurula sunar ve kurul onaylarsa bu rakam o dönemin resmi aidatı olur. Onaylanmayan bir aidat, tahsilatta yasal dayanaktan yoksun kalır.
Eynesil'in iklim koşulları aidat bileşimini doğrudan etkiler: nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi, çatı bakımını, oluk temizliğini ve nem onarımını rutin gider kalemine dönüştürür. Bu işleri aidatın bir parçası olarak planlamak, sezon ortasında beklenmedik toparlamayı önler. Gider kalemlerinizi girip daire başı tahmini görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Giresun Geneli Tahmini Aralık | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Küçük eski apartman (4-8 daire, asansörsüz) | ₺300 – ₺550 | Ortak alan elektriği, temizlik |
| Orta ölçekli bina (asansörlü) | ₺500 – ₺850 | Asansör bakımı + çatı/nem bakımı |
| Yeni site (güvenlik, bahçe, ortak alan) | ₺750 – ₺1100 | Güvenlik personeli, bahçe, yönetim hizmetleri |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka havalesi ya da online ödeme yoluyla toplayın; elden nakit almak hem kayıt sorununa hem de olası şikayete kapı aralar. Tahsilat kanalını sakinlere yazılı olarak bildirin ve her ödemeyi hesap ekstresinde iz bırakacak biçimde kaydedin.
KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı işletilebilir. Ödemesini yapmayan kat malikine önce yazılı — tercihen noter kanalıyla — hatırlatma yapılması hem yaygın hem de en etkili ilk adımdır. Hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir; bunun için mahkeme kararına gerek yoktur. Süreci kısa ve belgeli tutmak, hem zaman kaybını hem de mahkeme masrafını azaltır. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderilir, borçlu listesi her an güncel kalır.
Yaygın bir yanlış anlama: gecikme tazminatı uygulamak "sert" bir tutum değil, yasal bir haktır ve aynı zamanda düzenli ödeyen kat maliklerine karşı bir adalet yükümlülüğüdür. Ödeyenleri cezalandırmamak için ödemeyenlere uygulamamak, ilerleyen dönemde kolektif mali zarara yol açar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Eynesil İçin Karar Rehberi
Bu sorunun cevabı büyük ölçüde binanızın ölçeğine ve Eynesil'deki yerel koşullara bağlıdır. Giresun gibi orta ölçekli bir ilde profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; ilçe kademesinde ise bu seçenek daha da kısıtlıdır. Pratik gerçeklik şudur: Eynesil'de pek çok apartman, gönüllü bir kat maliki tarafından yönetilmektedir.
- 10 daire altı, asansörsüz, tek blok: Gönüllü yönetici + basit defter düzeni yeterlidir. Profesyonel şirket ücretleri bu ölçekte amortize olmaz.
- 20-50 daire arası, asansörlü veya güvenlikli: Gönüllü yönetici + iyi bir yazılım kombinasyonu en yaygın ve uygun maliyetli çözümdür. Sözleşme yönetimi, aidat takibi ve arıza kayıtları dijitale taşındığında yük önemli ölçüde azalır.
- 50 daire üstü, çok bloklu site: Profesyonel şirket değerlendirilebilir; ancak şirketi yönetmek için yine de bir yönetim kurulu gerekir. Teklif alırken referans ve şeffaf fiyatlandırma isteyin.
Üçüncü bir yol giderek yaygınlaşıyor: kendiniz yönetin, ağır tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yol hem maliyeti düşürüyor hem de gönüllü yöneticinin zamanını koruyor. Bunun pratikte nasıl göründüğünü ilerleyen bölümlerde ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hem hukuki hem de güven sorununa yol açar: hesap dondurulursa ya da yasal bir sorun çıkarsa site fonlarına erişim engellenebilir; hesap hareketleri kişisel finansınızla karışırsa şeffaflık tartışması başlar.
Site adına ayrı banka hesabı açmak için genellikle şu belgeler gerekir: genel kurul karar defterinin yönetici seçimine ilişkin sayfasının fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve vergi kimlik numarası. Vergi kimlik numarası almak için Giresun Vergi Dairesi'ne başvurulur; gerekli belgeler vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden başvuru öncesinde telefonla teyit edin.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; iş güvenliği eğitimi de dahil olmak üzere tüm prosedürler eksiksiz uygulanmalıdır. Vergi ve SGK konularında güncel durumu mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı öncesinde her kat malikine imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yazılı çağrı yapılmalıdır. Çağrıda toplantı yeri, tarihi, saati ve gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir; gündemi olmayan bir toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
İlk toplantının geçerli sayılması için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çoğunluğun katılımı şarttır. Bu "çift çoğunluk" sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan tüm kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır; imzalanmamış karar, yasal geçerliliği zayıf bir belgedir.
En sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesini belirtmemek (karar iptale açık hale gelir), çift çoğunluğu sağlamadan ilk toplantıda karar almaya çalışmak ve kararları toplantı anında değil günler sonra karar defterine geçirmek. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken dertlerin — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — hepsini tek bir çatı altında çözen bir platform, SiteYönetim. Reklam diliyle değil, "işte kestirme yol" gerçekçiliğiyle anlatmaya çalışalım.
AI Operatör: Siz Onaylarsınız, O Yapar
Eynesil'deki apartmanınızın şubat aidatlarını toplamak ve ödemeyenlere hatırlatma göndermek istiyorsunuz. Sisteme "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, her birine kişiselleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlıyor ve onayınıza sunuyor. Onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmiyor. Onayladığınızda gönderiyor; kayıt altına alıyor.
İkinci senaryo Eynesil'in iklim gerçekliğine daha yakın: nemli havada bir dairenin tavanındaki su sızıntısı şikayet olarak geliyor. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli su tesisatçısına iş emri taslağı hazırlıyor ve sizin onayınızla iletişimi tamamlıyor. Siz kararı veriyorsunuz; AI zaman alıcı yazışmayı üstleniyor. Onay adımı her senaryoda sabit — sistem sizin bilginiz dışında hiçbir şey başlatmıyor.
Üçüncü bir örnek: çatı onarımı için yükleniciye iş emri. AI mevcut sözleşmeden kapsam özetini çıkarıyor, taslak e-posta hazırlıyor, siz gözden geçirip gönderiyorsunuz. Eynesil'de çatı ve nem bakımının rutin bir gider kalemi olduğunu düşününce bu otomasyon yılda onlarca tekrar eden yazışmaya karşılık geliyor.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Anında Yanıt
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararına ve emsal içtihatlara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut adımları açıklıyor: gecikme tazminatı hesabı, noter ihtarı, icra takibinin şartları. Yanıt hukuki bir yol haritası sunuyor; dava aşamasına gelindiğinde ise avukatınızın yerini tutmuyor, bu konuda açık bir şerh var. Bu dürüstlük cümlesi rastgele değil: gerçek sınırı baştan söyleyen bir sistem, daha fazla güven kazanıyor.
Genel kurul öncesinde "toplantı çağrısında dikkat etmem gerekenler neler?" sorusuna da yanıt veriyor: 15 günlük önceden bildirim, imzalı çağrı, gündem zorunluluğu, nisap (toplantı yeter sayısı) kuralı. Bir hukukçuyu aramadan, saat beklentisi olmadan, gece 11'de bile yanıt alabiliyor olmanın pratikte değeri büyük.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Ver
SiteYönetim, her apartman ya da site için yüz üzerinden yönetim performans puanı hesaplıyor: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, genel kurul düzeni ve iletişim etkinliği gibi parametrelerden oluşuyor. Yeni yönetici için bu karnenin en somut değeri şu: yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyuyorsunuz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlıyorsunuz. Eynesil'deki küçük bir apartmanda bile bu şeffaflık, kat malikleri arasındaki güveni dönüştürüyor.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş ekranları var. Bu Eynesil yöneticisi için çok somut bir anlam taşıyor: Giresun il merkezinde ya da başka bir şehirde yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görüyor, sizi aramıyor. Denetçi portal üzerinden tüm gelir-gider hareketlerini inceleyebiliyor; şeffaflık kavgaları azalıyor. Komşu esnafın ürünlerini site içi pazarda listeleyebildiği Mahalle Pazaryeri modülü de aynı ekosistem içinde geliyor.
14 gün ücretsiz deneme, kredi kartı bilgisi gerekmez, bulut tabanlı — kurulum yok, tek apartmandan büyük bir siteye kadar aynı platform. Apartman yönetim programını inceleyebilir, ilk ayınızda sizi nelerin beklediğini sistemin içinden görebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen farklı operasyonel krizlerle dolu olabilir. Modül envanterini listelemek yerine bu yılın kronolojisine yedirerek anlatmak daha anlamlı.
Para işleri: Ocak'ta görevi devraldınız, Şubat başında ilk aidat tahsilatı geliyor. Online aidat tahsilatı modülü ödemeleri otomatik kaydediyor, borç takibi canlı tutuluyor. Mart'ta genel kurul var; apartman muhasebe programı gelir-gider özetini tek sayfaya dökebiliyor. Yaz aylarında sayaç okumaları ve gider paylaşımı modülü devreye giriyor; Eynesil'de birden fazla su sayacı olan binalarda bu otomasyonun değeri anında hissediliyor. İşletme defteri, e-Fatura entegrasyonu ve raporlama da aynı modül setinin içinde.
Operasyon: Karadeniz iklimiyle gelen yağışlı sezonlarda arıza bildirimleri yoğunlaşır. Arıza ve bakım modülü her talebi kayıt altına alır, atanan teknik ekip veya tedarikçi takip edilir, tamamlanma anında kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirimleri ile tüm sakinlere anlık bilgi ulaşır. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu, sigorta ve belge arşivi de aynı çatı altında çalışır.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Eynesil'de çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için ihaleye çıkmanız gerektiğinde İhale Portalı devreye giriyor. Yerel tedarikçilerden kapalı zarf yöntemi yerine şeffaf, kayıtlı dijital teklifler topluyorsunuz; üç teklifi karşılaştırıp genel kurula belgeleyerek sunuyorsunuz. Bu modül, rakip site yönetim yazılımlarının büyük çoğunluğunda bulunmuyor. Site içi esnaf ve ticaret ekosistemi olan Mahalle Pazaryeri de sakinlerin birbiriyle ve güvenilir yerel esnafla buluşmasını sağlayan, diğer platformlarda yer almayan bir özellik.
Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapatmak gerekirse: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde tüm belgeler sistemde hazır, devir-teslim bir öğleden sonraya sığıyor. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi. Aidat takip programı da bu modüller zincirinin kritik halkalarından biri olmayı sürdürüyor.
Eynesil'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Eynesil ve Giresun'un nemli, yağışlı Karadeniz iklimi, bina yönetiminde bazı konuları başka illerden farklı önceliğe taşır. Bu farklılığı görmezden gelen yönetim planı, sezon ortasında beklenmedik harcamalar ve acil onarımlarla boğuşmak zorunda kalır.
Çatı ve Cephe Bakımı: Rutin, Acil Değil
Nem ve yağış yükü altında çatı kaplama, oluk ve cephe kaplaması diğer bölgelere kıyasla çok daha hızlı yıpranır. Eynesil'de bu bakımları acil onarım olarak değil rutin bakım takviminin parçası olarak planlamak, hem maliyeti düşürür hem de kat malikleriyle tartışmayı önler. Yıllık aidat bütçesine küçük bir çatı bakım fonu kalemi eklemek, ani bir sızıntıda yöneticinin kişisel baskısını azaltır.
Su Tahliyesi ve Zemin Yönetimi
Eğimli arazi üzerinde kurulu ya da dere yatağına yakın binalarda su tahliyesi mevsimsel bir kontrol maddesi olmaktan çıkar, sürekli takip gerektiren bir operasyonel başlığa dönüşür. Bodrum katlardaki nem, garaj su baskınları ve dış mekân drenlerin tıkanması, Giresun genelinde yöneticilerin en sık raporladığı sorunlar arasında yer alıyor. Sözleşmeli bir bakım ekibiyle yılda en az iki kontrol protokolü, bu sorunları önceden kapatmanın en kestirme yolu.
Bakım Takvimi: Güz Başı Kritik
Kasım-Aralık döneminde başlayan yoğun yağış mevsimi öncesinde çatı kontrol ve onarımlarının, oluk temizliğinin ve dış cephe derzlerinin Eylül-Ekim'de tamamlanmış olması gerekir. Bu zamanlamayı kaçıran yönetici, kış aylarında arıza kuyruğuyla ve yükselmiş bakım fiyatlarıyla karşılaşır. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, bakım dönemlerine göre ek ödeme planlamayı kolaylaştırıyor — tartışmasız kayıt sistemi sayesinde.
Eynesil ve Çevresinde Site Yönetimi: Alucra, Bulancak, Espiye, Tirebolu ve Diğer İlçeler
Eynesil'de yönetim deneyimi kazanan ya da birden fazla ilçede mülkü bulunan yöneticiler, Giresun'un ilçe mozaiğini göz önünde bulundurmalıdır. Kıyı ilçeleriyle iç kesimdeki ilçeler arasında bina dokusu, iklim koşulları ve yönetim ölçeği ciddi farklılıklar gösteriyor.
Kıyı hattı ilçeleri — Bulancak, Espiye, Tirebolu, Görele (Gorele): Bu ilçelerde apartman yoğunluğu görece yüksektir ve ölçek büyüdükçe profesyonelleşme ihtiyacı artar. Görele gibi ilçeler köklü bir kentsel doku taşır; asansörlü ve çok katlı binaların yönetim karmaşıklığı Eynesil'deki ortalama yapıdan farklıdır. Kıyı boyunca uzanan bu ilçelerde nem ve yağış yönetim parametreleri Eynesil ile benzeşir, ancak ticari kira ve işyeri bağlantılı ortak alan kullanımı ayrıca planlanması gereken başlıklardır.
İç kesim ilçeleri — Alucra, Camoluk, Şebinkarahisar (Sebinkarahisar), Güce (Guce), Dereli, Kespriye, Yağlıdere (Yaglidere), Doğankent (Dogankent), Çanakçı (Canakci): Bu ilçelerde apartman sayısı azdır ve gönüllü yönetim gerçekliği ön plandadır. Isınma giderleri de daha belirgindir; yüksek rakımlı kesimler Karadeniz kıyısına kıyasla daha sert bir kış geçirir. Şebinkarahisar gibi tarihi ilçe merkezlerinde eski yapı stoğunun ayrıca takip edilmesi gerekir.
Merkez ilçe ve Piraziz: Giresun Merkez ile Piraziz, ilin en yoğun kentsel konut stoğunu barındırır. Yeni siteler ve toplu yapı projeleri burada daha sık görülür. Giresun genelindeki site yönetimi dinamikleri için Giresun geneli site yönetimi rehberine başvurabilirsiniz. Bulut tabanlı bir yazılım olduğu için Alucra'daki küçük bir apartmanla Eynesil'deki büyük bir site, aynı panelden, kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 yöneticinin vekil sıfatıyla sorumluluğunu düzenler: yönetici tüm kat maliklerine karşı hesap vermek, görevini özenle ve dürüstlükle yerine getirmek yükümlülüğü altındadır. Bu sorumluluk korkutucu görünse de bilgi sahibi yönetici için oldukça yönetilebilirdir.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gerekenler: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir ve güvenli biçimde saklanmalıdır. Bina girişine kamera kuruluyorsa aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır; "burada kamera kaydı alınmaktadır" bildirimi hukuki zorunluluktur.
Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimlerini ve iş güvenliği eğitimlerini aksatmayın. Yasadışı istihdam, yöneticiyi bireysel olarak idari yaptırıma açık hale getirir. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar, yasal uyum sürecini merkezi bir noktadan yönetmenizi sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yönetimi yeni devralan yöneticilerin düştüğü hatalar şaşırtıcı biçimde örtüşüyor. Aşağıdakilerden birini ya da birkaçını tanıyorsanız düzeltmek için geç değil.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki hem de güven riski yaratır. Site adına ayrı hesap ilk haftanın birinci işi olmalıdır.
- Elden nakit toplamak: Kayıt dışı kalan her ödeme, ileride "ödedim" tartışmasının tohumunu atar. Yalnızca banka veya online ödeme kanallarını kullanın.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar toplantı günü kaydedilip imzalanmalıdır; hafıza ya da WhatsApp mesajı yasal delil sayılmaz.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündemi olmayan toplantıda alınan kararlar itiraz ve iptal riskiyle karşı karşıyadır.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi zorunludur; hazırlanmayan proje hem yasal açık hem de aidat belirsizliği doğurur.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödeyenler karşısında ödemeyen kat malikine tolerans göstermek uzun vadede tüm sakinlerin aleyhine sonuç verir.
- Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Eynesil'in yağışlı iklimiyle birlikte düşününce, devraldığınız binadaki mevcut çatı veya nem sorunu imzasız teslimatta "benden önce vardı" savunmasını imkânsız kılar. Tutanaksız devir en pahalı hatalardan biridir.
Eynesil'de yönetimi yeni devraldıysanız ilk 30 günün yol haritası, Giresun'un nemli iklimine göre hazırlanmış bakım takvimi ve genel kurul sürecinin tüm adımları bu rehberde. Ağır tekrar eden işleri otomatiğe bağlamak ister misiniz? SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Aylık aidat rakamını hesaplamak için aidat hesaplama aracını da hemen kullanabilirsiniz.